时寒冰
房市调控一直面临着重重阻力。最近的房贷新政其实也被悄悄做了手脚。早在9月27日，央行、中国银监会就共同发布通知，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。但是，关于“第二套房”究竟如何界定，却没有给出具体界定，各家银行都在按照自己的理解去解读和执行 （这一低级失误更像是有意埋下的一个“伏笔”，就像当初的90平方米占70%那两个数据一样）。在争论逾半月之久后，10月15日，银行业监管部门及相关银行的知情人士证实，就“第二套房”的界定，监管层在征询几家大银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。这一界定留下了两个巨大漏洞，房贷新政在事实上被架空了。 第一，可以用除夫妻之外的其他家庭成员的名义炒房。第二，可以把手头投资的房卖掉再购买新房，轮番炒房，这样即使炒N次，每次仍能享受第一套房的优惠政策。如果这样糊弄下去，调控怎么可能有效果？政府将如何兑现自己对人民作出的调控承诺？
说明，下文是我接受搜狐魏喆的采访，但许多网站发出时，只留下徐滇庆和叶檀的发言，却删除了我的，不知道是什么原因，也许是我讲话太直接或太不中听的缘故吧。特在这里贴出。
背景：央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。
搜狐财经邀请专家学者对9·27放贷新政出台的背景及影响，以及今后一段时期后续的房地产调控政策进行展望。
嘉宾：
徐滇庆 北京大学中国经济研究中心教授
叶檀 每日经济新闻资深评论员
时寒冰 上海证券报资深评论员
主持人：魏喆
1.能否分析一下当前地产调控形势
时寒冰：房市调控政策在被各种强势既得利益集团化解。与房地产利益攸关的一些地方政府，对房市调整政策阳奉阴违；一些银行和众多的炒房者成为房价上涨的推波助澜者；一些开发商捂盘惜售、囤积居奇并编造、散布虚假信息制造供不应求的假象……需要住房的民众成为被各个强势利益集团肆意掠夺和鱼肉的对象。这就是当前房地产调控的严峻形势。但是，个别地方政府和有关部门，仍在刻意掩盖问题，无耻地鼓吹房市调控取得了初步成效，这其实是在误导决策层，是非常值得警惕的。
两次调控政策并未获得预期效果。要更清楚地了解这个问题，我们必须首先弄清楚房市调控的目标是什么？一是抑制房价的过快上涨，二是使住房供应结构趋于合理。
先看第一个目标，不需要查看具体数据，老百姓自己都能清晰地感受到，房价正在迎着调控政策快速上涨，越调控房价越高的事实即使有关部门也是承认的。像深圳市，媒体报道称，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，与2006年深州市全年平均房价每平方米9384元相比，上涨竟然超过七成！
再看第二个目标。国家发改委7月31日发布的数据显示，今年1-6月90平方米以下住房完成投资仅占住宅投资的19.5%；建设部信息系统数据显示，在全国40个重点城市批准预售商品住房中，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重由2006年上半年的19.18%提高到今年上半年的24.31%，仅增加了5.13％。大户型仍是主流。
第二次房市调控政策出台时中央明确要求：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”紧挨着这句话后面还有一句重要的表述：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”显然，如果中央的这项政策得到认真执行，即使剔除时间差因素，90平方米以下住房的供应，增长也不会如此缓慢。
这说明，调控政策没有产生效果，调控形势依然非常严峻。
2.提高第二套住房首付如何影响购房需求？
时寒冰：购房需求包括两个方面，一是投机、投资需求，二是居住需求。
对于自住的人来说，既然能买第二套住房，经济实力一般不会太差，第二套住房首付提高一些影响不大。
对于投机、投资者而言，他们又分两种情况，一是靠自有资金炒房者，二是靠银行贷款炒房着，第二套住房首付提高只会对靠银行贷款炒房的人有一定影响，但影响有限。举个简单的例子，过去第二套住房首付没有提高的时候，他能炒50套房，现在第二套住房首付提高后，他能炒45套房，不过是少炒了几套房而已，还不是一样在炒吗？
因此，我认为靠提高第二套住房首付来抑制炒房没有对症下药。关键的问题在于，这些人一次性买几十套住房，为何不受任何制约？富人凭借自己拥有的财富损害民生，通过囤积居奇牟取暴利，对弱者进行鱼肉和掠夺，应该严厉禁止，对于这类炒房者应该绳之以法，根本不是什么提高第二套住房首付的问题。
如果回避实质，而弄些花拳绣腿糊弄，根本解决不了任何问题。严格来说，房市调控首先属于政府责任，将这种责任交给银行去承担本身就含有许多徒劳的成分。如果没有国家力量去强力执行，如果没有相关配套政策，即使让银行作为调控政策的配合者，也未必能够达到预定效果，遑论在某些方面直接由银行去唱调控主角？
3.提高第二套住房首付如何影响开发商
时寒冰：回答这个问题，首先要看看投机、投资者为何敢于炒房，原因是：对未来的房价上涨有良好预期！
也就是说，只要开发商能够通过捂盘惜售、囤积居奇抬高房价，就不愁投机、投资者不跟进，而那些对住房有实际需求的人也只能无奈地去买房，把自己辛辛苦苦挣来的血汗钱交给那些唯利是图的开发商。我们知道，开发商对房价的掌控作用是非常强的。举个简单的例子，房地产市场的信息基本上掌握在开发商和地方政府手中，由于两者具有利益共同点，不少地方政府对房地产中的相关信息不公开，甚至刻意加以掩盖。比如，由于福州市物价局公布住房成本而引发的成本公开问题，至今未有地方政府有关部门再去做。这样一来，通过开发商获取房地产相关信息几乎成了惟一渠道，加之不少媒体从开发商手中争抢广告，他们不加核实地转发开发商提供的信息，制造供不应求的紧张气氛，哄抬房价，误导民众。在这种情况下，即使提高第二套住房首付，开发商也可以通过助推房价上涨，加大人们对未来房价上涨的良好预期，从而，化解掉提高第二套住房首付的影响。
所以，针对这个问题，我认为，也应该出台法规，硬性要求各地公开房价成本，挤压房价中所包含的腐败成本和虚假成本，压缩房价中的暴利，如果回避这些实质性问题，而在其他无关紧要的细节上折腾，调控政策就难以摆脱被架空的结局，就很难真正产生效果。决策层应该从根源上去解决问题。
4.提高第二套住房首付能否使房价降温
时寒冰：这个问题我前面差不多已经回答了。要使房价降温，必须从根源上解决问题。首先，地方政府必须得有所作为。所谓己不正不能正人。地方政府首先应该根据中央要求，加大社会保障性住房供应，而不能一味地用人民的土地去牟取自身私利。如果地方政府不断通过招拍挂的游戏规则抬高地价，扩大自己的收益，它就不得不默认开发商囤积土地而不去追究（不然，以后开发商也不敢出大价钱拿地了）。土地资源落入众多以逐利为目的的开发商手中，地价必须上涨，而地价上涨房价就很难真正降下来。
因此，房市调控之所以限于困局，最大的问题还在于地方政府在其中的利益太深。这影响了政府对调控工具的选择，它更倾向于用加征税收等方式调控政策，因为这种调控方式无论效果如何，政府都是最大受益者。房价约调控越高，与地方政府的利益在调控中逐渐增加具有一定的同向性。如果走不出这种轮回，房市调控很容易沦为一种作秀游戏。
猪肉涨价一调控就产生明显效果，就是因为各个地方政府、有关部门没有利益在里面，房市调控要产生效果，就必须首先把地方政府与房市中的利益剥离出来，至少也让其不再像现在这样联系得如此紧密，那样的话，房价自然会降温。
5.提高第二套住房首付百姓应该采取什么样的购房策略？
时寒冰：我觉得这根本不是老百姓能够选择的问题，政府应该给老百姓提供他们最希望的选择，那就是，优质的低价房。许多老百姓对调控报有很大的期望，他们信任政府，相信政府能够通过调控压低房价，但是，房价越调控越高，这个时候再问老百姓应该采取什么样的购房策略是不妥当的，我觉得，这个问题应该由政府回答，政府应该遵守对人民的承诺。
6.地产调控与银行诚信体系的应对策略
时寒冰：我一直认为，地产调控首先应该从地方政府身上展开，而不是银行。当然，可以把银行诚信体系列入调控政策体系中的一个环节。这个问题是非常值得研究的。
我记得，8月29日，中国人民银行副行长苏宁在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布，近几年来，人民银行在信贷征信体系方面取得了重要进展，最重要的标志就是集中统一覆盖全国企业和个人的信用信息基础数据库建成并宣布投产运行。目前，这个数据库已经为1200多万户企业建立了信用档案，为5.7亿自然人建立了档案。
接下来的问题是，如何实现这些信用档案的共享。据我所知，美国的信用档案是共享的，不仅信用信息获取便捷，获取的费用也非常低廉。我国应该借鉴这种做法。通过信用档案，打击炒房者。我个人认为，对那些炒房的人，银行根本不应该提供任何贷款支持。最起码应该做到，不对那些一次性购买几套甚至几十套住房者提供任何贷款支持。同时，对于那些坑蒙拐骗或自有资金不足，信用度极差的开发商，银行也应该拒绝向其贷款。
7.能否探讨一下地产调控后续政策？
时寒冰：房市调控政策不在于出台多少政策，也不在于调控多少次，关键是要对症下药，关键是执行力度，一句话，关键是要出效果。在两次调控政策都没有被认真执行的情况下，再谈后续政策并没有太大意义。我觉得，首先应该对前期的调控政策执行情况进行检查，对于那些阳奉阴违，故意抵制或变相抵制中央调控政策的官员应该进行严厉问责，对于那些为了牟取暴利不惜违法、不惜对抗调控政策的开发商等既得利益集者应该严惩不贷。上述既得利益集者凡违法犯罪的应该绳之以法。只有对前期的调控政策执行情况进行检查、追究责任，才能谈后续政策的事情，否则，出台再好的政策如果不执行也不会有效果，只会对政府的公信力造成进一步的伤害。
2007年10月
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