楼市泡沫究竟有多大?

楼市泡沫究竟有多大?
2009年08月29日 来源：金融时报

　　买，不买？涨，不涨？答案只有两个，却难以抉择。
　　如果根据今年房价走势来寻求这个问题的标准答案，将会徒劳无功。对比8月份和今年初广州、北京、上海、南京、杭州、西宁、银川、兰州各地楼盘价格，这个问题将更难回答。
　　从南到北、从东到西，这些城市留给我们无数表象和乱象。与高房价并驾而行的是天量成交量。统计显示，1至7月，全国商品房销售面积达41755万平方米，同比增长37.1％。但在量价齐升的背后，开发商刻意捂盘、投资性需求膨胀、空置率升高的情况也屡见不鲜，诸多令人困惑的现象让人对当前楼市难窥其实。
　　怎样看待当前的楼市？楼市到底有没有泡沫？要不要调控？专家的观点也许会给我们一些启示。
 
　　房价上涨是否会延续？
　　据国家统计局公布的数据，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0％，涨幅比6月份扩大0.8个百分点，环比上涨0.9％，涨幅比6月份扩大0.1个百分点。
　　房价的上涨速度已经超过了很多人的预期。在一线城市，甚至有人用疯狂来形容这种涨势。在经济复苏速度、居民收入提高未跟上房地产业复苏速度的背景下，这种非常态的房价上涨能否持续？
　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，从全国范围来看，不同的城市可能会有所区别，如居民收入水平、居住偏好可能会有所差异，但是房价的上涨并不具有持续性。“换句话说，就是从总体来看，房价持续上涨的可能性很小。”
　　中国银河证券公司研究所执行总经理苑德军也赞同这样的说法。他认为，这次房价上涨主要是由于国家政策支持引起的。如果没有政策支持，房价就不会出现持续性的上涨。目前政府对政策进行了回调。从这点上看，全国房价缺乏持续上涨的支撑因素。
　　持同样观点的还有中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海。“9、10月份楼市很可能进入一个‘滞胀期’，到11月份滞胀可能更严重，形成有价无市的状况。”曹建海表示，滞胀就是房价可能还在缓慢上涨，但成交量却在萎缩，然后房价很可能会在12月份回落。
　　“现在8月份的成交量已经在大幅下滑，9月份的成交量肯定又会更小。根据经验，一般楼市滞胀期在3个月左右，然后房价就会出现拐点，2007年就是这样的情况。”曹建海表示。
　　那么，这些专家普遍认同房价上涨不会延续的理由是什么？
　　“未来货币信贷增长速度不会像上半年那么快。”郭田勇说，在上半年楼市复苏中，银行对房地产业的信贷支持起了重要作用，开发商很容易获得资金。“但是，这种大量的信贷投放下半年不可能继续。因此，楼市价格和成交量尽管这段时间出现了明显上涨，但是不会持续。”
　　据统计，1至7月，我国房地产开发企业本年资金来源为28639亿元，同比增长28.7％。其中，国内贷款6524亿元，增长42.7％；在其他资金来源中，个人按揭贷款为3628亿元，增长78.9％了。
　　曹建海也认为，这轮房价上涨主要是由上半年货币信贷的投放量过快、流动性偏大，以及普通民众对通胀的预期引起的。"房地产领域大量的资金，比如国企买地的钱，很多来自工商业的贷款，还有很多私人企业主一次性置业的资金，也是来自于实体经济甚至是工商业贷款，我判断进入房地产领域的所有资金加起来最少占到上半年信贷投放的三分之一。"曹建海表示，"但是这种状态难以持续，下半年房地产领域的资金流入不可能这么大。"
　　7月份的信贷数据佐证了两位专家的观点。央行公布的数据显示，7月份新增人民币贷款为3559亿元，这一数字甚至不到6月份新增信贷1.53万亿元的四分之一。
　　可见，专家主要从上半年房价上涨的原因分析未来的走势。郭田勇表示，上半年主要是流动性偏大、对通胀的预期所推动购房的需求比较多，或者说有钱人为了规避通胀，利用房子作为一种投资手段，形成了房价短期的上涨。但是就绝大多数人的收入和购买力来看，并不支持这种上涨的房价。
　　"居民收入水平没有出现大的上涨，就总体的购买力而言并没有出现一个整体的提高，这样就决定了房地产短期上涨不可能持续下去。"郭田勇认为。
　　当然也有地产老总不同意这样的看法。联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰就预测，这轮房价上涨将持续2年的时间。"虽然现在已经不是抄底的最佳时机，但是如果想买房的话，还是尽早买吧。"
　　他这样认为的理由是目前房价大幅度上涨的效果，已经被通胀所抵消了。"虽然房价上涨得很厉害，主要因为钱不值钱了，这样看来，实际房价并没有涨多少。"
　　中原地产华北区总经理李文杰则认为，单从市场的角度看，房价上涨的这种趋势可以延续到今年年底，但是明年的不确定性因素有很多。宏观经济是否见底，特别是世界经济能否复苏、拉动中国经济增长，对楼市有很大影响。"如果整体经济回暖，那么国家对于房地产业的支持措施可能会减弱，带来信贷上的相对紧缩，那时楼市的走势就很难判断。"

    楼市泡沫究竟有多大？
　　量价齐升、地王频现，显示出当前楼市的火热程度。但在投资客的大举杀入和普通百姓的抱怨声中，总让人觉得有泡沫的影子。那么楼市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在这一点上争议最大。
　　"价格涨得过快就会产生泡沫，现在来看，房价跟购房人的整体收入水平已经有一定的偏离，存在虚高的情况。"郭田勇认为，但是现在还不能完全定义为泡沫。
　　李文杰也持相同的观点，他认为，从目前来看，楼市成交量正在逐渐地回落，整个市场相对来讲有理性回归的成分，凭市场短期的变化来判断楼市是否存在泡沫还为时尚早，应该从长期的趋势来看。
　　不过，有很多专家对此观点却是迥然不同。曹建海就认为，现在的房价已经是高度的泡沫化，而且肯定会破灭。
　　"房价跟租金的比例已经完全脱钩了。发达国家一般房价是月房租的100倍，但北京平均已经达到了500倍，个别的房子已经达到了800倍。"曹建海说，这一数据能充分反映当前楼市泡沫的严重程度。"现在开发商为追求低成本，许多房子质量都比较差，一般三十年就破败了，如果说要靠租金来收回房价，那么破败以后也只能收回一半左右的折旧成本，而且还不算利息、家电家居消耗、空档期、税收等成本。"
　　房价收入比严重不合理、空置率升高成为众多专家判断楼市存在泡沫的重要理由。
　　"按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。"苑德军指出，但是现在我国很多城市这个比值都要达到20倍以上，这说明楼市泡沫已经是很严重了。
　　就空置率而言，"统计局公布的空置率跟实际情况有所出入，他们统计的只是开发商没卖掉的，我们要看那些租都没有租出去的房子。现在好多人买了房子也不装修，不住进去只等着升值了，加上这个因素全国的空置率在15％左右，这个比例已经很高了。"曹建海表示。
　　以银川为例。去年以来银川的房价涨幅曾经连续10个月在全国70个大中城市位居第一，形成鲜明对比的是，截至6月末，银川商品房累计空置面积达185.8万平方米,同比增长17％，商品住房供销比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。
　　"这些因素决定了现在楼市是极度的泡沫，而且泡沫主要在地价里面。目前地价包含了很大程度的暴利和不合理的腐败成本，事实上在许多一、二线城市，造价只占了不到房价的10％。"曹建海认为，泡沫破裂主要是地价的回落和崩盘，"这是必然的趋势，地价一落所有房子的价格也就落下来了。"
　　楼市存在大量泡沫的危害是显而易见的，如果泡沫破裂，不论对房地产市场还是整体经济无疑都会产生不利影响。多位专家均对此表达了不同程度的的担心。
　　"我们现在的情况有点像1985年到1990年的日本，这段时间日本的房价上涨了好几倍，在外部需求不断下降的背景下，日本加大基础设施投资，企图带动经济的发展，结果在国际炒家获利后，日本的房价和股市崩盘了。"苑德军认为，如果中国的房价照现在的趋势再涨下去，这样的泡沫迟早要破。
　　曹建海也认为，"楼市现在的泡沫是建立在实体经济不振的基础上的，这种泡沫的危害最大。"
　　进入楼市的部分资金本来应该拿来扩大投资、扩大就业、拉动社会消费，但是一些国有企业把实体经济的自有资金和银行贷款都拿来炒地皮了，这说明实体经济领域投资渠道不多，非常脆弱。曹建海判断，楼市的深幅调整很可能就在明年年初，"如果下半年信贷投放继续加大力度可能会延缓到明年三、四月份，这次调整应该是深幅调整或者是长期调整，之后就很难再恢复了。"
　　中国社科院金融研究所研究员易宪容也表达了相同的看法，他认为，对当前的房地产市场泡沫，中央政府不仅要密切关注，而且要采取坚决有效措施来治理并挤出泡沫。否则，旧的危机没有解决，新的危机又来了，中国经济所面临的问题就大了。
　　"由于国内房价没有出现真正的向下调整，那么国内房地产市场也就没有出现过周期性调整。在没有向下调整的情况下，房价突然上涨，这对国内房地产市场发展是相当不利的。"易宪容说。
　　另外在楼市是否有泡沫观点之外，还存在一种观点。央行金融研究所研究员、经济学家邹平座认为，现在的楼市还不能算是泡沫，但是有很多结构性问题，比如说信息的充分程度、不合理的行政干预等，其中最大的问题是腐败问题，这说明房地产市场的效率有待提高。 
    

    楼市应采取什么方式调控？
　　房地产是我国国民经济的支柱产业之一，可以拉动六七十个行业的发展。但是如果房价高到老百姓买不起房、开发商卖不出去房，也就谈不上拉动经济的发展。那么应怎样对当前楼市进行调控呢？
　　"调控现在的楼市，我觉得基本上可以无为而治。"郭田勇认为，政府只要保持宏观政策的稳定性，房价就算继续上涨，也很难再冲太高。但是如果房价与居民收入出现更大的偏离或者更大的泡沫的话，就应该采取一些调控手段。
　　而更多的专家则认为，对于目前国内楼市泡沫不能仅仅是关注了，应该采取严厉的措施进行调整。
　　"如果不调控，那么楼市就只能自动崩盘了。"曹建海认为，尤其是上海、北京的楼市，现在就应该采取措施，"上海城区特别是人民广场和陆家嘴的房价现在跟日本东京中心五区的房价基本上相当，但东京的GDP是上海的10倍，而且东京的单位土地产出超过上海近30倍，说明上海的房价泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首当其冲。"
　　在专家提出的调控建议中，提到最多的就是银行信贷。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，在目前情况下，既要保增长，又要平抑房价，最好的办法就是增加房屋的供应量和银行部门的信贷投入。
　　"在需求旺盛的情况下，要防止房价过快上涨，主要是加大供应量，这就少不了资金的支持，让开发商手里有足够的资金去搞开发。"顾云昌说，"银行把钱借给开发商，把风险把握住，就会出现多赢的局面。现在来看，世界经济的泡沫不是把钱借给开发商造成的，而是把钱借给买房者造成的。"
　　曹建海却对此表示了极大的异议。"最有效的调控方式应该是控制银行信贷，这是调控的重中之重和最直接的因素，而不应该再增加信贷投放。"他认为，上半年信贷投放规模过大，引发了通胀预期的担忧，所以整体对房地产业都产生了影响。要平抑房价，银行一定要严格执行第二套房信贷政策，包括利率上浮10％、严格限制首付的条件等。
　　"还有一个有效的措施就是尽快出台物业税，必须提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海强调，"如果在控制信贷和物业税方面没有合适的调控措施，那么其他所有的调控都是无效的，比如土地集约利用，这些措施作秀的成分比较大，甚至会推动房价更快地上涨。"
　　易宪容也认为，出台物业税是楼市调控的重要措施之一。既要对房地产过度消费者征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。因此公平公正的物业税，一定会起到调节住房财产公平持有的作用，从而减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨。
　　郭田勇则建议，真正鼓励自住型需求，抑制投资、投机性需求对抑制房价过快上涨是有帮助的。
　　除去银行信贷和物业税，多位专家表示，应该通过加大保障性住房的建设来抑制房价的上涨。"我觉得保障性住房在地方政府的开工面积里不应低于40％，但是现在可能10％都不到。"曹建海指出，一定要把政策落实到位，才能达到预期的效果，现在的实际情况是许多城市的保障性住房建成了类似商品房，其中开发商的利润特别大。
　　"政府应该大量建设廉租房。"邹平座则认为，现在中国的两限房和经济适用房管理水平不高，在现有的监管效率能否达到应有的目标值得怀疑，"但是廉租房通过透明、公开公正的管理，不仅仅能解决房价问题，还能为地方政府解决经济问题，而且廉租房可以作为政府的住房储备，成为市场调控的手段，用廉租房影响市场租赁价格，进而影响房价。"