4月14日国务院常务会议出台新一轮房地产调控政策，随后4月15号国土部下发了《2010年全国住房用地供应计划》文件，17号国务院又下发《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，国发[2010]10号，简称“10号文”，从信贷抑制投资性购房、加大土地供给缓解供需矛盾、增加保障性住房建设与规范市场四个方面进行房地产调控，从政策力度看已经远超于2007年的927政策力度，对房价暴涨会起到绝对的抑制作用，但是这样的临时性政策与当前市场环境相比还不具备十足的威力，仅仅适合于国务院希望的遏制房价上涨过快，并不能完全解决房地产市场房价过高的真实问题。
首先看国务院新政的五个关键方面
一、以差别化信贷政策抑制投资与投机需求，对购买90平米以上首套自住房家庭，贷款首付比例不得低于30%的标准；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买三套以上住房的，大幅提高首付比例和利率水平，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
二、以增加住房建设用地供应方式，增加住房市场的有效供给，国土部于4月15日公布《2010年全国住房用地供应计划》，全国住房建设用地供应总量为18万公顷，同比09年全国住房用地供应面积76461公顷增长1.36倍。根据国土资源部土地利用司司长廖永林表示，将对房价上涨过快的城市，增加居住用地供应总量，以此来缓解土地供应紧缺现象，保障性与中小户型住房用地供应比例占全部供地面积的77%，其中中小型商品房计划供地总量80431公顷，保障性住房建设用地供应面积为24000多公顷，与09年相比增加1倍，保障性住房供地中经济适用房用地占保障性住房建设用地面积的71%，与09年相比增加79%，廉租房用地占29%，与09年相比增加4.7倍。
三、加快保障性安居工程假设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。
四、加大房地产市场监管力度，依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。
五、明确了责任落实，国务院要求稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。
从上述政策表面看可以说直击房地产市场乱象的要害，这样的政策如果从2003年开始就一直执行，当前一线城市房价将不足当前房价的5成，但是，在房地产市场经历了7年非理性上后的今天，又有08年全球金融危机爆发后经济政策转变等相关原因掺杂，这样的调控政策虽然有着遏制房价上涨过快的效果，但是绝对无法抑制房地产价格短期向下后继续抬头的趋势，也就是说这样的调控从实质上讲，还有一些欠缺。
首先，09年的房地产热来自于宽松的经济政策，也就是流动性过大，其中另外一条原因就是全球经济低迷造成的实体产业低迷，08年下半年到09年初，全国出口业工厂有30%以上停产或倒闭，接近50%处于半停产状态，只有20%左右企业在正常生产，据09年进出口数据分析可见，全年总出口额明显下降，从GDP数据中反映出来的是09年出口拖了GDP接近4%的后腿，因此在实体产业低迷情况下，全年货币投放过多又造成通胀预期，实体产业中的资本就转向股市与楼市两个市场，在有着刺激性政策推动房地产市场情况下，与恐慌性住房需求一起推动楼市，造成了09年的房价暴涨。
以此看，在当前欧美地区与日韩等国均为摆脱经济危机阴影情况下，如果今后政府不收回流动性，在出口业外有市场萎缩与贸易打压两大原因造成难以短期恢复增长情况下很难复苏，实体产业中的资本依旧会向股楼两市这些投资市场流动，同时受人民币升值预期影响，海外热钱不断涌入，而当前政府利用海外投资的方式也多半倾向于房地产，如果没有强制措施很难抑制热钱投机。
再者从信贷政策看，这种临时性信贷政策的运用时间具体多长很难判断，其中又将政策的可操作空间留给了地方政府与商业银行，众所周知09年底地方政府融资平台负债率已经高达7.2万亿，而房地产作为地方政府财政的主要来源，既是解决地方政府负债率的依靠，也是完成保障性住房建设的财政支撑，将政策运用权限放于地方政府手中，除几个重点城市外，很难确保地方政府不违规操作，减小调控力度，尤其是二三线城市，地方政府绝对不会严格执行既有政策来抑制房价，从历年来的房地产调控看，一旦几个主要城市房价趋于平稳或者大幅下跌造成市场波动，很可能中央又会调整相关政策，最终造成二三线城市的地方政府再次推涨房价。
还有保障性住房建设的进度如何保障问题，09年全国房地产销售总额4.6万亿，而政策保障性住房的廉租房等建设进度远远低下，根据2009年10月28日全国人大财经委调研报告数据可以看出，09年8月底，地方保障性住房建设完成率仅为23.6%，截止11月份，全国保障性住房用地供应仅完成年度计划供应的46.66%，按任志强所说，2005-2009年的商品房规划用地中仅有28.3%最终流向市场，其它用地指标都被各级政府机关的福利房所占用，如果这种局面不能改观，在中央将所有权利下放到地方政府的情况下，2010年以后的商品房、政策保障性住房有效供应能否完成与土地供应能否落到实处都会有相当大的难度，今后市场的有效供给也未必会真正扩大。
最后通胀因素问题也是重中之重，当前房地产市场中除投机需求外多数为投资性需求，主要原因在于储蓄利率低于通胀，造成手中的货币大幅贬值，从钢材等资源产品价格与货币价值相比较看，资源产品价格上涨就等于货币贬值，如果储蓄利率不能大幅提高，通胀预期就会更加严重，届时避险型投资需求也会更加活跃，尽管当前增加了土地供给，但是按照房地产开发周期时间计算，真正的有效供给增加将是2年以后，而这一两年的住房市场供应仍然短缺，在宽松货币政策下投资需求过大造成供小于需的结构也很难改变，所以两年内房地产的投资空间仍然存在，而刚性需求的增长速度不变，房地产市场的最终支撑群体也在扩大，因此如果没有长期的限制投资性购房政策与拓宽投资渠道的资本导向政策，想简单依靠这几条临时性政策调控房地产，对需要长期稳定的调控方向来讲，还远远不够。
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