中国的房地产市场是一个什么样的市场，我给你打个比方：运输和交通需要车子。政府扶持大汽车制造商生产高档汽车，价钱高得80％的人都望车兴叹。于是，一些小厂商制造拖拉机、一些家庭工厂制造三轮车、一些农户自制人力车或马车。可是，有一群“先进生产力的代表”鼓动一个只代表“先进生产力”的政府，做出了一个有“战略意义”的决策：制造拖拉机、三轮车、人力车、马车统统非法，运输和交通只能用汽车。如是，汽车就身价百倍，价格只涨不跌。汽车不仅具有金子一样的保值功能，还有增值套利的功能。如是，汽车就不做运输了，有钱人买汽车放着，等着涨价套利，或出租收租。这可是苦了农民、市民和从事运输的人。这就是中国房地产市场的现实。
面对中国一路高歌的房价，中国的经济学人围绕是否加息、或增加土地供应、或增减税费、或限价、或增加经济房供应、或公开房屋成本、或限价等等方面争论不息。争论的各方都觉得真理在自己的手上。但基本的事实是：市场调节是失灵的，政府调控也是失灵的。在我看来，中国房地产市场和非法传销市场十分相似，面对这样的一个市场，生搬硬套经济学理论，似乎有些不着边际。
我们知道，经济学是讲假设的，市场无形之手和政府有形之手想在房地产市场上起调节和控制作用，先必须符合如下假设：
假设一：市场上买卖的房子（商品）是房子（商品），具有最基本的商品属性——房子用来居住或办公的。
假设二：在假设一成立的前提下，市场机制只能在均衡市场下起作用。均衡市场的必要条件是：市场上存在供给和消费两大阵营，并且是对立的、权利平等的、势均力敌的两大阵营。
假设三：在假设一、二都成立的前提下，供给阵营竞争供给的有效性，基于消费阵营合作消费的有效性。
假设四：在假设一、二、三都成立的前提下，市场机制是中立的、客观的。宏观调控才能透过市场机制起作用，即外因透过内因起作用。
假设五：当绝大多数缺房人（需求方）不能通过市场购买住房时，需求方拥有退出房地产市场并自主建房和合作建房的绝对自由；当弱势者无法实现自主建房和合作建房时，政府有绝对责任保障其基本居住权。
如果上述五个假设成立，围绕中国房地产市场的市场调节和政府调控措施才有意义。
中国的房地产市场存在上述五个假设吗？
假设一成立吗——房市上销售的是住房吗？
房子是用来住的，这是房子的基本商品属性。可城市、特别是大城市的新楼盘，有多少是用来住的呢？深圳等大城市有70％以上的房子不是为缺（住）房的人生产的，而是为有房的炒房者生产的。这和非法传销市场很相似，传销的“商品”已经不是商品本身了——而是“人头”。因为非法传销市场不是经济学意义上的商品市场了，所以市场机制在非法传销市场上不起调节作用。在类似传销市场的房市上，房子的空置率越来越高，价格也越来越高，供求决定价格、价格围绕价值转的规律并不存在。很显然，在中国的房市上，假设一不成立。
假设二成立吗——房市是均衡市场吗？
均衡市场的核心标志，是市场上存在供给和消费两大阵营，并且是对立的、势均力敌的、权利平等的两大阵营。供给阵营总是希望涨价，消费阵营总是希望降价。市场上两大阵营的相互博弈是市场机制发生调节作用的内在动力。市场没有两大势均力敌阵营的存在，市场机制就不难以发挥正常的调节作用。
中国的房地产市场是否存在对立的、权利平等的、势均力敌的两大对立阵营呢？事实是，供给阵营期待房子涨价，购买阵营中的大多数人（投机者）也期待房子涨价，绝大多数无房者（住房需求者）无力进入房市，市场上两大对立的、权利平等的、势均力敌的阵营并不存在，其实只有涨价联盟。房地产市场几乎等同于投机场所，80%以上的缺房人不仅被排斥在房市之外，还被剥夺了自主建房或合作建房的权利，完全失去了博弈地位和能力。中国的房地产市场和非法传销市场一样，只有涨价联盟，不是一个均衡市场。在这样的市场上，市场机制只会帮助强者更强，弱者更弱。很显然，中国房地产市场的假设二，不成立。
假设三成立吗——中国的房市是一个供给竞争和消费合作均有效的市场吗？
只有供给阵营内部竞争，竞争才出效率。供给阵营内部为什么竞争呢？合作形成涨价联盟不是更好吗？中国的房市就是一个供给阵营联盟的市场，实际是一个供给阵营联合垄断的市场。怎样才能打破垄断呢？要靠消费阵营的有效合作，即当供给阵营的涨价超出了消费阵营的底线——比自主建房或合作建房的机会成本高出时，消费者阵营就会坚守底线——自主建房或合作建房，只要自主建房和合作建房是有效的，就构成对供给阵营的压力，供给阵营内部的竞争就是必然的，由联合抬价转变为竞争性降价，这时的市场才由卖方市场转变为买方市场。当价格降到接近消费者自主建房或合作建房的机会成本时，消费阵营的自主建房和合作建房变得相对低效或无效，就会放弃合作，选择在市场上购买商品房，房地产市场的两大阵营就会达成新的均衡。
现实的中国房市和非法传销市场非常相似，供给阵营是紧密联盟的、制定规则的，需求阵营是高度分散的、毫无博弈能力的。很明显，中国的房市，假设三也不成立。
假设四成立吗——房市的宏观调控是否通过中立的、客观的市场机制起作用呢？
在均衡的市场上，市场机制是中立的、客观的，会持久维持市场均衡状态。但均衡市场也会有暂时的不均衡（市场失灵）的时候，政府宏观调控措施是透过（中立的、客观的）市场机制调控市场（失灵）的，当供给阵营过于强大时，有形之手会透过市场机制帮助消费阵营；当消费阵营过于强大时，有形之手会透过市场机制帮助供给阵营。修复市场供求关系，恢复市场（力量）均衡，达成新的平衡。简而言之，市场机制是内因，政府调控是外因，政府宏观调控是外因通过内因起作用。
在当下中国房地产市场里，由于房市里没有势均力敌、权利对等的两大对立阵营，只有供给方的价格同盟、甚至官商勾结。市场机制在这样的市场上是不会中立的、客观的，市场是强势阵营的市场，市场机制会造成强者更强、弱者更弱。加上地方政府部门和腐败官员都是“房子养的”，房子涨价也符合政府部门和腐败官员的利益。所以，在中国的房地产市场上，市场（无形之手）和政府（有形之手）都失去了“裁判员”“调节者”“调控者”的中立、客观地位。这和非法传销市场相似，市场总是对强势者有利，政府也无法调控这个市场。因此，假设四也是不成立的。
假设五成立吗——政府愿意保障公民基本居住权吗？
前面的四个假设都不成立，市场机制和宏观调控在中国的房地产市场上都不会起积极作用，即市场失灵和政府失灵同时存在。在这样的情况下，唯一的出路是市场的弱势阵营选择退出市场，寻求住房自给自足和合作建房，或政府保障其基本居住权。负责任的政府应该最大限度地扶持弱势阵营实现住房自给自足和合作建房，或保障其基本居住权（政府提供廉租房）。可是，中国城市的无房者无权自主建房，政府对合作建房并不支持，住房保障制度也迟迟没有建立起来。因此，假设五也不成立。
假设五不成立，表明中国的房地产市场的危机不可能化解。
进入传销市场的人，齐心协力骗入“新人头”，“新人头”必须骗入“更新的人头”，如此维持市场的可持续性。市场机制无法调节传销市场，政府也无法调控，最终的结果只有一个：当骗入的“人头”增量不够，新增资金不足以维持市场的“食物链”时，市场就会崩溃。
中国非法传销市场崩溃的风险是可控的，因为有强大的政府。中国房市的风险积累到一定程度，一旦崩溃，后果是不可想象的，恐怕是不可控的。因为政府和银行也被绑架了。
中国房地产市场即使不会很快崩溃，但长此下去，也会导致两个严重后果：一是将有更多的人在城乡之间流动，不出10年，至少有4亿人会以城市的地下室、公园和交通林带为家；二是房市将会沦为合法的传销市场，银行和地方政府将成为这个市场中最后的、最大的“人头”。
中国房地产市场之危迫在眉睫，但并不是无解：
第一，在今后相当长的一个阶段，要优先发展“小产权房”，因为，“小产权房”不是用来炒的，是用来住的（建议小产权房满10或15年方可入市交易，交易要征收暴利税）。只有这样，房地产的价格才会回归价值，房产才能回归住房的商品属性。当前要优先发展“小产权房”，而不是禁止发展。第二，政府要鼓励和扶持自主建房和合作建房。因为只有这样，房地产的供给阵营内部才能恢复竞争，房地产市场才会是一个真正的充分竞争的市场。市场的需求阵营才会逐步回到市场，才能逐步形成市场中的供给和购买两大势均力敌、权利对等的对立阵营，逐步恢复市场均衡状态。第三，政府必须逐步为3－4亿人（农民工为主体）准备保障性住房。
无论是“小产权房”，还是“自主建房”、“合作建房”或建立住房保障制度，都是符合市场经济“所有制多元、主体平等”的基本原则的，也是《宪法》保护的。除了上述这三条，并无更有效的措施。但地方政府和 “主流经济学家”都不会主动采纳这三条。这就不是经济问题了，也不是法律问题，而是人权问题，是最基本的政治问题。
2007年8月
单位：河北大学中国乡村建设研究中心
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