最近有学者提出二次房改，后被住建部否定。住建部的态度并不出人意外。中国房价的畸高，主要是因为中外利益集团的操控。这个利益集团包括了中央政府某些部门和几乎全体地方政府、银行、房地产开发商、权贵和富人、外国投机者、媒体以及某些无良学者。外国投机者背后有美国政府的影子，主要是美国利用美元债务，从中国吸血，而中国巨额美元资产在国内没有相应的实物商品供给，只能催高实物资产价格。这个利益集团从中国畸高的房价中不当分肥，改变了中国社会的分配结构和比例，剥夺和攫取弱势群体甚至中产阶级的积累的、当期的和预支的财富，造成了房地产业泡沫吹大而真正的需求者无房可住的严重社会危机[1]。面对这么强大的利益集团，如果中央政府真的是执政为民或者有起码的行政伦理，就必须要对中国现行房地产政策实行重大而必要的调整，说是二次房改也没什么不对。
学者已经提出的二次房改的具体方案，包含有可贵的合理因素，但如果就其基本思路和操作性来看，也似有可商榷之处。根据其倡导者李明先生的概括，他们的“二次房改”是建立“三三制住房制度”，即“三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与”。李明先生这个“二次房改”的创新之处，是在已有的面对城镇低收入群体的保障性住房和面对城镇高收入群体的商品房的供给外，提出了面对城镇中等收入群体的准市场化的平价住房即公共住房和公共租赁住房的供给。
我说其有可商榷之处，主要有二：
第一，现有的政府保障性住房的供给，其实际结果令人完全不能满意。今年10月28日，全国人大财政经济委员会主任委员石秀诗代表全国人大常委会专题调研组，向全国人大常委会所作的关于部分重大公共投资项目实施情况的报告指出，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29.4%;地方配套1183亿元，占70.6%，落实困难。截至8月底，保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划[2]。
这个报告说得还比较客气，其实不是“可能”完不成年度建设计划，而是“肯定”完不成年度计划。这就是所谓“保障性住房无保障”。为什么?是因为地方政府不愿掏这个钱。本来房地产高价就是地方政府的利益所在，你现在让它把落袋的钱再掏出来，“白白”花在毫无经济效益的保障性住房建设上，岂非虎口掏食?掏一点，做个样子也就算了，要真干，那地方政府何苦把地卖得那么贵?一只手把钱收进来再用另一只手把钱花在弱势群体身上，虽然也有各种环节上雁过拔毛的明暗好处，但不符合地方政府的利益最大化原则。就连富裕的深圳市和广州市都只不过完成了保障性住房计划的不到1/10和1/4略强，说明不是政府没钱，而是不愿意干[3]。
第二，所谓“平价住房”的建立，操作上困难很大。其实现在已经有诸如此类的住房供给如“两限房”(限地价、限房价)，但是执行的效果并不好。原因一是城镇中等收入群体的确定困难;二是平价住房的退出困难(即中等收入家庭在收入变化后如何退出这种带有福利属性的住房，以保障社会的公平);三是地方政府的积极性不高(其原因同于保障性住房供给);四是使得中国住房供给体系过于繁杂，加大了执行成本且易产生混乱与漏洞。
在中国二次房改必须进行的这一认识前提下，我也提出一个二次房改的新方案，这个方案其实2004年我已经提出[4]，现在不过加以微调再度提出。这个方案可以用一句话来概括：以行政手段为主，市场手段为辅，在中国实行住宅的限制性消费与供给。具体内容是：以行政手段对住宅需求进行必要控制：一、数量限制，中国的公民，每人只能在国内拥有最多一套住房，或者一个家庭，最多只能拥有两套住房;二、面积限制，每套住宅最大不能超过200平方米;三、消费主体资格限制，即对于外国籍机构和人士，要严格住宅(也包括商业地产)的购买;四、对于已经拥有多套住宅而又不愿在规定期限内出售的业主，向其第2套以上住宅开征物业税;五、取消经济适用房、两限房，只保留廉租房这一种保障性住房，以适应城镇低收入家庭需求;六、在以上行政措施的基础上，放开住宅市场价格。
这个方案的目的是：通过控制住宅的投资性需求，取消住宅的投机性需求，保障住宅的真实消费性需求，实现其供需的普惠化;以真实的市场价格，合理住宅供给，保证房地产业健康而持续的发展。
大体估计，实行这一方案，可以使当前的房价下降30～50%(依城市而不同)，而这正是许多专家提出的中国房价的合理价位，即使得一套住房价格达到与城镇居民家庭年收入的1：6左右的合理区间。
这一房改还会带来其他的效益，如居民居住地与户口的统一，既便于人口管理，也会加大人口的合理流动，从而优化城市化进程。
这个方案体现了以下几个原则：保障社会公平正义，服从中国国情特色，兼顾各方合法利益，便于实际运行操作。
任何房改都要突出住宅的福利性特质。我们常说“衣食住行”，居者有其屋(无论是买是租，但都要消费得起)，是一个自然人的基本生存与生活需求，是一个社会的最基本的公平正义的体现，也是一个政府的最基本的职责。中国城镇住房制度从福利供给转向商品化后，我们看到由利益集团与变形的市场(即投资和投机性需求占据了住宅需求的主体，北京三环内住宅买卖成了富人的游戏)共同操控房地产供给，出现了多么大的混乱，弄到今天普通劳动者甚至中产阶级要想得到一套起码的住房居然难过了计划经济时代。虽然已经太晚，不过中国政府总算明白，住房是一个人民的基本的、特殊的生活需求品，而非完全的商品;保证老百姓生活基本需求品的供给，如果不能完全依赖市场的手段，就要用行政加市场的手段。但是，认识到这一点并不等于能够做到这一点。能否做到从认识到实践的巨大跨越，是对政府性质与能力的重大考验。而从实际效果看，可惜得很，我们的政府大概迄今还不能说及格。
人多、地少、城市化进程，是任何房改政策甚至法律都要考虑到的中国国情特色。中国虽然国土广阔，但是适合人类居住的面积并不与庞大的人口相应，土地是中国一个相对稀缺的资源，在城市是绝对稀缺的资源。这从另一个方面表明中国根本不能在房地产方面实行完全的市场化。而中国的城市化进程，加大了城镇的人地矛盾。据国家权威部门发布的报告，中国的城市化率在2004年已经达到41.7%，按人口来说，已经达到5.2亿多。如果这5亿多人按1.5亿个家庭计算，就需要1.5亿套住房。中国的城市化大体要进行到2030年，在未来20年，中国还要约有3～4亿人口城镇化，这就需要大约1亿套住宅来满足城镇人口的增加。在保障基本农田面积红线不得突破的情况下，城镇住宅用地必然会越来越紧张。在这种背景下，中国人显然不能普遍通过美国的别墅式住宅来实现居住需求，也不能普遍像俄罗斯居民那样有城市和郊区两套住房;而政府就是要在保障居民的基本居住需求的同时，限制住宅的奢侈性需求、投资性和投机性需求。
从后者来看，不但中国有钱人在房市疯狂投机，中国某些城市居民在房市投资，而且由于中国人民币币值的起伏，特别是美国某些机构利用印钞机形成的“美元纸”，在中国房地产市场进行低成本的劫掠，造成近年来巨额国际热钱频繁出入中国的房地产市场。央行报告，2004年前11个月，涌入上海房地产市场的境外资金总量占当年上海房地产开发总投资的12.7%，境外、外地人士已占到上海购房者的近20%，其中又有13%是被购买5套以上房屋的境外机构和个人买走，境外机构最多累计购买房屋127套，境外个人最多累计购买房屋115套。据仲量联行统计，2005年1至3月，海外基金在国内房地产市场的投资金额已经相当于2004年全年的投资量。在国际金融危机爆发前，国际机构和个人在中国房地产市场攫取暴利后退场，让中国民间财富损失惨重。当前经济形势好转，这些国际热钱又有卷土重来之势，而今年中国房市的高涨背后就有外国资金的影子。因此，要保障中国住宅需求和供给的平衡稳定，就必须限制外国机构和个人来华购置房地产。对于在中国工作的外籍人士，要严格住宅的购买。这也没什么不好意思的。世界上只有一个中国，中国只能这样。中国政府不能在自己人民还没照顾好的时候，就去考虑外国人的利益。“量中华之物力，结与国之欢心”，只能是晚清慈禧太后干的事。
实行二次房改，既要大刀阔斧，以满足居民住房需求为第一考量，又要适当照顾相关方合法合理利益的损失，包括历史因素造成的现状。实行这一改革，真正有居住需求的居民的利益得到最大限度的保障是无疑问的，而利益可能受损者包括以下几方：地方政府，银行，住房投机者，以及以目前高房价购得住房的真正的住房需求者。对于其受损利益，如果是合法的或合理的，可采取以下措施补偿：
一、地方政府的收入损失。造成地方政府土地财政，不卖地、不高价卖地日子不好过的原因之一是中央与地方财政收入分配比例不合理。现在的问题是中央拿得多，负担得少，地方政府负担重而收入少。这也是一种不公平。因此在二次房改中应相应调整中央政府和地方政府的财政收入分成比例。在中央政府和地方政府都要紧缩行政开支和减少三公消费的前提下，中央政府要做出让步，不让步意味着不想解决问题。当然从另一个角度讲，即使这种调整不能一次到位或不及时到位，即使土地出让价格下降，土地收入仍然是地方政府收入的重要来源。在未来二三十年内，基于上述的中国城市化进程的原因，中国住宅需求是刚性的，持续的，稳定的。有责任的政府考虑的是不要透支这种需求下的真实购买力，而以一种合理的方式可持续地获得土地收益。另外中央政府还可以通过其他方式对地方政府进行财政支持，这在下面会提到。
二、银行的损失。说中国高房价绑架中国政府，主要说的是中国高房价绑架了中国商业银行，而后者大多还是国有或国资控股的。银行在房价下跌后可能会遇到部分房贷不能收回，从而造成一定的坏帐损失。对这一问题，一方面要看到这是银行咎由自取，银行一方面大量印票子，今年前9个月竟然放出7万多亿的贷款，另一方面热烈地支持房地产回升，打断了房地产市场的正常调整过程，不能谨慎、依规放贷，如降低首付比例和给居民二套以上购房放贷，现在有损失，自然应当自行承担。同时，商业银行应当能预见到房改政策必然调整，自然也要承担政策调整后的风险。另外，中国商业银行靠垄断经营，已经暴得大利，成为上市公司中最盈利的企业，有点房贷坏帐，应当能承受得起。当然，到底这种坏帐有多少，是否会影响到银行的基本安全，笔者没有基础数据，难以测算。如果可能发生后一种情况，可由中央财政给予一定的资金补偿。其实即使发生后一种情况，算总帐，中央政府由此给银行一定的补偿(虽然这是我们老百姓不愿意的)，比起来要搞经济适用房和两限房的政府补贴，恐怕也不会多花钱。这时我们也有另一种解决问题的思路：中央政府不与地方政府进行财政收入分配比例的太大调整，而是将本来应当调整给地方政府的财政收入的这笔钱或其中的一部分，用来进行银行的损失补偿，但由于不再要求地方政府建经济适用房和两限房，实际上是减轻了地方政府的支出负担。同样是花钱，不同的花法，效果会截然不同。
三、个人投资或投机者的损失。从根本上说，个人住宅投资投机者的损失应当由个人负担，因为既然是投资或投机，就有风险，包括政策风险。个人投机者特别是某些富人，是造成当前高房价的共犯。不过为了社会稳定，可以将二次房改的实施规定一个过渡期，比如二至三年，使得房价不至于一下子暴跌，给这些投资或投机者一个退出的时间。从另一方面讲，由于规定了一个家庭可以有两套住房，实际上也保证了普通投资者正常投资的利益，包括出租的收益。一个家庭可以有两套住房，保留了住房一定的商品化特点，也为有租房需求的居民提供了方便，不过那时的租金肯定会下降了。这有利于居民的流动
四、真正有住房需求而买了当下高价房的消费者的损失。对于这一部分人的损失，由于主要是政府职责不到位造成，应当由政府给予一定补偿。如何补偿，应当补偿多少钱，可以由专家进行专门的研讨与测算。
那么这个二次房改方案的操作性如何呢?从技术上讲，应当问题不大。由于信息化社会的实现，现在公安、银行等众多行业和学历、执业资格等众多事项都可以通过网络进行全国范围的公民基本信息的查询与管理，那么推广到住宅供给与消费管理上，自然是可以的。
有一个可能的结果倒是应当事先考虑并应预加防范的，那就是此举可能引起的腐败。政府又增加了权力，可能会搞权钱交易。这种可能的腐败，需要从制度上预先加以防范。政府中的住房与建设部门做为此项工作的主管部门，一方面要将住宅规划、建设、消费、产权确定和转移等事项统一管起来，同时也要有一个部门对它进行规范的监督。我也在此建议中国政府应当把住宅业做为一个特殊行业，把相关事业如住宅公基金、住宅银行、住宅合作社、住宅土地管理、廉租房建设、住宅租售市场等等统一起来，形成专业的发展与管理。当然，这里既有政府管的部分，也有市场管的部分，也有政府与市场相结合的部分。
二次房改，针对的是高房价引起的社会不公和危机，而触及的是强大的利益集团。从这点讲，能否实施，如何实施，并不很乐观。但有一点很清楚，不痛不痒的小改小革解决不了问题，要想真管用，必须大刀阔斧，釜底抽薪。否则，房地产泡沫迟早要破裂，那样损失更大。
[1]虽然地方政府公然抬高土地价格的现象背后也有中央政府和地方政府财政收入和支出结构不合理的因素，但从总体讲，如果政府能够压缩行政开支并治理三公消费，各级政府的钱都是够花的。中国政府已经是世界上最有钱的政府，政府的财政收入占国民财富的比例也是世界上最高的。因此，迫切依赖土地收入造成房价畸高的政府因素主要还是自利而非其他。
[2]邹声文、周婷玉：保障性住房建设进度缓慢，至8月底完成率不足1/4。新华网10月28日。
[3]详见安卓：全国保障性住房进展缓慢 问责落实尚未明晰。第一财经日报，2009-11-06
[4]详见王霄：抑制房价需釜底抽薪(2004)，釜底抽薪：抑制房价需彻底转变我国住宅政策思路(2005)。多家网站登载。
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