拉动内需不能光靠购房鼓励购买高价房等于透支未来消费
记者：国家频频出台刺激房地产市场的政策，为什么刺激经济一定要刺激楼市？
曹建海：住房和汽车这应该是消费中的两大热点，扩大消费这两块不能熄火。我国去年的房地产销售总额是2.97万亿，去掉商业地产，住房部分大约有2.5万亿，绝大部分是消费款。去年我们GDP是25万亿，消费占到49%，大约是12.5万亿，购房占到了消费的20%，应该说占的比重很大。另外一大块是汽车消费，商业批发零售业的销售总额其中汽车占了28%，耗油占了12%，这两个加起来是40%，可见住房和汽车这两大热点一旦熄火，那对中国的消费打击是非常大的。现在真实的房地产消费其实并没有这么高，现在的消费是被吹起来的消费。一方面是价格虚高，今年的价格是最高的，全国平均4000元一平米，这其中加上了偏远地区、中部地区、经济适用房……全部包括之后均下来是4000元，相比2006年，全国房地产每平米平均价已经涨了差不多30%，显然是太高了。
另一方面是房地产交易量是虚的，因为里面有很多投机需求，不是真实需求，买房是为了卖房，钱从开发商手里转到炒家手里，炒家、开发商都是商家，这样的不属于真实消费，都属于卖家。所以这种20%实际是不可持续的，如果年年这么多，那肯定我们的消费是很厉害的。价格不真实，交易量不真实，我们的实际住房消费远远没有这么大。
记者：除了刺激楼市我们还有其他刺激经济的方法吗？
曹建海：我觉得拉动经济，扩大内需，不能依靠单纯国内购房。为什么不能依靠这个，因为当现有价格是虚高的、有泡沫，你鼓励老百姓买得太多，就会挤压了其他的消费，并且透支了未来的消费。我觉得不应该鼓励现在购房，除非房价是合理的。
记者：房价回落到一个什么样的水平，你觉得是真实的呢？
曹建海：真实的水平实际上就是剔除掉房地产价格中的暴利，这个暴利包括好几个部分，包括政府土地出让金(土地拍卖的暴利)、开发商的暴利。其实这个价格就是经济适用房的价格，回到经济适用房的价格就算是真实的了。全国平均下来每平米价格应该是2000元—2500元左右比较合理，肯定会引起需求量比较大的增加，这样物价也不会涨。
记者：他能在多大程度上挽救经济发展呢？
曹建海：房价下跌的话，会刺激两部分需求：一部分是人们改善住房的需求，因为价格比较合理，购买不吃亏，人们原来不买的现在也准备买了。另外一个可能就是刺激那些低收入的，中低收入群体加入到购房队伍中来。我想这就可以起到一个促进消费的作用了。但是老百姓必须要在公平交易中实现消费，这是关键，不能说把钱抠出来了，扩大了需求，但是这个消费不可持续，这样不行。一定要在公平交易的基础上来扩大内需，绝对不能欺骗消费者，这是一个原则，会加剧政府和民间的矛盾。
二套房政策实际上鼓励炒房行为银行放松银根埋下假按揭隐患
记者：如果房价回落到真实水平，需要多长时间能够实现？
曹建海：我觉得2009年一年，可能会有一个比较大的回落，但是在这个过程中还是有困难的，尽管需求在增加，但是要想把这些需求释放出来还是有困难。因为在回落的过程中很多人还是不买，他们还在等待，直到2010年我认为房价如果能回落到位的话，需求就能释放出来了。
记者：目前国家出台的这些针对房地产的优惠政策，尤其是最近出台的二套房政策和免征营业税等政策，对于房价回落有没有帮助？老百姓能得到什么样的利益？
曹建海：现在这种情况，其实对于房价回落，没有帮助，还出了问题。
记者：出了什么样的问题？
曹建海：问题在于国家已经对开发商放松了银根，一个是对开发商的贷款，一个是消费贷款。消费按揭贷款的放松就表现在二套房政策等出台政策上。一旦国家放松了银根，对房地产商下调房价的压力变得不现实了。
对开发商最主要的压力是要建经济适用房，并且在好的地段建，好地段都建了经济适用房，房价立马就得降下来。这也是一直以来政府和开放商之间的博弈。因为发展经济适用房是必须的，但是现在的经济适用房都建在了偏远的地方。
但是二套房政策一出，贷款一放松，对开发商的压力就不够了，国家起不到震慑作用了，因为他手里有了钱。这也是为什么很多开发商不愿意房价下降的原因，因为他后期地价拍的比较高，再降肯定要亏本卖，地价相应也就下来了，以后地方政府的土地再也卖不高了，甚至就卖不出合理的价值了。
其实这样下去还有一个更为严重的问题，就是开发商可以做假按揭。既然买二套房有很多优惠，那么就很容易买进出售。假按揭怎么做呢？假如说你是开发商的员工或亲戚，就可以用你的身份证买自己建的房子。签了房屋合约，首付就是开发商自己从银行又交给了自己，从银行套出除首付外的房价总值80%以上的贷款才是最重要的。
开发商把资金套过来把自己的生存问题先解决了，再把问题转嫁到银行。开放商建房的贷款也容易贷出来，还可以再去买便宜的土地去开发，通过这个赚的钱来还之前套出来的那部分钱，并通过二手房交易卖出去。真的交易出去了就把这个房子解套了。但是假如卖不出去呢？补不上钱呢？也没有新的机会开发土地，那就是牢狱之灾了，那他只有逃跑。
我觉得二套房政策出台，开发商是心满意足。如果这样下去，极有可能2009年变成集中做假按揭的一年，2010年可能会是一个集中爆发的一年，爆发那就真正崩盘了，所以在2010年房价会出现真正大幅度的回落。崩盘反而不能刺激消费，老百姓会认为房价还会回落，持观望态度，真正刺激消费要到2011年、2012年之后。但是对我国拯救经济来说，显然太慢了。
记者：那么二套房政策实际上给老百姓带不来什么收益？
曹建海：对，二套房政策的初衷本质上是鼓励炒房，希望能够通过炒房把房地产拉起来，拉动大规模的投机需求，资金进入房地产市场。10月份之前的一个白领调查，70%的白领是对二手房有兴趣的，30%对一手房有兴趣。
大力发展经济适用房才能拉动内需保障房不能成为福利房
记者：在国家出台的刺激房地产发展的意见中，也有一些政策是针对保障性住房的，这些政策对于拉动内需有什么好处，给老百姓能带来什么好处？
曹建海：保障性住房的发展主要有两个方法，一个方法就是收购存量，一个方法是新建，很多地方政府目前都在收购。但是要关注到底用多少钱买的，如果收购的目的是做经济适用房的，我认为收购价格一定不能超过经济适用房的定价，比如北京市经济适用房大约的价格应该在4000—4500元，收购开发商的房子价格就不能超过4500，超过这个价格，等于贴补开发商了。新建的成本也不可以超过4500。
记者：发展了保障性用房对拉动内需可以起到什么样的作用？
曹建海：当然有了。如果保障房不要搞的太离谱，那拉动作用是很大的。我所说的离谱指的是像有的经济适用房搞的偏得不像样子，一定要在好地段，因为经济适用房都是给中低收入的人，他们没有汽车啊，他们是经不住折腾的，肯定要在好地段。北京的话，经济适用房无论如何要在三环、四环以内，这样的话，这个地段卖4500，那肯定销量会很大的，而且这对商品房的打压是最大的。
记者：发展商品房和发展保障房，相比而言哪个对拉动经济作用更大，为什么？为什么十年前我们没有发展保障房？
曹建海：原来98年房改的方案其实是经济适用房要占到85%，廉租房占到5%，商品房占到10%，03年之前住房是以经济适用房为主体的。这个构想对商品房压力太大，商品房的价格死活涨不上来。到03年的时候国务院下发了“18号文”，当时的题目跟这次一样的：“国务院关于促进房地产市场健康发展的建议”，原来经济适用房是供给主体，给绝大多数人提供的，03年把供给主体改成保障房，只给收入低、生活困难的少数人提供。
然后大家买商品房，经济适用房按理说只是居住，买了商品房经济适用房应该退出去。但是当时规定房子五年之后还可以交易，很多富人和炒楼的也去买了经济适用房，2004年购买经济适用房的门槛就高了，一下子房价就涨起来了。所以2003年的政策等于把经济适用房边缘化了，地方政府也不愿意搞经济适用房了，经济适用房不赚钱，商品房赚钱。所以说从03年开始，中国又开始了一轮波澜壮阔的房价上涨。
其实按照原来的思路，拉动内需肯定是效果非常好的，现在价格高了之后，需求量锐减，销售不足，所以拉动内需不够，导致2007底房地产泡沫破裂。
如果没有二套房这个政策，我确信明年房价会大幅度降，尤其春节之后就会猛降，现在有这个政策就不好说了。
记者：奥巴马新政出台之后，没有特别明显要拉动房地产经济的举措，这是为什么呢？
曹建海：美国的房价本来就很低的。美国的房地产泡沫为什么容易破裂？因为他有一个参照价格，就是自建房的成本。在中国没法参照，因为农村的房子没有产权证，不可抵押，而且自建只需要几万块钱一套房，开放商建的房子动不动就是上百万的，要回落到农村自建的价格，还差的远呢。美国所有的房子最后都是合法的产权，开发商的房子，自己盖的房子，农村的房子都同等的权利，统一地权，平等地权。自建一个房子，一个平米成本如果是800元，卖1000元，那就是泡沫，美国的房子涨到1600了，那就是最高泡沫了，不用政府调控，自己就会破的。
但是这样下去也不好。因为美国很多消费者过去是靠房地产赚钱，靠房屋升值、买卖挣钱，现在这些人的收入突然没了，他又不敢到银行贷款，不敢用信用卡，消费锐减。
美国要挽救经济必须振兴制造业，在房地产上不可能涨了。因为振兴房地产，房地产涨落只是转移财富，根本不创造任何财富，因为通货膨胀开始，货币贬值，就等于是把没房子的人的钱转移到有房子的人手中。你不要光看CPI，CPI只是物价上涨的一部分。比如说你原来房子价值是50万，现在突然变成200万，你那150万从哪儿来的，肯定是从没房子的人的手里转移来的。因为物质就这么多，当他价值量突然增加的时候，实际上就是物价发生了变化。
记者：除了刺激楼市，还有别的刺激经济、拉动内需的方式吗？
曹建海：现在靠汽车和房子，但是这两个都是有限度的，因为汽车不可能买的太多现在。只有让住这方面减少支出，在其他方面才能增加支出，才能为其他行业提供一个升值的空间，这样消费才能被真正拉起来。否则包括服装工业，食品工业，农业等产业都发展不起来了。
记者：此次出台的政策中也有发展廉租房的建议，这对老百姓有什么好处？
曹建海： 98年之前的单位住房，租金很便宜，如果把那个当廉租房那是很好的方式，如果我们现在的廉租房如果搞的都是贫民窟的方式，都是面积特别小，都是穷人住在一起，都是失业的人住在一起，那就不是一个很好的社区。那个社区里面会有一个非常不好的文化，不是个正常的家庭应该居住的面积，这样下去，如果廉租房搞的比例太大就跟香港一样，像个贫民窟一样的。新加坡的模式很好，新加坡80%的房子是经济适用房。其实你可以到农村看看，农村的房地产制度是比较好的。
记者：为什么这样说？
曹建海：因为地是免费的，就是个建房的造价，农村也没有炒房这一说，所以再穷的人都有房住，如果国家给农村的基础设施投入好一点，道路、排水、保暖，包括绿化都做好了，就会有很多城里的人蜂拥而至。中国还缺地吗？根本不缺地，现在城市发展的不像个样子，城市都摊大饼，人们都在里面堵着。
记者：发展保障性住房尤其是经济适用房，给国家会不会增加一些财政负担？
曹建海：国家当然有负担，但是从农工商业里征税，也可以向个人征收物业税。美国跟中国的税收体制不一样，美国的税收，地方政府那一块可能50%是来自个人所得税，这个个税包括两个部分，一个是个人所得税，一部分是物业税，物业税也是向个人征收的，物业税加个人收入所得税，这个大概能占到一半了。这是国外的一个税收结构。税是取之于民，用之于民的，每一分钱大家都可以监督。
我觉得其实经济复兴一定要有好的政治环境。挤干经济泡沫，就是存在于股市和房市中的泡沫，全部要挤干净，大力发展农工商业，通过提高产业的竞争力扩大就业，提高国家的竞争力。扩大内需的重点就是要转向民生，转向三农，转向社会保障，转向医疗。这三个问题不搞，那是没有任何希望的。(布衣)
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