全国各地卖地忙，房产泡沫令人忧

　　

全国各地卖地忙，房产泡沫令人忧　　

　　

蔡金安　　

　　

　　

卖地，卖地，近年来全国各地政府又乐此不疲地开展了卖地竞赛，随之而来的是地方政府财源滚滚，GDP大幅推高，而房价大幅攀升，房产泡沫加大。下面节选一些有关新闻、评论，供大家思考。　　

　　

一、北京去年卖地净赚477亿 　　

2010年01月26日  人民网　　

　　

“地王”频出的2009年，让北京卖地成交额飙升到900多亿元。25日，市财政局向市人大代表报告了2009年和2010年的财政状况。报告提到，北京去年收入为2678.8亿元，卖地净收益为477亿元，超收148.6亿元。　　

　　

>>报告解读   “地王”频现使政府卖地收益大增　　

记者：去年政府卖地，为什么能超收100多个亿？　　

市财政局副局长孟景伟：去年下半年以后整个房地产市场回暖，而且是一种“井喷式”的增长，包括供地等方面价格也在不断地攀升。同时，北京出现了很多地王，导致土地出让金的收入确实比年初的预算大幅度增加，特别是11月、12月这两个月的增加比较大。　　

记者：去年卖地成交额922.7亿元，为什么净收益才477亿元？　　

孟景伟：实际上卖地的收入是477亿元，有一部分是直接进入国有土地收益基金科目，还有一些农业综合开发支出，按照政策需要从土地收益中提取。　　

另外，政府土地储备的成本也含在里面，开发商的一级开发的成本要扣除后才形成政府收入，会有数字差异。　　

　　

二、2009年全国卖地进账1.5万亿 约占全年GDP4.4%　　

2010年1月9日   新京报　　

　　

8日，中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市，北京以928亿元排名第三。业内人士指出，“地王”频出成为2009年土地出让金暴涨的最主要原因，而“卖地”也成为政府财政收入的主要支柱，不少城市包括北京的土地出让金占财政收入比例接近五成。　　

　　

“地王”频出成最大推手　　

　　

统计显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，比2008年增加140%，比“疯狂”的2007年增加49%。其中，杭州（包括余杭、萧山）土地出让金高达1054亿元，位居全国第一，杭州和上海成为土地出让金超过千亿的两个城市。北京以928亿元排名第三。　　

一线城市中，上海、北京土地出让金位于前列。广州受255亿“亚运城地王”影响，土地出让金同比大幅上涨，位居第五。深圳受土地供应偏紧影响，土地出让金相对较低，仅有136亿，位居23位。　　

二线城市中，杭州、天津、宁波、武汉等经济相对活跃的城市土地出让金位居前列。天津2009年土地交易放量，土地出让金收入732亿，仅次于北京。　　

　　

部分地方财政过半靠卖地　　

　　

根据国家统计局最新公布的2008年GDP（国民生产总值）31.4万亿元人民币，2009年GDP增长率预测为8.5%。照此计算，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。　　

业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。日前，北京市公布数据显示，2009年全市地方财政收入2026.8亿元。928亿土地出让金占财政收入比重达到了45.8%。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60％。　　

“这个比例是非常高的。”中原地产华北区总经理李文杰表示，去年各行业中发展最为迅猛的就是房地产行业，由于没有物业税等手段来进行调节，政府的财政收入过分依赖房地产行业的土地出让金，这种经济结构无疑是不健康的，但是调整也需要合适的时机和有效的方法。　　

　　

三、2009年杭沪京三城卖地收入超3000亿元　　

2010年1月8日  中国新闻网　　

　　

2009年“地王”频出，地价节节攀升，地方政府赚了个盆满钵满。最新数据显示，2009年杭州、上海、北京三城市夺得去年土地出让收入的前三名。其中，杭州全年土地收入1200亿元，上海收入992.63亿元，北京收入922.7亿元，总收入高达3115亿元，比起2008年的收入1146亿元，涨幅高达171.81%。　　

　　

四、数据显示今年70个城市土地出让金收入翻番　　

2009年12月22日  四川在线-华西都市报　　

　　

不惧政策刹车房企疯抢土地　　开发商：治本之策是增加土地供应　　

　　

尽管国家频频发出抑制楼价过快上涨的信号，地产商依然未有“踩刹车”的迹象。17日，在北京竞拍的朝阳区东风乡高井村地块，引来近20家房地产企业疯狂追捧。经过121轮竞拍，保利地产最终以30.4亿元拿下该地块，是起始价的4倍多。此前一天，广州出让6幅3组两两捆绑住宅用地，其中一组楼面地价高达3809元/平方米。　　

中央财经大学财政系主任曾康华教授说，土地出让金在部分地区接近地方财政收入的一半。“如果再加上建筑业和房地产带来的相关税费收入和土地为抵押获取的债务收入等，很多地方政府通过土地运作取得的收入占其财政收入的一半还多。”　　

　　

五、京沪深楼市泡沫程度加剧 房价涨幅超GDP五倍　　

2009年12月14日  中国经济网　　

　　

美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明，今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧，北京楼市泡沫化指数全面超上海。　　

　　

房产租售比北京领跑　　

　　

“房产租售比”是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，以单套月租和总价比值，换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。　　

据美联物业北京市场研究部调查显示，11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700。而这一比例在2008年基本在1∶400左右，上涨幅度达到了25％。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源空置期增加。造成这一情况原因有很多，但是最主要的原因为暴涨的房价。　　

北京11月租赁平均价格维持在2250元左右，环比10月继续上升，成交量更是继续上升，而二手房均价则在11月达到了历史最高，据美联物业市场研究部统计数据显示，11月上半月北京二手房平均价格达到了13150元／平方米。而二手房的平均成交总价首次突破120万，达到了123万。二手房均价已经比年初的8900上涨了47．8％，部分区域甚至出现了翻番的上涨幅度。　　

　　

房价涨幅均超GDP5倍　　

　　

北京在2009年商品房均价上涨幅度已经超过60％，而深圳等地也纷纷超过这一涨幅。统一按照上涨幅度已经分别达到了50％以上这一低估的房价涨幅计算：三城市房价的涨幅都超过了GDP的5倍。其中上海超过7倍左右，而北京与深圳在5倍左右。　　

对房地产业的过分依赖，已经为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6％，25％的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密。2009年4万亿的投资有多少进入楼市人们不得而知，但北京、上海等大城市频繁出现国企地王。社科院的《经济蓝皮书》告知，当前有85％的中国家庭买不起住房。这一切都已经提示现在的楼市已经有泡沫。　　

　　

六、人民时评：卖地款"日进亿金" 谁家欢乐谁家愁　　

2009年12月14日  人民网　　

　　

说房地产成了当今世界最受关注的话题之一，怕任何人也不会怀疑了，特别是迪拜的“房地产神话”成为“房地产泡沫”而引发世界新一轮警惕的当下。一会儿是摩天大楼直插云霄财源滚滚，一会儿是万丈高楼“轰然倒地”神话破灭，这种“超级蹦迪”真的看得人眼花缭乱，估计当事人更是心惊肉跳。　　

请看这则新闻标题：“上海土地出让金‘日进2.5亿’/沪京杭今年11个月卖地收入分别高达821亿、639亿、523亿”。称，“今年截止11月23日，全国70个城市土地出让金收入全部‘金灿灿’，同比超过100%。排在前20名的城市土地出让金总额高达6210亿元，同比增加108%”。　　

地方政府有钱了，地方财政有钱了，这也是人民有钱了，人民当然应高兴。这是理论上的，但事实是这样吗？非常遗憾的是，结果恰恰相反。其根本原因就在于：地是“疯”卖了，房价也在疯涨，涨得一塌糊涂，涨得人心惊肉跳。房价下不来，地卖得再多，与百姓何干？反而是，老百姓的地就这么被卖了，子孙的地就这么100%、108%地以“年增长”级数从老百姓的“资产清单”中消失了。我的意思是，这土地归根结底是国家的，是公有的，是每一位老百姓的，是公产。但是，老百姓根本不知道谁在卖地，卖地给谁，根本不知道这房价会涨成今天这样。此其一。其二便是，卖地卖地，卖了那么多地，得了那么多钱，用于百姓多少了，用于百姓以外的其他方面多少了，公布过账单吗。其三，老是这么卖地，会不会将子孙的地都卖光了，这种“卖地经济”何时是个头，动辄占地方财政收入的“半壁江山”乃至更多，是好事还是坏事，怎么办？其四，卖地卖出GDP，这样的GDP“水分”有人去考量过吗？怎么办？其五，这种100%、108%的“年增长”速度，看着风光无限，但会不会步早先的“美国房产、日本房产及近期的迪拜房产等“崩盘”的后尘？我们可有防范？　　

说不尽的房地产。让人又爱又恨的房地产！面对“日进亿金”的房地产，真是应了那句老话：“月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁”。　　

　　

七、人民时评：房地产泡沫为我国经济埋下大患　　

2009年12月12日  人民网　　

　　

日前，诺贝尔经济学奖获得者泽尔腾先生来中国讲学时表示，中国经济最大的隐忧是房地产市场存在泡沫。无独有偶，一家机构对北京、上海、深圳等地的房地产行业进行调查后得出结论，这些大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。　　

房地产市场存在泡沫，这是一个不容回避的事实。连续7年来，中国的房价大幅上升，远远脱离民众的购买水平。没有只涨不跌的股市，楼市亦然。当越来越多的人投入到炒房大军之中时，房子已经不再是用以居住的场所，而是被有钱人买来卖去的商品。居高不下的房屋空置率就说明了这一事实，在不少地区，这一比例甚至达到了50%以上。　　

对房地产业的过分依赖，为我国经济埋下隐患。如今，房地产业已经占了GDP的6%，四分之一的投资也在房地产行业，30多个产业与房地产关系紧密，银行乃至大型企业也纷纷为楼市“背书”……房地产过“热”，已经很难用理性衡量。与此同时，民众的收入并没有相应增加，购房已经成为居民的沉重负担。调查显示，一半以上的民众无力买房。　　

迪拜世界的风险或许是最好的警示。迪拜政府日前宣布负责国有房地产开发企业迪拜世界的重组，并要求债权人接受延期还款。随后国际评级机构纷纷下调迪拜相关银行评级，全球股市出现动荡。有香港媒体认为，迪拜采取的发展模式，与很多新兴市场一样。政府的投资公司大量举债开发房地产，兴建豪华写字楼、酒店及住宅，并向外国投资者开放市场，通过提供种种优惠和给予居留权，吸引外国企业及专才进驻，很快便令经济蓬勃起来。资产价格上升，自然吸引更多游资涌入，把资产泡沫吹得更大。一旦资金链断裂，后果不堪设想。　　

发展房地产并不是致富捷径，而是一座建筑在浮沙上的城堡。如果实体经济不能有效“止血”或者主动“造血”，经济很难真正“康复”。当世界各国通过增加市场流动性来刺激经济复苏时，如果这些增加的流动性不是流入实体经济而是流入地产、金融及资产市场，那么，说不定第二波通货膨胀和金融危机还会来。　　

但愿房地产泡沫就此打住，不要再继续膨胀下去，否则，泡沫一旦破灭，伤害的不只是寻常百姓，那些炒房者、银行乃至大型企业都可能面临“灭顶之灾”。　　

　　

八、中国证券报：不能老拿房地产当支柱　　

2009年12月9日 中国证券报　　

　　

房地产支柱说向来都是圈里人最为津津乐道的话题之一，但今年的中央经济工作会议公报明确房地产领域政策侧重保障房及自主需求，淡化支柱概念。在调整结构大方向确定下，房地产能不能继续作为支柱产业值得考量，而未来经济增长更是不能过多依靠房地产行业。　　

去年，中央经济工作会议曾明确表示“发挥房地产业支柱产业作用”，在这一大方针下，针对行业的优惠政策层出不穷，与充裕的流动性一道催生今年市场的火热。民生银行报告认为，每100元的房地产投资大约会为机械设备、金属产品等行业提供215元的需求，今年上半年房地产对经济增长的贡献高达0.8个百分点。看来，将房地产称为支柱产业并不为过。　　

但实际上，针对房地产支柱说一直存在质疑。首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰曾在人民日报撰文认为，在土地资源十分有限、粮食安全不可忽视的情况下，将其作为支柱产业并不符合基本国情。解决13亿人的吃饭问题始终是我国政府重要课题，18亿亩耕地红线不能突破，而经济建设和工业化、城市化对土地需求不断增长，土地资源面临使用压力，再将房地产作为支柱产业有所不妥。　　

此外，将房地产作为支柱产业加剧了地方政府短期行为。房地产行业投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多，与地方政府要求政绩的短期行为特征相吻合，但这有可能催生房地产市场短期畸形繁荣，同时埋下隐患。　　

依靠房地产业拉动经济增长本身也不具有长久的可持续性。房地产投资的主体是住宅投资，经济学的研究表明，住宅投资占GDP的比重会随人均GDP的增长而呈“倒U形”变化。　　

房地产行业产业链条长、拉动经济增长短期效果明显，但其带动的多是劳动密集型或生产低附加值产品的行业，尤其是普通的建材行业，对高科技行业的带动作用并不明显。此外，地方政府的短视行为让其将工作重心放在了上马房地产项目的短期效益工程上，没有投入人力、物力和财力去发展研发周期长、短期效益不明显的高科技产业，造成资源错配和产业结构失衡。　　

　　

九、时评：遏制高房价关键在地方摒弃土地财政　　

2009年12月16日   新华网　　

　　

阻击社会资金炒房，抑制投机性需求，目前已祭出减少税费优惠、打击囤房惜售等手段。而阻止地方政府炒地，则需从根子上消除地方政府的“土地财政”依赖症。　　

楼市，无疑当前最热门也最持久的话题之源。新闻媒体上，三句话不离高房价。无论是电视上《蜗居》的火爆，还是社会上拆迁悲剧的频发，背后都有高房价的影子。　　

如今，民众对高房价的普遍焦虑，已进入了中央政府的视野。近来，国务院罕见地连续对房价问题表态。从总理要求抑制投机性购房，到营业税优惠取消，再到遏制房价过快上涨，短短几天内房地产政策取向经过了“三部曲”。(12月15日《经济参考报》)对楼市敏感的人还注意到，从“抑制”到“遏制”，政策措辞也更加严厉。这让苦于高房价的民众，似乎又看到了房价下跌的希望。　　

中央政府的态度表明，对争论不休的“楼市是否有泡沫”问题，中央已有了基本的判断，并提出了有针对性的政策措施。不过，就此推断房价将下跌，还为时过早。　　

而经验告诉我们，地方政府正是高房价的受益者和主要推手。全国人大财经委副主任贺铿在接受央视专访时也指出，房价泡沫的根源主要有两个:一个是地方政府炒地，一个是社会资金炒房。　　

阻击社会资金炒房，抑制投机性需求，目前已祭出减少税费优惠、打击囤房惜售等手段。而阻止地方政府炒地，则需从根子上消除地方政府的“土地财政”依赖症。　　

问题是，地方政府如何才能有“壮士断腕”的决心，放弃对土地出让收入的依赖。　　

地方政府热衷“卖地”，首先是因为这个见效快、来钱也容易。也有人认为，地方政府热衷“土地财政”是由于分税制改革造成财权和事权不对等，使之财源受限。但为什么一些地方一到教育、医疗、保障房建设等民生投入时才喊“缺钱”，而却不妨碍办公楼越建越豪华、“三公”消费居高不下?看来，也不是真“缺钱”，而是钱怎么花，花到哪里的问题。　　

所以，最重要的是，地方政府要自觉减少政绩工程面子工程，自觉把“三公”消费降下来，把资金挤出来。减少资金的饥渴感，就减少了依赖“土地财政”的冲动。当然，也不排除在适当的时机进一步完善中央和地方的收入分配，使财权和事权更加统一；同时，要充分用好政绩考核这个抓手，促使地方转变发展方式的主动性和自觉性，让地方财政收入多元化、可持续化。唯有如此，才能慢慢从根子上消除地方政府的“土地财政”依赖症，才能走出房价“越调越高”的怪圈。　　

　　

十、感想　　

　　

地方政府热衷于卖地，是因为此举既能大幅增加本地政府财政收入，又能提高GDP，使地方官员拥有好政绩，且时间短见效快，可谓立竿见影，可是，此举弊病很多。热衷于卖地，必然推高低价、房价，加大房产泡沫，一旦泡沫破裂，会产生多米骨牌效应，银行业等行业会带来巨大灾难。另外，依靠“土地财政”维持城市经济发展，是一种竭泽而渔的短视行为。土地是有限的稀缺资源，只能越用越少，一旦告急，对国计民生会产生灾难性影响。中央和地方政府应采取有效措施，把建设重点放到高科技、农业、轻重工业等行业，这才是健康的长远之策。　　

　　

2010.1.26　　

　　

（博客：caijinan.blog.163.com）