来源：中国经营报 ：谢红玲、李宾
编者按
2008年，在阵阵“打折”声中，涨跌不定的北京房价彻底把消费者搞糊涂了。
曾以“坚挺”著称的北京房价，在2007年经历了有史以来最为疯狂的一轮无理由上涨后，遭遇国家宏观调控系列动作的强大压力，在强势媒体齐声“唱跌”中，自去年岁末开始滞涨停售，到今年年初开始松动甚至部分回落。
房地产市场价格的新变化是否预示着将终结2004年以来房价一路猛涨的趋势？北京房价此轮波动究竟是“真摔”还是“假摔”？“看涨派”与“看跌派”喋喋不休的争论背后究竟掩盖了什么？究竟是谁把消费者搞糊涂了？这笔糊涂账的根子在哪里？房价统计的问题到底在哪里？本报记者通过一系列深入市场前沿的调查，力图还原楼市的真相。
一线调查
北京房价首现跌势：开发商扛不住了？
“你们媒体总在说‘拐点到了’，可为什么我一点都没发现呢？”3月4日，万年投资集团万年长兴置业总经理黄玺庆接受记者采访时发问道。
今年1月11日，中央电视台依据中国房地产指数研究院提供的北京2007年最后四周平均房价统计和指数数据，得出“原本最为坚挺的北京房价也下跌了”的结论, 这令黄玺庆和他周围的很多开发商感到迷惑。
进入2008年两个月之后，围绕在北京房价上空的迷雾依然缭绕，人们看到的一些楼盘打折促销的举措到底是房价“拐点”的征兆，还是统计部门提供的抽象数字和市场短期表象的被误读呢？
市场冷淡，房价“嘴硬价软”
3月初，记者走访位于北京市珠江帝景、美利山、国奥村、学院派等十几个正在预售的楼盘时发现，即使是在周末，这些楼盘的看房人也很少，到处是销售人员无所事事的身影。这和去年众多售楼处人满为患的火爆场面形成了鲜明的对比。
在2008年房地产交易冷清的情况下，北京楼市刮起了近两年来即便在淡季也罕见的大力度的打折促销风。有的项目推出买房送宝马车活动，折合现金优惠额度达50万元之巨，有的项目买房赠送装修款、免物业费和印花税，也有的项目是直接打上十几个点折扣……业内人士指出，此番参与北京楼盘打折促销的项目，数量之多、打折幅度或者促销力度之大超越往年。
2008年2月27日，ST万科集团在北京新开盘的 “万科假日风景” 高调推出“购房优惠倒计时”活动，特价房最低达到了九一折。
作为中国最大的地产商，万科集团董事长王石在去年年末首发房市“拐点”预言，进而亲身实践，对旗下各地项目进行打折促销。在历经广州、深圳、成都、上海的“打折之旅”后终于登陆北京。
记者发现，因大幅打折而被广泛关注的万科假日风景从2007年5月25日到2007年年底，依次拿到3期预售许可证，却分成了8次开盘，每次的开盘价格都会有不同程度的提高，均价从刚开始的9500元/平方米步步攀升， 2007年12月11日，升至顶点14700元/平方米（按平均户型、价格统计）。随着楼市的转冷，到了2008年新的两期开盘，虽然名义价格没有下降，但对客户根据不同条件给出了9.1折到9.6折的优惠。按照北京市房地产交易管理网3月5日的数据统计，其2月27日开盘的10号楼共有59套房，其中有3套签约，成交均价为13119元/平方米。
业内人士指出，打折项目的背后动机有多种可能：一种可能是对市场前景不看好急于甩货，第二种可能是因为货币紧缩政策导致企业现金流出问题或者上市公司为了满足财务报表的要求急于回款，第三种可能是出于对客户心理的迎合，效仿某些商场先调高价格再打折的伎俩，还有一种可能是开发商在四五年前惯用的低开高走的价格策略。
记者调查发现，实行打折或者赠送实物促销的多数是一些大的上市公司的项目或者是一些老项目的尾盘；那些被媒体视为“降价”的，多数是一些楼盘新开的二期或三期。其中有因为从一期的精装房改为二期的毛坯房而开盘价低于一期售价的，如沿海赛洛城的“美利山”；也有开盘价低于先前内定价格的。其中，重拾“低开高走”策略是开发商的普遍之选。
据悉，北京一个平均售价近3万元的联排别墅项目按照2007年的价格涨势，原本想把位置稍显优越的二期产品开盘价定在每平方米4.5万元，但在2007年年底还是审慎地定在每平方米3.5万元。“低开高走保险一些，否则定高了如果没人买又不敢轻易降价，岂不把自己套住了。”该项目销售负责人坦陈。不过，该负责人又表示：“过了这段政策敏感期，我们的房子还会涨到每平方米4.5万元以上，因为周围根本没有我们这样低密度的产品了。”
“富力又一城”被认为是优惠幅度比较大的楼盘，年初推出了买房送5重大礼的活动：免3%契税、免0.05%印花税、免10年物业费、免2%公共维修基金、送2777元购房喜宴等。但销售员告诉记者，优惠后的价格在每平方米12000元~14000元。“我们给客户有优惠，但没降价，要买就赶紧订，我们很快就要上调价格了。”
在记者走访的多个楼盘中，一般实行的是全款打9.5折~9.8折的优惠政策。但售楼人员表示，既然是“优惠”，就意味着随时可以取消，“3月10日我们就要取消折扣了。”位于明光桥附近的一个项目的售楼小姐说。另一楼盘的销售员则更明确地告诉记者：“3月15日后我们的房子每平方米会涨500块钱。”
市场冷却盼望春暖
按照北京市房地产交易管理网的记录统计，记者发现成交量下降明显：整个2008年2月份的网上认购数和网上签约数分别为3628套和2823套，而去年2月份的这两个数值分别是4295套和6604套，同比分别下降了15.5%和57%。
一些数字记录了房地产市场的变化，使房市的冷热转变更加直观。
北京市房地产交易管理网的数据统计显示，位于北京东四环内的某大盘第四期在2006年12月2日拿到了预售许可证，分两次开盘，该期可售房屋477套，截止到2008年3月4日，实际售出433套，成交均价为15769元/平方米。
2007年8月22日，该项目拿到了第五期617套房屋的预售许可证，9月2日开盘，截止到2008年3月4日，共售出352套，期间经历了国家紧缩信贷等政策的出台，销售率明显下降，但销售均价已达到25000元/平方米。2007年12月14日获得最新一期预售许可的404套房屋，价格仍保持25000元/平方米，至今签约的只有16套。2月推出打折促销措施，可享受到近乎9折优惠，效果不甚明显。但有开发商透露，因为北京市销售管理办法的改变，很多项目实际销售的套数没有及时反映在网上签约系统中，所以网签数字也并不能说明最新的销售情况。
一位开发商给记者算了一笔房地产的成本账：近年来土地成本约占总成本的40%~50%，建安成本占30%~40%，管理和营销的成本占6%~8%，剩下的是其他成本。而总成本在一套房子的价格中所占的比例随着房价的快速提涨，这两年迅速缩小。
“2006年之前房地产的利润率在15%左右，而经过这一轮的疯涨，现在每个项目的利润率至少增加了50%，去掉税收之后的纯利润率也在50%以上，在地价高涨前拿地的项目有的利润率甚至能达到100%。”这样计算下来，现在所谓的降价促销对开发商而言只不过是让点利。真正难受的将会是那些在去年高价拿到土地的项目，有些项目的土地成本占到周围房价的一半以上，若房价停止上涨，其利润空间将缩小。
记者调查“富力又一城”、“万科四季花城”等楼盘时发现，其价格都走过了急升至顶然后停滞不动或者以折扣的名义下浮的曲线。
“连续六次加息，再加上对第二套房的限制以及经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房政策的不断出台，一定程度上改变了人们对于房市的预期，终于使得北京的楼市变得有些理性了。” 中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞如是评价上述房价变化。
一位要求隐去姓名和公司名称的上市房地产公司高管私下向记者透露，“其实去年10月份关于第二套房的政策出台之后，可以说北京所有的项目销售几乎都停了，应该说到现在大家都在降价，包括富力、万科、珠江等。2002年、2003年的时候采用的送车、免首付、免息、分期等手段现在都用上了，这仅仅是降价开始而已。”
该高管发现，民众中的观望情绪正在弥漫，这和以前的情况不太一样，“原来虽然供应有限，但人们的购买力更有限，且北京还存在福利分房，所以不太好卖。而现在更多的是人们由于对政策的期待而产生的观望。”他们公司旗下位于南城的一个项目在新政出台时还有十几套没卖出去，到现在仍然无人问津，而今年5月份将要开盘的新项目让他颇为为难，“我现在不敢定价格，只能给个区间价，不知道到时这个市场会怎么样。”
数据混乱，混淆视听
与中国房地产指数研究院提供的数据反映的2007年12月份市场下跌走势不同，来自北京房屋交易系统的统计数据显示，北京2007年12月份成交套数比11月份减少了约三分之一，成交总额却增加了1.5亿元，成交均价达到全年之首15454元，比11月涨了21%，为全年升幅最快的一个月。
SOHO中国有限公司根据北京市建委提供的网上销售数据赶制的《2007年北京房地产分析报告》也显示（见图），2007年北京市商品房月度预售均价基本呈上升趋势，其中12月上升最快。该报告通过观测与分析得出一个结论：北京房屋预售和季节变化有关，天热时卖的多，天冷时卖的少。言下之意，北京去年12月份成交面积和套数的减少是正常的。《报告》中还用图表对比形式说明，2007年12月份北京市的二手房成交套数首次超过了一手房，全年二手房销售面积超过了一手房销售面积的50%。
最有分量的当属2008年1月17日国家发改委、国家统计局联合发布的房价调查结果。数据显示，2007年12月，北京新建商品住房销售价格同比上涨17.5%，在全国主要城市中涨幅排名靠前；二手住房销售价格同比上涨 11.4%，涨幅比上月高2.1个百分点。
这些数据似乎总体反映了北京房价在2007年12月份的上涨势头。
而按照中原地产的统计，2008年一二月份的北京，仍然处于一个“量跌价稳”的态势，成交量的大幅萎缩是不争的事实，2月份的成交量相比1月份降低了50%，但房价仍然维持在原来的高位上。
至于数据间的差异，北京房地产学会理事会主席、原建设部副部长杨慎在“2008年房地产热点问题座谈会”上曾表示，当前人们普遍关注的房价问题存在着统计方式方法的问题，首先是基础信息的采用问题，各部门统计的城市样本不尽相同，得到的房价数据自然大不一样。
后市如何判断？
众多开发商不得不承认，2007年的楼市涨得过快。王石说自己的感受是“心惊肉跳”；对其“拐点论”提出异议的潘石屹认为这个词太夸张，但也表示今年地价肯定会下跌，在北京，每平方米8000元以下和五环之外的房价可能也会跌。
房地产销售顾问季满如分析，从2005年中期开始的这一轮历经一年半时间的房价飞涨可以分为两个阶段，第一阶段到2006年结束，“‘8·31’之后，由于土地的获得全部采取招牌挂的方式，地价变得比较透明，而不断飙升的地价影响到了所有开发商的判断，那就是‘原来的房价被低估了’，因此这一时期可以看做价格的补涨阶段。”
第二个阶段从2007年初到2007年底，“如果按照人们的支付能力去判断的话，这后一阶段的价格是透支的。”季满如说，“涨价已经不需要任何理由，‘人有多大胆，地有多大产’，北京一个楼盘卖到了5万多元一平方米，一套房子要五六百万元，仅仅因为其能看到‘鸟巢’，这让很多业内人士都觉得不可思议。”
对于这种现象的出现，季满如的解释是：“一个上升通道被打开之后，一定会达到一个峰值。只不过看谁先把它说出来罢了。”王石就是那个人。
但是，季满如仍然不同意将此视为价格下跌的标志，“下跌有两种，一种是交易量下跌而价格不变，一种是绝对价格下跌，而现在的市场更多地属于前者。”他认为当前的高价位代表了开发商对自己产品的判断标准，不会轻易丢弃，因为他们很清楚，一旦进入下跌的通道，对自己没有任何好处，除非是开发商的资金链出现问题。
而在开发商那里，对房价的自信还来自他们对于政府心理的把握，“任何一届政府都不会允许GDP的增长下滑，而如果房地产业出现大跌的话，对整个经济的影响将是致命的。所以如果长期萎缩的话，政府就要救市了。”一位地产老板对记者说。
中国社会科学院去年12月发布的2008年《经济蓝皮书》中的预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。其重要依据是，其一高收入者的投资投机需求将积极入市，其二高地价必然推高房价，其三外资投资国内房地产市场的扩张趋势和资金流动性过剩对房价上涨也会起到推波助澜的作用。
季满如认为，此次楼市的转冷对开发商是一次教育，会促使市场归于理性。而那些超前上涨的房价会稳定在这个水平，等待时间去慢慢消化，“需要多长时间还说不好。”而说到底，这是一个心理预期的较量，结果取决于开发商和购房者谁能够先触到对方的底线。
一位不愿具名的业内人士坦言：“现在大家都是在硬扛，我知道有的开发商的资金链已经快不行了。房价还是要看供求关系的，这种观望情绪如果持续下去的话，该腰斩只得腰斩。看看四五月份市场能不能回暖吧。”
新闻视界
2007年出台的调控不再只是通过行政手段来左右市场
房价乱局的背后：调控路线的改变
“深圳、广州由于投资和投机的买房者过多，导致价值和价格严重背离，在新一轮的楼市调整中，出现了实质性的下跌。由于北京的情况相对特殊，整体的价格水平不会像其他城市波动那么大。”2008年3月5日，一位业内人士向记者指出，“未来一些炒得过高的楼盘会出现维持不下去的情况。”
中国社会科学院财政与贸易经济研究所城市与房地产经济研究室副主任倪鹏飞调查发现，全国有35个大中城市的房地产发展是不健康的，“经过这两年的发展，有些城市更加恶化了，比如说深圳。”
尽管倪也认为，总体上来讲，由于中国经济发展的前景和城市化的大趋势推动，再加上政府的偏好，中国的楼市不会像股市那样大起大落，但由于前段时期涨幅过快，导致泡沫加大，所以对个别城市而言，会有价格拐点出现。但是，多数人判断北京不在此列。
“王石们”的恐惧和忧虑
2007年这样一个年份让万科的王石感到“心惊肉跳”，伴随着政府一系列调控措施的出台，终于首唱“拐点”。王评价过去一年的房地产市场充满了不理性的亢奋，担心获取了暴利后“市场会让你吐回去，而且让你多吐”。
而恐慌的决非王石一个地产商，尽管他们是价格上涨的既得利益者。对那些希望在这个行业谋取长期发展、希望能打造百年老店的企业而言，他们不需要太多的想象力就可以想象到非理性繁荣的后果。何况，在这个关系到国计民生的产业发展过程中，还始终有一双有形之手在实施干预。所以，即便是那些王石拐点论的反对者，对后市也不无忧虑。
“怎么能不心虚呢？以前涨价还有个说辞，比如增加了橱卫精装修，比如新的一期位置更好，比如用的建材档次提高等等，而2007年的涨价不需要理由。不仅如此，提价幅度和密度还都比以前高了。以前是每平方米几十元、几百元地上调，2007年一涨就是每平方米上千元甚至几千元，豪宅还有每平方米一涨上万元的。以前是推新的楼座或新的一期调价，最快一个月调一回；2007年最密集的时候是每周一涨，个别楼盘在开盘的第二天就把单价上调几千元。”一位在北京做了6年房产销售的人士告诉记者。
谈到如此频繁涨价的心态，一位不愿透露姓名的开发商说：“其实对于作为微观经济个体的房地产企业来说，没有什么长远考虑，赚钱是第一位的。一套房子有200个人买，我当然要提价。”至于“地王”的频出，他承认是“赌徒”心理在作祟，“其实现在市场上的房子用的都是2004年、2005年拿的地，真要等到2007年拿的地盖好之后上市，按照现在的价格，都要赔钱。那为什么还要高价拿地呢？大家都在赌。”
上述开发商给记者算了一笔账，很多开发商在参加土地招投标的时候，先假想一个未来的房价，然后按照8%的利润率确定自己的土地报价，“而8%的利润率根本就赚不了钱，因为没有把财务成本计算进去，光贷款利率就要7%多，所以大家都在赌未来的升值空间。” 不过，王石“拐点论”被一些人理解为“烟雾弹”，属于“挥刀自宫”之举——做出顺从的姿态，好让政府不再出台更严厉的调控房地产的措施。
也有人猜测：王石的目的是为了给自家企业万科低价卖房快速回收现金做铺垫，更有同行揣测万科是在利用自己作为行业老大的影响力在市场上清理门户。
国资委经济研究中心主任王忠明驳斥说：“楼市拐点言之甚早，此种宣传误导民众。”对于不少媒体报道的“房价下跌”和“楼市拐点来临”，王忠明认为此虽“表达了善意”，但却严重低估了宏观调控的艰巨性，“大家应该有足够充分的心理准备来应对调控的实行，如果这么轻易就能出现‘拐点’，那宏观调控就根本不需要了。”
一些同行也纷纷站出来反驳王石。任志强甚至在博客上发表《几只苍蝇》一文来反对王石观点；潘石屹也明确表态：从北京市场情况看楼市没有出现拐点。正在召开的两会上，一些学界代表也反驳了楼市拐点论。
涨价“合谋”
在房价的每一轮疯狂上涨中，除了频繁提价的开发商，另一个必要角色就是追涨的购房人和投资者。房子的投资价值几乎已经尽人皆知，在一个拥有13亿人口的大国，怎么夸大城市土地的稀缺性似乎都不为过，这被人们看做是最保险的投资手段。
这种国情之下，购房自住和投资的需求不断叠加，房产商们有足够的信心掌握价格主动权，不断试探民众的心理承受底线。
北京市民张女士正是在2007年房价高企时在望京地区买了两套房子，“我从2003年开始想买房子，当时西四环边上的房价大约每平方米五六千元。记得就是从那年开始，媒体上说国家开始调控房地产、要稳定房价了，于是每次出新政策就盼着房价能降下来，就想等一等，但等来等去，到了2006年房价不但没降下来，反而越涨越高，价格高得不敢买了。”她说。
到了2007年，张女士估计等不到降价的那一天了，“我们家也不具备买经济适用房和双限房的资格，正好股市上也赚了一笔钱，望京有个项目每平方米16000元，我没再犹豫就出手了。幸亏股市好，要不然对没早买房这事别提多后悔了。”
记者了解到，像张女士这样的消费者，在投资房产后会和开发商一道盼望自家房产升值。有能力的人会继续购买第二套、第三套房……至于温州炒房团、山西煤老板买楼的故事更加刺激着人们的神经。
“高档楼盘80%都是被投资者买走的。至于中档的房子，大约有一半是出于投资目的买的。”一位北京房地产老板对记者说。
在复杂的房价背后，始终有政府的身影出现。专家们指出，地方政府是不断推高房价的另一个重要“合谋者”。
房地产战略策划专家王志纲分析指出，中国的财政是中央、地方分税制，其结果是地方面临了很大的财政压力，“GDP的考核需要政绩，民生的考核也需要投入，这两个方面地方政府都需要投钱，但分税制的结果导致地方的钱又不多，怎么办呢？在这个过程当中，所有的官员都发现了一条最快的来钱途径：卖土地，而且同样的土地，上半年一百万元一亩，涨到下半年变成几百万元一亩，凭空又多了好几倍的收入。”
王志纲认为，当土地收入成了第二财政，成为城市和区域发展的最主要的财政来源时，政府也就自然会积极推动地价上涨。
“企业、政府、银行三家配合，还有投资者和投机者的推动，中国房地产上涨的高潮就到来了。”王志纲说，房地产业的飙涨使整个中国的主要资源和资金基本上都在房地产或不动产上。
王举例说：“像海尔这样的制造业，已经做到上千亿元规模，但是利润还不如一个地产商卖几栋楼的收益。在这样的背景下，基本上是东西南北中一起往前冲，搞实业的人也都来搞房地产。僧多粥少，土地资源不足，地价和房价继续上涨。”
对此，倪鹏飞提出的忠告是：“政府既要关注房地产业，也要关注民生以及整个经济的可持续发展。”
调控的变化
在专业人士看来，近来一段时期的楼市震荡证明2007年的一系列调控措施似乎终于起效了。2007年出台的调控相较过去有了很大的不同，不再只是通过行政的手段来左右市场。
一位不愿透露姓名的开发商说：“从供给的角度看，这几年北京的土地供应一直偏少，去年开始突击供应土地。按照政策来讲，今年底明年初，一些地就要进入市场。来广营地区一下子供应四块地，200多万平方米，顺义马坡也有好几百万平方米，而且都要求4个开发商、3年内开发完，房价怎么可能起得来呢？”
另外，政府针对低收入人群的保障性住房的提供平衡了供需矛盾。这一政策趋势会让保障住房与商品房分开，分清政府职能与市场职能，长期来看有利于市场机制的健全。另外，廉租房、经济适用房的相关新政策对老百姓的心理预期产生了影响，“过去开发商就是利用老百姓关于房价永不会跌的预期。”倪鹏飞说。
更为重要的是，2007年，中央政府针对房地产的调控使出了凌厉的一招：紧缩信贷。对于房地产这一资金密集型行业来说，此举等于掐住了企业的一大命门。
2007年9月27日，银监会颁布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确要求购买第二套住房的首付款比率提高到40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。配合此政策的还有二手房转按揭暂停等。2007年12月11日，央行、银监会又对第二套房界定定调，称应以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为购买第二套房。
政策的用意很明显，就是要抑制投资性购房需求，稳定房价。事实上，除了央行和银监会，其他各部委也都适时参与到稳定房价的工作中。根据统一的目标，各部委相继出台了对口政策。业界普遍认为，这是宏观调控实施以来手段最狠的一年。
在更宏观的层面，中央银行连续加息6次，7次上调银行准备金利率，都是为了遏制经济增长的过热因素。货币适度紧缩政策也转变为货币从紧政策。土地和金融并称房地产商的两大命根，货币从紧政策从根本上抑制了房地产投资的过热。
“这次调整对房地产业是很有必要的，能够促使这个产业向理性回归。”倪鹏飞说。
曙光闲话
透过房价看本质
中国房价问题吵了三年多，现在吵到了“拐点问题”上，但房价的高和低到底谁说的对？如果总是停留在这个层面上，这个争吵永远是一场聋子的对话。
首先，房价问题反映了中央与地方的关系。在中国还没有能与政府抗衡的企业，房地产企业也不例外。但房价疯涨并不仅是房地产企业与谁较劲，而是后面还有地方政府因素。自1994年税制改革后，国税与地税分家，地方政府事多钱少，土地收入日渐重要，现在很多地方政府土地出让收入占财政收入的半壁江山。房价高，地价才能高，地价高，财政收入才能高，想让房价降下来当然没那么容易。
其次，房价反映了中国现阶段不同阶层的利益格局。对房价看法的不一致是因为利益不一致，因为利益不一致所以各方永远谈不拢。中央是考虑全局的，要对全局负责，所以不能让房价疯涨;但地方政府只对本地经济发展负责，只要GDP上去就一俊遮百丑，只有涨价才能发展;房地产企业是保自己的利润;炒房客争的是炒房的投资收益;真实需求的购房人考虑的是自己实际购买能力;银行是考虑自己的收益率。利益所在不同，所以根本就别想在房价问题上有什么共识！
再次，房价问题反映了中国社会保障体系的缺失。住房问题从来就不是一个单纯的经济问题，而是一个社会问题。香港回归前后也曾经历了房价大涨与大跌，但其影响仅限于经济层面，对整个社会影响并不大。近十年来中国内地的住房建设飞速发展，人们居住条件大为改善，成绩是极大的。但为什么大多数人对房价还是如此敏感和愤怒，就是因为社会上没有住房保障体系，没有安全感，生怕成为被抛弃的一群。在计划经济时期，人们的住房条件极为简陋，有千不好万不好，但有一条，就是国家会有一个住房保障的承诺，不管等上个3年、5年，10年、8年，早晚都会解决。可现在人们对住房不敢等，不能等，越等越绝望。将本来并不紧迫的问题变成了十分紧迫的问题，把将来的需求变成了现在的需求，政府部门将这个社会问题变成了经济问题。而老百姓又将经济问题变成了社会问题。但其实，建立起切实可行的住房保障制度比一下子推出多少块经济适用房用地更为重要。
再有，房价问题也反映了目前中国的收入差距问题和户籍制度问题。资本收入与劳动收入的差距太大，是中国目前社会分配问题的主要矛盾。炒房团将房价推得越高，其资本收益就越大;而工薪阶层将后半生的血汗钱与其血拼，等于其劳动收入受到两次盘剥，确实很不合理。而现行的户籍制度更将住房问题的解决复杂化，建立住房保障制度是解决房价问题的根本，但如何化解户籍制度的障碍是一个绕不过的门槛。
总之，房价问题之所以复杂，其根源是它本来就不是一个商品价格问题，这是一个综合的社会经济问题，不解决这些根本性的问题，总想在房价上找出路，实在是缘木求鱼。
（为《中国经营报》副总编辑）
声音
“我们不提拐点，也不希望这样的提法。但是，现在的大城市房价确实是小幅下跌了。
在没有出现必须要出台政策的前提下，我们近期不会出台新的调控政策。政策的出台需要充分考虑各种因素，保障群众的基本住房需求是政策调整的首要目的。还有一点，现在的廉租房、经适房、限价房都是要靠开发商来建设，国家会通过政策来引导和鼓励开发商建设。”
——建设部党组书记、副部长 姜伟新
“现在房价的小幅下降，最多是回调，还不是真正的降价。是不是拐点，需要看半年内房价是否回升。不过，从长期趋势来看，房价上涨是总体趋势，现在需要做的是让房价在合理幅度内上涨。宏观调控特别是房地产调控措施只能更紧而决不能因此而放松。”
——全国人大代表 夏绩恩
“所谓楼市下跌，是假的！这是房地产利益集团为了干扰政府的宏观调控政策制造的谎言，因为中国统计数据的不规范和混乱，给他们创造了这个机会。目前中央从紧的货币政策确实让一部分房地产商的日子不太好过，他们就到处说楼市要大跌了，好给政府施加压力，放松一些……流动性过剩是金融结构出了问题……金融结构调整绝非一朝一夕的事情，房价上涨将伴随着金融结构调整的全过程。”
——北京大学中国经济研究中心教授 徐滇庆
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储备粮草为上策
访房地产战略策划专家 王志纲
对于中国房地产业而言，刚刚过去的2007年既是“上市年”、“地王年”也是“成长年”、“政策年”。尽管看上去有些复杂，开发商却是实实在在过了一年喜出望外的好日子。然而，美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂所带来的地价狂飙，物业税的悄然提速等等，所有这一切都使得这个行业从歌舞升平的状态逐渐陷入了高处不胜寒的境地。如何摆脱这个境地？房地产业的前景在哪里？市场将走向何方？
为此，本报记者走访了对这些问题进行了深度思考的国内著名房地产战略策划专家王志纲先生。
《中国经营报》：王石的“拐点论”率先打破了地产行业歌舞升平的气氛，你怎么看当前房地产业的发展环境？市场是否真的到了一个转折点？
王志纲： 中国房地产在十七大前后可谓“冰火两重天”，十七大以前，整个房地产业是高歌猛进、好戏连台；十七大以后，行业好像突然入了冬。随着宏观调控的加剧，房地产业确实步入一个重要的转折点。
王石说房地产出现拐点了，很多老板也跑来问我，是不是房地产的冬天真的来了？
王石这个人非常精明。他说这话一定有他的用意，与炒股是一样的。万科的目标应该是扩大它在整个中国市场的占有份额，成为有话语权和颠覆能力的龙头老大。这几年，万科走得相当不错，由原来的年销售额几十亿元到500亿元，一直在加速。而要更快速发展，有两种办法：一种靠资本集聚，一种靠资本的集中。资本的集中指的是自我循环、自我滚动，但滚得再快，也是有限的。一个企业要做大，最终可能还得靠资本的集聚，就是并购。这些年来万科通过资本市场这个平台和并购获得了很大的空间。所以万科下一步肯定要强化这个路子。
在这种背景下，王石的谋略，首先是自己抢先出逃，现金为王，口袋里面收回几十个亿的现金；第二，散布风声，引起小老板恐慌，当下跌时，他就可以并购各路“军阀”，将各种资源收于囊中，使自己迅速扩大。对于商人，不仅要听其言还要观其行，因为商人首先要为自己的利益考虑，这是合理的。他的这种警告也是有价值的，起码有一点是真的，就是宏观调控的确是来真的了。
《中国经营报》：你怎么看待2007年的市场？是什么原因诱发了行业转折点的到来？
王志纲：2007年在中国房地产界有“三大怪”，直接刺激了中央和宏观调控的决策者。
“第一怪”就是房地产公司争相上市，创造资本神话。碧桂园的成功上市大大刺激了地产界的老板们，他们看清楚了要想将自己的财富放大，必须借助资本市场的力量。所以，“上市了吗？”几乎成了房地产公司老板2007年的见面语。从二月份到八月份，排队到香港上市的中国内地企业有二三十家。
“第二怪”就是一个全球和经济学上都没法解释的现象，“面粉贵过面包”——地价高过房价。从上海到北京到成都到长沙，地王不断出现，地价不断被刷新，形成了你追我赶的局面。很多人批判这种现象，认为拿地的房地产商简直疯了。造成这种局面的背景是什么呢？就像龟兔赛跑，乌龟是土地，兔子是楼价，乌龟（土地）一次次地超过了兔子（楼价）以后，兔子一下子醒过来，又突然以猛跑的形式超过了乌龟。在这个轮涨的过程当中，房地产商和市场都有预期，这个预期就是认为地产还会不断地暴涨下去，楼市暴涨的力度和速度肯定会远远超过土地的升值速度。
“第三怪”就是按上加按、泡沫上再加泡沫。在这个过程中，市场出现了前所未有的疯狂。因为有利可图，转按揭就成了银行非常乐于配合的业务。由于原来100万元一套的房子到年底可以卖200万元。那么，年初银行按揭70%是70万元的话，到年底房价涨到200万元，转按揭以后，不仅房主可以按新房价贷出70万元的现金，银行的放贷额也变成了140万元，业绩增加了，所以双方都乐意配合。
《中国经营报》：转折点到来后，市场会朝什么方向发展？开发企业又该如何应对？
王志纲：我判断2008年楼市将会进入一个低迷时期，大家要做好准备，但不要担心从此春光不在。从长线来讲，城市化过程和工业化并重，中国的房地产至少还有二十年的发展期，其他发达国家也都经历过这样的发展阶段。
大家不妨学习万科，储备粮草准备过冬。在这种情况下，当然是“现金为王”。只要保住自己的资金链不断，一般来说，只要熬过一个冬天，明天的形势会更好。因为经过严酷的冬天以后，大部分弱小的竞争者已经出局了。同时，困境出英雄，形势不好反而会激励我们去练内功，冷静地考虑怎么稳健持久的发展。
《中国经营报》：渡过眼前的危机后，面向未来，房地产企业应该做好哪些调整和充分的准备？
王志纲： 我认为，下一步中国房地产将会出现很大的分化。我们现在理解的房地产（就是传统的住宅地产）以后恐怕只会占30%左右的份额，也叫常规房地产。而这一部分土地的获得，就是通过招拍挂，价高者得，用于城市高端住宅的建设。还有一片未开垦的处女地正在浮现出来，很值得我们去重视和探讨，我把它叫做“上山下乡”，就是广义的地产，包括旅游、休闲、度假物业，包括商业、物流、新型工业区等。总之，在中国20年高速城市化的过程中，在国土整治过程中，房地产企业还有许多新的空间，有待于我们去探索。
我相信明天会更好，但要熬过眼下的冬天。大家要寻求新的空间，学习新的打法，创造新的产品，赢得新的机会。
本报记者 谢红玲采访整理
记者观察
还原真相 呼唤房价统计改革
房地产，实在是个复杂的行业——产品与人们的生活息息相关，需要投入的资金在生活必需品中是最高的，质量却总难以让人满意，价格也一再惹争议；人们购买房子的行为既是消费，又兼具投资属性，不同财力的人消费动机不同；产业链条长，从业者分工不一，素质也良莠不齐；国家对这个行业管理既宽松又严厉，中央和地方间或还有博弈；是利益集中地，也是舆论众矢之的，真相与谎言密切交织……细察之下，对房价指标的轻重不分是导致人们对这个行业、对大众都关心的市场趋势产生误解的一大根源。
国家权威统计部门一直在发布各地乃至全国商品住宅的平均售价，以及与去年同期相比或与上月环比的涨跌幅，以此昭示各地住宅市场的价格走势以及高房价是否得到控制。
据了解，平均售价是把售出的位于城市中心的房子和位于远郊区县的房子笼统合在一起，简单运算得出的平均数，并不能真正反映房地产市场状况及变化趋势。业内人士说这就如同不能把西瓜和苹果相加相除得出平均值是一个道理。凡是懂得些房地产常识的人都知道，城市不同、地段不同乃至产品形态不同、每个房子的具体位置不同以及工程进度不同等等都会影响房子的价格；凡是会算术的人都知道，当低价房的供应量增多后，必然会把平均数拉下来——但这并不代表房价真的降了。
遗憾的是，因为相关部门多是采取工业统计的方法分析房地产市场，数据发布时又往往缺少专业细致的解释，常常就被媒体和民众简单解读为均价跌了就意味着房价跌了，均价涨了就意味着房价涨了，均价的涨跌幅度也被视为房价的涨跌比例。真的去买房，就会发现根本不是这么回事。
一个并不真的具备代表性、只在数字统计上有意义的数字就这样被“举轻若重”了。而真正能够反映市场真实情况的数字，却往往躲在建委信息部门的电脑里或领导的文件中，不对公众公布。在有些城市，这些信息甚至被相关部门作为有偿收费信息向企业提供。此外，仅有这些数字，没有符合行业特点的专业化解读，即便公开对大多数人而言也是缺乏实际参考价值的。
一个健康发展的行业，需要准确的数据为政策调整提供依据，需要科学的分析为民众消费行为做指导，更需要科学的态度与精神对待市场问题和民生问题。房地产的数字统计和行业管理到了手段和观念都该革新的时候了！
令人欣慰的是，国家统计局局长谢伏瞻近日透露，今年将启动房地产价格的统计改革，比如合并和规范一些指标的设置，在2008年的房价统计当中，将把普通住宅和高档住宅归类为商品住宅，而经济适用房则作为保障型住房来统计。
报道反馈
十一届全国政协委员、上海对外贸易学院院长王新奎：
金融开放要有节奏
本报特别报道《外资“围剿”股指期货》引起两会代表、委员关注
《中国经营报》：你认为股指期货什么时机推出？
王新奎：股指期货还可以充分研究，做好充分准备之后再推出，不要着急。我认为首先要把资本项目管理好，所有的矛盾都集中在这里，美国要求我们把资本项目开放，压力来自于汇率，但是它也希望中国有一个有效的货币政策，因为我们的经济不稳定，对它的影响也特别大，在战略层面还是可以考虑合作的。
《中国经营报》：我们目前应该怎么来认识股指期货？
王新奎：我觉得股指期货的意义在于两条：第一，我们的证券市场本身不完善，市场基本还不具备发现价格的功能，市场本身的价格和企业的价值是背离的。这也是股票市场发展的一个过程。
不去实践，怎么能建立起好的机制？投资者是这个市场最大的群体，当投资者不具备这个素质的时候，怎么能理性的去发现企业的价值？如果不让投资者去有机制的市场投资，怎么能培养理性的投资者？这是一个鸡和蛋的关系。
第二，我们国家包括全球市场都存在流动性过剩的问题，这产生的问题就是需要投资和消费。那么就必须要求市场提供一些新的产品来吸收流动性。温家宝总理的报告中讲“供需不足”，这里也包括金融产品的供需不足。所以，产品供应不足，流动性过剩，必然会造成金融产品价格的暴涨。有了更多的金融产品的推出，金融产品的价格就可以平衡下来了。通过对包括B股的股改，把国有股份推向市场，很好的吸收了社会流动性。所以，推出股指期货是有必要的，不要把流动性引导到消费市场上去，这对CPI的伤害性太大。
《中国经营报》：你认为股指期货什么时机推出才能有效避免成为炒作的工具？
王新奎：股指期货的问题关键在于两点配套措施：首先是我们的监管能力。金融开放不能离开监管能力去谈开放，你有多大监管能力，就有多大的开放空间。如果你的开放空间超过了监管能力，那么势必会造成一场灾难。1997年的亚洲金融危机就是一个非常重要的教训。
监管能力是很容易从监管形式上去做到的，国外都有成熟的监管经验，比如新加坡、纽约、伦敦等等，搬过来就可以。
但是，关键在于执行能力，我国往往认为“照搬过来”的法律都是最好的，但是往往都是选择性执法，随意性非常大。监管不是靠方案，而是靠监管的执行能力。
其次，这体现在宏观调控能力上。我在讨论会上的发言说过，按照铁三角理论，有效的货币政策、汇率市场化、资本自由化，这三个政策不可能同时实施，只能同时执行其中两个。从目前的情形来看，首当其冲的是需要关注有效的货币政策。
第二目标是我们要分阶段实现汇率市场化。接下来是资本项目，这是最大的问题。
《中国经营报》的报道主要是体现了资本项目没有管住，怎样造成外资非法流入的，怎么能换成人民币？这次温总理在政府工作报告中也谈到了完善结售汇制度，加强跨境资本流动监管，稳步推进资本项目可兑换等问题。
《中国经营报》：摆在我们面前的问题是，如何有效地规范外资，严控非法资金流入境内和流入股市。你如何评价中国目前在规范外资中所做的工作？
王新奎：现在资本项目的管制有很多的漏洞。
第一是通过贸易项目进来的。我们加入WTO以后，取消了海关审价制度，WTO规定不能海关审价，实际上是不让海关来定合同价格。我们要把审价的权力上移，一些国家比如韩国海关，经常到企业去查账，要看合同价格是不是真实的。我们的贸易逆差可能没有那么大，我估计一年下来也就二三百亿美元。这其中很大一块是虚假的。
第二是通过投资项目进来的。吸引外资直接投资是我们长期的政策，我们主要的做法是吸引直接投资为“绿地投资”，但是实际上很大一部分外资是以“绿地投资”的名义进来以后，没有履行实际的义务，挂羊头卖狗肉。这个要加强监管。
第三是总归有些热钱是要进来的，我们的金融开放了，对外资银行的政策也开放了。根据东南亚国家的惨痛教训，热钱进来可以，但是得冻结很长时间，比如三年时间才能放你出去，这样就把它投资的路子给掐断了。
还有，外资银行也是一个大问题，我们允许外资银行对外资企业提供担保，如果要做背离担保的事情，那么外汇就进来了。
所以我们要提倡监管的精细化，我们现在有很多政策都是矛盾的。比如说，一方面鼓励企业去海外上市，但是在海外融资以后，要回到国内来发展，那么外汇管理局不给兑换人民币，国内银行又不贷款给他们，这实际上就是把这些企业赶出去了，逼迫这些企业通过非法的途径把钱运作进来。所以，我们要强调精细监管，政策配套。不要各个部门各干各的，鼓励出去的只管鼓励出去的，引进来的只管引进来的，宏观调控不协调。
《中国经营报》：从全球化视野看，如何看待中国金融安全？
王新奎：金融安全是经济安全的根本。整个全球的趋势是金融开放，在WTO谈判中，各个WTO成员都是充分利用了审慎原则。中国也不例外，保证资本金、分支机构的数量等等都有限制。这里就要看政府的目标。安全是一个目标，当然更大的目标是发展。封闭最安全，但是没有发展。安全目标是要服从发展目标的，不发展才是最大的不安全。举个例子，小个子与大个子打拳击，什么最安全？小个子贴上大个子最安全。你中有我，我中有你才是最安全。从全球经济来看，开放经济最安全，封闭经济最不安全，这是第一个大安全观。
在这个前提之下，怎么来考虑国家经济安全？这两个安全不能混淆在一起。产业经济安全、金融安全、战略安全等，核心问题是金融安全。金融与产业不同，产业是全球充分竞争的，金融是垄断的。我们的产业和世界先进国家的差距可以追赶，金融是我们与西方国家差距最大的，也是他们最具有优势的领域，无论从信息、技术、资金实力、人才储备等等方面比较。
这里最大的问题有三个：第一，要掌握好开放的节奏，准备充分了再开放，不要没有准备去开放，包括技术、人才，也包括承受力的准备。开放总得有冲击，不能一点承受力也没有。
第二，就是各种政策之间要配套，包括传统的政策。过去20年留下来的引进外资的政策、鼓励出口的政策等等，延续下来的政策和新政策要相互配套，不然新政策下来后，老政策还留有很大的口子，新政策就会失效。
第三，保证国家经济安全要保证有重点。比如说，我们现在是要抑制通货膨胀，提高货币政策的有效性，金融开放可以稍微放慢一些。这是一个战术问题。本报记者 程涛采访整理
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