北京楼市陷入滞涨：商品住宅首现供大于求
2008-6-14 中国证券报
□本报记者 林喆
北京楼市的传统旺季在今年并没有如期而至。3月份市场的小幅回暖昙花一现，也没有给4、5月份带来“阳春的温度”。北京房地产整体交投依然萎靡不振；伴随着成交量的大幅下滑，北京的房价环比也已呈现“滞涨”状态。
目前，北京房地产市场的各方都在观望，期待奥运会后市场走势能朝着有利于自己的方向发展。因此，开发商抱团取暖，虽然频频打出多种促销手段，但相对于高高在上的整体房价仅仅是“小恩小惠”；而多数有购买力的消费者则担心现在出手有可能“高位被套”，所以继续选择持币等待。
对于这种博弈，业内专家指出，奥运会本身对于城市房价影响十分有限，而决定北京后奥运时代房地产运行的关键因素，还是城市发展带来的房产供应，能否与有购买力的新增需求相匹配；在目前的货币政策下，人们的房产购买力显然已经不能支撑房价的新一轮大涨，而下跌的风险并非不存在；北京楼市的僵持局面将如何演化，仍然扑朔迷离。
商品住宅首现供大于求
2006年以来，代表市场需求的北京商品住宅销售量，一直高于代表供应的新开工面积、获取预售证项目面积等指标；而这也成为了支撑房价气势如虹上涨的“基本面”。但是，情况正在发生变化。
北京一家房地产咨询机构经理吴迪莱告诉记者，今年以来，北京不少新房项目的销售率很低，造成市场整体销售量下滑；因此，北京楼市在今年4月份出现了少见的“供大于求”的局面。
在北京西南二环边的广安门外大街上，近期有一处住宅项目的三期开盘；由于定价过高、销售低迷，因此，该项目除了推出通常的折扣优惠外，还为意向购房人提供“一对一”的置业咨询服务。
亚豪地产机构的统计数据显示，今年4、5两个月，北京市新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。
21世纪不动产分析师孟奇认为，4、5两个月之所以会出现供大于求的现象，主要是因为北京市场受观望心态、宏观政策等因素的影响，交易量大幅下降；与此同时，开发商面临着较大的资金压力，为了缓解资金压力加大了开盘入市的力度，此外，奥运因素也会导致开发商提前开盘入市；所以出现了供应量大增的现象。
北京市统计局公布的数据也印证了供大于求的现象。受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，新开工面积在上年持续下降的基础上，今年以来呈回升趋势。4月末，北京市商品房新开工面积790.5万平方米，同比增长36.8%。其中，住宅新开工面积为558.1万平方米，同比增长52.2%。
而商品房销售面积降幅扩大。1至4月，北京市商品房销售面积为261.3万平方米，比上年同期下降49.6%。其中，商品住宅销售面积为181.3万平方米，下降54%。
退房潮若隐若现
退房现象在房价快速上涨的2007年基本销声匿迹，但近期却开始显现。一位打算购买新房改善居住条件的买房人告诉记者，3月份，他在北京五棵松附近的一处新盘项目签下了1套住房，但1个月后便退了。“我买的时候房价是15500，而现在那个楼盘依然是这个价；感觉房价有可能降；而我现在有一套二手房住，装修也不错，所以就退了。”
一位手上握有6套住房的北京投资客对记者表示，当他看到那五棵松项目的开盘价时，便认为，那里的房价已经高估，所以不具有投资价值。
亚豪地产机构的统计数据显示，2008年5月，北京共有44个新盘项目放量入市，除7个新项目外均为老项目后期放量，新增供应6740套、87万平方米商品住宅，整体开盘均价为15628元/平方米，环比涨幅不到1%。二手房成交平均价格为9697元/平方米，环比涨幅仅为0.13%。
而4月份，北京新建住宅销售价格环比仅上涨0.2%，涨幅比上月回落0.9个百分点；其中，90平方米及以下的新建住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落1.3个百分点。
由于今年以来房价涨幅趋缓，3月份开始，新房二手房市场均出现“滞涨”，不少投资人和打算置业升级的人担心房价下跌，导致退房或退定现象日益突出。
据不完全统计，今年北京房地产市场在1至4月份间，新房销售月平均撤销次数约1000套以上。而1-4月，北京市销售商品住宅15217套，月均3800余套。由此计算，退房率可能高达20%以上。
市场人士介绍，目前北京四环以内区域的新房，虽然成交价格有微幅上扬，但成交量较之去年同期却有40%的跌幅，同时成交周期呈现延长态势；许多购房者认为后市不明，从而选择将已定的房源退回。而且，信贷方面执行力非常严格，也使得许多想购买第二套房产的人产生退意。
开发商身处两难
一位市场观察人士指出，北京的地产商目前正处于两难境地。在商品房市场上，开发商原本希望通过加速推盘配合优惠策略打开局面，但效果并不理想，因此不得不将项目延期；在土地市场上，由于供应放量价格下行，竞争日趋激烈。
“5月份，北京有很多项目拿到了预售许可证，但其中相当一部分没有按照相关政策按时开盘，而是往后延了。”吴迪莱说。对于一些项目延期开盘的原因，业内人士认为，这相当于开发商主动“限产保价”。由于近期市场冷清、人气不足，新项目开盘无疑是增加市场供应，对房价产生下行压力。
记者了解到，位于大兴的小户型项目蚂蚁工房的发证时间为5月14日，按北京市的销售管理办法规定，一个项目在拿到预售许可证三天内必须全部开盘销售。但一位售楼员明确告诉记者：“现在项目还在预约登记阶段。”至于何时开盘，她说：“可能是6月底或7月初。”
北京房地产交易管理网的数据显示，目前还有不少拿到预售许可证的项目成交量为零，对于这些项目，房地产公司的销售经理肖先生认为：“没开盘的可能性比较大，因为新盘推出，卖得再不好，也不会零成交。”
业内预计，6月份将有近期50个项目陆续入市销售，其中有不少项目是原定于5月前后推出但是由于种种原因推迟入市的楼盘。北京市房地产交易管理网的信息显示，5月1日至5月31日有54个项目获得预售许可证，如果这些项目延期到6月顺利开盘，预计在6月份将形成集中供应，但从目前的形势来看，开发商会不会继续延期，还很难说。
在土地市场上，开发商尽管资金链绷紧，但出于长远考虑，不得不继续拿地。据北京市土地整理储备中心最新数据统计，5月份，北京共成交8宗土地，成交土地面积79万平方米，规划建筑面积101万平方米，平均楼面价为3794元/平方米，其中住宅及含住宅性质用地成交5宗，成交土地面积57万平方米，规划建筑面积81万平方米。
环比4月，成交地块总数增长了14%、成交土地面积增长了31%，规划建筑面积增长了45%，不过楼面价则比今年1至4月3921元/平方米小幅下降3.2%。
亚豪机构副总经理王英男认为，5月份，北京土地交易的各项指标均呈现上扬态势，这表明，虽然北京楼市需求低迷、销售不畅，但开发商对在土地市场上的竞争依然激烈；特别是在对一些优质地块的争夺上表现得更为突出。
5月19日，三宗顺义区后沙峪镇住宅性质用地便受到了多家开发商的一致追捧；该三宗地块历经百余轮竞价，最终被中粮地产的子公司竞得，在竞价过程中，三宗地块的成交价平均抬升了159%。
北京楼市整体交投萎靡不振，房价环比也已呈现“滞涨”。很多消费者担心现在买房有可能“高位被套”，所以继续选择持币等待。
房价泡沫真的要破？ 下半年房价或震荡下行
2008-6-14
今年五、六月，央视《经济半小时》分别做了两期有关深圳和北京楼市的节目，耐人寻味。电视解说词称：“在上一轮房价上涨热潮中，深圳一直是全国的领头羊，……然而，当宏观调控各项措施出台之后，深圳的楼市便再也跑不动了。”
“深圳金地梅陇镇二期商品房价格半年缩水40%的事件，可以说是当下深圳楼市价格大跌的最典型案例。……半年前房子卖一万六，如今却只卖11000元/平方米，而且还可以打9.7折，并且还赠送精装修，细细一算，每平方米实际的价格还不到1万元，很多买了二期房屋的业主认为，房子还没有入住，资产就已经缩水四五十万元，房地产公司如此大幅降价，他们难以接受。”
镜头特写：一位炒房者竖立在深圳南山区的一个超大广告牌，上面标出“急售、一口价”，“赠送全新宝马车和本田雅阁车”的字样。
北京楼市的情况又如何呢？电视台记者以一个炒房者老高为线索切入市场，描述了北京市场的某些细微变化。“进入到4月份，温州人老高心里越来越不踏实了，在北京东三环附近，他有28套房子想要卖出去，可是进入到2008年，他一个买卖也没有谈成，连跟他打听价格的人都很少了，向来敏锐的老高隐隐地嗅出房地产市场的危险。”
“老高的判断直接来源于他手里的房子，他的房子绝大多数都集中在美景东方，这个楼盘位于北京东三环华威桥附近，交通便利，地段也很好，2005年，开发商把房子拿到温州出售，善于投资的温州老乡买了150多套，其中有一部分就委托在北京的老高来销售，两年之内，房价节节攀升，从开始买入的7000元涨到2007年10月份的1万5千元，然后价格就再也不涨了，房子也卖不动了。中介公司告诉老高：‘07年我们缺房子，不缺客户，08年是不缺房子，缺客户。’”
从中央电视台采访的内容看，拉动房价的一支重要力量——炒房客开始撤退了。听深圳的朋友说，深圳楼盘30%以上都是被炒房人买走，有的楼盘超过60%。无独有偶，北京一些热点楼盘也频现炒房人的身影。更为巧合的是，这一南一北的两个房地产热点城市近期均出现炒房人大规模抛房的市况，但市场接盘并不踊跃。
业内专家分析，去年房价涨得最猛时入市的投资者都有被高位套牢之虞，自06年开始的房价快速上涨已透支了未来的市场空间。加之，近期楼价上涨的预期改变，因此市场“多杀多”的情况或会出现。更要命的是，与股市有所不同，房产投资的持有成本和交易成本都相当高，因而一旦“爆仓”被银行收房的可能性不是没有。由此看来，房地产市场的价格泡沫真的要破。(孟坚)
下半年房价或震荡下行
在新房市场低迷、二手房市场疲软的情况下，各地楼市即将惨淡地结束2008年上半年。业内专家分析，货币紧缩政策在下半年不会松动、楼市成交清淡局面也不会有太大改观，房价或将保持震荡下行的态势。
在全球通胀浪涛汹涌、美国经济难有起色、越南金融动荡和我国通胀率居高难下、国内信贷扩张增速依旧过快等复杂的国内外形势下，央行货币政策仍将紧锁防止货币信贷过快增长、促进物价稳定的目标。申银万国高级宏观分析师李慧勇认为，尽管准备金率上调已接近尾声，但下半年还会上调，频率将从上半年的6次缩小到2-3次。一些经济学家认为，随着美国降息周期结束，欧洲央行可能进入加息周期，通胀将重新成为全球央行重点考虑的调控目标，一度受限的我国加息空间下半年可能逐渐打开。毋庸置疑，不管哪种政策工具的选择都将直接影响到房地产业本已紧绷的资金链。
而从房地产开发商自救的重要途径——商品房销售状况来看，各主要城市商品住宅上半年成交量同比下降四五成是常见现象，开发商暗降房价也成为常态。今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅同比下降20.6个百分点。尽管北京、上海的房价尚未明显松动，但成交清淡迫使开发商大肆采用“买房送车”、赠物业费等等手段暗降价格，打折幅度也从9.9折扩大到了8折。即使如此，市场人气难聚，新项目开盘时间一再推迟，客户退房现象层出不穷。北京市房地产交易管理网的数据显示，今年前5个月，期房住宅共成交25416套，月均5083套，比去年上半年的月均8511套减少了四成。
二手房方面，“我爱我家”市场研究中心统计显示，2008年上半年北京二手房的交易总量为35276套，与去年同期相比回落9.80%；较去年下半年下降35.62%；2008年上半年北京二手房交易均价为9757元/平方米，与去年同期相比增9.14%，涨幅回落了2.28个百分点；较去年下半年上涨近4%，价格涨幅明显放缓。今年上半年一二手房总体成交比例维持在1:1.05左右，而去年全年在1:1.5左右。不过，随着下半年一手楼盘的集中上市以及其打折促销的救市之举所引发的个别区域一二手房市场价格倒挂现象的产生，下半年一手房市场低迷的销售态势将有所改观，预计全年一二手房市场交易量的比例大致保持在1:1.2的水平上，预计下半年的二手房市场成交的暴发点在奥运会之后尤其是十月份，全年的市场交易总量将保持在7.8万套左右。
不少专家认为，一手楼盘促销打折的势头在下半年会愈演愈烈，这势必会影响到二手房成交价格，除了一些热点区域的房价有望保持小幅涨势外，房价总体水平将在合理空间内震荡下行。（费杨生）
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