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牛刀：看任志强的城市化怎么吹大房价泡沫
任先生：
看了你的博客，尽管你从不看我的博客，但是我还是很认真看你的博客，研究你的叽叽歪歪的楼市理论。不过你这一次开场，实在让人大跌眼镜。打算辩论，就应该拿出男人的气概出来，为真理为民生而奋斗，要死也要死在冲锋的路上，而不必躲在后面打冷枪。
你一开场，就暴露出一副奸商的嘴脸，实在让人不耻。你说我，“只在传闻中听过其号召不买房，以至于让许多人错过了买房的最好机会，现在变成了买不起房的群体。不知道牛刀是否会对这些人赔偿。”试问，你将一个传闻当作攻击我的炮弹，不是有点打了一个哑炮吗？我可以很明白的告诉你，我在任何节点上都不会发布买不买房的博客，因为买房人的实际情况太多，每个人都不一样，但是，我会对楼市的趋势作出我的预判，以资参考。就是我与潘石屹年初在中央电视台《对话》栏目辩论时，也只对城市白领说过：晚两年买房，省十年打拼。因为这两年，是中国经济处在衰退的时候，很多白领的工作和薪水将会出现一些变故，这时买房负债风险太大。我不知道你的传闻拿什么来证实？
我说你唱空房价是因为你在公共场合，公开说过“泡沫破灭还要等两三年”。京华时报7月24日的报道标题是“任志强：泡沫破灭还要等两三年”，你的腾讯博客的后一段：“如果我们国家，包括可能有些人采取政策抑制房价上涨都可能出现经济下滑，只要我们的资产价格还没有出现从某种程度上看的很明显的泡沫的时候，可能还是要继续吹泡泡的时候，我想可能还要两到三年的时间，有学者认为这个泡沫明年可能就要破了，我觉得可能还得两三年的时间，把这个泡泡得吹起来才能吹破，所以我认为这个时间可能还要更长一点。”
由此可见，是你胡说还是我胡说？本来你如果一味的鼓吹房价上涨，我是不会关注的。在中国经济增长未见明显好转的时候，在中国城市居民实际购买力大幅下降的时候，在社会失业率进一步提高许多大学生被就业的时候，中国70个大中城市的房价上涨失去了任何动能。严格的说，现在的房价上涨，只是政府以非常手段，滥发货币，促使本币贬值，大量的新增贷款流进楼市进行投机炒作的结果，与楼市的供求关系毫不相干。所以，与你讨论供求关系，就是讨论两极分化与滥发货币，游离了主题。
我之所以愿意继续与你讨论，是因为你还知道泡沫会破灭，说明你还懂点地产。那么，在你的这篇博客中，最值得讨论的问题只剩下城市化了。我不知道你是否专门研究过城市化，因为你提到的什么70%的城市化是极其无知的，你连城市化是如何推动经济发展的原因都不知道，你眼中的城市化除了房价上涨外还有什么？我对城市化也知之不多，但是，为了给经济日报出版社撰写《看不懂的中国楼市》这本书，我花了将近一年的时间，研究世界各国城市化进程，我才知道中国的城市化是以蚕食土地掠夺农民又转手以高房价盘剥城市居民的彻头彻尾的掠夺人民财富的概念。
很多国家在城市化之初，面临的是像我们现在一样的问题。美国、日本和拉美各国，都是在经济增长的过程中遇到产能过剩而消费不足的问题，但是，没有一个国家是依靠滥发货币炒高房价来解决这个问题的，而是在城市化的进程中解决了这个问题。为什么？城市化何来这么巨大的魔力呢？为什么一下增强了整个国民的消费力？这里有两个基本的前提，一个是这些国家的农民拥有私有化很完备的土地，说私有化很完备是因为土地所有权的私有和法律的保障，农民通过卖土地获得了可观的财富增长，农民进城又拉动了消费，保证了生产和消费的良性循环，许多过剩的产能得以消化，促进了经济的持续繁荣。所以，城市化的本质是最贫困人口通过土地获得了财富增长，减少和消灭了恩格尔系数大于45%的群体，拉动了全社会的购买力。这点在东京的特征尤其明显。
第二个前提是，城市化促进的是城乡之间的双向流动。我曾经写过一篇博客，布什离任后居住在得克萨斯的豪宅价格仅为3170元人民币一个平方米，说的就是这种双向流动的一个成果。美国的沃尔玛大多在城乡结合部，为什么？因为乡镇也有很多富人。真正的城市化是人才、信息、财富的双向流动，绝不是一窝蜂挤进城里，把农民工的增加当作城市化，而深圳的城市化更加荒唐，把没有农民户籍作为100%城市化的唯一指标，这种严重的身份歧视，是中国社会落后生产力的集中表现。
现在来谈谈你的城市化了。引用一段你的博客：“城市化率是考验中国长期经济发展前途的重要因素，而中国要达到发达国家平均70%以上的城市化率则要许多年，这就决定了这个产业的朝阳性。土地收入是政府次于税收的第二财政，也决定着当政府被捆在土地财政的马车上时，就必须让这个朝阳行业不但尽可能的延长产业的生命周期，还要尽可能的保证其发展的平稳，至少减少其的波动，缩短其波动期间。”这就是你理解的城市化，土地收入全归政府，视九亿农民的利益为偏帚，让农民继续贫困，谁来消化过剩的产能？农民还是农民，农民依然贫困，这是谁的城市化？世界上有这样的城市化吗？没有。这就注定你所说的高房价不是什么朝阳产业，而是注定要破产的。
荒唐的是，这样的城市化居然被你用来作为炒买炒卖哄抬房价的一个概念，我不知道除了吹大泡沫，它有什么价值。你的出尔反尔，已经使我严重怀疑你的人格。
牛刀
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牛刀：执行二套房贷要加大保障住宅供应
按银监会最近规定，从8月1日开始，要严格执行二套房贷首付四成的政策，并且，利率提高到110%。这是一件好事。进入7月，一线城市楼市成交量锐减，广州、深圳成交环比锐减40%，北京、上海环比锐减30%。这种市场形态是对未来房价走势不确定性的正常反应，但不是房价的拐点。很多机构看空房价，主要目的是要大家随着热钱的流向而去跟踪股市，并不是房价的市场形态发生了变化。现在的房价要进入下跌状态，比2007年要难得多。
所以，现在执行二套房贷首付四成，利率提高到110%，只是可以遏制投机炒作，却不能促使房价下跌。一来现在开发商不差钱，不存在资金链断裂的风险；目前，开发商的资金链状态是1993年以来最好的时期，主要原因是降低了开发商自有资本金比例，普通住宅只需要15%的自有资本金，直接下破到1993年的水准。1993年，沿海城市房价泡沫破灭、海南发展银行破产，就与超低的自有资本金有关。现在也一样，风险基本都在银行，开发商根本不会因为卖不动房子而降价。
二来是政府的不作为，大量的出让两年以上的住宅用地没有开发，也没有收回。执行二套房贷首付四成，反而给了开发商以口实，加大了囤地捂盘的力度。从一二线城市来看，尽管新房存量仍然较高，很多城市还处在去库存化阶段，但存量经过这半年的消化，已经大为好转，总体不能给开发商以压力。但是，对调整市场的供求关系，遏制楼市的投机炒作，降低银行信贷风险，促使实体经济的复苏和振兴都是很有好处的。
三是住宅用地的供应和开发模式都没有改变。招拍挂、商品房预售、门店式交易等一系列落后的体制不可能这么快的实施变革，许多地方还在搞这种地王模式，炒买炒卖投机成风，这种情况下，二套房贷首付四成的重新执行，如果没有物业税的配合，很难改变市场的预期，开发商也不会加大力度推出新盘。
因此，在不能推动房价下降的情况下，市场应该加大保障住宅的供应。目前的商品房价已经严重脱离了普通城市居民的购买力，在执行二套房贷首付四成的情况下，肯定会导致成交量的进一步下滑。在成交量锐减的情况下，会造成与房地产相关产业的萎缩，影响实体经济的复苏，最好的办法就是督促9000亿资金的加速进入保障房，对地方政府应该有一些硬性指标规定，没有达到目标的，应该视其不作为。
只要保障住房能够大量入市，就能确保经济正常运行，也能确保民生。让城市居民多买一些廉价的房子，就能维持整个房地产业对GDP的贡献不变，这在经济危机时期，也是十分重要的。政府不要再受开发商的要挟，要理直气壮的站在普通民众一边，多为老百姓做好事，江山才得以长久。
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