中国房价是涨还是跌
文| 《小康•财智》记者 尤博
北京奥运会的到来并未给中国房地产带来“强针剂”，相反，来自资金和销售的压力让开发商越来越着急，而老百姓们却静静地在一旁观望着房价的变动，两种心态折射出中国楼市目前萎靡不振的状态。
2008年，国家将存款准备金率提高至17.5%的历史最高位。面对着低迷的市场、高涨的融资成本以及萎缩的销售业绩，开发商资金状况越来越不理想，如何摆脱这一不利局面，确保现金流、摊薄利润以求能够挺住，开发商们各想其招，一是推迟开盘，等待时机；二是降价。对于降价，开发商又有两种选择：一种是直接降价，不过这种方法容易背上“恶性降价”的骂名，连累同行，引发多米诺骨牌现象；另一种方法是促销，报价不降只提供其他优惠，通过促销，“开发商少挣点，银行少损失点，政府不再进一步压制”，众开发商试图以此寻求一种多方共赢的新平衡。
新房促销花招频出：竞拍+送车
日前，网上争论很热的“深圳房价打赌事件”再一次将人们的视线拉向房价市场，深圳房价从2007年1月的每平方米10872元，一路飙涨60%，到10月已是每平方米17350元。随后在11月骤降12%，至今年5月，房价整体回落63%。涨上去的又掉下来了，房价回到去年年初的水平，每平方米约1.1万元。
最近，深圳关内就首次出现了万元以下的楼盘，该盘为“雷圳0755”，位于深圳房价最高的区域南山区。6月21日首批推出759套单位用于公开发售，均价9800元/平方米。另外值得关注的是，该盘起价7980元/平方米的单位共有20套。
同样，上海房市也呈现萎靡状态。今年1～6月上海商品住宅的总供应量为618.04万平方米，低于2006年上半年的943.84万平方米和2007年上半年的699.79万平方米；总成交量为525.9万平方米，不但低于2006年上半年的851.32万平方米，甚至比2007年上半年的1043.63万平方米萎缩了近一半；总成交金额则为739.61亿元，也低于2006年上半年的810.63亿元和2007年上半年的1037.37亿元。
就近期北京房价市场表现看，地产开发商急于收回项目资金，主打“促销”战略。有采取“特价房”策略，它们的折扣普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目。
位于亦庄北京经济技术开发区的金地格林小镇6目前推出10套特价房，起价7600元/平方米，均价8000元/平方米左右。特价房源为144平方米3居B1户型、138平方米3居B5户型、140平方米左右3居B2户型，分别位于B7和B8号楼。按照在售9500元/平方米的均价计算，特价房最多可节省房款27万元。
还有新房通过竞拍方式销售，位于朝阳北路的珠江罗马嘉园，对外宣称均价19000元/平方米，四期小户型是24000元/平方米，而目前该楼盘的所有房子都打八折，7月份更是推出3套低价拍卖房，13000元(7折)起拍 ，登记后可参与活动，依当日拍卖价签约。据销售人员介绍，该楼盘2005年夏天的销售价格为6000多元一平米，到去年12月份的时候达到最高的21000元一平米，“现在房价比去年同期便宜了很多。”
“房车联动，买房送车，送完为止，358辆汽车等您开回家！”，这是位于昌平区回龙观体育公园北侧的东亚上北中心打出的广告，可以说是京城开发商“送车”规模最大的一次促销活动，然而该楼盘的销售现场并没有出现所期待的火爆场面。据楼盘营销负责人方先生介绍，其实“买房送车”只是一个噱头，并不是真送车，而是折价冲抵房款。
另外，“购房即送停车位”、“一次性付款免收10年物业费”以及公共维修基金、契税、合同印花税等等各种“变形打折”成为开发商吸引购房者眼球的诱饵。
然而，如此花样的促销活动却并没有将低迷的市场带入繁荣，根据北京房地产交易管理网数据统计发现，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，其中期房上半年网上签约为33284套，现房签约量为7316套。去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，其中期房签约总量为54290套，现房签约量为10714套。今年上半年签约量比去年同期下降了24404套，下降幅度达到38%。
今年1～5月，北京市商品住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降了48.8%，还达不到2003年同期的销售水平。国家统计局刚刚公布的5月份国房景气指数也只有103.34，比4月份回落0.73点，这是该指数连续六个月出现环比回落。
二手房市场受牵连
一手房市场的不景气同样波及到二手房行情，记者从中天置地的工作人员获悉，目前位于潘家园附近的二手房均价在11000～12000元一平米，去年均价都在13000～14000元每平米左右，“比去年便宜了不少，现在是卖房子的人比买房子的人多，而且成交率非常低。”
李杰，房虫，2006年4月在北京西大望路东方雅苑贷款购买了一套45平米的小户型房子，该楼盘是2005年7月份开盘，开盘价是7800元/平方米，而他买时已经上涨到9200元/平方米。之后他开始一边将房屋出租，一边在等待房价的上涨，“去年年底这里的房价涨到18000元/平方米，我没有卖，我想房价还有可能再涨。”
然而，令他没有想到的是，受一手房价低迷的影响，二手房市场价格也在下跌。今年5月份，当他再次去房屋中介公司询问价格时，工作人员告诉他，现在来登记售房的人数陡增，并且价格也已经降到了16000元/平方米，李杰决定要在奥运会之前尽快出手，可是“房子空了将近一个月了，来看房的人越来越少，每月的租金刚够物业费和银行贷款利息。”
据链家地产统计数据分析，2008年上半年二手房平均成交价格为9589元/平米，相比去年上半年的8428元/平米，涨幅为13.8%；也就是说2008年二手房价同比涨幅相比去年回落20%左右(2007年上半年北京二手房成交均价相比2006年上半年的6372元/平米，涨幅高达32.3%)。
链家地产市场研发中心认为，今年上半年二手房价基本处于停滞状态(2008年上半年二手房平均成交价格相比2007年年底的9407元/平米涨幅仅为1.9%)，与2007年上半年相比真正的涨幅实质都出现在去年下半年，这固然有整个市场大环境影响买卖双方对房价心理预期走低的原因，但本质上还是近几年房价上涨过快后的涨幅理性回落。
而在二三级楼市联动愈加明显的上海，二手房市场也是一片低迷景象。近日有来自中原地产上海公司各门店的统计显示，6月份上海二手房市场成交量比去年同期下降了30%至40%，成交价格也呈平稳有降的趋势。分析师表示，随着投资者的淡出，从生活出发、以实际品质论高低的自住型理性购房成为主导力量。上海中原研究咨询部所做的问卷调查还显示，超过一半的受访者表示还将继续观望等待。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。
看涨：中国房价还有上升空间
针对目前国内楼盘的低迷状态，人们对于房价是涨还是跌，众说纷纭。
一向语出惊人的华远集团总裁、华远地产董事长任志强，对于目前的房地产市场前景他表示“不焦虑，因为房地产市场长期是看好的，房价永远会上涨，华远房子卖的很好，不担心销售”。
任志强称，在房地产中有三个问题即住房政策问题、市场问题、产业政策问题，一直没有搞清楚，才出现目前的混乱。政府的缺位，公共产品的缺失，政府寄希望市场当雷锋，替其解决问题，“市场只有买卖双方定价的才是市场，如果是政府定价的怎么叫做市场。”
任志强还说房价没下跌，只是管理层和媒体希望房价下跌，相反，他认为房价永远会上涨，预计今年局部地区还会暴涨。至于最近有些房地产在变相打折，“ 打折不表示不涨了，飞机有头等舱和商务舱，商务舱打3折时头等舱从来不打折，就算房地产的平均价格有所下降，但是市区好房子并没有降价。”
素有“地产界思想家”之称的万通地产董事长冯仑在接受媒体采访时表示，“我国房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，大多数人都在讨论下面的戏怎么演，不明就里的观众纷纷退场，所以这段中场时间变成了无人喝彩时期。”
对于目前国内房价的预测，冯仑举了个例子：如果一个城市人均GDP在1万美元，那房价再涨就有风险了，如果GDP在4000-8000美元之间，缓慢上升的空间依然是有的。
冯仑称，住宅市场在整个城市GDP达到1万美金之前，以全世界的经验看，每年有5%到10%的增长是非常正常的，现在的无人喝彩时期，价值会僵持，个别会下跌，但即使这样，在城市GDP到达1万美金之前，这个趋势会保持。
冯仑还表示，在中国讨论房地产问题实质就是住宅市场。而在未来15～20年内，中国房地产市场发展的强劲动力仍将是住宅产品，住宅的需求仍然很旺盛。此外，中国房价年均增长应该维持在5%～10%之间，如果超过15%可能就会引起消费者的不满。
看跌：房价下跌成必然
在今年举行的2008博鳌房地产论坛上，国务院直属企业中国房地产开发集团公司理事长孟晓苏讲到，“房地产行业不要被这些年的行情惯坏，房价涨得不得了不要以为就是理性的，老百姓有意见。我们相信今年不会出现过度的波动，下半年是比较理性的。”
对于房价问题，易宪容则十分肯定地对媒体说到，“房价肯定要跌！居民购买消费模式改变以后，房价就会出现大的变化。” 他还表示，房价下跌不会给中国经济带来灾难，因为，很简单，价格是市场经济核心，房价同样是房地产的核心。
就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展逻辑起点，是中国经济健康持续发展的必由之路
日前在海南三亚参加21世纪房地产论坛时，北京科技大学教授赵晓表示，“今年10月份是一个很敏感的点，10月份是销售的旺季，如果这个点开发商还是卖不动的话，市场的信心还是没有恢复的话，我觉得这个市场的调整可能会进入一年以上，甚至到两年以上完全有可能。”
为什么目前的房地产行业会出现如此困难的局面？这背后的奥秘到底是什么？潘石屹表示，这与全球经济形势有关，也与目前国内从紧的货币政策有关，但最根本的原因还是行业自身的原因。这几年，行业发展速度太快，尤其是房地产开发商内心都期待能够翻番、成倍地发展，本来2005年、2006年已经取得非常大规模的增长，到了2007年，全国房屋的销售额又比2006年增长了44%，接近3万亿人民币，这个44%壮足了房地产发展商的胆，拼命扩张，拼命囤地，而资本市场、股票市场对房地产上市公司的估值，也主要看他们的土地储备，看他们扩张的规模和速度，一时，股票市场和土地市场互相激励，形成正反馈，“啸声”一片。这就是产生这次房地产行业困难真正的原因
当然，房地产开发商敢降价也与银行的承受力分不开。安家世行总经理杨大勇指出，银行之所以得出房价下跌30%也扛得住的结论，主要由于银行在给开发商的抵押贷款时，并不是按照开发商销售的价格评估，而是根据银行自身的评估体系给出的价格，一般情况下是房屋售价的70%，这也就意味着开发商在房屋预售前就已经可以从银行拿到项目70%的抵押贷款。因此，只要办理银行抵押的项目，房价不低于目前销售价格的70%，开发商就不会变成负资产，而其所开发的项目也不会变成烂尾项目。
房价看跌的十大理由
进入2008年后，中国房地产市场整体陷入低迷状态：房价不断在跌，成交量也在下降。这时开发商急了，“房虫”慌了，欲买房者观望了，这些都是因为目前扑朔迷离的房价，他们在等待未来房价的走势到底是怎样的。许多人仍看好中国的房产，仍有不少人对房价持看涨的观点。小康•财智》编辑部根据房地产界人士及专家的观点，结合相关的资料，总结出了房价看涨的十大理由，列表如下：
房价看涨因素 简要阐述
1.供求不平衡因素
随着我国人口数量不断增加，对于房子的需求量也在增加，导致供求关系不平衡，出现供小于求的局面，按照市场经济规律来讲，当供货方无法满足市场需求时，势必会造成房价的上涨。
2.稀缺性因素
房地产的重要特性之一就是土地的稀缺性。目前北京、上海、广州、杭州等大城市可供开发的土地越来越少，政府还通过土地的经营性指标等配额制度每年实施调控，使得很多房地产开发商“无米下锅”。“物以稀为贵”，弹丸之地的大城市中心区房价还会有较大、甚至很大的升值空间。
3.城市化规模扩大
大量农村务工人员及其他区域的人口涌向北京、上海、广州、深圳、杭州等大城市，人口的增加导致居住需求的上升，从而引起地价上涨。城市规模的扩大增加了土地和住房的需求，在一定程度上推动了地价、房价的上涨。
4.成本因素
目前北京、上海、杭州等城市的房地产价格构成中的土地成本，已经占到房价的三分之一或强，在实行土地招标拍卖政策以后，土地成本的再次增大是必然的；加之建筑成本的逐年增加，钢铁、水泥等价格的连年上涨，劳动力成本也在不断增加，以及配套成本的政策化强制性因素，成本总和的增大也必然意味着房价的继续上调。
5.地方政府 “托市”
一方面是城市商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，另一方面是大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负价卖出的。前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入，而后者用来发展工业产生的增值不仅可以增加GDP为官员政绩加砖，同时工业带来的税收也会提升地方政府财力。房价下跌，地价下降，地方政府利益直接受损。
6.开发商囤积土地
由于土地资源有限，出现“僧多粥少”的局面，于是开发商大量购买土地，然后进行土地战略储备，等待时机提高价格
7.投机因素
目前，我国的投资渠道单一，商品房投资成为获利高、风险小、操作简单的最佳投资选择，所以大量的非自住需求者参与购房、炒房、住房的行为，使得房价不断上涨。以深圳为例，据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场的转手速度很快，投机因素主导了房市。
8.货币因素
随着人民币不断升值以及后期的升值预期，大量热钱进入中国购置房地产以求套期保值，外资的进入必然会导致房价的上涨。
据中国人民银行数据现实，今年一季度，我国外汇各项贷款增加488亿美元，同比多增462亿美元，增加18倍。而4月份的数据更甚，外汇储备余额增长744.6亿美元，创单月外汇储备增长历史新高。其中，贸易顺差和单月外商直接投资合计增长只有242.8亿美元，“不可解释性外汇流入”则高达501.8亿美元。
9.国际化因素
随着中国在经济领域的开放程度进一步加深，再加上奥运会提供的发展契机，有越来越多的外国企业移居北京、上海、广州、杭州等大城市，同时也带来了大量的海外人才，高收入的他们自然对于住宅要求比较高，所以他们对于中高档住宅的需求十分迫切。
10.社会稳定因素
随着住宅私有化程度的普及，北京、上海已经与发达国家的城市一样，房地产已经成为城市的最大资产。而这最大资产的拥有者的私人化，已经在城市中形成了规模空前庞大的中产阶级阶层，如果一旦出现房地产大规模贬值的现象，所引发的社会动荡与不稳定，是不可估量和难以在短期内出现逆转的。所以，房价短期难以大贬值。
房价看跌的十大理由
目前中国房地产市场再掀波澜，开发商退地，购房者退房，这波浪潮来势汹汹，显然开发商和购房者对于中国房地产市场已经失去了信心，许多人认为未来房价还将下跌。《小康•财智》编辑部结合各方言论以及相关资料，整理出了看跌房价的十大理由，列表如下：
房价看跌因素 简要阐述
1，资金问题
房地产开发商面临资金短缺，融资渠道匮乏等问题，急于回笼资金，销售市场又遇寒流，所以开发商迫于压力降价促销。
2. 国家宏观调控政策
央行不断上调存款准备金率以及贷款利率，进一步收紧货币政策；增加房贷首付，自2006年6月1日起90平方米以上的房屋贷款首付提到到三成，这必然大大压抑了短期内的购房需求；针对二手房交易征收5%的营业税，另有0.5%的城建税和教育费附加。
3.老百姓购买力不足
目前我国的人均收入水平还不是很高，而房价却已经远远脱离了人们的承受力，沉重的债务负担让许多家庭不得不放弃买房打算，空置房数量增多，价格又高，购买力不足，开发商要想卖掉房子就必须降价。
4.美国次级贷款危机影响
美国次债危机的本质在于美国贷款机构被曾经欣欣向荣的楼市冲昏了头脑，为了获取利润而大大降低贷款门槛。在房价持续走高的情况下，贷款收不回来的风险自然很小。但一旦房价出现回落，坏账就此形成。而在中国所谓次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，为了避免出现次债危机，央行通过提高存款准备金率降低银行风险，同时银行也紧缩个人房贷，这样没有了资金来源，房价自然会下跌。
5.经济适用房及廉租房的压力
国家鼓励建造大量经济适用房及廉租房，以满足居民需求。经济适用房一般指国家不收取土地，由开发商建造的严格控制利润率，向中低收入居民出售的房屋。因价格明显低于商品房，普遍受到欢迎。廉租房与经济适用房功能相当，都可以满足中低收入者化较小的成本有安居之所。
6..暴利导致供应量增加
目前，中国的社会资金充足，一旦某个行业利润率高，那么资金就会涌向这个行业，从而降低这个行业的利润率。房地产现在的处境就是产量大涨，供大于求，从而导致开发商纷纷降低价，利润降低，有的甚至亏损或即将亏损。
7.人口结构的变化
从一般规律来看，25-35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰。但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素，当边际需求减少时，价格肯定会下跌。
8.炒房人过多
这两年来，因为房价持续上涨，所以大量资金为追求高利润涌入这个市场，买入后等待升值。在国际上有一个炒房比率的警戒线，大约为15%，超过这个比率就是比较危险的。就是当小于这个比例，这些人的抛售市场还可以承受，超过了，市场承受不了，会进一步下跌。
9.购房者观念的改变
可能现在越来越多的人迫于压力和无奈，以及媒体的宣传，人们开始学习国外租房模式的行为，摒弃居者有其屋的传统观念，把“真正的生活不是看你拥有多少房子，而是看你一套房子里拥有多少生活”作为自己的生活境界，如果成为一种时尚和潮流，那将是对将来房价的一个严厉的冲击。其实购房和安居不能划等号。
10.舆论影响
受拐点论和百日剧变的影响，过高的房价让老百姓难以承受，而业界人士关于房价下跌的言论在一定程度上影响了老百姓的购买行为，他们在观望未来房价的走势。
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