高房价怪圈困境突破和房地产社会福利重建
——重庆模式的伟大启示
谭伟东
中美战略研究院 总裁
一、困局所在何处 聚焦为何这般？
09年中国全球独一无二的高增长中，其中25%的贡献来自于房地产。而已经居高不下的房价，在早已成为新三座大山之一的同时，无疑进一步把房地产之高价位和走势，推向国人之众矢之的。国务院总理在人大两会的《政府工作报告》中立誓抑制甚至控制房价；国务院住建部长展望20年之城市房产供求和人口流动与城市化，却对高房价无能为力；身为开发商的某广东政协委员更语出惊人：“买不起房回老家住”。这不但不是人话，而且不像一个成功的生意人的正常思维，因为安居乐业是经济繁荣的前提，而任何区域的经济繁荣，都不可能仅仅提供给超高收入与财富阶层以舒适和居安。没有亚高和相对低收入群体的存在，不要说一切分工不复存在，甚至城市经济可能根本就营运不起来。
高房价已成了当今中国经济政务之首，又地产税和相应的经济支撑，成了地方财政和经济增长的基点甚至主要增长级。这就形成了一个困局甚至可能的良性-恶性混动循环：房价越高，地产税或土地收入、财政收入越高，而房地产连带的看涨走势，在庞大的国民储蓄（60万亿）的存在之下，可能不断攀升，而越是攀升，正资产的房地产所有者阶层财富空间就越大，负资产型的也才可能有机会解套，而与此同时，和此似乎良性循环并存的却是，对那些已经无力购买房屋的和刚刚积累起首府和靠薪水勉强背负按揭的新边缘房奴、准房奴和潜在房奴，不断走高的房价变成不断加大、增高的更大的三座大山之一。蜗居和蚁族社会问题会放大上述的双性循环，造成新的经济社会乃至文化政治的困乏地，而不公的搬迁和强行拆迁，更可能引发社会动荡或成为诱发的导火索。
然而，这盘看似陷入死棋和困局的经济大棋局完全有解，而且可能成为中国民族复兴和社会主义振兴的经济大战略支点和基础之一。
首先，就如同公开承认，放弃完全市场化、产业化的医改、教改一样，中国中央和地方政府业已大体明确，全方位住宅商品化的市场改革方向和模式是没有出路的，也是极端化的。即令当今的资本主义社会，住房也是包含社会化政策的。新加坡和相当意义的欧洲国家，特别是北欧，甚至美国的公共廉租房，具有更强有力的政府干预、调节甚至国家福利社会保障。
其次，住宅分流、分导经营与管理，不但是国际成功经验，而且有可能从中发掘出中国独特的社会主义公有经济新型生长点。当一些资源、领域和物品，一旦被确定为公共品、准公共品或公有俱乐部品和产权结构后，社会主义国家集中力量办大事的政治优势，就可以充分发挥并形成滚动优势。而安天下、利民生、顺民心、畅民意的新型社会主义住宅产业集群和社区开发建设，就会创造出许多新型的经营管理艺术和经济新生长点来。
第三，住宅社会福利不能成为新的“大锅饭”，更不能在腐败、不公、透明与管理不够、不善下，变成一些贪官、关系户新敛财致富的手段。住宅社会福利要成为低收入、无保障、贫弱人士的乐居家园。
第四，户型、社区的规划，房地产的质量和各方面的条件，公共廉租、社会保障房等不应当同一般商品房社区的有显著差别。户型设计和户均面积，可适当降低标准，但从长远的社区成长与管理环境来看，绝不容许出现未来的贫民窟或新型棚户区。
而对于已经进入轨道的逐渐同国际房地产接轨的已有房地产市场行情与走势，则在中央和地方政府以相当大的住宅关注度投放到上述的开发经营方向后，基本上可以仅仅控制土地、资产泡沫风险和结构性摩擦，而由市场供求和公众业主偏好自由选择。
真正的理性和弱势群体的住宅梦是，即使现行的房地产价格下降百分之五十，他们也还是无力承担。而提高收入会快速被市场博弈和通货膨胀吃掉。如此以来，不如把提高居民收入作为百姓增加可支配收入的手段，从而真正扩大内需，而由上述新型社会福利公共资产经营，一劳永逸地真正解决低收入阶层的“住有所居”。
二、重庆模式的伟大启示和新增社会主义经济大本营
重庆模式可大体概括如下：在客观面对中国现行产权结构、财富分流和经济格局现状之下，坚决和彻底抛弃房地产一元化的完全商品市场化营运，把低收入群体的房产享用权，变成社会化和社会主义公民福利性制度和经营安排。这种价值取向符合世界性的人道主义和公民幸福潮流。而重庆模式的更加伟大的地方，在于其在此基础上，进一步开发、提供和维持公共廉住房，当成地方集体经济或国家公有经济来加以推进和治理，形成一个据此而拥有近万亿资产的不动产财富池。
因此，重庆模式显示：第一房地产开发经营与资源配置必须多元化、多渠道和多重调节，不能完全任由自由市场和私有产权完全控制；第二中、高端房地产可以对应于高端收入和财富阶层和能够支付的中产阶级，受国家土地资源储备、战略和国家公正调节，由市场自主配置和定价；第三已有的中国房地产财富池，在市场作用力导控下，可以同国际接轨，但不容许在资产低价位下被国际热钱套现；第四对可支撑、能支配的已有房地产的高价位，既不存在抵制、打压问题，也不存在鼓励、支持问题，由市场供求决定并受国家长远规划和战略调节，其中包括国家经济与财富安全，产业配套与资源整合战略等。这有利于中国财富的国际占位和国际财富风险和产权保护与防范；第五政府在房地产大业中的主要角色定位和运营主要投向应该是新型社会主义福利房地产集群的规划、财政、金融甚至社会化经营与管理。
重庆模式的进一步放大与推广应包括：第一在宏观和区域上，国家应当在年财政预算和发改委计划上，单列数千亿乃至上万亿支出，在全国各经济行政区域，拉动地方财政和各项配套资金，重建中国最伟大的民心安居乐业工程和国家房地产业与财富池。让市场去满足和解决有支付能力的群体，由国家政府和社会来管理、开发和运作对收入和贫弱群体的住宅福利。这是惠民、利国、安天下的大业，更是增强社会主义公有经济的手段。而同时在一举大体上解决了全国近半数城镇居民无力应对的高房价的经济困局的同时，会既极大地调动民众的积极性，又可以真正拉动和刺激强化内需。这种安天下所焕发出的主人公共享感和爱国主义情怀，会真正强化社会主义优越意识；第二全国和地方人大应通过提案、立法，形成国家债券、集资等等金融运作和策划政策、法律和规程，为规范、调控和扩大相关融资、投资与开发管理，提供法律保护和法治管理；第三国务院住建部的发展改革方向应转向这里。而经过三、五年超高速建设后，会在财富保值、风险管理、物业维护、租赁经营、社区服务、保安保险、资本运作、产业经营等形成相当规模的就业群和产业群。
三、相关经济核算与经济理性预期
第一，国民收入分配调整业已成为中国新国家经济战略指向。这会逐步通过政策、市场、财政来进行，并最终会引到产权改革。这部分的收入分配增量不能被不断攀升的房价所吃掉，其应该成为国人提高生活水平与质量，成为投资未来和平衡家庭与个人发展的财富基础；
第二，关于社会福利住宅安天下工程的成本、投资效益核算，重庆、辽宁等都有成功的经验。土地国有和规模经济，在加上庞大的中国建筑大军，应该可以不但可以承担，而且可以获得相当的比较优势；
第三，潜在的问题可能在于：（1）未来长期开发资金来源；（2）低租金管理挑战；（3）分配、使用的长期公平、透明；（4）来自市场化商品住宅的经营压力和中产阶级的界定和住宅福利攀比。
这一切都不是可以忽略的战术问题，但在未来十年都基本是可以解决的。十年后，一定会后更伟大的创新和成功的新型模式与经验。
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