政府应警惕中国版“次贷危机”的形成
2008-05-11 杨少锋
美国次贷危机引发的全球金融信用危机还在延续，美国经济是否将陷入长期的衰退还有待于观察，然而，抛开结果不说，引发危机的根源就在于本届美国政府为了刺激经济增长所采取的扩张性货币政策，依靠以消费带动经济发展来拉动美国这辆庞大的马车无疑是缺乏可持续发展的。在政府的默许、金融机构的推波助澜下，房地产开发商为了抢占市场所采取的低首付甚至“零首付”的房贷政策，则成为引发危机的最根本导火索，建立在严格的等级管理体系下的美国公民个人信用体系一旦被破坏，危机的到来就无可避免。
还好，与建立在贷款消费为基础的美国国民消费不同的是，中国人的消费更多的是建立在存款的基础上，通俗的说，美国人是今天在花明天的钱，然后用后天的钱来还明天的债；而中国人是今天在花昨天的钱，不够的，用父母甚至祖宗的钱来补。
可是，有一点大体上是一致的，对于美国人来说，迟早有一天，欠的债是要一次性还的，而对中国人来说，以前的钱迟早有一天是要花完的，两者形式差距巨大，结果都是一样，那就是透支未来的前景。
以美元作为国际结算货币的前提，给予了美国人可以以美国经济为抵押透支信用，堂而皇之的借全世界人民的钱来花的特权；而中国人就没有这么幸运，我们的经济发展，更多靠的是我们多年辛勤劳动的积累，如果我们把几代人的积累挥霍一空，那么我们这个国家也许也就失去了前进的动力。
所以，美国可以靠消费来带动经济，中国却只能靠生产来带动经济。所以美国经济中服务业可以占据80％的比重，而中国必须坚持以制造业为核心。二者的区别，在于美元经济给予美国最重要的特权——全世界人们干活，美国人享受。试问，如果中国人不干活，谁有能力养活13亿的人口？
——中国在保住18亿亩耕地红线这个关系子孙后代的活命问题上，必须有着全民共识，如果任志强先生还对这个问题有疑问，还在坚持可以以进口粮食来解决中国人吃饭的问题这个观点，看看今天遍布全球的饥荒和粮灾，也许我们应该得出这么一个结论，关键时候，房子还是不能当饭吃。
之所以我们还吃得起饭，我们应当为中央领导人在守住18亿亩耕地这个问题上的高瞻远瞩而由衷的赞赏。
这，也是为什么笔者一直不赞成把房地产作为国民经济支柱产业的根本原因。中国经济，还没有到可以放弃制造业，依靠第三产业维持发展的阶段，虽然，那也许是一个目标。
不管是美国的次贷危机，还是这次世界性的粮灾，我们需要明白，一个国家的政策，考虑的因素应该全面而长远，尤其是关系到国计民生的行业。
不明白这点，就没有资格谈论关于房地产的宏观调控。
房贷一直被视为银行的优质贷款，但从笔者分析来看，目前中国房贷危机已经非常明显。目前中国一线城市的房价已经远远超出百姓的承受能力，以北京为例，四环内基本上最便宜的房子价格都在12000元以上，以目前市场上平均的套面积120平米算（请注意，我所说的是平均套面积），一套房总价大约144万元，首付三成43万，贷款20年总还款177万，月供需要7600元。算上各种税费、装修，大约还需要投入至少50万元，也就是说，买一套这样的房子，20年这个家庭需要花费290万元，也就是平均每年需要支出15万元。还有孩子的教育呢？交通呢？基本生活成本呢？看病？按这么计算这个家庭每年至少需要收入25万元以上，全北京市有几个家庭能承受？所以目前一线城市的房价超过百姓的承受能力已经是无可否认的事实。从另外一个角度，按银行规定月供不能超过月收入50％视为优质客户，那么扣除首付和装修等因素，月收入在15000元以内的家庭已经没有能力承受四环内的房价。如果北京房价继续上涨，那基本上绝大部分的家庭都将没有能力承受，或者说，80％的购房者都达不到信用要求，也就是所谓美国的“次信用者”。这些人一旦发生重大疾病、事故，或者经济发生波折，都很有可能无力还贷，所以，目前中国一线城市的房贷已经位于非常危险的边缘。另一方面，从投资客户来看，绝大部分的投资客户都是用银行贷款甚至于借款来投资房产，一旦出现房价波折、经济变动，这部分人拒绝还贷或者无力还贷可能性也非常大。所以说目前中国存在大量的“次级房贷”，如果房价继续飙升，可能“次级房贷”将会占新增贷款的巨大部分。
眼下，迫于银根紧缩政策，大量的开发商面临的资金压力迫使不少人祭出“垫付首付”这个法宝，如果没有首付作为保障，那么，笔者断言，这一批零首付购房者，一定是中国银行业危险最大的定时炸弹。
一直以来，有观点认为中国人因为有储蓄的习惯，所以房价承受能力应当以居民是否具备支付能力（借钱也可）为标志，然而，本来这个钱是需要用来教育、经营、旅游，现在全买房了，也就是所有的社会财富都往一个行业集中，就是开发商和银行联手掠夺了本来在老百姓手中的财富，将导致贫富分化更严重，也挥霍了数十年所积累的财富。
几个月之前，当笔者率先提出楼市可能会面临全国性拐点时，包括笔者身边好朋友在内，几乎绝大部分的业内人士都反对笔者观点，认为中国房价不可能下跌，其中一些人坚持认为大部分城市房价合理。
中国的房价合理吗？要说明这个，先要论证中国的房价是不是存在泡沫。首先，需要申明的是，目前绝大部分城市的房价远远比统计数据显示要高得多。统计数据只能反映一个城市均价，这个数字我认为没有太大的实际意义。实际上，从2004年底到今天，北京绝大部分的项目房价都至少翻两倍以上，相信其他城市也是，因此中国的房价远远超出人们的估计。其次，目前房价是否有泡沫？我认为有。其证据一是许多地方的租金售价比已经超过1：400，也就是说，买一套房，需要出租30年才能收回投入，因而从这个角度看，房子的价格和价值是严重脱节的。第二个证据是一手房和二手房差价巨大，以国贸边上的几个项目为例，珠江帝景目前房价已经在23000元/平方米以上，但在二手市场，成交价格在16000元/平米以内的房源还有的是，这些二手房相比之下，无论开发商如何宣传，其建安成本最多不超过1000元，也就是说，二者差价将近7000元/平方米，超过现有房价的四分之一，我认为这个就是泡沫——同一种商品之间的差价就是泡沫。所以存在泡沫是肯定的，问题在于泡沫会不会破灭？很多人说中国经济在高速发展，所以房价不会跌，可是当年日本跌了，后来香港跌了，现在美国也跌了，要说土地资源的匮乏，日本、香港都比大陆匮乏得多，因而只要存在泡沫，就存在房价下跌的可能。只是什么时候跌、跌多少的问题。所以我说《北京楼市在疯狂边缘》，观点是如果房价继续涨，北京将出现楼市拐点。房价上涨越快，距离拐点就越近。本来可能五年后才能达到峰值，其后才跌，可是你一年内把价格涨到位了，那拐点就可能在一年内到来。所以房价下跌是极有可能的，一旦下跌，房地产泡沫破灭，银行的危机就来了，因为按揭贷款的期限通常是20年，也就是说至少10年内银行都存在这种风险。
早在美国次贷危机刚刚爆发之时，笔者就发表观点认为美国次贷危机一定会促使央行采取提高首付这样的政策来应对。当时业内大碗纷纷缀文反驳笔者危言耸听，结果呢？央行不但采取提高首付，而且时间和策略和笔者在8月初发表在网络上的博客文章中的判断几乎一样。
中国是否存在爆发金融危机的可能？我认为目前还没有，但存在引发危机的可能。应该说，目前中国房地产泡沫刚刚形成，还没有超出政府的控制能力范围。存在泡沫的主要是一线城市，而且泡沫成分还可以控制。比如说通过市场和行政手段稍微挤一挤，就可能把泡沫去除。比如说05年的上海。或者，中国楼市能够急刹车，房价稳定两到三年，也许这个危机也就过去了。可是，如果没有果断的措施和良好的执行，也许，危机就离我们不远，虽然，表现形式和美国次贷危机将完全不同。
要防范中国版次贷危机的形成，除了金融机构管理层需要对潜在的危机有个深远的认识之外，涉及房地产行业的主管部门也应当从宏观经济发展层面认识这个问题。
但这些远远不够，更重要的是，那些靠“土地财政”吃饭，以“GDP”为纲的地方官员需要彻底洗脑，房地产的发展，规范了，规划好了，确实可以带动一个城市经济发展，但是如果没有规划好，也许，伴随房地产发展的，则是一个城市经济发展后劲的彻底丧失，是民间财富的彻底流逝。
同样，房地产行业也许应该有这么一种认识：
——一个行业长期健康的发展，远远比短期一个企业所获得的绝对利润要重要。
原文地址：http://blog.sina.com.cn/yangshaofengblog
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