邹涛:中国楼市再次面临暴涨暴跌
本文为7月13日《邹涛房产信托理财俱乐部www.zoutao.com 》会员内部交流研讨会发言材料。
[核心观点]：市场有一个永恒的规律：涨就预示着跌的开始。2009年上半年的楼市与股市的大幅上涨已经清楚地告诉我们一个真实的现状：至少有50%的信贷资金已经通过各种渠道堂而皇之的进入了股市与楼市并迅速将其推高。政府玩火，百姓遭殃，资产膨胀，中国房市面临暴涨暴跌已不可避免。为了让老百姓"买得起房",政府对个人购房者采取了降低首付，延长贷款年限至30年、减免部分税费的模式来增加老百姓的“购买能力”这一治标不治本的自毁式方法。笔者深感忧虑，这无疑是类似美国次级贷的翻版，将给中国经济和民众带来更为严重的灾难。而2009年原本可以让中国房地产市场理性回归健康发展的良机因金融危机原因在决策者采取的非常宽松的货币政策下被再一次彻底错失.中国楼市被政府再一次玩火。
2008年底，我个人曾建议一些有能力买房的市民可以考虑根据自己的实际经济状况选购自住房。时至今日，很多市民问我，现在买不买房，我个人的建议是：如果你现在手上有房，倒是该考虑高卖的时候。
早在1998年7月3日，“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。文件的一个最基本也是最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。整个23号文特别强调：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。按照23号文新给出的住房供应体系，城市80%以上的家庭应该是由政府向他们供应政策保障房，而不是开发商搞的商品房。但就在“十五”计划才执行到一半、中国市民的住房水平离“初步小康”(人均30平米)还差一大截之时，2003年8月12日，由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”(国发[2003]18号，简称18号文)出台了。在这份文件里，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。
根据统计，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年—2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。在房改10年后的今天，老百姓不仅很难听到要把“让老百姓买得起房”的口号，作为住房政策的“根本目标和出发点”的基本承诺，而且住房模式和房地产市场实际导向的结果，使中国的高房价和住房问题，成为公认的城市社会中“最大的民生问题”。一项本意是要为民造福的“改革”，在历经了“十年抗战”后，竟然成了制造社会不公的“非和谐因素”，可以说，数以亿计的城市居民从住房要靠“公家买单”到走向市场自己买房，国家和政府提供的以经济适用住房为主的城镇住房供应体系，既是他们接受住房改革的基础和条件，也是政府推行城镇住房制度改革时对城市居民所作的基本承诺，是新房改的“政策底线”。
谁令中国房市暴涨暴跌
但到了2003年，一些地方急着想通过抬高房价来提高GDP和为城市的形象工程增加“资本”。甚至早在18号文件之前，大部分城市的经济适用房就已经“失踪”。2003年发布的“房改新政”(18号文)在把房地产业作为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”的同时，各地房价开始逐年疯狂上涨，投机炒做行为日益严重，一直到2007年9月，在社会各方强烈的民意呼吁下，国家对房地产政策进行了调整，其中包括推行政策保障房，提高个人购买第二套房首付至40%等金融政策，房价开始应声下降，深圳楼市暴跌，楼价泡沫一度挤去30%，此后，抑制了房价的疯狂上涨,一直到2008年底。
然而，到了2009年，为了应对国际金融危机的影响，自2008年政府推出了大规模的经济刺激政策。今年1-6月份，国家的信贷资金就已经超过6万亿之巨。在短时间里投资和贷款增速过快带来的严重流动性过剩，已经为一个房地产市场超级资产泡沫的滋生和膨胀提供温床。果然随之而来的是，在国家降低了购房的首付要求至20%，甚至把房地产商的项目资本金从35降低至20%后，各大银行基本上取消了第二套房的贷款限制，各地久违了“地王”再次开始频频出现，房价又开始连续暴涨，原本可以让中国房地产市场理性回归健康发展的良机因金融危机原因在决策者采取的非常宽松的货币政策下被再一次彻底错失.中国楼市被政府再一次玩火。
事实上中央的本意是把巨额的货币信贷注入到实体经济而不是直接流到股市和房地产市场，而现实呢？2009年上半年的楼市与股市的大幅上涨已经告诉我们一个活生生的事例：至少有50%的资金已经通过各种渠道堂而皇之里进入了股市与楼市并迅速将其推高。笔者认为，只要货币信贷总量宽松，即便是信贷主要是发放给投资或生产项目的，本着资本逐利的原则，这些信贷资金最终依然也会通过多种渠道(如融资、工资、利润、分红等)渗透到股市和房市。从经济指标来看，2009年投资、新开工项目投资、银行信贷、货币供应量M2、股票和房地产市场等关键指标已经达到十多年来最强的，甚至堪比1992~1994年“超级经济过热”时期。这些指标表明，当前的投资和货币增速都已经达到十多年来罕见的水平，而国内资产价格的上升速度和幅度已经相当惊人。这预示着中国经济可能很快会步入偏热和过热的区域。中国楼市在接下来的1~2年里所担心的根本不是过冷的问题，而是偏热或过热的问题。在如此长时间的高度宽松的流动性环境下，房地产价格膨胀的预期将很难控制，而房地产泡沫的再度膨胀几乎不可避免，而且从泡沫持续的时间和规模来讲都很可能超过2007年。
防范当前楼市暴涨暴跌
在如何做到让平民百姓买得起房这个大是大非的问题上，政策保障房依然得不到有效的落实。为了让老百姓"买得起房",政府对个人购房者采取了降低首付，延长贷款年限至30年、减免部分税费的模式来增加老百姓的“购买能力”这一治标不治本的自毁式方法。笔者深感忧虑，这无疑是类似美国次级贷的翻版，将给中国经济和民众带来更为严重的灾难。新一轮的经济过热，催生大量资产泡沫，而且因这一政策所催生的大量资产泡沫的规模似乎还在继续增加。
我们很快会看到，而一旦房地产泡沫破裂，势必会对企业、银行、家庭和政府部门资产负债表造成损害，并对实体经济造成难以估计的负面影响。可以预期的是，未来中央银行为避免大量烂尾工程和银行坏账的出现，会被迫在2010~2011年继续对房地产执行宽松的货币政策。未雨绸缪，现在到了必须严格控制对房地产行业的信贷的时候。笔者认为，政府应该果断采取措施，调整对房地产业的宏观经济政策，以防止房地产泡沫的再度恶性膨胀。具体来讲，我们认为可以采取以下措施：
第一，严格执行二套房的信贷政策，防止金融次贷隐患，限制短期投机炒作房地产价格行为。
第二，严格控制对房地产业新增贷款总规模，必要时可重新启动贷款额度管理，房地产业的总贷款不能超过国家所有贷款额的10%。
第三，在当前房地产价格再次出现泡沫和炒作苗头的初期，及时地向市场释放一些政策调控的信号，比如向银行进行窗口指导、要求各地方政府适度控制投资规模和节奏、明确宏观经济政策从宽松转向中性、提醒投资者关注资产泡沫所带来的风险、在条件成熟时及早加息、对房地产价格的快速上涨表示关注等等。这些信号应该可以延缓资产泡沫的膨胀，尽管它们不可能阻止泡沫的进一步扩大。
普通老百姓该怎么办？
普通老百姓最大的问题是追涨杀跌的恐慌.2008年底，我个人曾建议一些有能力买房的市民可以考虑根据自己的实际经济状况选购自住房。时至今日，很多市民问我，现在买不买房，我个人的建议是：如果你现在手中有房，正是该考虑高卖的时候。考虑到房子变现较慢，周期产，手中持有现金，是有备无患的选择，把二分之一的资金可以投入股市静待增值，一般来说，股市会先于楼市3-6个月进行调整。等到股市调整的时候，抽出资金，再选购自己合适的房产,如果有闲置资金,不妨通过专业团队做房产信托理财获取长期稳定增值收益避免资产贬值。
住房和粮食一样，是生存基本而必须的需求，它们一旦在市场上出现较大的供不应求，价格就会暴涨到难以控制的地步。但所有的暴涨之后一定会有暴跌。历经10年房改之后，压在中国老百姓身上的新三座大山之一的“住房贵”这一基本民生问题依然成为催生中国社会不公的严重和谐隐患。而2009年原本可以让中国房地产市场理性回归健康发展的良机因金融危机原因在中国执政者采取的非常宽松的货币政策下被再一次彻底错失.中国楼市被政府再一次玩火。在这一轮即将来临的经济过热过程中，货币信贷增速的过快增长所带来的流动性过剩，将带来房地产价格进一步的恶性膨胀，老百姓再一次遭殃！
笔者始终坚信:综观历史,世界上没有任何一个国家靠建楼和卖地成为经济强国。发展高端服务业和高科技产业才是一个城市，一个国家的强国正道。
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