房价上涨是中国经济结构失衡的关键

调整经济结构、转变经济增长方式是我国当前面临的最迫切任务，其目标已经很清楚，就是要实现经济“创新驱动，内生增长”。所谓“内生增长”模式就是以消费需求为主的经济增长模式。简单来说就是要提高消费需求在GDP中的比重。

要改变当前经济结构不合理状态，首先应该清楚是什么因素导致了经济结构的不合理，是什么原因使消费占GDP的比重迅速降低？

一、消费不足的原因是居民收入的比重在下降

从需求结构看，消费从上个世纪的60%逐渐下滑到当前的40%以下，投资占比一直处在30%-40%之间，出口占比从10%逐渐上升到20%以上。

因此，中国经济结构失衡的最主要表现就是消费不足。

中国的储蓄率一直比较高早已经是事实，但中国经济在1999年前并没有出现严重的失衡。从统计数据看，我国的储蓄率迅速上升和消费比例迅速下降的时间是在1999年以后出现的。1999年以前的国内消费占需求结构的比例一直在50%以上，1999年至2007年间国内消费占比从50%下降到40%以下，平均每年下降约1.5个百分点。同样，1999年以前的储蓄率一直在40%以下，基本上稳定在37%上下。但1999年以后迅速上升，从1999年的36.8%上升到2007年51%。

1999年以后我国储蓄率为什么会出现趋势性上升？是居民的财富突然增加而导致钱花不完吗？原因正好相反。

从统计数据看，1999年前后，我国的财富分配结构发生了明显的变化，居民储蓄占总储蓄的比例在下降，1999年之前，居民储蓄占总储蓄的比例一直在50%以上，而且比较稳定。1999年后，居民储蓄占总储蓄的比重逐渐下降，2005年以后下降到40%左右。而政府储蓄和企业储蓄的比例在1999年后明显上升。

从各部门储蓄率比较看，近年来中国国内储蓄居高不下的原因不是由于居民储蓄率过高，而是因为企业和政府储蓄的迅速增长导致的。因此，我认为，中国经济的症结之所在不简单是总储蓄率高的问题，而是与储蓄结构的变化有密切的关系。

二、住房制度改革是促使我国储蓄率上升的制度性因素

为什么政府储蓄和企业储蓄占比在最近几年出现上升趋势而居民储蓄的占比出现下降？经济结构究竟发生了什么变化导致了财富在居民和企业、政府之间的重新分配？

从时间上看，总储蓄率发生趋势性变化的时点是1999年，1999年之前，我国的总储蓄率一直在35%与40%之间徘徊，没有明显的趋势性的变化，1999年之后，储蓄率迅速上升，从1999年37.4%上升到2008年的51.3%，10年时间储蓄率上升了14个百分点。

这个时间与住房制度改革及房地产价格迅速上涨的时间是完全吻合的。在笔者看来，这不仅是时间上的吻合，在逻辑上也是一致的。

中国住房制度改革是1998年正式开始的，房改的目标是实现住房制度的市场化与货币化，该目标于2000年基本实现。随着住房改革的完成，城市居民的住房消费发生了根本性的变化，由以前的单位分房变为自己到市场去购买住房，使我国居民的消费行为发生了很大变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加。1998年之前，全国住宅销售收入占社会零售总额的比一直为5%左右，1998年以后迅速上升到15%以上，2009年该比例达到了36.8%。

从企业的角度看，住房制度改革减少了企业的生产成本。尽管工资里有专项的住房补贴（有些以住房公积金的名义出现），但从总体上来说，企业在职工住房上的支出比例是大幅度减少了。这样的变化在第二产业表现应该最明显。有意思的是，第二产业的劳动报酬率在1978-1998年间持续上升，而1999-2003年则逐渐下降，1998年是一个明显的转折点。

住房制度改革之后，我国的土地出让制度相应发生变化，政府可以通过出让土地获得越来越多的收入。在1999年之前，只有深圳等个别城市的政府通过出让土地使用权获得城市开发的资金来源，但1999年之后，政府在土地使用权出让的过程中获得的资金来源越来越多。1998年，全国土地出让收入仅68亿元，2000年土地出让收入为595亿元，2001年为1295亿元，2002年为2416亿元，2003年为5421亿元，2009年为1.5万亿元。几乎是以每年增长1倍的速度在增长。在不少城市，土地出让金占预算外收入的比例超过50%。这些收入对于政府来说是新增的收入。

为了更清楚地说明住房制度改革带了财富重新分配的事实，笔者将数据进行还原，假设土地在这个过程中仍然没有参与财富的分配。其方法是，将1998年之后的住宅销售收入减除建筑安装成本后得到房地产业的“毛收入”（这个毛收入相当于土地和资本在房地产行业的要素贡献），住宅的建筑安装成本按照销售收入的30%计算（行业经验数据）。再将每年的商品住宅的“毛收入”从政府储蓄与企业储蓄里减掉，将商品住宅的“毛收入”加到居民储蓄里去，在确保总储蓄数量不变的情况下对储蓄作结构性的调整（见表3），结果发现，修正后的居民储蓄占总储蓄的比例在1999年前后基本上保持不变。1999年之前的居民储蓄占总储蓄的比例的七年算数平均数是50.1%,1999之后的七年算术平均数是51.0%，几乎完全相等。

此项研究结果足以表明，导致1999年前后居民储蓄占总储蓄的比例下降的最主要原因是住房分配制度改革及房价的上涨。如果住房分配制度没有改变或房价没有出现上涨，则政府储蓄和企业储蓄占总储蓄的比例不会上升。导致1999年后我国总储蓄率的上升的最主要原因就是居民购买住房支出增加所致。

可以进一步推论：如果住房分配制度不发生改变及房价继续上涨，则居民储蓄占总储蓄的比例将进一步下降，政府储蓄与企业储蓄占比则进一步上升，中国的储蓄率则继续上升。任何刺激消费的举措都是徒劳。

三、深层次问题是土地价格被扭曲

住房制度改革之所以导致国民收入分配的利益格局的重大调整，与我国的土地制度变迁直接相关。

我国农村实行的是土地集体所有制，城市实行的是公有制。根据我国的《土地管理法》，农村集体所有的土地不能直接进入市场转变为非农业用地，换言之，即使城市周边的农村土地的使用性质已经被批准转变为非农业用地，但农民不能直接卖给房地产开发商，必须先卖给地方政府，由政府卖给房地产开发商。

因此，政府实际上成为我国房地产领域里土地市场上唯一的出让方，土地市场属于超级垄断市场。既然是超级垄断市场，土地价格就容易被扭曲。在现行税制的作用下，土地价格被扭曲为“低工业用地价格”与“高住宅用地价格”。

我国现行的税制始于1994年的“分税制”改革。分税制改革之后，中央税收占财政总收入的比重迅速上升，而地方财政收入的比重下降。1994年分税制改革实施当年中央财政收入占全部财政收入比重从1993年的22%提高到55.7%，此后稳定在50%左右。而同期中央财政支出比重不仅没有提高，反而有所下降。中央和地方财权与事权分配不对称的问题逐渐凸现。在地方财力下降的同时，地方的事权和支出存在扩大趋势。地方政府不仅要提供本行政区域内基础设施和公共产品，有的还必须承担义务教育等本应由中央财政承担的责任。这些给地方财政带来巨大压力，各地方政府必须千方百计扩大财政收入来源。

因为我国增值税比重过高，扩大投资成为地方政府增加财政收入的理性选择。增值税是对经济行为征税，征管难度较小；所得税是对经济成果征税，征管难度大。利用投资扩大增值税收入从而达到增收的目的来得更为容易。增值税比重偏高、所得税比重偏低直接导致各地普遍重视投资规模的扩张，而忽视投资效率的提高。为了吸引投资商，地方政府争相压低土地价格，有些甚至以零地价出让。大多数工业用地都是由农业用地转变来的，廉价的工业用地意味着政府剥夺农民和城市居民的财富的来补贴工业企业。人为压低工业用地价格是现行税制条件下地方政府扩大财政收入的理性选择。

同样，地方政府千方百计抬高商品住宅价格也是当前税制背景下的必然结果。在中央和地方的收入划分中，契税、房产税、土地增值税、城镇土地使用税等与不动产有关的税收及土地出让金，都属于地方的财政收入。要增加这部分收入，地方政府千方百计抬高商品房建设的土地价格。2004年以来，国家几乎每年都出台一系列严厉政策调控房地产价格，但收效甚微，关键的问题就在于地方政府对“土地财政”的依赖越来越重，已经积重难返了。

在住房制度改革之前，住房建设的成本（包括土地成本）由政府与企业承担，政府无法通过抬高土地价格来增加财政收入，而且土地在当时的背景下是无偿划拨的，因此，土地在1998年之前基本上是没有价格的，也就是说，土地作为生产要素在1998年之前基本上不参与社会财富的分配。而1998年住房制度改革之后，随着土地价格的大幅度上涨，土地作为生产要素参与社会财富分配的程度越来越深，极大地改变着中国社会的财富分配格局，通过土地这个媒介越来越多的财富从居民手里转移到政府与企业手里。

无论是“低工业用地价格”，还是“高住宅用地价格”，其作用力的方向都是一致的：增加了政府储蓄和企业储蓄的比例而减少了居民储蓄的比例。

另外需要说明的是，工业用地的价格被人为压低必然导致固定资产投资的总规模被认为减少了，于是，出现了资本形成率低于储蓄率的现象。令人困惑的经济现象在此能得到合理的解释。

工业用地的价格被扭曲直接与分税制有关，而住房用地价格被太高与住房制度改革有关。分税制改革的时间比住房制度改革的时间早4年，而我国资本形成率超过储蓄率的时间比储蓄率出现趋势性变化的时间早2年（需要说明的是，2004年国土资源部专门出台政策规定工业用地必须以招、拍、挂的方式转让，但地方政府的利益导向并没有因此而发生变化。2005年以后，，股票价格大幅度上升吸引了大量资本，使2005年以后的资本形成率与储蓄率的差距迅速拉大）。

四、结论与政策建议

既然导致中国经济失衡的关键是土地价格扭曲，那么，要解决中国经济失衡问题就应该在理顺土地价格上做文章。具体来说，应该提高工业用地价格而降低商品住房用地价格。要实现该目标需要土地制度及税收制度等系统改革，在此试提出几点思路：

1、与土地有关的制度重建

住房制度改革之所以引起如此大的反响，主要原因在土地。建国之后的三十多年里，土地实际上被排除在生产要素之外，但改革开放之后，尤其是房改之后，土地作为生产要素开始参与社会财富的分配，但理论上和政策上对土地要素如何合理地参与社会再分配没有明确地给出答案，即使是最新颁布的《物权法》也对此采取了回避的态度。笔者认为，该问题不能再拖下去了，时间拖得越长矛盾积累越多，可能会积重难返。

从国外的经验看，在土地私有制国家里，普遍强调土地的共有属性，用不动产税、遗产税等方式来实现土地的“共有属性”目标，我国是土地公有制国家，更应该强调土地的“共有属性”，这是我国有关房地产领域制度建设的立足点。

2、理顺房价的关键在税制调整

从前面的分析可知，导致土地价格扭曲的根本原因是“分税制”，如果不理顺财制体系，抑制房价的政策都是徒劳。应该对当前的分税制体系进行改革，财权适当下放，最起码要使地方的财力与事权进行匹配。有关税制改革话题超出了本文论述的重点，在此不作展开分析。

3、完善住房保障制度意义重大

虽然住房制度改革是导致中国经济失衡的关键，但将住房制度退回到1998年以前的状态也是不现实、不理性的。笔者认为可以在现行的制度框架下进行适当的调整，加大住房保障的覆盖面是一个可行的办法。如：规定“将土地出让收入主要用于住房保障建设”，或“将土地出让金封闭运行”，这样可以确保从居民手里得到的财富回归到居民手里。政府应该将50%以上的城市居民纳入到住房保障范围内。

在涉及城市居民基本生活保障的住房用地应该减免所有的费用成本，政府也应该用财政支出来建设部分住房，供低收入群体使用。显然，政府目前在这方面已经有所作为，已经出台的很多政策。笔者想强调的是，这些政策并非短期的应急之策，而是长期需要落实的政策，是解决中国经济内外失衡的必须政策。

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