救楼市，政府当用何策

救楼市，政府当用何策　　

胡显达　　

　　前一段时间，在高位的通胀肆虐中国的时候，整个经济体系中的流动性过剩成为了政府宏观调控的心头之患。减少流动性的过剩，控制通胀，货币、信贷的继续从紧的确都是一个极管用的工具。然而，与之相伴生的负面作用却是由此引发了经济增速的下滑和企业流动资金的短缺。货币、信贷的松紧同时受到了来自控通胀和保增长这两个相反方向张力的拉动。在今年的通胀回落之前，中国政府实处在“鱼和熊掌不可兼得”的尴尬境地。

　　经过温家宝政府的不懈努力，高位的通胀终于回落了下来，然而经济增速的下滑和企业流动资金的短缺又成为了经济运行中的一个棘手问题。中国的宏观政策作何变动，是继续从紧的货币，还是因应部分中小企业的呼吁，特别是一些房地产商的哭诉而松动对它们的信贷，中共的首脑们也难以对此决断。因为中国的经济在以往的宏观调控经历中，常常会陷入这样一种怪圈——“一松就热，一紧就冷。”货币信贷宽松，企业就一味投资，上项目，扩大再生产；货币信贷趋紧，企业就整日叫唤流动资金短缺，投资缺乏信贷支持，日子难过。

　　    在美国的次贷危机和出口行业海外订单锐减的双重困扰下，中共的九大常委纷纷基层调研，寻求对策。在通胀已得到基本控制之后，通过货币信贷的松动和财政的扩张，支持经济继续增长和企业迅速摆脱困境，就成为了中国宏观调控的一个新的对策。但也要注意的是，中国的经济经过多年的货币紧缩，虽然趋冷了不少，但也不能把口子一下松的太大。要区别对待，松紧有度。对于那些因货币紧缩和融资困难而造成流动资金短缺、频临亏损破产边缘的企业，要坚决放宽信贷，而给与资金上的更多支持和救助。而对那些官商一体化地牟取暴利的房地产业，则要继续货币从紧的政策。

　　现在的地产商对于政府发出的降价促销、回笼资金、自我解决流动资金短缺的呼吁，很少理睬。国务院针对房地产业的暴利而专门出台的“国六条”、“国八条”，也没能把不断飙升的房价给降下来。这样，不断飙升的房价与购房者的支付能力之间的差距也就越拉越大，最终形成这种难以破解——一极是地产商不断抬升的房价而让更多的购房者，因收入的偏低而没有支付能力问津这些高不可攀的楼房；一极是那些有真实需求的购房者只能眼巴巴的期盼房价能尽快下跌到自己的支付能力所能城市的范围之内。

　　楼市交易量的低迷，其责在地产商对这一产业暴利的贪婪和追逐，而不是消费者的观望和持币待购。地产商的代言者总是抱怨市场上的观望心理和消费者的持币待购，岂不知房产交易量的低迷，真正的根子就在于收入与房价的巨大落差。就拿北京的楼市来说吧，它们的房价一度达到每平方米2万多元人民币，一套房子要卖到一二百万元。再看看北京居民的收入吧，一个研究生学历的月薪6000～8000元，年薪也就是8～10万元，单单购房就要辛辛苦苦积攒十五六年，像这样的收入水平能承受得了如此高的房价吗？研究生学历的尚且如此，更何况其它学历的低收入者呢！所以，楼市的低迷，不是人们缺乏购房意愿，而是有限的收入让他们没有能力买得起。

　　现在，中国各大城市的房价均有不同程度的下跌，但仍没有回落到居民的收入水平所能承受和接纳的范围之内。按理说，还要继续降价才可能让市场上的供需尽快对接起来。然而，为了维持地产业的丰厚利润，更多的地产商都在货币的不断紧缩和流动资金的短缺中硬撑着。在与市场的博弈中，它们都摸准了政府宏观调控的路数和规律。硬撑叫苦，找人代言，企业的流动资金短缺就可能通过政府对信贷的放松，而予以解决。

　　据早期的凤凰媒体报道，货币的从紧至今已让整个房企的运营资金缺口达到7000多亿的人民币。尽管流动资金短缺，然而却没有几个地产商想真正通过降价促销来回笼本就短缺的流动资金。它们把运营资金短缺的解决寄望于政府对信贷的松动。它们在货币从紧的阵痛中硬撑着，其目的就是想通过政府的救市而保持整个房地产行业的丰厚利润。　　

　　在整治房地产业的垄断利润上，温家宝政府也曾专门出台过一些“国六条”、“国八条”之类的调控措施，然而最终也还不是一次又一次地铩羽而归。官商利益一体化的房地产业就像地方政府怀中的一个宠儿，每每遇到市场交易低迷，流动资金短缺，就通过自己的代理人为之叫苦，敦促政府放松信贷，满足其资金需求，而不思通过降价促销，回笼资金，予以自救。

　　笔者以为，对于这种地产商的叫苦，政府无需理睬，也无需干预市场，。政府要通过货币信贷继续从紧的办法，逼迫其降价促销，坚决通过市场自身的力量自我纠正供需的有效对接问题。只有这样，才能让房价回落到居民的有效需求之内，让更多的购房者有能力购买自己急需的房子，彻底解决大量房产的闲置而造成的资源浪费问题。　　

　　政府决不能被地产商的叫苦、降价的阵痛、学者的危言所迷惑，要相信市场的自我纠错、自我平衡能力。

　　不错，在楼市的降价预期作用下，市场上的观望情绪和持币待购的心理很可能被意外的加重。然而，这些市场上的观望者，有不少都是房地产的炒房者，他们的购买并不是出于实际的居住需要，而实则是为了通过房产的投机性倒卖而赚上一大笔钱。说市场上的观望情绪和持币待购会让房地产业的发展毁于一旦，这不过是一些地产商雇佣的喉舌之言而已。

　　如果房地产的价格能继续下跌到居民收入能普遍支付起的地步，我们没有理由怀疑这些被滞销闲置多年的房子不被抢购一空。

　　现在，温家宝政府为了解决房企流动资金短缺和市场交易低迷的问题，而采取了降低利率、放松信贷和降低购房首付率与市场交易税率的办法。笔者以为，这样的救市时有不妥之处。降低购房首付率和市场交易税率，有助于通过普通居民的购买能力，但让房企通过利率的降低和信贷的放松而解决它们的流动资金短缺问题，这些追逐暴利的地产商还会有降价促销、回笼资金的压力吗？没有压力，让普通居民的收入高不可攀的房价还能降到比较理性的价位上吗？如果房子的价位回落不到普通居民收入的承受范围之内，还能再指望滞销闲置多年的房子尽快地卖出去吗？所以，解决中国楼市危机的根本对策不是对房企降低利率、放松信贷，而应是继续的从紧。市场出的问题要让市场自身的力量去解决，政府不要过多地干预市场的自我运行和自我纠错。如果政府通过降低利率、放松信贷解决房企的流动资金短缺问题，这实则是在帮着房地产商维持着它们的暴利。政府救市不该采取两边都帮的办法，而应只一边帮的办法，通过降低购房首付率与市场交易税率，提高普通居民的购房能力。

　　前一段时间，有一些人鼓惑到房价下跌不利于整个房地产业的健康发展，还有一些则说房价上涨也不利于整个房地产业的健康发展。真是奇谈怪论。涨价也不是，跌价也不是，难道就这样悬着不动。实际上，房价就是再继续下跌，中国的房地产业也不会崩盘。它只会促进整个市场供需的尽快对接，而把整个楼市的交易量调控到基本出清的水平，真正解决普通居民的住房问题。

　　出口对经济增长拉动作用的减弱，让扩大内需成了政府宏观调控的一个急务。实际上，扩大内需的根本办法除了降低通胀率之外，另一个就是收入的提高和调整。说白了就是提高劳动薪水的问题。不提高劳动的薪水，又如何提高人们的购买力而扩大内需呢！如果政府不想通过加薪的办法扩大内需，那就只能从降低物价上想办法。降低房价就是一个可能的选项。想一想，在居民可支配收入总量一定的情况下，房价的降低，实则意味着其他生活支出的增加。假如整个居民可用于住房、医疗、教育、食品等生活消费的支出总量是13万亿元，在这个生活消费支出总量一定的情况下，如果房价的下跌能让购房少支出1万亿元，那么这1万亿元就可转移到其他生活消费之上，而把内需拉动起来。所以，政府通过紧缩房企的信贷而逼迫其竞相降价售房，通过降低购房首付率和市场交易税率，这实则就是扩大中国内需的一个最好办法。

　　因此，解决房地产业的发展危机，政府实不应该对那些旨在牟取暴利的房企放松信贷，而让它们解除降价自救的压力。政府要下起狠心让市场的力量决定它们的存留，而不要担心房地产业资金链的崩溃。地产商们老是叫唤自己的流动资金短缺，然而为何不通过降价回笼自己所需要的流动资金昵！政府的智囊们也要好好想想这个问题，不要老想着维持地产商的丰厚利润，而不体谅购房者的艰难和无奈。如果通过这种高位的房价，把购房者都变成了一个又一个的房奴，看中国的内需怎样拉动起来？

　　2008-11-1

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