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牛刀：负首付决定中国房贷风险远比美国大
易居有个研究院。这个研究院有我很多朋友，尽管平时很少照面，但偶尔还是有机会相聚。这个研究院也就是一个小小的数据库，却把自己整的像一个中国房地产商的国家统计局，不断的发布一些似是而非的数据，不仅误人，而且误己。本来也不关我的事，可是这个研究院的一个所长不断的在博客上调侃我，他那个博客没有什么影响力，不过就是他整个易居研究院的影响力也不如我一个小小博客，因此，对他的调侃就像一个小孩拍了一下大人的屁股，大人没有必要甩手给这个小孩一个耳光。
不过，个人的荣辱再大也是小事，而老百姓的事再小也是大事。这个研究院有个部长叫杨红旭，是个很有正义感也很有才华的小伙子，可是就因为要帮开发商说话，所以把自己弄的人不人鬼不鬼，但要吃这碗饭，也没办法。这不，他又代表易居发表观点说，中国房地产融资安全体系高，不会翻版迪拜危机。
杨红旭说：我国房地产融资体系的安全性远高于迪拜。美国次贷危机之所以威力无比，与其房贷门槛过低有关，金融机构出于竞争需要，大量实行了5%、甚至是零首付，导致房价一下跌，便会出现负资产房屋，业主拒绝还按揭后，成为放贷机构的呆坏帐。迪拜10%的首付也好不到哪里去。我国个人房贷首付一般只对首次置业者实行二成，大部分是三成，对于部分投资投机者是四成或以上。理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。
杨红旭不可能不知道，中国房地产的融资体系是风险最大的。2009年元月1日以前，开发商自有资金比例占项目投资的35%，在银行的杠杆效应是两倍；而今年，把这个比例放低到20%普通住宅为15%，也就是说把银行的杠杆效应放大到了5.5倍。而这个5.5倍的杠杆效应曾经导致了海南发展银行破产。今年G20国家峰会，主题就是去杠杆化。试想想，如果不是银行的杠杆效应导致巨大的风险，有必要弄个20个国家元首一起来讨论去杠杆化吗？而中国的开发商银行杠杆效应是全球最高的，你还说银行安全性最高？
这且不说，就说去香港上市的开发商，谁能给香港的投资人带来良好的收益？远的碧桂园，近的龙湖地产，一个个都是拿着中国民众的土地在境外上市，除了这些土地，他们还有什么资产？而这些土地，最终的权属是全体民众。中国证监会现在还有30多家开发商准备IPO，所有的资产也全都是土地。这些土地收益，不去改善民生，不去解决老百姓的住房问题，却去放大泡沫，哄抬房价，压榨百姓，还说银行安全性最高？
尽管如此，中国银行的最大风险还是房贷风险。因为房价过高，很多人连首付都超出了支付能力，就别谈月供了。我想很多人只听说过低首付、零首付，就像杨红旭讲的，美国许多商业银行实行的是5%的首府和零首付，而中国的实际情况是，今年买楼的大量的是负的首付。这种负的首付有两种形态，一种是自己存款不够借钱付首付，还有一种是自己根本不具备支付能力而让双方的父母凑齐首付。在全球，谁听说过这么普遍的怪异的买楼现象，难道还说银行的安全性最高？
负首付，不是我创造出来的一个专有名词，而是2009年中国楼市一种特有的社会现象。所以，中国房贷风险将是即将爆发的支付危机。为什么中央经济工作会要痛下决心调结构，只有扩大内需才能遏制失业率；只有管理好通胀预期，才能设法降低年轻白领和城市居民的生活成本。否则，恶性通胀爆发的后面，就是房贷的支付危机，其影响不亚于美国的次级贷款。难道还说中国银行的安全性高？
在负首付的情况下，我们千万不要忘记中美两国社会制度不同，社会福利状况不同。中国住房抵押贷款人承担的是无限责任，而美国住房抵押贷款人承担的是有限责任。也就是说，中国住房抵押贷款人在房价下跌时，法院拍卖住房后不足归还银行贷款部分，住房抵押贷款人仍然要归还余下欠款，而美国只能把住房收回。中国住房抵押担保人财产没有就什么都没有了，而美国还有一系列保障。难道还说中国银行的安全性高？
危机还没爆发而已，而风险已经无处释放。这种支付危机，是借贷双方的。深层问题，我就不在这里表述了，你只要看看建行、工行和中国银行前不久透露股市融资消息后，包括香港股市、大陆股市为什么会如此强烈的反应，后来只有汇金公司出面才解决问题，就要明白一个道理，这三大银行已经无款可贷，危机四伏。难道还说中国银行的安全性高？鬼话。
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牛刀：中经会后中国房价先行步入下降通道
环球时报英文版记者吴萌：这次中央经济会议出台的政策提出， 要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，但实际上，中国居民消费率在世界水平仍然偏低，这是否与高持不下的房价有关？如何扭转这一局面？
牛刀：扩大内需增强居民消费需求的方向是对的。但是，中国的问题是体制和市场的脱节，供与求关系的错配，立法和执法的混乱。说到底，是上层建筑已经不适应经济基础的发展。
中国居民消费率的偏低，本来与房价没有关系。在2004年以前，住宅市场还保留福利房微利房的时候，城市居民的消费率也很低，因此，历史的看，在20年前主要是绝大多数居民确实不富裕，因而没有能力消费。这么多年来，城市居民慢慢积累一点财富的时候，大家也都不敢消费。主要原因是，中国的社会保障水平极其低下，城市居民必须存一点钱，给自己做一点保障。美国指责中国储蓄率偏高，影响了全球经济繁荣，这是不了解中国的国情。
只是这三年高房价是真正影响了消费，因为消费不足导致了产能的大量过剩，又因为产能的大量过剩导致实体经济全面萧条，影响了社会就业。这样，中国经济就走进了一种恶性循环。要跳出这种恶性循环，唯一的路径，是扩大内需增强居民消费，应该说不是增强消费需求，中国不缺需求，中国缺少的是消费的可支付能力。
今年10月，中国本外币存款达到60万亿人民币，相当于两年的GDP，其中，城乡居民存款接近24万亿，相对于整个存款比重来讲，比5年前降低了一倍。换一句话来说，城乡居民的可支付能力相对5年前，也降低了将近一倍。经济在发展，支付能力在降低，这在欧美等国是无法想象的。究其原因，除了社会保障水平低下以外，就是许多家庭用于住房的开支太大。我曾经做过调查，约有70%的白领家庭月供占收入的50%以上，有的家庭月供占总收入的80%。他们还有什么能力消费呢？
解决的办法现在来看比较实际的，首先是把年轻白领的婚房纳入经济适用房的统筹之中，把白领家庭的月供比例降低到30%以内，这样，白领群体的消费能力至少提高了一倍，对内需是一种真正的拉动。当然还有很多办法，主要就是要提高大家的收入水平，降低生活成本，才有消费市场的扩大，才有实体经济的振兴。
牛刀：我不同意你的这个观点。把房地产业作为支柱产业本身就是一个错误，房地产业也不可能拉动经济走出低谷。房地产在今年的宏观经济中所起的作用只有一个，那就是货币的转移支付。把多印的钞票变成了房子，衍生了资产泡沫，破坏了经济的运行法则。现在的局面应该是很难收拾。
从中央经济工作会的情况来看，尽管反复表述积极地财政政策、适度宽松的货币政策，实际上央行将逐步回收流动性。这种会议不可能对原来的表述作大的更改，关键是看他提了什么新的东西，那么，新的东西就是加进了对管理通胀预期的表述。要管理通胀预期，就要回收流动性，不管在什么时间节点上，明年央行肯定是要回收流动性的。
许多专家不懂中国的政策变化是需要一个过渡的，比方说利率优惠和财税减免，就会出台新的办法，对第一套房和普通住宅有可能会继续减免，对第二套房实际上已经取消减免和优惠了。现在隔一个二手房的问题，我的分析是不可能继续减免了。但是，会给第一次置业的家庭一个优惠。从管理通胀预期这个精神出发，明年的房价由空转走进一个下降的通道。现在只是不知道，中国社会选择用什么方式刺破房价泡沫。
环球时报英文版记者吴萌：会议指出，要强化节能减排目标责任制，加强节能减排重点工程建设，开展低碳经济试点，努力控制温室气体排放，加强生态保护和环境治理，加快建设资源节约型、环境友好型社会。这与刚刚开幕的哥本哈根气候会议主旨不谋而合，偏向低碳经济对我国宏观经济发展的影响？
牛刀：中国走向低碳经济的成本还很高。目前，全球二氧化碳排量大的国家的排名中，美国第一，中国第二，其次是俄罗斯和日本。在中国的电力企业当中，火力发电还是很重要的发电方式。中国的汽车现在还没有达到欧3排放标准。如果强行减排，首先是这两大产业要付出成本。既然中国已经向全球作出承诺，那就要有一个切实可行的计划，对东方电气、金风科技、上海汽车等等企业做一个全面的政策扶持，鼓励新能源、环保产业的发展。除此以外，还要改变大家的观念，尽量不要开车，有条件的都改乘轻轨。
环球时报英文版记者吴萌：在会议出台的政策中，有一条是要保持投资适度增长，重点用于完成在建项目，严格控制新上项目。这是否对房地产业，尤其是新建楼盘会有不利影响？
牛刀：这两条政策不是一回事。今年投资增长太快，新上的项目非常多，有很多是过剩的项目，造成了极大的浪费，增大了地方政府的欠债，所以，要保持适度增长。这个和房地产业没有太大关系。
环球时报英文版记者吴萌：刚刚出现的迪拜房地产泡沫引起了国内外很多学者的关注，并有预测说迪拜的今天将会是中国房地产明天的写照。您对这一言论的看法？
牛刀：迪拜和中国不一样，但是对中国过度依赖房地产是一个警告。中国房地产泡沫比迪拜严重得多，等到房地产的货币转移支付功能消失，房价泡沫才会破灭。这点和迪拜不一样。
环球时报英文版记者吴萌：中国城市化进程中城乡差距越来越大，已经造成了许多社会问题。这次中央经济工作会议指出，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。这一放宽政策会在一定程度上缓和这一矛盾，但能够根本解决吗？其实很多问题都是由于外地人买不起房造成的。要根本解决，需要什么措施？
牛刀：高房价时代，是一个富者越富穷者恒穷的时代，社会财富的调节机制已经失衡，而要解决这个矛盾是需要一场变革，而不是解决一个户口问题这么简单。现在有钱还有什么买不到？
环球时报英文版记者吴萌：有房地产专家提出， 中国的房地产泡沫不能一概而论，泡沫仅仅是存在一线城市，比如说北京、上海、杭州、广州、深圳等等。这一优惠政策如果继续施行的话会有什么影响？是否会加剧泡沫？
牛刀：优惠政策和泡沫无关。比方说，利率七折优惠，只要设置好政策的边界，还是能够惠及一些首次置业人士。泡沫的衍生是货币政策的问题，中国的货币体制本来就不合理，又犯下了滥发货币的通病，已经铸成了大错。比方说，我们的M0只有3.57万亿，而M2却多达54万亿。流通中的货币不够，不应该采取增加M2的方式，而应该设法让M2流动起来。美国采取的是旅行支票的方式，支票即货币，把银行的储蓄都流动了起来。中国没有这种支付手段，储蓄在银行是死的。流动性不够就只有加印钞票，这样却造成了M1的大泛滥。中国现在M1余额达20多万亿，迟早要出事。
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