城市房价仍有４０－５０％的下降空间
2009年05月08日 《中国商界》杂志
文 / 曹建海 王诗瑶
当全世界的房地产市场还处在低迷之中，中国的楼市似乎已经率先苏醒。随着房价的逐步回落，特别是中央政府和地方政府为拯救房地产市场，在税收、信贷、入户等方面给予政策优惠，房地产的成交量开始出现了一定程度的放大，房价的下跌也呈明显减缓的态势，有的项目甚至出现了较大幅度的上涨。那么，究竟是楼市出现回暖，还是下跌过程中的短暂反复？是一个非常值得判断的问题。
一、令人迷惑的楼市成交量和房价
阳春三月，各地楼市出现成交量明显放大的行情。根据深圳市国土房管局网站公布的数据，2009年3月份的前两周，深圳市共成交新房3483套，环比上升31%，二手房成交量每天都在350套以上，最高日成交更达到623套。
进入三月份已来，北京、上海等一些大中城市住宅成交量都出现了明显的回升，部分楼盘也出现了久违的涨价现象，楼市“小阳春”的说法频传。北京市房地产交易管理网的数据显示，3月1日-19日的签约量高达11673套，已经远远超过2月的签约量9373套，日均签约创下了614套的新高。 易居中国的监测数据显示，3月1日至20日，上海剔除动迁房及配套商品房外的商品住宅成交面积已达到86.9万平方米，超过了2月份81万平方米的成交总量，是1月份全月成交量的1.71倍。而3月份上海二手房成交量超前2个月也已确定。
房价下跌也呈明显减缓的趋势。2009年3月10日“春暖楼市”北京春季房展网上联展正式启动，万科、中信、远洋、北辰、城建、天鸿置业等21家房产企业共推出26个项目、2300余套优惠房源销售，降幅2%至16%，优惠和打折幅度较之前期大幅度减少。
不仅如此，一些项目不仅不降价，甚至还借成交量上升之势大幅度涨价。中原地产研究院调查万科、金地等十家房地产公司2009年2月全国各地项目的销售价格发现，保利、复地、雅居乐、招商等房地产公司在售项目的销售均价，较2009年1月有一定幅度的上涨，最高的达到30.6%。
深圳的房价格外引人注目。从2007年底到2009年2月份，深圳楼市的价格下跌了30%，北京下跌了16.8%，上海下跌了8.6%。基于以上数据，万科的董事长王石放言，珠三角楼市调整已基本触底，进一步下调的空间几乎没有。实际的情况与2008年萧条的时期相比，深圳的楼市今年的确表现活跃，但是价格却没有随着成交量的急剧盘升而上涨，根据深圳售房透明网的信息，2009年2月份新房的成交均价为10987元/平方米，环比下降0.42%，同比下降24.48%。
二、房地产救市和信贷政策推动楼市成交量回升
促进房地产成交量回暖的因素很多，并且由于税务窗口技术因素，导致楼市在3月份出现了一个喷薄的行情。在这些因素中，给市场信心和实惠的，首先是政府救市政策。中国的房地产救市政策起自2008年11月，在此之前对房地产的基调是紧缩银根、提高税收征管力度。美国金融危机爆发以后，中国也一改2007年10月以来的信贷紧缩政策，开始全力介入房地产救实行动，包括财政部降低住房交易税费、央行2008年10月以来5次降息、四万亿救市计划中的住房计划和9千亿保障房计划、各地方政府的房地产救市政策；其次，房价一年来的持续回落吸引买家进入。再次，扩张性货币政策大大缓解了开发商的现金流，这成为开发商一改2008年下半年的销售策略，重拾2007年及以前控盘造假等手段的重要原因。四是开发商通过虚假手段制造的成交量，包括一线销售环节的造假、网络签约的造假行为和假按揭行为。五是保障房上市以及大型国企、高等院校等受中央对房地产救市的影响，误以为房价已到谷底从而引发的一定规模的团购因素。
在所有的救市政策中，信贷政策无疑是最重要的。2007年10月银监会收紧二套放贷政策，以及作为宏观调控政策的提高利率和存款准备金率，对于房地产投机活动的打击非常明显。本次救市的政策有税收政策、信贷政策，也有地方政府实施的“购房退个税”、“住房入户”等公共政策。但是，真正促成本次楼市短暂回暖的，最重要的仍是信贷政策。
根据中国人民银行的统计，今年1季度人民币贷款增加4.58万亿元，逼近全年信贷额度5万亿元的下限(见图1)。由于实物产品受到世界金融危机的严重影响，在较长时期难以改变产能过剩、产品供过于求的格局，货币投放很难流向这个领域。货币大规模投放引起的流动性增加，并没有在消费品和大宗商品领域引起过度需求。(表1)
与实物产品市场的情况截然相反的，中国的股市特别是房地产股市出现了较大的上涨行情，这与信贷的大规模投放特别是短期信贷和票据贴现资金进入股市、并短期看好房地产业密切相关。2009年以来，上证指数上涨超过40%。股价上涨大大缓和了房地产上市公司的资金压力，但也出现了不少房地产公司高管大肆套现问题，显示市场对现有房地产股价的严重高估，以及包括上市公司高管在内的人士对未来房地产市场的严重看空。
房地产业明显受益于扩张性货币政策，统计显示，209年1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。可见，资金面的好转为房地产开发商一改降价策略并借机涨价的重要原因。
2009年3月18日，央行和银监会联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好汽车、住房、家电、教育、旅游等产业的消费信贷市场。4月15日，国务院常务会议要求稳定住房、汽车等大宗消费，不排除为新的以“保增长”为借口的房地产救市政策。
但是，在房价明显超出普通城镇居民收入水平的情况下，对房地产业的融资，能不能带动国民经济的快速发展，同时规避如美国次债危机引发的严重金融风险，的确是一个两难的选择，也是对宏观调控政策的严峻考验。
三、房价仍有40~50%的下降空间
尽管房价在资金注入之后，可能出现反弹甚至上涨的行情，但房地产过剩状况、居民收入水平和经济增长形势等因素，均不支持房价上涨。我们认为，只要不出现特别意外的因素，我国城市房价将在2-3年内回落40~50%，将是一个不可避免的事实。
(一)房屋供求格局不支持房价上涨
一直以来，人们认为刚性需求是导致中国城镇房屋供不应求的主要原因。但这种命题成立的前提条件，是住房不存在价格弹性。实际的情况否定了这个命题。进入2008年以来，我国商品房竣工面积累计增速明显超过同期竣工面积累计增速(见图1)，2008年12月商品房竣工面积远远超过当月销售数量，商品房积压形势日益严峻。(图2)
根据建设部的统计，2008年全国空置房面积达到1.64亿平方米。空置的概念按照国家统计局的解释，是竣工以后没有售出或出租的。如果按照国际上的空置率概念，还应该加上存量房当中未被使用的部分。假定2003年及以后销售的商品房有20%属于投机性空置的部分，则在1.64亿平方米之外，还有5.89亿平方米的存量空置房，两项相加为7.53亿平方米。这个数字大约相当于2008年全国商品住宅销量的1.35倍，竣工量的1.58倍。如果考虑到2008年的未完成项目，以及2009年的新开工项目，可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。我们认为这需要很长的时间去消化，再加上目前经济增长的预期下降，将导致土地价格下降，所以房价还有继续下降的空间。
(二)经济增长形势不支持房价上涨
2009年1月28日，IMF在新的《世界经济展望》预计2009年世界经济增长将下降至0.5%，这将是第二次世界大战以来的最低增长率。目前全球经济严重衰退，我国工业品出口衰减呈腰斩之势；国内收入严重分化，绝大部分人缺乏消费扩大能力。这种情况注定我国的经济增长失去了最根本的动力。在出口和消费不振的条件下，试图依靠投资拉动经济增长后果难料。因为消费才是拉动经济增长(包括投资增长)的最终动力，脱离消费能力的过度投资，必然会对经济发展造成更大破坏。
房地产价格的实质是土地的价格，而土地价格完全依赖于地租。地租则反映了使用土地所获得的边际产品价值， 也就是新创造的社会产品分配给土地所有者的部分。这个价格在经济告诉增长时，可能价格上涨明显；但经济不景气时，则先于其他行业而发生价格暴跌。
(三)居民收入水平和收入增长不支持房价上涨
尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋，这是由居民收入水平和收入增长决定的。
在国际上，房价和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍。美国在1980-2000年时全国中位数房价-家庭收入比值一直稳定在3倍左走，只是在2001年以后才有所上涨，但最高也只有4.6倍(见图3)；而中国目前这个比例大约在12倍左右，也就是说一个居民家庭12年不吃不喝的全部收入才够支付一套房子。这远远超过了公认的合理比例，住房的消费、住房的购买也透支了很多购房者的其它的消费。所以，即使通过信贷投放炒高了房价，但由于最终的消费者没有能力支付，房价回落将势成必然。
基于以上分析，我们认为我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间，谷底可能存在于两年之后。
曹建海：中国社会科学院工业经济研究所研究员;
王诗瑶：中国路域生态工程有限公司经济分析师。
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