王炼利：“房奴”只是小问题，大问题被遮盖着

“房奴”只是小问题，大问题被遮盖着

王炼利

http://column.bokee.com/147062.html

“房奴” ，一个簇新的词汇出现在2006年春天的媒体。

　　“房奴”——都是“还贷”惹的祸！不过话说回来，买房贷款又不是从中国始，怎么就中国买房人买成了“房奴”呢？而这些“房奴”还大多是年轻有为的“小白领”？专家学者分析了很多种原因，唯独忽视了去分析一下买房支出占居民全部支出的比重、去分析一下食品、教育、医疗保险的支出占整个居民消费性支出的比重，其实，通过对这两个比重的分析才能找到为什么美国老太太买房不会成为房奴，聪明灵动的中国年轻人倒成了房奴的原因。

　　首先看买房支出占收入或支出的比例。

　　将2002年上海居民的人均购房支出占全部支出比重与1997年的美国比较(注：选择美国1997年数据，是因为笔者搜索到的数据中唯这一年的数据能调整到与我国统计口径相对应)，上海此比重是17.9%，要高于美国9.5个百分点。2002年，上海城镇居民人均购房支出2721元，人均可支配收入13250元，人均实际支出15247元。实际支出超过人均可支配收入，超出部分就是借贷部分。

　　而1997年的美国，有关买房的人均支出（包括人均住房抵押贷款和利息支出、住房财产税支出）共3196美元，占人均实际支出38061美元的8.4%。

　　其次，看食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重。

　　上海在2002年时食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是54.2%（2004年占51.1%），而1999年香港居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是18.7%（亦按我国可比口径调整）。 1997年美国居民的食品、教育、医疗保险的支出占消费性支出的比重是28.4%。

　　由此可见，美国老太太借贷买房行为是生活支出的有机构成，这种行为不会影响基本生活质量，不会影响子女教育培养，而我们则不然。食品、教育、医疗保险占消费性支出一半以上，即使不买房，房租波动照样会直接影响到生活质量。

　　关于中国房价乃至上海的房价是否高、是否“不市场”，其实在2000年，一个香港著名的房地产企业早就下了结论。

　　2000年3月15日，这个企业的中国市场研究所在对上海房地产市场研究后作了这样一个报告“……回收问卷1093份，按总价分为40万以下40万以上，40万以上占31%……消费者作出购买决定的决定性因素在于房价和购买力。我们有理由认为房价对于绝大多数购房者已属偏高……只有切切实实降低开发成本降低房价，才能進一步扩大内需，才会真正将市民购房的潜在需要释放出来。”

　　即使不发问卷，只要在1998年前后到美国走一遭，也能得出中国房价、上海房价是否超常的结论。同济大学的高级访问学者吴光伟在1998年的美国眼见的是：美国的房价是平均一套三室一厅住房11万美元，面积280平方米；100平方米的公寓房是4万美元。吴教授连叹美国的房价比1998年的上海房价便宜多了！（吴光伟：《来自美国的报告和反思》，吉林人民出版社1999年4月）

　　有意思的是，到2003年，那个香港著名的房地产企业就把那篇对上海房地产市场的研究报告从网上抽掉，而在此文抽掉前，早已大举进军上海的房地产业了。对此行为的最好解释，是国家统计局最近发表的全国第一次经济普查数据。数据显示，到2004年，上海的房地产资产总计占全国房地产资产总计的19%，利润占全国的34%。广东房地产的资产利润为其次，资产占全国的15%，利润占全国的19%。

　　是商人，就决不会放弃赚钱的机会，这原本没有什么可指责的。但需要指出，房地产的利润如此集中化，当然离不开政府行为，当然有政府这只手在起作用；同时，也不要忘了其中也有 “房奴”的贡献。

　　但现在赚得盆满钵满的房地产商对“房奴”说风凉话了： “你们活该！”为什么活该？因为你不自量力，因为商品房就是为中等收入以上和高收入者造的。那么，出于道义，那铺天盖地的房地产广告起码也应该象烟草广告那样提示一下：“本房源专提供中国最富一族，非最富者购买须谨慎考虑”吧？ 更加不要健忘的是，是政府用“市政改造”、“绿化”、“解决交通拥堵”等种种理由把全民都赶上了买房的华山一条路，而大量的政府官员、国有企业官员却在住房市场化过程中成了拥有住房面积最多的“房主”。不信，请看中国统计出版社2003年8月出版的《中国2000年人口普查资料》中有关全国和分省市的按户主职业分的家庭户住房情况表和按户主职业、购建房费用分的家庭户户数调查表，那才是真正的“用数字说话”呢！笔者在2004年春天撰写的《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》一文，第一章节就是把人口普查资料反映的上海住房情况告诉大家：到2000年为止，上海市区有12.5%的家庭户人均建筑面积40平方米以上，这部分家庭户拥有市区29.7%的房屋资源，这部分的房屋资源相当于上海市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭拥有的全部房屋资源总和，上海人均建筑面积19 平方米以下家庭占了家庭户总数的56.4%。这说明，到2000年年底为止，上海12.5%的家庭拥有的住房面积与56.4%的家庭拥有的相等。而在人均建筑面积达到40平方以上的家庭户中占最高比例的，是党政机关、党群组织、企业、事业单位负责人。另外，在2000年，上海有44.3%的家庭户仅有1间住房，40.5%的家庭户拥有二间住房，有3间及三间以上的占家庭户15.3%，这15.3%家庭户与12.5%的人均建筑面积40平方以上家庭户正好呼应。（人口普查资料的“说明”拦中，明确“间数”包括搭建房屋）

　　对90年代中后期大量的空置房、烂尾楼成了政府包袱的历史，人们记忆犹新。当时谁买房多谁就是为国家分忧的功臣，就像50年代谁多生子女谁就是光荣妈妈。而“用明天的钱消费”是最时髦的理论，中美两国两老太的故事真的把中国城市的老头老太都“忽悠”了；建设部的司局级官员们也在各种场合鼓吹：“买不买得起房，不是看你有多少存款，而是看你能不能借钱去买。”当然，也并非没有人对此敲过警钟。但敲警钟的，是不识事务者。笔者就曾是这样一个不识事务者，1998年时就曾被上海市房地产部门的领导当面诘问：“讲话是要负责任的，‘暴利’的结论不是随便下的，现在房地产商已经很苦了”。而就从那时开始，笔者对明显偏袒房地产商的政府官员产生了疑问。

　　现在，是常识在拷问我们的政策，我们在住房问题上的政策是不是真的“为民”？或者说 ，当初是“为民”政策的现在是不是还继续“为民”？

　　譬如，公积金贷款政策目前就已经失去了当年的积极意义，“房奴”的诞生当然与此有关——当食品、医疗、教育占了消费支出的一半以上，公积金对买房行为的支持肯定至关重要。然而。根据上海公积金管理中心的统计数据，2000年时公积金还分担了全部房价的29.6%，到2004年，只分担了16.9%。因为2000年时是平均3326元/平方米的商品住宅销售均价，公积金缴纳者在交易市场每购一平方米房，公积金支持985.75元；2004年是平均6835元/平方米的商品住宅销售均价，每购一平方米房，公积金只支持1076.92元。

　　从 2000年到 2004年 ，上海每平方米的公积金贷款额增加了9.2%，而同期销售给个人的商品住宅平均销售价格增加了96%（从每平方米3286元增加到6425元），别墅和高档公寓的平均销售价格增加64%（从每平方米6109元增加到10037元），非高档商品住宅销售价的上涨幅度是公积金上涨幅度的10倍多、且非高档商品房的上涨幅度大大超过高档商品房！而同期的销售给个人的商品住宅造价（竣工价）上涨了 51.9%（从每平方米1947元上涨到2958元，包括地价），高档房的造价（竣工价）上升38.2%（从每平方米3112元上升到 4302元，包括地价）。销售给个人的商品住宅销售价的上涨幅度是商品住宅造价上涨幅度的近一倍！

　　那么，收入增长如何呢？光算房地产商“认可”的商品房购买对象——中等以上收入者和高收入者的收入增长吧？同期上海中等以上收入者的人均可总支配收入增加了45.6%，高收入者的人均可总支配收入增加了85.1%。很明显，商品住宅销售价格增长超过了中等以上收入者的收入增长整整一倍，也超过了高收入者的收入增长 。

　　事实上，眼下除了公务员买房还能从公积金中得到切切实实的支持，公积金对于其他白领阶层只是有胜于无、“聊补”而已。而上海能得到公积金支持的买房者，仅仅占城镇就业人员588.97万（上海2005年国民经济和社会发展统计公报数）的53.5%。如果按照全国首次经济普查数据上海有从业人员950万人计，缴存公积金的职工只占三分之一；而缴存公积金的人数，1997年有391.82万，以后逐年下降，到2004年，缴存公积金的人数只有314万了。

　　公积金这秤砣已经“打不住”高房价，这是铁定的事实！

　　那么，你想知道上海房屋的确切造价吗？从事过10年建筑安装工程预算的笔者可以负责地告诉你，到目前（2006年），非别墅高档公寓类的商品住宅的建造价格就在每平方米1400元到1600元之间。其余的是地价等其他费用，这些“其他费用”除了地价，还包括勘察设计费、住宅配套费、监理费、招标费、贷款利息等。但我们切勿不要忘记房价中还包括了一个纸面上不会出现的费用，那就是房地产商与政府官员交易的费用，交易什么？交易买土地的权利。是的，房地产商在买地时花了两笔费用，一笔支付土地本身的价格，一笔支付对土地的购买权利。两笔账，一笔明的，一笔暗的，最后的买单者，是商品房的最终消费者。所以所谓“地价高导致房价高”并不必然成立——商品房造价增加52%、销售价要增加96%就是明证！

　　中国的房地产投资规模已经在全社会固定资产投资中占了30%的比重，而在中国的私营经济对第三产业的投资中，88%是投向房地产（引自第一次经济普查数据和《中国统计年鉴（2005）》）。房地产是许多省市的支柱产业，这次经济普查数据反映，房地产是私营经济占较大比重的行业，地方省市的支柱产业主要由私营经济来 “支柱”，这本身是很悖常理的、很悖国情的。如果以小人之心来忖度，也许私营企业更便于“操作”。

　　众所周知，中国的房地产业是个“关系产业”，凡从事这个产业的，没有非凡的关系别想涉足。 “肥水不流外人田”，自然，房地产业的肥水也不例外。

　　至于“房奴”，这个队伍还会扩大。因为除了商品房，买房人别无选择。

　　从2000年到 2004年，面向个人销售的新建商品房是9889.23万平方米，销售交易的存量住宅房（二手房）是7051.12万，存量住宅按交易量一半计算销售面积，新建房存量房共计销售13415万平方米。但同时间段的公积金贷款支持的购买面积只是5103万平方米。使用公积金的户数是57.2万户，到2004年，历年使用公积金贷款的总户数累计是80.5万户，这80.5万户占了上海2004年总户数的16%。这些数据一说明上海的房地产市场的确有潜力——有400万户籍户还没有买房呢！二说明上海的商品住宅大约有60%左右是非公积金享有对象购买。这60%的房主当然绝大多数不会是中低收入者，那么，这些60%的中高收入房主中又有多少人是投资者乃至投机者？弄清楚这一点非常重要，但凡上海的住宅市场只要有一半是投资者和投机者操纵的市场，这个市场还能说是健康的、没有危机的吗？

　　“房奴”问题，仅是这个不正常的房地产“市场”中暴露出来的小问题。只因为大问题被捂着盖着，人们就只能不断地逮些小问题做文章。

　　这本是无奈之举呵！

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