中国房地产市场里的垄断事实

王石们在害怕什么？

——兼谈中国房地产市场里的垄断事实

文/沉钧

　　他在答博友“乌拉草”提问的《房地产行业形成垄断了吗？》一文中为万科辨护：

　　“什么是寡头垄断？一般来说应具备两个特征：一、少数企业占据了行业绝大多数份额，比如说，前三名占了50％以上……对比一下06年中国和美国的数据。06年中国第一名是万科，占有率只有1.25%，而美国第一名是4.9%；中国前五名加起来不超过4％，而美国是17％。……”云云。

　　到过王石博客的人都知道，上面绝大部分都是他环游世界——今日瑞士明日日本，今天攀这高峰明天登那山顶的精美图片，还有就是他那英姿勃发的形象照片。与博友互动的，较少，答博友谈他的本行房地产，更少。

　　仔细思量，为什么他会在这个时候以答博友的形式来谈当下十分敏感的房地产市场垄断问题呢？而且，似乎为了渲泄委屈还在标题的问号后面加了个感叹号。

　　那么，也以那个提问作问题：中国房地产市场存在垄断吗？

　　对中国房地产市场稍有了解的人都知道，目前这个市场存在以下一些显著的特征：

　　1、中国房地产特别是住宅商品的潜在需求仍十分巨大，整个市场仍处于爆发式增长阶段；

　　2、产业整合刚刚开始，整个行业由于还处于高速增长阶段，大多数企业的经营状况还都还很理想，产业整合朝纵深发展缺乏个体主动；

　　3、各地方房地产市场被大量灰色利益笼罩，市场竞争中本地企业拥有先天人脉关系优势（特别体现在土地购买环节）和市场洞悉优势，全国性大房地产商除个别高端物业领域，并无明显优势。

　　4、中国房地产业走的是香港模式——房地产项目由房地产商一体化运作，对企业的资本金要求很高。

　　其实王石完全没有必要自感委屈、煞有介事地援引数据来证明自己“还很弱小”。基于以上四个特征，人们闭着眼睛也能想到，万科等全国性房地产商也只能占到那点份额。

　　像大多数地产大佬口口声称的那样，这似乎是个“竞争充分的健康市场”。

　　然而，这是一个粗浅的伪命题！

　　我们先来尝试一下回答以下几个问题：

　　1、在一个充分竞争领域，产品价格能无法扼制地持续高攀吗？

　　答案是，不可能！

　　以家电市场为例，近三十年来的市场走势除八十年代末那次因为短缺经济而出现过电视机短暂的价格上扬外，一律都是在市场的自动调节下快速下跌。而在房地产市场，除九十年代中其海南等地因为恶性投资导致泡沫破灭，鲜见市场将价格回调至合理水平。

　　2、在一个充分竞争领域，消费者会旁落议价权吗？

　　答案是，不可能！

　　在一个商品种类和数量供应充足的市场内，消费者的价值取向、流行趋势主导着商品的更迭，议价权更是牢牢地攥在消费者手里。无可争议的是，现是中国绝大多数行业包括房地产市场都呈现出商品种类和数量十分丰富的局面。但唯独住宅商品的定价权掌握在卖方。如果你要买高端物业，你还得预约！

　　3、在一个充分竞争领域，会呈现出一种卖方集体思维吗？

　　答案是，不可能！

　　近年来备受争议的“家电价格联盟”、“方便面价格联盟”等为什么会在短时间内迅速倾覆？这是因为他们本身处于有效甚至激烈的竞争状态，类似的联盟只是一厢情愿，不用工商部门干预，它们也会自行瓦解。

　　但在房地产市场，尽管从未出现过类似的组织，但卖方却能在每次价格调整（一律向上）保持惊人的协调和统一，所用手段也出现惊人的雷同。即使面对层出不穷的调控政策，仍然表现出一致的“勇敢”。

　　4、在一个充分竞争领域，能出现整体性的高额利润吗？

　　答案是，不可能！

　　一般认为，行业的普遍利润率与风险系数成正比。在网络、新材料等市场前景极不确定的领域，出现高额利润是很正常的。因为在前期，有风险投资等极具风险的资本介入，拥有业绩暴涨预期的同时也必须面临投入资本金随时可能归零的危险。

　　其它的行业除资源性行业具有稀缺性另当别论，都已经在激烈的市场竞争中普遍陷入利润红海。

　　而房地产行业无论从其技术拓展性和市场前景都只能算是一个普通的传统的行业，但为什么会出现一而再再而三的利润猛增（这还仅仅反映在其应有利润被层层剥离的财务报表上）？

　　中国现时有太多的辨论高手，为着形形色色的各种目的可以找来一大堆理论将我驳倒一千次！何况，以上几个问题又太“小儿科”了。

　　有两个看似“十分合理”的观点是：

　　1、中国人的住宅需求仍然十分巨大，所以推高了房价；

　　2、住宅具有投资品属性，所以在投资回报的驱动下应该上扬价格。

　　这两个观点都是从市场层面来解释高房价的由来，因而看来似乎很“站得住脚”。但真的是这样吗？在我看来，这恐怕是两个谎言。

　　第一，关于供需关系。

　　中国目前的住宅需求的确仍然十分巨大，按照建设小康社会的康居要求，仍有相当大的差距。从目前的供需容量来看，目前的建设速度可能还要很多年才能达标。那么，我们就应该认为目前的房地产市场处于卖方市场？是由需求大于供给造成的合理的价格上扬？

　　这是错误的。

　　中国经济高速发展了很多年，不可否认的是，国民收入增长与GDP增幅不同步特别是可支配的有效平均收入落后于经济增长已是一个不争的事实。与此相反的是，作为居民的必需品之一，住宅商品的价格涨幅地一直（特别是进入新千年后）远远超过经济增长。

　　在这种双重落差下，房地产价格已大大超出大多数居民的可承受范围。目前的房地产市场呈现出的产销两旺的局面一方面是由其投资品属性带来的利润追逐驱动大幅增长，另一方面，可以说是由其必需品属性带来“强制性”消费引起了人们的普遍恐慌——每个没有房子的人都害怕一觉醒来房价涨到自己再也买不起的程度。所以，这个市场的供需关系已被严重扭曲——已满足必需品的购买者受利益驱动买进了具有必需品属性的商品，没有投资品需求的购买者却被迫透支收入买进了具有投资品属性的商品。

　　也就是说，这个市场内的需求方很大部分是被迫参与进来的（尽管能动性相反，但与此十分类似的是目前的股票市场暴涨，也是由于市场的不理性造成的盲目性刺激吸引了很大部分不成熟的投资者入场）。在一个消费需求被过早催熟的市场内，我们有理由认为它有有效竞争吗？我们有理由认为它是充分竞争的吗？

　　第二，关于住宅的投资品属性。

　　住宅是一种兼有必需品和投资品双重属性的事实已被人们普遍接受，而且，在沿海地区由于房价暴涨造成的居民资产大幅增长，成就了一个城市产生上百万个百万富翁的事实。这似乎是解释住宅因投资品属性而保持上扬趋势的一个很坚固的理由。似乎，我们没有理由妨碍国民收入以除工资等方式之外的另一种增长途径。

　　只是，于大多数住宅商品的购买者而言，他们真的有这种需求吗？他们真的获得了这种投资回报吗？

　　投资于中国人而言已经不是很陌生了，很多人都知道它有的一个重要原则：在可承受的风险范围内追逐利润。

　　我们先不谈投资住宅有没有风险，因为当一个人连几大必需品（衣食住行）之一的需求都还没有得到满足时，恐怕是很难有自己的投资理由和规划的。

　　因而，住宅商品的需求方，大多数现时其实并不关心它是否能够能为自己带来投资收益。他们仅仅是为了有一个能遮风挡雨的地方而已。如果说一处房产为购买者带来了可观的计划之外的财富，那也可以说被“强加”的，对于目前大多数中国人而言，是没有什么实质意义的“纸上财富”。

　　这种貌似投资收益实为“强加的纸上财富”是一个彻底的谎言。首先，作为必需品，当你自己在使用它时，它如何为你带来收益？即使就把升值部分算作收益，但那也是不方便支配的（前段时间的按揭再贷款被严查就很能说明问题）；其次，这种具有投资品属性的商品并不能像股票、贵金属等纯粹的投资品那样可以任意套现——大多数人居住住房的必需品属性大大压制了其投资品属性，当你要将它作为投资品处置时，它的必需品功能就会随之消失。因而，对于大多数人而言，住宅的投资品属性和投资回报是不成立的。

　　再回到风险问题，在投资回报不成立的情况下，似乎投资风险也并不成立。但这并不意味着风险就消失了，这时风险其实已经发生了转移，从投资回报风险和价格波动风险转移到了家庭财政风险。高企的房价披着投资品属性的外衣让人们透支收入被迫接受了实质上没有任何投资回报的高价“投资品”，一个显而易见的后果就是家庭被迫削减了在其它几大必需品（衣食行）以及和住宅需求同样重要的教育、医疗等方面的开支。

　　假设生活在一个低通胀，收入与经济增长相匹配的环境里，削减一定程度开支倒也没什么，况且中国自古以来崇尚节俭。

　　但令人遗憾的是，与房价大涨类似的是，CPI持续高位运行也渐成趋势。而教育、医疗改革的迟滞，导致这两方面的开支增幅仍无法得到有效扼制。

　　家庭财政风险将因此而扩散且加深。

　　如果大家同意我用以上两个牵强的理由将谎言戳穿，并且承认国家以往调控房地产市场并未取得预期效果的话，那我们不得不正视这样一个现实：

　　现时的中国房地产市场已经变成一个缺乏有效控制的巨大金矿，“淘金者”们争先恐后地涌了进来，在似乎无法管制的情况下，挖到了一包又一包纯度很高的金子，由于为数者众，他们竟然还声称：我只挖到了一点点。

　　尽管他们声称自己所占的份额很小，但不忽视的是，在供需关系被招曲和缺乏有效市场竞争者的情况下，他们取得了超额的利润，不然，他们何以暴富？

　　事实上，关于“中国房地产市场存在垄断吗？”这个问题是一个彻底的伪命题，光凭市场份额是不能能说明问题的，问题的关键是，高企的房价让房地产商们赚取了多少非合理性的超额利润？又透支了多少家庭的必需品开支和地方经济的发展潜力？

　　目前的中国房地产市场，尽管参与者众多，也没有出现占据较大市场份额优势的企业，但它仍然是一个只有参与者没有竞争者的市场。

　　就像一条蜈蚣，它有一百条腿，但它仍然是一个整体。现是的房地商们，虽然不是一个企业，但可以被看作一个十分紧密的“利益共同体”。在没有任何联盟的名义下，他们的行为之所以能保持高度的一致，那是因为有上面那两个谎言支撑了整个市场心理，住宅商品的必需品属性和投资品属性被揉和在一起降低了低收入人群的可选择性。而同时，市场上没有能与他们相抗衡的力量，各种调控政策被轻而易举地化解，是因为这个市场过于庞大，在国民经济中占有举足轻重的地位。他们深信国家意志不敢过于激烈，因而有持无恐屡屡碰撞红线。

　　因而，现时的中国房地产市场一个由房地产商一股独大强势把持的市场，是一个没有组织却运转高效的托拉斯，是一个没有垄断份额却具有鲜明的垄断实质的市场。

　　要打破这种变相的垄断，目前看来有两个有效的方法，一是引入有效的竞争力量，二是在一定程度上割裂住宅商品的必需品属性和投资品属性。

　　以此为命题，在决策层眼里已出现两人越来越清晰的具体行动方案：1、经济适用房；2、物业税。

　　这两项举措将有效地引入竞争力量，有效地切割住宅商品的双重属性。

　　经济适用房将极大地集中只有必需品需求的群体，可以让人们根据自己的情况充分选择具有双重属性的商品住宅还是只有单一属性的居住用房。这将使房地产商以投资回报引诱低收入人群的计划落空，一时此项举措大规模展开，其谎言将不攻自破。

　　而物业税的开征则还原了住宅商品那部分真正用于投资用途的产品的真实面目，既然是投资品，将物业税抵充资本利得税，是应该的。而房地商用以控制房价的“杀手锏”之一——囤积居奇的威力也将大大减弱。另一方面，物业税提高了住宅投资品风险也将使需求方的投资规划趋向主动和理性，直接结果就是投资需求锐减。

　　当此两箭齐发时，当扭曲的供需关系被纠正时，所谓的充分竞争才会真正来临。

　　在这之前，全国所有的房地产商都可以被视为一个关系紧密的整体，在缺乏有效竞争机制的大环境下，他们即使各处天南地北，仍组成了一个庞大的演唱团，屡屡唱响“疯狂进行曲”，缺的只是一根根本不需要的指挥棒而已。

　　那个叫“乌拉草”的网友，确实感受到了这种奇怪的现象，因而疑惑：在这个号称充分竞争的市场内，为什么卖方这么强势？但他确乎表达得有些失误，他真正想问的或许是这个问题：

　　中国的房地产市场有有效竞争吗？

　　于是王石赶忙抓住核心问题回答：当然有！你看我们万科全国最大却只占了1.25%的份额，这是多么激烈的竞争环境啊！

　　绕了半天，究竟王石们在害怕什么呢？其实，他们害怕的就是人们认为这个市场竞争不充分，如果真是这样，人民的意志将促使国家意志改变游戏规则。“淘金者”的美妙“淘金梦”可能就会骤然醒来。

　　但是，害怕没用了，因房地产泡沫高压而加快进程的物业税开征在即。在可以预见的很短一段时间内，相信一批类似于物业税的有效调控手段将会视市场走势陆续登台。

　　“将财富还给人民！”不再是一句痛苦的呼唤，它将在国家意志的主导下变成一辆坚固的战车，碾碎那些虚弱的谎言。

2007年10月30日 于重庆