外资撤退 上海楼市狂跌
外资撤退 上海楼市狂跌 受限外令冲击，外资掉头中小城市
本报记者 王冰凝 北京报道
据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。分析人士指出，外资退出市场是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。
“在上海，已经很难找到新的优质项目可以开发，但是二、三线城市还是有很多机会，存在很大的赢利空间，我们正在准备转战中小城市。”在一家外资投资公司工作的李成（化名）说。
外资投资高位撤退
上海高档房价回落
李成所在的外资地产公司从90年代进入中国内地房地产市场后，主要在北京、上海、广州以及天津等一线城市拓展业务，定位于高端消费群体，开发的物业往往选择城市中心的优质地段，以高档别墅、住宅、写字楼为主。
到2007年，李成所在的外资企业已经在广州、北京、上海和深圳分别占据了不小的市场份额。但是，进入2007年下半年之后，这家企业就没有再在一线城市拿过地了。
“一是价格太高，开发成本太高，利润率太低；二是一线城市的房价在一轮疯狂飙涨后上涨空间越来越小，加上国家宏观调控政策的打压下，下半年上涨的幅度大跌，部分一线城市楼价甚至开始下跌，这时候再将资金投向一线城市不太明智。”李成说。
而就在2007年下半年，先是深圳，随后是广州和上海，房价上涨的幅度均大幅下跌，甚至出现了房价下跌的现象。
据佑威房地产研究中心提供的最新数据显示，10月5日至11日的7天内，上海的一手房商品住宅仅成交了39.28万平米，环比大幅下降26.57%。价格方面，全市商品房成交均价环比下降11.37%，为10148元/平米。
而据上海中原物业代理公司称：相比去年5月份房价，整个上海市新入市的房屋价格出现了10%的降幅。以被誉为“大上海基尼斯最高江景住宅”的世茂滨江花园为例，外籍人士几乎占据了该楼盘的二手房交易的半壁江山。
“上海高档房价的走低，不仅仅是一种时段性，可以说是房价长期飙升后的一个回落，而外资退出市场则是上海高档房价因成交量过低而价格下跌的一个重要原因。”商务部市场运行调控专家洪涛说。
“近些年，由于中国的房地产市场发展迅速，加上政府给予外商投资很多政策优惠，外资投资中国国内房地产市场的增量，每年基本上都是以超过100%的速度在增加，这其中还不包括一些先进入国内别的行业，再进入房地产行业的企业。”中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说。
洪涛指出，此次政府再次发布限外令，显然会进一步遏制外资投资房地产行业的迅猛势头，抑制大城市的房价上涨。
转战二、三线城市
买老项目进行开发
但是，外资从一线城市退出后，却并未就此在中国市场消失。一直在上海开拓市场的李成最近被调往了东北，考察大连的土地发展项目。
“到二、三线城市拿地，只要有足够资金，相对于在一线城市，要容易得多。”李成说。
洪涛指出，这里存在着政策滞后以及地方政府喜欢对外资开绿灯的问题，因为地产行业的暴利，各地地方政府都比较欢迎地产开发商，外资也是一样。
“外资流向投资环境比较好的二、三线城市，是其资金出路之一，而目前的形势看，部分二、三线城市的发展前景很可观。”洪涛说。
曹建海则认为，地方政府在执行力上不能很快与中央取得一致，是外资的出路之一，还有一些外资企业，则可以通过买进老项目的办法来进行开发，这在二、三线城市操作起来更加容易。
“在上海，已经很难找到新的优质项目可以开发，但是二、三线城市还是有很多机会，存在很大的赢利空间，这是公司转战的主要原因。”李成说。
外资“变招”猎金内地房产
本报记者 贾华杰 北京报道
“现在外资进入中国房地产市场都要进行备案核查，但你要想方设法去讲一个好故事，这样成功的几率就会大。”11月13日晚，某外资地产基金的投资总监陈海（化名）对《华夏时报》记者说。
在11月7日发布的《外资投资产业目录》中，再次强调了限制外资进入房地产市场的政策，外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。但实际上，外资正通过变花样地说服政府部门，以及假借名义和投资方式的改变等，来进入中国房地产市场。
备案制阻挡外资进入
“实际上，你说的这些政策大部分在半年前就已经实施了。”上述投资总监对《华夏时报》记者表示，“不过，政府还没有形成文件，当时属于口头的政策。”
但在随后的11月7日，国家发改委与商务部联合发布了新的《外资投资产业目录》，其中把地产二级市场等写到了“限制类”中。此举动被外界解读为国家全面限制外资进入地产领域的信号。
但更多的人把此政策解读为对限制外资进入中国房地产市场的再次强调和执行力的加强，事实上，自2006年以来，相关产业政策就已经相继出台，而近期，外资已经真正感受到了这种“阻力”越来越强。
“在北京、上海等一线城市，1亿美元以上的单体楼宇收购，要到发改委和商务部去备案；在其他的省会城市，超过5000万美元的收购，也要去备案，而备案制正是卡住外资的最好途径。”上述投资总监说。
他介绍，近期有澳大利亚一家著名投资银行准备收购一处项目，但最终没有通过审核，被“报销掉了”。
“政府也没有说不批准，但总之是态度很‘消极’，加上申请的量又很多，等的时间要很长。”
他介绍，一般来说，文件要在国家发改委那里停留至少60天到90天，而后再到商务部，整个流程下来，绝对不少于8个月。而在8个月的时间里，如果被收购方急于套现，交易就会出现变故。
“如果交易双方关系不错，能做好沟通工作，也理解需要走的程序，那么交易或许还能成功，但目前这样肯于耐心等待的被收购方越来越少，因为被收购方大多是因为资金问题，想急于套现撤出。”北京一港资背景的地产投资机构经理如是说。
据记者了解，今年，爱尔兰基金曾经计划收购北京西单的Shopping Mall项目，涉及交易金额达36亿元，但最终还是因为商务部迟迟不予报批，中粮集团才得以接手。
“所以从这个角度来说，备案的材料一定要说得有水平，比如要强调自己的项目符合国家的产业政策、增加税收、有助于就业等；同时，还不能说得太过了。”上述港资地产投资机构经理如此表示。
而在中盛集团总经理助理贾岭看来，政府也是在全力贯彻“真实商业存在”的原则，对外资的地产投资进行规范与引导，主要的目的在于延长外资在国内的停留时间，防止资金的快进快出。
“一般来讲，外资首先要在地方政府备案，经过筛选，再上报给国家发改委及商务部。但有时候，地方政府也会特意关照一下外资地产投资公司，比如会特意强调对地方经济的拉动作用等。”一位知情人士向记者透露。
他介绍，国家对于限制外资很严格，但地方政府有发展冲动，往往会反政策而行，在某种程度上助推了外资进入中国的房地产市场。
采用股权投资或间接收购
但不管怎么说，限外政策已经导致外资在中国的投资策略受到影响，而他们也在寻求新的切入点。
“例如麦格理等投资集团，他们在项目的内部收益率的要求上已经出现了很大的变化。”知情人士说。
他介绍，这些外资投资集团刚进入中国市场的时候，要求内部收益率在25%以上，而要达到这么高的收益率，资金的快进快出是必要的操作手段。
而随着限外政策的不断出台，麦格理的内部收益率已降低到了18%到20%之间，而知情人士透露，目前麦格理13%-15%收益率的项目也在做，而内部收益率的降低，就是因为拉长了投资的时间，增加了时间成本。
他还进一步表示，现在外资投资国内的地产市场，正在改变路径。
“有一家韩国的造船企业在大连进行投资，建设新的造船厂，在与当地政府协商的时候，这家企业要求特批一块地来做职工宿舍。不过，在这块地上，大部分为商品住宅，这其实是在变相投资房地产。”他举例说。
陈海也表示，实际上，外资表面上按照国家的产业政策，打着高科技企业的旗号，但实际上是在进行土地开发，这在一些地方很普遍。
“而在投资方式上也会有不断的创新，股权投资、间接收购等方式将会增多。”他说。
他还表示，由于一线城市收益空间已经变小，部分外资基金已经开始在二线城市探路。
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