——记朱镕基总理参观新加坡组屋区（通讯）
12月1日上午，新加坡阳光明媚，空气清新，朱镕基总理和
夫人劳安及其一行饶有兴趣地前往新加坡建屋发展局访问，了
解新加坡在发展普通居民住宅方面的成功做法。
在建屋发展局接待大厅，该局主席严崇涛首先致欢迎辞。
放映幻灯资料后，主人向中国客人做了补充说明。
据介绍，该局成立于1960年，是新加坡政府国家发展部下
属的负责承建和管理组屋区的官方机构。该局通过向政府举借
低息贷款的办法解决建房资金问题，并通过五年计划进行实施。
目前，正在进行第八个五年计划（1996—2000年），拟建造14
万个单位的组屋。截至1998年底，政府兴建组屋总数已达86万
多个单位。
完善的中央公积金制度是新加坡解决居民住房问题的主要
手段。所有新加坡公民和永久居留的居民，都必须上缴公积金。
个体经营者也要上缴6％的净营业收入当公积金。政府的“公共
住屋计划”，就是帮助居民利用公积金的存款，购买政府补贴
建造的房屋。购房者只要付20％的头期款，就可以拿到房屋的
钥匙。其余房款可每月从住房公积金中扣除。
建屋发展局从财政、土地、法令各方面保证公共组屋计划
的实施。房屋的规划、设计、施工、管理、维修全部由该局负
责。在房价制定上，政府充分考虑不同收入家庭的承受能力，
房价一般要比市价低30％左右。
朱镕基一面认真听介绍，一面做些记录。他还对组屋的房
价、房屋管理及服务提了几个问题。主人都一一作了回答。
10时许，朱镕基一行来到大巴窑组屋区81号住宅楼，乘电
梯到25层展览厅俯瞰组屋区全景。之后，中国客人至13层参观
一户三室一厅的家庭。接着，朱镕基来到另一幢楼一层，参观
一户翻新后的三室一厅的家庭。男主人叫黄明兴，在一家装修
公司工作，爱人是家庭妇女，有四个女儿。朱总理问：“房子
是多少钱买的？”答：“6万多新元。”（1美元约兑换1．6新
元）问：“还准备卖吗？”答：“自己住，不卖。”最后，朱
总理又与黄明兴一家拉起了家常。告别时，朱总理向主人赠送
了一块中国的精美地毯，给小孩赠送了书籍和玩具。
邻楼的住户听说中国总理要到这里参观，他们都早已站在
楼前等候，希望见朱总理一面。朱总理频频招手，以示感谢。
朱总理曾对吴作栋总理说，他9年前当上海市市长时访问过
新加坡。当时他对新加坡的住房公积金制度很感兴趣，认为值
得中国借鉴。今天，住房公积金制度几乎已在全中国推广。
主人说，为了保障购房者的利益，新加坡制定了“居屋保
护保险计划”。住户加入该计划后，一旦发生意外事故，比如
失业、死亡或破产等，家庭丧失了支付能力，此时就可动用保
险金付款，直至付清房款。因此，住户不用担心因缴不起房款
而被扫地出门。
新加坡300万人口中，90％的人已拥有自己的住宅，其中大
部分是购买政府的公共组屋。这个比例远远高于许多发达国家，
如美国居民拥有自己住房的占62％，法国51％，日本62％。新
加坡政府计划在不远的将来，要达到全民皆有住房的目标。“
居者有其屋”的理想有可能首先在新加坡变为现实。
（本报新加坡12月1日电）
新加坡能够在全国范围内实现居者有其屋并不仅仅是因为它只有区区450万人口，关键还在于国家推行的是一套以满足社会中低收入家庭住房需求为主要目标的“政府组屋计划”。这里所谓的中低收入家庭指的不是少数贫困人口，而是与少数富有人群相对而言的占多数的社会成员。在新加坡，87%的居民都是通过低价购买或租住政府组屋获得自己的居住权。让大多数社会成员通过共享公共财富实现居者有其屋，这便是笔者所理解的新加坡住房政策的最大特色。
新加坡最早一批组屋是上个世纪60年代建造的，有些已经老旧，跟不上城市整体发展步伐了。春节前，新加坡总理李显龙为民众勾勒了一幅“公园里的组屋”的美好图景。他表示，新加坡正在实行“活跃、优美、清洁——全民共享水源计划”，未来10至15年，将在150多个地点展开水道美化工程。这些河流沟渠有很多都流经组屋区，实施这一计划势必会进一步提升组屋区居民的生活品质。所有这些改造成本都将作为公共事业开支，翻新或新建的组屋仍保持大众化特性。可见，新加坡“组屋计划”不是权宜之计，它解决的不仅是百姓居住上的“温饱”，更着眼于“小康”。
新加坡1959自治，1965年正式建国，当时全国200万人口中有40%住在贫民窟和窝棚里。为了解决居住问题，新加坡于1960年成立了隶属于国家发展部的“建屋发展局”。该局是一个带有政府职能的房地产开发机构，其本质是社会公益性的。这与我国由以赢利为目的的房地产开发企业承担以社会福利事业为目的的经济适用房建设是完全不同的。
在国家宏观政策上，建屋发展局可以无偿得到政府划拨的土地，建造组屋的资金则主要通过向政府举借低息贷款获得。这也是组屋价格远远低于公寓和别墅价格的重要原因。居民购买组屋主要以其收入水平为依据，收入超过标准则被严格禁止购买。据了解，大部分新加坡人都是将其居住的组屋以低价购买下来，其中三室一厅居多，使用面积在100平方米左右。少数比较困难的低收入家庭则购买或廉租一室、两室的组屋。
一位在新加坡当会计的朋友于丽贞小姐向我们介绍，组屋按地段、面积不同，价格从15万新元到25万新元不等。目前，一个新加坡普通职员的月收入在三四千新元左右。横向比较一下就可发现，在中国很多大中城市同样月收入在三四千元人民币，但要买一套100平方米左右的经济适用房恐怕不是20几万元人民币可以解决了的。
除了低廉的价格外，新加坡政府还以公积金等形式向公民提供住房补贴。例如，早在2000年新加坡建屋发展局就宣布，原先租住组屋的低收入家庭在购买组屋时可获1.5万新元补贴。政府通过一系列措施在一定程度上照顾了中、低收入者的利益。
长期以来，由于绝大部分居民购买或租住价格低廉的组屋，使得新加坡的房地产业并不活跃。但据我们最近的观察和了解，伴随着“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会理想已经成为现实，且人们生活水平在不断提高，新加坡人正在追求更好的居住品质，越来越多的人购买了更高一级的私人住宅——公寓，这就刺激了当地房地产市场的发展。2月26日路透社报道说：“目前新加坡房产需求旺盛，新楼盘发售处门前总是排着长队。富裕的新加坡人和外国人争相购房，一些主要地区的房屋还没有建好价格就增长了25％。”
相比之下，居者有其屋的社会理想在中国远还没有实现，但我们的房地产市场却已经变得如此令人眼花缭乱。国内有专家指出，今后一个时期，中国房地产业应该完成两个转变，而这与新加坡房地产业发展趋势恰恰相反。首先是住宅应该从商品向公共产品转变。有专家认为，在我国实行房改政策后的房地产业发展过程中，出现了过分强调住宅商品属性而忽略其公共产品属性的倾向。经济适用房因监管缺失模糊了与商品房之间的界限。其次，住宅的功能应该从投资向使用转变。专家说，中央已经采取的一系列宏观调控政策，例如对“90平方米”的限制，就是在强调住宅的使用功能，限制其投资功能。
好的住房政策是以最广大人民的福祉为旨归，但政府必须通过严密的制度安排使政策能够真正惠及千家万户。长期担任新加坡总经济师的南洋理工大学亚洲研究中心主任陈光炎教授认为，政府保护和支持中低阶层买房子，他们就会以拥护政权和支持社会稳定作为回报。他还提出，在财富分配的问题上，政府、房地产商和百姓，到底谁牺牲多一点谁得到多一点，这是一个很重要的政治问题。
| 新加坡：用“组屋”调控市场 |
| 更新日期：2006-6-27 阅读次数：508 |
| 新加坡是一个城市型国家，土地资源匮乏，但新加坡通过大力发展由政府投资兴建的“政府组屋”，不仅满足了居民的基本住房需求，也避免了开发商在房价上恶意炒作，在房地产市场发展中走出了一条独特而成功的道路。 新加坡的民用住宅房地产市场主要由“政府组屋”和商品房两部分组成。“政府组屋”类似于中国的经济适用房，由政府投资修建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。居民在购买“组屋”时，获得其99年的所有权。商品房包括高级公寓和私人住宅，由私人投资修建，按市场价格发售，主要面向高收入者。据悉，在过去40多年的时间里，新加坡政府共修建了96．8万余套“组屋”，目前约84％的新加坡人居住在“组屋”中，其中绝大部分人都是住在自己购买的“组屋”里。 在新加坡，“组屋”的投资、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋发展局统一负责。“组屋”建成后，建屋发展局以公民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配。 新加坡政府以各种形式向公民提供大量的住房补贴，从而使“组屋”价格保持在一般人能够承受的范围内。具体来说，“组屋”按地段、面积不同，价格从15万新元（1美元约合1．57新元）到25万新元不等。符合条件者，可以向建屋发展局申请优惠按揭贷款，而设立于1955年的中央公积金则是新加坡人购房的主要资金来源。该基金是一项强制性储蓄计划，由员工和雇主每月按一定比例交纳，全国约有90％的居民都是通过建屋发展局成为房产所有人的。中央公积金还以低于市场利率2个百分点的优惠利率提供抵押贷款，贷款额度可达到住房价格的80％到90％。 据统计，在新加坡的低收入家庭中，87％的家庭拥有自己的“组屋”，其中以三室一厅的“组屋”居多，使用面积在100平方米左右。约11％的低收入家庭是租住一居室或两居室的“组屋”。 为防止有人利用“组屋”进行投机活动，新加坡政府制定了细致和周全的法律法规，对居民购买“组屋”等行为进行严格的监控。例如，建屋发展局规定居民购买“组屋”要以自住为主，对居民购买“组屋”的次数作出严格限定，以防有人投机；“组屋”在购买后5年内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。同时，新加坡还规定，一个家庭同时只能拥有一套“组屋”，如果要买新的“组屋”，旧的“组屋”必须退出来，从而防止有些人“多吃多占”。 根据新加坡政府的规定，任何人在买卖“组屋”时必须提供准确、翔实的资料。如果一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。张永兴 |
"居者有其屋" 离中国还有多远？
--介绍新加坡的组屋开发
新加坡的大众公共住房建设颇值得研究。
新加坡的人均住房面积是香港的两倍多，高出日本人住房面积30%以上，令世人瞩目。新加坡的解决住房的成功秘诀在那里？是组屋建设。至今,87%的新加坡国民居住在政府开发的组屋里。
所谓组屋有点类似现政府为低收入人群建造的廉价房，但其配套之全、质量之高、规划之好，绝不像我们某些地方选址把廉价房建在地价较低、商业不便、交通偏远的城市角落里。
90年代中后期，笔者偶然参观过李光耀所住社区附近（丹戎巴葛区）老的祖屋改造，后几次出差又住过新加坡政府部门租赁的地处红山景（地名）组屋，有些感受。
政府有为大众提供住房的责任
居者有其屋是新加坡政府建国时就提出的。早在建国初期大多数人无房可住，他们为实施这一目标，专门成立了一个全权负责组屋建设的机构--建屋发展局，这个部门是非盈利机构，不但为政府的发展商实施公共组屋的开发计划，而且负责诸如承包商的注册登记、建筑招标、现场监督等全过程的建屋控制，责任重大。该机构是公共组屋建设品种优良和成本低廉的强力保证。
新加坡当年实现居者有其屋的做法很独特，他们把占建房成本大部的土地成本倒过来算，先把老百姓的承受力及收入算出来，比如一个市民收入五年的总和才能购房，房价定价就是这个价格，这价格扣除建筑成本和合理利润后就是土地成本。令人感到当年政府为使大众都买得起房的用心良苦。
组屋使人民分享到了经济发展带来的成果
新加坡政府是通过中央公积金制度和合理配售政策，向人民提供大量价廉质优的公共组屋的。建设期间政府对公共组屋计划提供大量补贴，（累计上百亿）以保证人民能过买得起住房，政府根据个人所得高低、家庭人数多少，所交公积金数额决定其能购买组屋的大小和补贴，使不同阶层的人民都能从经济成长中受惠，但组屋作为一种社会保障性质的住房，只面向中低收入者出售或出租，因此收入线是入门限制的最重要条件。
建国之初，新加坡国民大多只有一间房或无房。四十年后，新加坡87%中的组屋居住者中，有91%国民已拥有了3房式至5房式的宽敞住房，体现了相对公平的社会财富再分配。
整体规划、长期开发，从不急功近利
新加坡的组屋由建屋发展局统一规划，分期进行建设，这些组屋公共设施配套齐全，环境优美，服务周到。笔者两次入住地处红山景大牌112幢的高层组屋，是八十年代建造的，虽已陈旧但内部设备定期检修、外墙定期粉刷如新，出门十分钟内菜市，酒店、学校、商场、影院、诊所、警署、轻轨即可到达，各种配套一应俱全十分便利。
近些年，新加坡又开发了许多新的组屋。这些组屋更是高低错落有致、布局合理有序、公共绿地扩大，甚至有的还建有教堂寺庙。组屋社区分布在许多私人开发的高档公寓之中，不经特意说明外来者很难辩分。更难得的是，在今天新加坡这个寸土寸金的国度里，该国的水库附近还留有相当数量的原始森林，在商业中心的乌节路至今还有绿化和停车场的预留地。
今天，中国大多数城市以经营土地的模式来开发城市，地方政府虽卸了包袱，但因地价飞涨，房价奇高，中低收入者望而生畏，一般城市普通百姓家庭以数万元的年收入，要想实现居者有其屋只是少数人的梦，改革开放发展经济取得的成果，绝大多数老百姓在住房上并没有得到分享，对此，中央政府应该在住房开发政策上有所反思。
“居者有其屋”———新加坡组屋面面
来源：法制日报
新加坡的国土面积仅有640多平方公里，然而，在这里却居住着近400万人口。在这样一个人口密度每平方公里6000多人的城市国家里，人均住房面积达到了30平方米，这的确是城市发展的奇迹。这个奇迹的产生，很大程度上得益于新加坡政府多年来推行的“居者有其屋”组屋发展政策。
“居者有其屋”政策
建国初期，新加坡政府面临严峻的住宅问题。据统计，当时200万人口中有40%的人居住在贫民窟和窝棚内，能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。
为了解决广大中低收入居民的住宅问题，新加坡于1960年成立了建屋发展局。该局不仅负责新加坡公共住屋区的总体规划、住宅的设计和建造，同时又是最大的房地产经营管理者。新加坡政府赋予建屋发展局广泛的合法权力，和为公共住宅计划而提供的必需的财力、物力和人力，建屋发展局可以按照法律的规定无偿获得国有土地，同时它的财政预算纳入国家计划，享有低水平津贴，逐步过渡到自负盈亏。
20世纪60年代初，新加坡政府制定了“五年建屋计划”，开始大规模兴建低标准住房。1964年，政府宣布实行“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，鼓励中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋(新加坡对国家营建的住宅的称谓)。
此外，新加坡还有完备的公积金制度和补贴政策来帮助公民实现安居理想。新加坡实行了政府主导的强制性公积金制度，而且缴费额度较高。2003年的数字显示，新加坡人的公积金缴费率达到36%，这其中个人每月要将收入的23%存入公积金账户，用于住房、医疗、教育、投资增值等多个方面。在公民购买住房的时候，首付售价的20%，余下部分则由建屋发展局以低息贷款方式垫付，住户可用公积金在5年、10年、甚至25年内还清。
如今，组屋已经成为新加坡主要的住宅类型。根据新加坡政府的统计数字，截至2003年底，新加坡的组屋住户占到其人口总数的84%。
组屋类型多样
为了取得较高的经济效益，组屋以多层和高层的板式住宅楼为主。组屋底层均不作住宅使用，而是空着用作居民的活动场所，以及用作服务设施。每个组屋区都带有居住所必需的各种设施，例如超级市场、诊疗所、图书馆等。此外，组屋区的公共交通也十分便利。
组屋的户型大体上可以分为三房式、四房式、五房式和公寓式，和我国的单元房差不多。三房式的组屋面积为60至65平方米，包括两间卧室和一间客厅；四房式面积为90平方米左右，包括三间卧室和一间客厅；五房式面积为110平方米左右，包括三间卧室、一间客厅、一间饭厅或者四个房间加一个客厅；公寓式组屋面积则在130平方米左右，设施与五房式组屋相似。
此外，政府还专门针对独居的老年人和低收入家庭，提供一房式和二房式的小户型组屋。
严管组屋租售
应该说，好的政策必须辅以缜密和严格的法律法规才能达到它的目的。在房地产法律法规方面，新加坡历经多年的摸索，形成了一套“严密、区别对待”的法规体系。在组屋购买的规定上，不搞“一刀切”，而是“不同的收入群体适用不同的住房政策”，保障低收入家庭的居住权益。例如：家庭月收入低于3000新元的才可以购买三房式组屋，低于8000新元可以购买四房式或面积更大的组屋。对于月收入少于1500新元的家庭，政府还允许其租用小户型的组屋。而如果有人想虚报收入占便宜，在购买或租住组屋的时候提供虚假文件，一旦被证实有罪，将会被处以5000新元的罚款和最高6个月的监禁。
对于那些购买了其他公寓和独立洋房的“有钱人”，按照新加坡的法律规定，是不允许买组屋的。
社区井然有序
新加坡政府和企业管理上的高效和科学是举世闻名的，这同样体现在该国住宅小区的物业管理上。由于所有的组屋都是由政府兴建，因此建屋发展局负责统筹全国的组屋物业管理。
此外，整个新加坡又分成十几个大的市镇，并成立有“市镇理事会”；理事会的委员由国会议员担任。在社区中，社区成员可以将一切问题向市镇理事会反映，所有相关位置一旦出现问题，统一由市镇理事会与相关单位协调。同时，市镇也是国会议员们施展才华的地方———因为只有管理好社区才有可能获得社区内选民们的投票。
与此同时，每个居民小区都成立了相当于中国“业主委员会”的管理理事会。成员由全体私人业主投票产生。该理事会代表全体业主管理社区，每年召开一次全体会议，讨论制定社区行为规则及聘请物业管理公司等重要事务。
市镇理事会和私人住宅管理理事会均是通过委托专业物业管理公司来实施住宅小区的日常工作。在新加坡，政府对物业管理公司的管理相当严格，其营业执照需要每年审批核发。如果发现物业管理公司违反管理条例或是不照章办事，将会被吊销营业执照。物业管理从业人员也必须接受为期两年的房地产管理知识与业务培训，且需要通过专业考试，才能应聘上岗。
科学高效的管理、严格缜密的法律和体贴周到的服务，使得新加坡的人居事业在政府主导、商业运作下得以不断发展，历经三十多年的努力，成功跨越了“有得住”的阶段，开始经营“住得更好”。“居者有其屋”这一长期的新加坡国策最终得以实现。
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山？”在这样一条颇具中华文化认同感的局训当中，我们看到了新加坡住宅营建主管部门———建屋发展局的行政理念和目标。他们在房地产市场发展上所积累的经验，值得很多将“国际化大都市”作为发展目标的城市学习和借鉴。
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