地方政府应该吐出部分土地收益

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地方政府应该吐出部分土地收益

2010-1-30 中国房地产报

    从北京、上海、广州等一线城市开始，全国闲置土地整治大幕拉开。出现大量地王是谁的错？除了将板子打向开发商之外，作为主要获利者的地方政府也应该受到处罚，吐些土地赢利出来。

    不应该低估政府控制房地产泡沫的决心，能否抑制房地产泡沫，关系到人民币汇率、中国实体经济等系列重大经济结构调整，不可等闲视之。

    从中央到地方出台了一系列强硬的调控政策。

    1月3日，国土资源部公布了广州亚运城“地王”的出让信息，明确该地块如果拿地开发商违约缴纳土地出让金和未按约定时限动工开发建设的，将按每日合同地价金额的1%。即每天2550万元计收违约金等信息。这与该地王产生的时间仅仅十天之隔。1月8日，国土资源部继续“晾晒”7宗土地，为去年不同时期、不同区域的“地王”。去年12月24日，国土资源部挂牌督办9省份18宗房地产开发闲置土地，华润置地、保利地产、中海地产名列其中；1月22日，北京市国土局公布的闲置土地清理处置名单,合生创展、龙湖地产也“榜上有名”。以土地整治和城乡建设用地增减挂钩为平台，促进城乡统筹发展。1月28日上午，国土资源部召开全国国土资源工作会议，提出“把稳增长与调结构、保障发展与保护资源、积极主动服务与严格规范管理有机结合起来”。

    去年积极助涨房价的地方政府再次积极行动起来抑制房价。1月25日，北京“两会”期间，北京市长郭金龙在政府工作报告中强调，要依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨。1月20日，上海市规划和国土资源管理局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》，要求上海辖区内凡依法取得而未开工的经营性用地和工业用地，均应登记并说明未开工原因，时间大限为3月22日。而新修订的《广州市闲置土地处理办法》也可在近期出台。

    这些摧抑房地产价格的办法当然及时正确，不过，回过头来说，地王究竟是谁造成的？到底是谁从房地产价格上涨中获利最多？毫无疑问，是政府。去年政府作为土地的市场主体获得了最大的收益，今年又作为监督主体对于投资者与购房者进行惩罚，其中的角色错乱之处值得深思。

    地王频出，是泛滥的货币政策与目前价高者得的土地拍挂制度结出的恶果。这些政策逼着开发商做高端物业。从1998年房地产市场化之后，土地收入在地方财政中获得了越来越大的比重，直到拯救金融危机的2009年达到高峰，土地出让价格翻番。以北京为例，2009通过招拍挂的方式成交的各类土地达到了247宗，成交的金额达了928亿元，土地出让金的收入占到财政收入比重达到了45.9%。而浙江、上海等地的房地产收益创出历史新高。据2009年年初工商联的调查报告，在房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。

    1月8日，中国指数研究院发布2009年中国土地出让金年终盘点报告。报告指出，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。按照1月21日国家统计局公布的最新数据，2009年全年中国国内生产总值335353亿元，约为4.4%。2009年，商品房销售额43995亿元，同比增长75.5%，约占GDP的13%。考虑到很多企业的赢利靠房地产投资得来，那么，实际数据应该高得多。在整个2009年，房地产投资占全社会固定资产投资的1/4左右，在9月份之后整个的投资增长当中，房地产投资成为一支重要的支持力量。

    既然政府获得了最大的收益，在惩罚争抢地王的企业时，对于推波助澜的地方政府绝不应该轻轻放过。他们应该从上千亿的获利中拿出10%的收益（按照保障房资金比例）用于保障房与小城镇建设的资金，这既是对于推高房地产价格的地方政府的惩罚，也是对中国城镇化建设的支持。

    目前我国的城镇化建设处于关键期。如国土资源部所说，一些地方正在积极推进城乡统筹，目前，工作重点要放到规范推进农村土地政策上来。体制上要“政府主导，国土搭台，部门联动，聚合资金整体推进”。把资金热点城市的资金引入小城镇，引入城市化进程，引入实体经济与基础建设，正是我国虚拟经济实体化的题中应有之义。   

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