没房？统计数据匀给你一套

没房？统计数据匀给你一套


官员再提中国住房私有率排世界前列，业界发出质疑

《南方都市报》（黄金楼市）2007年9月7日

专题策划/撰文：本报记者邹阳军

　　8月30日，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上介绍说：“中国城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　马上，就有人反问：“住房私有率世界第一的中国，住房问题为何被中国社会科学院的一项研究报告列为‘新三座大山之首’？中国百姓的‘住房痛苦指数’为何位列世界第一？”而更让国民忿忿不平的是，这些所谓的“私有住房”主要集中在少数人手中，而在平均统计下，多房一族的占有的房屋量被抹平了，无房族头上倒是“匀”到了一套数字上的“私有住房”。
　　8月31日，来自湖南的杨律师开始了来广州后的第三次搬家，由黄埔搬进距离自己上班更近的天河冼村，代价是月租800元、但只能窝在一间30多平方的小房子里。杨先生已经是一位六岁小孩的父亲，通过考取研究生摆脱在老家乡村中学沉闷的生活，并拥有了广州户籍，毕业后在天河一律师事务所上班。杨先生目前最大的苦恼就是因房价太高无力购买而带来的居无定所。
　　而在这前一天(30日)，建设部副部长齐骥在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上介绍说：“中国城市住房私有率在全世界不是第一，也是第二，反正是靠前”。
　　已公开的数据显示，到2006年底我国城市居民住房自有率接近82%，广东省城镇88%的居民家庭已拥有自己的住房，其中更有18%的家庭拥有两套以上住房；而广州市的数据则更高，仅2005年11月统计就显示，广州平均每百户居民拥有的房产是119套。很不幸的是，杨律师却是第101户的无房一族。
　　“有的人拥有很多套房子，很多人没有一套房子，少数人占有了大多数人的生活资源，这也是目前高房价下的楼市表象之一。”焦点房地产网友“流行星”说。

　　数据之辩　　

　　中国的住房私有率不能说明实际居住其中的人是否拥有这套房子

　　“中国城市住房私有率世界数一数二”并非新观点，此前，建设部总经济师谢家瑾也说过，中国住房私有率超过了美国、欧洲一些国家，位居世界第一。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣也表示，“中国城市居民住房自有率已经达到82%，世界第一”。(见2006年6月26日《中国经济周刊》)，持这一观点的代表性人物还有全国工商联房地产商会现任会长聂梅生等知名人士。
　　据了解，82%的数据来源于建设部发布的《2005年城镇房屋概况统计公报》，里面有提到，“2005年底全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62%”。在国外，根据联合国和UNECE早几年前的统计，欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在60%-70%，比较高的是爱尔兰(80%)、挪威(78%)、葡萄牙(76%)、英国(70%)、美国(68%)、意大利(68%)，比较低的是瑞士(31%)、德国(39%)、瑞典(46%)、丹麦(50%)、荷兰(50%)、奥地利(57%)，处于中间层次的有法国(60%)、芬兰(63%)、加拿大(64%)。虽然UNCEC统计中没有专门针对城市住宅的，但由于这些国家城市化率非常高，他们城市区域的自有住宅率只会略少于全国的自有住房率，大致可以估量。由此中国城市住房私有率便称冠全球了。
　　不过，业界对于“中国城市住房私有率世界数一数二”的观点，从来不乏质疑的声音。经济学者、国家房地产策划师职业标准终审专家刘正山30日即在博客中写道：“住房私有率世界第一的中国，住房问题为何被中国社会科学院的一项研究报告列为‘新三座大山之首’？中国百姓的‘住房痛苦指数’为何位列世界第一？”


　　刘正山分析说，“住房私有率”在海外多指私有住房占一个国家或地区总体住房存量的比重。这里的“私有”，说的是住户拥有该套房屋包括土地的“所有权”。例如，在美国，“住房私有率”接近70%。但是这70%的住房是独立房屋(singlehouse，即独门独户的住房)，不仅拥有房屋的所有权、也拥有土地的所有权。因此，比较中国、美国的“私有住房”，不难发现，中国的“私有”住房，并非真正意义上的私有；美国的“私有住房”，相当于中国的“别墅”，中国的“私有住房”相当于美国的穷人或者准穷人的住房。


　　复旦大学管理学院产业经济系特聘助理教授陈杰也表示，住房私有率≠住房自有率。中国官方只有住房私有率的统计，还没有住房自有率的准确数据。他认为私有住房(privatelyowneddwellings)相对是公有住房(publiclyowneddwellings)，丝毫不能说明实际居住其中的人是否拥有这套房子。中国建设部统计的“住宅私有率”显然是按照这个概念。而国际上通常所说的住房自有概念(homeownership)，指的是住在其中的人拥有该幢住宅的产权。
　　同时，拿“住房私有率”代替“住房自有率”不仅犯了概念错误，而且中国建设部在计算居民住房私有率时，还是用私人所有的住宅建筑面积对实有住宅建筑面积的比例，那么即使假设中国所有的私有住房都只是房主自住而不对外出租，私有住房就是自有住房，这个统计则也很可能大大夸大了中国城市居民家庭中拥有自己住房的比例，因为自有房者和租房者在户均住房面积消费上往往相差很大。
　　另外，还有地产人士表示，目前还有不少人租住在政府的廉租房里，这部分面积也提高了住房私有率，则明显抬高自有住房的比例。地产专家韩世同在接受采访时表示，目前在广东或广州的关于房屋自有率的统计，都是以户籍人口来计算，流动人口被排除在统计之外，事实上非户籍人口也很难被统计在内，这也是自有率高的原因之一。
　　
　　无房人越来越多？　　

　　四年全国城镇人口增加了7494万，既享受不到福利房，也多数买不起商品房

　　与政府官员的“骄人数据”相对的是，搜房网天津公司副总经理冉慧玲等业内人士提出目前中国的“无房户越来越多”。
　　据了解，按照国家统计局的年报，2002年底至2006年底，全国城镇人口增加了7494万。这些人中不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。相对于全社会70%人买不起房来说，新增人口买不起房的，至少占到其中的90%以上。他们和城市中因拆迁而失房、因贫困而卖房维生的中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡的“无房大军”。
　　如果这7500万的新增城镇人口都可以买得起房的话，那么中国的房地产市场这四年仅为这些新增人口所需要提供的新建住房就应该为22.5亿平方米左右(以人均30平方米、户均90平方米计算。其实，这几年全国房地产市场商品住房的户型的平均面积，都远远高于100平方米以上)。但实际上这几年中国的房地产市场又总共提供了多少商品住房呢？
　　国家统计局的年鉴显示，2003年全国城镇实际销售的商品住宅为2.977885亿平方米，2004年为3.381989亿平方米。2005年估计为3.5亿平方米。2006年也估算为4亿平方米，这4年全国房地产市场提供的商品住房总共也就14亿平方米左右(对城镇新增人口来说，可以享受到经济适用房和单位合资建房的只是极少数)。
　　按照城市改造“拆一建二”的惯例，其中的一半(7亿平方米)用于拆迁户。在剩下的7亿平方米中，绝大多数(估计至少在四分之三及75%，5.25亿平方米)还是被有经济实力进一步改善住房条件的“老市民”中“有房一族”买去的。“无房户”们买到剩下的四分之一(25%，1.75亿平方米)就相当不错了。

　  一人占多房　　

　  年收入超过11万元高收入群体中33%有两套住房，10%有3套及以上住房

　　根据中国国情研究会与万事达卡国际组织发布的《2006中国生活报告》显示，年收入超过11万元高收入群体中33%的人拥有两套住房，10%的人拥有3套及3套以上住房，所有被调查者的户均住房面积为113平方米。
　　广东省去年12月公布的数据显示，全省城镇88%的居民家庭(户籍)已拥有自己的住房，其中更有18%的家庭拥有两套以上住房；而广州市的数据则更高，仅2005年11月统计就显示，广州平均每百户居民拥有的房产是119套。这就是说，即使中国的住房“私有率”很高，这些所谓的“私有住房”也主要集中在少数人手中。
　　广州穆迪投资机构董事长盖天佐表示，在4-5年前，人们对住宅的投资意思都还没有显现出来，现在随着房价的上涨，很多人对房子保值、升值功能有了新的认识，这刺激了投资性购房。记者就接触过不少“多房户”，有位王先生从2003年以来，在天河公园附近购买了7套房产，目前总价值接近2000万元；而有位黄埔的客户，在新塘的城市家园一次性购买了16套房子。而在全市百户家庭平均统计下，多房一族的占有的房屋量被抹平了。

　　观念引导　　

　　政府有义务尽可能满足每个家庭拥有住房的权利，不能以高自有率推卸责任
　
　　“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的”，龙永图在南京的一次论坛上，拿美国人人均占有住房作比较时说，美国三成人买房，六成人租房，实际拥有住房的人并不多。
　　但盖天佐对于购房念头表示理解，他认为拥有一套房子是最基本的生存权。一个家庭拥有一套房子，是每一个人最根本的追求，也应该享有这种权利。政府有义务尽可能地满足每一个家庭拥有住房的权利，而不能以高自有率来推卸责任。从目前的房地产状况看，在广大农村地区，基本上每户都有房子，房屋矛盾主要集中在发达地区和大中城市。同时，所拥有的房屋的好坏、大小也不尽相同。
　　刘正山也强调说，住房是准公共产品，国家应该在经济起飞的初期，将住房问题解决掉。也就是说，作为准公共产品的住房，应当主要依靠政府提供或者政府管理的保障性住房。


　　然而，令人喜忧参半的是，目前政府已开始加快廉租房建设，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%；经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右……中低收入人群的住房问题有可能得到逐步解决。但对于这一越来越接近“高地价、高房价、多公屋居屋”的香港模式，是否意味着对政府对商品房的价格的“放手”？抑或作为有限而放任？那么处于“高不成、低不就”的中等收入的杨先生，购房的梦似乎更遥遥无期。