高岩：房地产泡沫与人间浮世绘
一、为什么中国城市房地产泡沫无法控制？
在城市发展的过程中，房地产行业很容易成为城市经济发展的主体；现阶段中国绝大部分城市，尤其是与周边地区和城市有巨大发展差距的中心城市如北京、上海和深圳，都会像黑洞一样吸引周边乃至全国的各种经济资源和生产要素。由于这些中心城市对周边远近区域有强大的黑洞般的吸引效果，从而会使大量的人口和资金拥挤在相对狭小的中心城市区域内。结果就是当中心城市各相关功能尚未发展成熟，因此还不能吸纳所有的社会资本和就业人口之前，却首先出现了过多的资金和人口涌入特大城市追逐有限的土地和拥挤的建筑空间、并形成房地产价格均衡被破坏因而持续上涨，这就是典型的中国许多特大城市正在经历的房地产泡沫经济现象。
房地产经济与传统的各种工农业经济，包括与需要长期研发的新兴知识密集型经济相比，具有在最短的时间内快速形成GDP总量增长和巨额固定账面资产的能力，从而会快速提高一个区域内各种资产要素和资本的价格。由于在实行土地公有制的社会主义市场经济当代中国，房地产经济泡沫会迅速提高一个城市的土地资产价格，而土地资产是由政府所控制和所有的，因此在目前制度框架下、中国房地产经济和房地产泡沫的最终和最大的受益者，首先是在目前国家对土地收益实行分税制度下的各地各级政府。
由于现阶段中国各级政府主要不是依靠财政税收全国性的转移支付，而是靠土地增值后的各种税收来支撑开支，因此政府完全没有动力去切断这种依靠房地产——土地价格——政府税收——价格和税收不断上涨的政府收入模式。 更何况不断上涨的土地和房地产价格和各种参加房地产投机资金的持续涌入，会在特定的时间周期形成城市繁荣，税收剧增以及当年GDP高涨的繁荣景象，此外房地产和土地价格的暴涨，会给负责相关管理工作的少数政府官员留下巨大的寻租空间。
正因为如此，在政府和公共权力有巨大调控能力的中国，房地产泡沫却始终无法得到有效控制的最终原因非常简单：在缺乏不可抗拒的外部监管和外部压力的前提下，没有任何具有独立财政利益的一级政府会主动削减由房地产泡沫而给自己带来的财政利益。而政府的财政收入、这里就包含着房地产和土地市场的收入，又是政府运转和执政的基础，更是各级公务员工资和福利主要来源。
以上种种原因决定了现阶段在中国，除中央政府外，各级地方政府完全没有动力和动机去主动破坏土地和房地产泡沫的形成。而中国知识界的短视和集团利益化，以及社会公众在房地产泡沫铺天盖地而来的时候声音的弱小，又使中央政府长期无法真正认识到土地和房地产泡沫对中国国家根本利益，包括执政党声誉的巨大危害。
二、有人欢喜有人愁的城市房地产泡沫
如果我们冷静地分析建立在房地产主导基础之上的城市发展模型，我们可以看到房地产经济和房地产泡沫的出现，除了在特定的时间周期内能快速增加区域ＧＤＰ总量和各级政府税收，并局部促进房地产相关产业的发展、包括提供城市发展所需要的建筑空间，因此仅仅对赢得收益的政府、房地产开发商、相应的金融机构和部分房地产业主有益。而畸形发展和扩张的房地产泡沫会对城市经济发展中的其它核心要素，包括人力资源的生存和发展，城市人口的不断教育和训练，生产性资本和技术引进，非商业性空间的开发和利用，以及资本对非房地产行业的倾斜等都会形成损害，而最重要的损害则发生在城市生活的主体——城市居民的身上。
房地产经济由于土地供应的垄断性，以及对房地产市场需求缺乏弹性，因此本质上并不是市场经济、而只是伪装成自由市场交易经济的弱肉强食、赢家全胜的人类原始掠夺性丛林经济。这意味着所谓的市场力量，也就是蚂蚁一般众多却渺小的广大住房需求者，在这个丛林市场里完全缺乏力量来对付荒原上横行的大小霸王龙。 而唯一有力量管理和控制这个丛林市场的，是土地的最终垄断和供应者既各级地方政府。因此任何房地产市场的波动和混乱，政府都是最后责任人，这是政府权利和政府责任的关系。
因此在房地产丛林世界，房地产商不过是大大小小的纸糊的老虎，而广大消费者则是这个世界里的蚂蚁，蚂蚁的身份可以是良民、草民、刁民或苦主，一切取决于每个人在房地产世界的立场和利益。但归根到底在城市房地产世界中，普通人完全无法把握自己的命运，而把握自己的命运，是当代人最伟大的理想；在中国人先后打败了地主老财和帝国主义之后，在房地产事业兴旺发达，人人都在为“房事”着魔的某一个早上，我们醒来时会突然发现我们已经不自由了，而这一次我们的枷锁和牢房就是那些都市中无处不在的房地产小楼和大厦。
三、城市房地产泡沫与人间浮世绘
房地产泡沫对城市居民的影响可以根据居民在房地产进程中与房地产产权的不同关系而加以区分；已经通过市场价格购买房产的普通城市居民，尤其是年轻居民基本上失去了在社会进步和发展进程中的个人工作和职业选择的自由，而过早的成为房地产经济制度的墙根和石块或者说是“房奴”，因此无法享受到社会生活的其它可能性，因为他们有限的工资收入无法支撑除房产价格以外的其它社会开支。 这样的生活限制如果是某种政治制度强加在他们头上的，他们会上街反抗，而现在是他们自己选择了成为都市生活的金钱奴隶，“房奴”一词最形象的描绘了他们在这个经济自由时代却身陷房地产金钱压力下非自由的处境。
而对于众多的无力购买城市房产的人——他们中许多人是在中国都市化进程中背乡离井来到都市生活的；房地产泡沫使他们与生活的城市和社会日趋生疏，高涨的房价使在城市置业和安居仅仅是一种梦想后，更多的人性社会发展，包括个人和群体的人格和合理的生活空间需求都无从谈起。 对于众多的生活在大都市的一代年轻人来说，当爱情和未来的家庭将因为安身立命的房屋价格而变成一种金钱的算计后，爱情将不再单纯而有了水泥和装修的味道。
如果没有经历过年轻时自由的爱情，人一生都不再有自由！无处安家的青春，是房地产泡沫横行时代的大城市中年轻一代的最佳写照，这样的年轻一代，基本上不会是具有伟大创造力的一代，他们每天想的只能是用来换取城市住房的金钱。而这样的金钱生活不是几千年文化背景中充满诗意的中国人想要的理想生活，更不用说当代中国还有许多伟大的、与金钱无关的历史使命、需要这一代中国人去完成！
我们的社会从来不去想房地产泡沫是如何损害了几代中国人的社会道德和良知，这里涉及到特定的参与房地产投机的各色人群；住房权本质上来说是现代社会中最基本人权的一部分，而且是最重要的人权；没有稳定居住空间的城市居民谈不上有真正的人权。因此房屋本质上与食物、空气和饮水一样，是每一个居民都有权利要求的基本保障。而在国家还没有做出战略性的选择将住房保障作为基本人权，因此社会主义性质的保障住房建设还不是普通居民住房的主要来源之前，（我可以告诉你这一天一定会来到，就像医疗保障已经不被认为是一种市场商业行为而是一种人权保障一样，住房权迟早会成为我们社会的一种基本人权而不是一种市场商业行为，因此会采用公共建设的方式，所有在房地产行业进行投机的人最好能明白这一点）。营利性的房地产经济和房地产泡沫本质上就是一部分社会成员利用自己掌握的私有财产，包括属于社会资本的金融资本和各种社会关系，利用其它社会成员必须得到满足的人权基本需求来为自己谋取私利。
炒作和制造城市房地产泡沫，利用各种机会在房地产市场谋取暴利，包括参与所谓“炒房”的人，本质上与在饥荒年代利用手中的粮食不等价换取挨饿人的财产，和在沙漠中霸占水源而强行搜刮干渴路人的钱财没有任何差别，所不同的仅仅是被控制的稀缺物品不一样而已。这些原本应该由社会平均保障提供，社会失衡后却暂时无法保障提供给急需人，而落到想乘机发财的人手中的资源，包括粮食、水和住房，原本是每一个人、包括与我们血肉相连的他人生命的基本需求。社会的功能就是使人们形成一种利益创造和利益交换的共同体，因此让社会中每一个人都能活下去，是任何有理智社会的最基本行为规则。
由于处于基本需求匮乏处境中的绝大多数人是没有选择能力的，他们只能屈从于对资源的生物本能需求。（只有少数人的意志高于生物本能，而这些人无论在任何时代都是社会的中流砥柱，只是在这个房地产泡沫横飞的时代，他们已经下落不明）。因此不利用他人和弱者的困境而谋取暴利，是任何社会和宗教的最基本的法则。
而利用他人的基本需求而发财是一种没有技术含量而且道德败坏的生意；如果我先在人群拥挤的公共厕所里霸占住一个位置，然后找急着上厕所的你收钱，你会怎么想？历史上中国城市中一直有地痞和无赖干这种生意，而在社会文明进步和房地产生意火爆的今天，这些地痞无赖已经提起裤子来到房地产市场上大展身手；根据自己无赖程度的深浅和社会关系的厚薄，他们已经分别成为房地产开发商或投资者，最不济的也混成了职业的房地产炒家。
因此当今中国城市中所有参加房地产投机和炒楼卖楼活动的人，本质上都道德低劣，他们眼睛中金钱的光芒使他们已经成为都市里的道德穷人；他们已经完全没有能力去想当他们在低买高卖房屋时给他人留下的困境，这些房子对他们来说谋取暴利的机会，而对他人来说却是生活中遮风挡雨和儿女成长的必需品，一般的城市居民要花一生大部分时间来为住房供款，因此向他们低买高卖房屋实在是对道德的拷问，而所有的炒家都过不了这一关。
更不用说那些以赢利和天天期望房地产价格暴涨，因此本质上都是无良商人的房地产商。许多人至今不懂为什么房地产商如此招人痛恨，现在我告诉你；靠卖生活中每个人都需要的住房来不断提价赚钱的人，和让你在地震洪涝饥饿灾难中花一百块钱买一碗能救命的米饭的土鳖流氓没有任何差别，唯一的差别是那个卖米饭的土鳖流氓没有钱，而房地产商有不少钱！但在一点他们却完全一样；他们都少廉寡耻、缺乏良心和道德。
而最重要的问题是；当这些市场上的斯文败类出现时我们可以向谁寻求帮助？是与他们讲价还是找讲理的地方？而且在你就要饿死或渴死的时候，你会先去找讲理的地方还是先屈服于自己的生理需求? 许多买房子的人就是这样被迫与地产商达成了交易，这些交易如果是公平的，世界上就没有不公平交易了。
四、房地产泡沫与城市的未来
房地产经济，尤其是房地产经济的高级阶段即房地产泡沫阶段，本质上对房地产以及相关的行业都有强大的直接拉动作用，对当地经济ＧＤＰ总量有快速的增长促进功能，对政府也有巨大的税收增长的诱惑力， 因此是一种在短期内十分有效的促进经济增长的模式。而在中长期、房地产经济尤其是房地产泡沫，对一个特定区域内各种生产要素的发展和持续增强都有负面作用，尤其是对构成城市经济和社会发展主体的人群，包括普通劳动者、城市白领、以及研发教育人员和知识阶层，房地产泡沫都有巨大的负面抑制作用。
房地产经济和房地产泡沫同样排斥高科技产业和传统制造业，包括工资收入仅仅为社会的平均水平，却对国家和社会的未来负担着决定性责任的、需要长期坚持的科学和技术研发活动；由于房地产泡沫将大幅度增加各种经济要素的成本，从而会使相关的工业和研发活动或停止、或转移到土地要素价格和人力资源价格更合理的区域。房地产泡沫中同样会影响社会中每个人的理性选择能力，从而会扭曲或破坏对创造性生产有利的社会环境，以及一个社会中人们劳动致富和劳动立身的道德情操。
房地产泡沫是一种典型的在经济发展狂热尾声阶段的泡沫现象，而所有的泡沫都具有一项基本特征：它们在结构上是无法维持的。尽管这些泡沫看似将一个城市带进了永无止尽的繁荣，但它们仅仅是一个巨大的错觉；任何房地产泡沫的出现都意味着未来泡沫的破灭。结构性的泡沫现象使社会的真实财富和账面财富之间出现了巨大的差距；在现有需求规模和潜在供给规模之间，泡沫完全扭曲了真实的价格关系，往往是数倍高于真实的价格基础。
而社会上被泡沫排斥的群体和那些收获了泡沫果实的人之间，对泡沫时代的感觉完全不一样，因此泡沫同样使社会趋向分裂。所以房地产泡沫经济可以用不同的心态和方式来描述，这取决于描述者的立场和视角；对于许多人来说，这是狄更斯在《双城记》中说过的“最好的时代”；对于更多在泡沫中一无所获的人来说，这更是“最坏的时代”。
一个城市的房地产泡沫本质上会损害一个城市的当前发展和后续发展能力；任何有巨大房地产泡沫的城市，本质上都是缺乏可持续发展能力，因为如果有比房地产更好的资本发展方向，比如高科技产业和创意产业经济，或者大规模投资于宏伟的社会长期千秋大业如改造江河湖海、或购买海外领土，资本就会自动转向那些更好的方向。因此房地产泡沫往往代表着城市发展后续无力而且缺乏方向，因此只能依靠特殊的政治和区域资源而形成的优势来实现资本的增值，而这样的优势却无法长久持续。
北京和上海以及深圳的房地产泡沫，现阶段已经是这些城市未来发展的最大障碍；但在现有体制下，基本上没有解决方案。因此北京和上海就可以继续维持它们各自的天然垄断地位，继续在毁灭性的房地产泡沫中扩张和发展，但前途已经被限定，更重要的是城市的灵魂和道德，包括城市的创造力和生机将因此而死亡，这就是北京和上海以及其他房地泡沫盛行的中国城市的真实状况。
房地产泡沫经济唯一的益处是所谓的“创造性的毁灭”，房地产泡沫经济会在无意中有效地吸引了足够的资金，做出了必要的相当投资，使基本的城市基础设施得以就位并保持其运转。巨大的金融资本投入房地产后收益很低，它对很多人来说会是痛苦的，但是它却完成了任务，为以后将要全面展开的城市革命创造了基本的外部环境，增进了社会对许多社会问题的共识。正因为如此，我们不完全反对房地产泡沫。关键在于谁收获泡沫的最终果实？
五、想起唐代诗人杜甫对中国房地产业的殷切期望
在城市发展的进程中，是可以根据不同的城市发展目标来对房地产经济进行有效的管理；在需要快速增加城市ＧＤＰ和政府税收总量，以及形成城市建设热点带动外来投资进入时，我们不妨推动房地产经济快速发展、甚至人为制造对资金有巨大吸引作用的局部房地产泡沫。但从整体上看、如果一个城市有长远的综合社会经济进步发展规划，则我们应该主动地对房地产经济和泡沫进行管理，使各种生产要素的配置不受具有负面作用的房地产泡沫的影响。更何况房地产经济仅仅能使少数人，主要是房地产商、金融机构、税收部门以及在房地产行业投机的某些个人和机构受益，但其代价是损害没有参加房地产泡沫经营的其他部门。而包括工业、科技、第三产业以及城市普通居民在内的所有城市其他部门，都将是房地产泡沫经济的受害者。
与高风险的房地产行业相比，科技导向和知识增长类型的城市经济有更高的资本收益率、更有利于城市和社会发展、而且风险更低的；无论是在短期、中期还是长期，其资本收益和社会收益都高于普通的房地产经济。 北京中关村地区是北京所有城区中房地产开发程度最低的地区，但由于知识经济和新技术产业的推动，其总体经济发展水平却是北京各城区中最好的，这一点完全可以证明房地产经济与知识经济相比，始终是一种低效、而且对总体经济发展有严重负面效应的经济模式；
因此在中国真正伟大与和谐的城市的开发过程中，最明智和最善良的城市领导人应该预先为房地产经济和房地产泡沫做好提前规划，以期实现有序发展和化害为利，这一切都应该由政府出面进行宏观调控，而且只要中国的土地产权结构不变，也只有政府才有能力去调控房地产经济。但调控的前提是政府的立场和利益的确定：有什么样的政府利益和立场，就有什么样的房地产经济和房地产泡沫，这关于一点，我们至今仍在北京和上海这样的城市中不断地亲身体验。
至少到今天为止，我还不知道中国的哪座城市是我们理想中的天堂之城，而天堂之城的第一个标准，就是所有的天下寒士都已经得到了庇护，所有在中国做房地产的人，包括中国政府对土地制度有决定权的人，可能自小学毕业后就不读杜甫的诗歌了，所以我们才有这么多的房地产泡沫。我慎重建议中国房地产行业考虑将杜甫的“茅屋为秋风所破歌“作为中国房地产行业的进行曲；当都市中每个楼盘在盛大开盘发售之际，都高奏一曲这篇中国历史上最具有原始住房社会主义浪漫色彩的诗歌，作为我们现代都市房地产金钱泡沫时代的安魂曲。
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