房地产也成了赌博经济 — 重温王小强的《投机赌博新经济》
蔡金水
原载《香港传真》
住房问题当今被中国老百姓视为最大的民生问题之一﹐2010年两会﹐房价问题成为最受关注﹑最热的话题。房价过高﹑房价上涨过快问题不仅普通百姓意见大﹐而且引起与会人大代表﹑政协委员﹐乃至中央高层的高度重视。关于房地产﹑房价问题的提案占了两会提案的一半﹐温家宝总理在政府工作报告中也表态要坚决遏制房价过快上涨势头﹐可以说﹐楼市的疯狂似乎已经到了“难以容忍”的程度。
但是﹐就在两会结束后的第一天﹐3月15日﹐在各界对高房价的一片讨伐声中﹐北京土地市场又涌现出新的“地王”。当天﹐北京一日成交六块土地﹐总金额达143.5亿。其中三块被公认为新的地王﹐不仅成交总价创造了2009年以来的新记录﹐楼面均价也直逼每平方米三万元。而在创地王纪录的同一天﹐北京市统计局﹑国家统计局北京调查总队发布的最新统计数据显示﹕1~2月﹐北京房价继续高涨﹐四环以内期房均价突破三万大关﹐达到每平方米31220元﹐四至五环路17254元﹐五至六环路11776元﹐而六环以外的房价也突破万元大关﹐达到每平方米10409元。而1~2月﹐城镇居民人均可支配收入仅为5335元﹐这样的数据意味着城镇居民一年的收入只能买一平方米住房。引起了社会的广泛关注和不满。3月17日﹐央视评论员白岩松在《新闻1＋1》节目中气愤地说﹕大家都记着总理的工作报告当中说要遏制部分城市房价过快上涨。但是两会闭幕刚一天就给总理的报告上眼药﹐三个地王接连创出高价﹐而且还没盖楼﹐价格就已经高出了二手房﹐甚至旁边的商品房﹐是不是总理说了不算﹐总经理说了才算。
最近一段时间﹐中央对于抑制房价过快增长可谓下了不少力量﹐先后出台了“国四条”﹑“国十一条”等调控政策﹐全国两会期间﹐国土资源部2010年3月11日又出台了〈关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知〉（国土资发【2010】34号文）﹐被称为刀刀见血。[1]
2010年3月7日﹐国务院法制办副主任郜凤涛透露﹐《住房保障法》已纳入国务院2010年立法计划﹐目前正在论证阶段。据了解﹐全国人大代表宗庆后和迟夙生2010年分别向全国人大提出了〈加快《住房保障法》立法〉和〈深化二次房改加快《住房保障法》立法〉的议案﹐在社会舆论和上百位人大代表﹑政协委员的推动下﹐二次房改有了实质性进展﹐已经列入本次人大会议正式议案。
但是﹐房价为什么却越调越高﹖
开发商说﹐是因为刚性需求过大﹐中国土地紧缺﹐土地是“不可再生资源”﹐政府垄断了土地供应﹐土地﹑住房供应严重不足﹐必然导致房价还要继续大涨。3月8日﹐住建部部长姜伟新在记者招待会上也呼应说﹐“20年内房价上涨压力很大”。那么﹐中国房价飞涨﹐是不是土地﹑房子供应太少呢﹖
专家指出这个理由其实是站不住脚的。
第一﹐从土地供应看﹐媒体报道﹐目前十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米﹐可供各自开发七八年﹐甚至超过十年﹐1998~2008年十年间全国用于房地产开发的土地﹐目前仍有近40％囤积在开发商手中。怎么能说土地供应严重不足﹖
第二﹐从住房供应看﹐改革开放以来﹐中国的住房建设取得了突飞猛进的发展﹐中国每年大约有20亿平方米的建筑总量﹐接近全球年建筑总量的一半﹐其中每年新建城市住宅5~6亿平方米﹐农村住宅7~8亿平方米。这就是说﹐目前每年在全国城乡要新增12﹑13亿平方米的住宅建筑。中国成了世界最大的工地﹐甚至透支了国土资源﹑水资源﹑国民收入的承载能力。难道供应量还不够大吗﹖
第三﹐从居民住房现状看﹐中国2009年人均收入为3600美元﹐大致接近中等收入国家水平﹐现在世界上中低收入国家人均住房面积约为17.6平方米﹔中等收入国家人均住房面积约为20.1平方米﹔人均收入一万多美元的中高收入国家人均住房面积也只有29.13平方米﹐我国只要达到人均20平方米就与中国的人均收入是匹配的。2009年9月﹐国家统计局公布﹐2008年我国农村居民人均住房面积已提高到了32.4平方米﹔城镇居民人均住宅建筑面积已提高到了30.0平方米。加上2009年新建住房﹐全国人均住房面积已达32平方米多。也就是说﹐中国人均住房面积已超出正常状态61.7％。这意味着中国住房供给不仅不短缺﹐而是明显过剩。中国城镇已经有30％的家庭有两套以上住房﹐二亿多农民工进城﹐更在农村留下大量空心村﹐全国城乡已有一百多亿平方米住房实际上闲置。怎么能说供应不足﹖
第四﹐从需求角度看﹐可以说﹐二亿多进城打工挤在工棚里的农民工﹑全国蚁居在城乡交界处数千万大学﹑中专﹑高中的农村进城学生﹐五千万下岗国有和城镇集体企业职工家庭﹐一亿多因土地被征变成城市居民的新市民都肯定与住房需求无关﹐因为他们有欲望但很差钱﹐就是处于中间收入水平的城镇居民家庭绝大多数也已买不起房。其实﹐房价超过一万元﹐商品房就已经与绝大多数老百姓无关了﹐再涨到五万元﹑十万元就更没有关系了。80％以上的居民按现在的房价根本买不起房﹐买房的人80％以上都有房﹐并不是为了自己住﹐都不属于经济学的市场有效需求范畴﹐哪里来的什么“刚性需求”﹖
大部分人没需求不进市场﹐房子多得超出正常国家﹐房子还一个劲儿涨﹐谁要能用价格~供求关系来说清楚﹐那他就是神仙了。
2010年两会﹐很多人大代表﹑政协委员指出﹕房地产市场的病根在于土地垄断﹐在于地方政府对土地财政的过度依赖。连北京人大主任杜德印都说﹐房子的造价只占10％﹐其余都是税费和土地费用。配套﹑销售等诸多环节﹐总共要收62项税费﹐部分项目的税费已占到房地产价格的30~40％。最终承担者都是普通的最底层老百姓。所以造成房价飞涨。
然而﹐为什么地方政府如此仰赖土地出让收入﹖因为他们没有办法从别的地方弄到更多的钱﹐为什么没有办法弄到更多的钱呢﹖答案是﹐现行分税制的财税制度所致。因此要真正遏制房地产上涨﹐必须首先遏制地方政府从土地中拿钱的冲动﹐而要遏制这种冲动﹐必须调整当前的财税制度﹐完善分税制。然而﹐完善分税制并非解决地方土地财政问题的唯一途径。当今很多地方经济结构失衡﹐盲目追求GDP﹐严重依赖土地财政﹐造成地方经济畸形发展。调整经济结构﹑提高增长质量﹑实现均衡发展才是地方政府摆脱依赖土地财政的唯一有效途径。而且地方政府追求财政收入增长的欲望是无穷无尽的﹐钱永远都不够花﹐著名学者叶檀说﹐土地收入现在已经成了地方政府的鸦片﹐即使理顺了税制﹐如果不从根本上解决问题﹐在面临财政困境时﹐上了瘾的地方政府仍然会很自然很容易想到“卖地”这个既简单来钱又快﹑官员又可寻租发财的方法。房价怎么会降﹖
著名网友邋遢道人3月6日着文指出﹕房价飞涨的真正原因其实是因为房市已经成了赌场。中国房市已经不是一种住房市场﹐而是具备了金融性投资性质。接近股市﹑期货和汇市﹐换句话说﹐进入了赌博经济阶段。而赌博经济是没有理性的﹐不能用正常的经济规律去解释。
在一般计划经济中﹐合理供应是根据人们的基本需求﹐满足了基本需求就算够了。而正常的市场经济中﹐是贱买贵卖﹐需求多于供给价格就涨﹐价格涨利润高资源就进入﹐从而使供给增加﹐供给增加价格就降低。市场饱和了﹐看不见的手就会自动调节。可赌博经济阶段就不这样了﹐是买涨杀跌。越贵越买﹐越跌越卖﹐直至最后发生崩溃。而且只有发生崩溃﹐输得精光才能让赌徒收手。也就是说普通市场经济里的那个看不见的手在这里不起作用了。大家从股民行为上就可以看出这种情况。因此不能用一般供求关系来研究赌博经济。
现在﹐新开楼盘入住率都非常低﹐一些已经卖完的小区晚上9点左右开灯率10％都不到。而且很多人都有两套以上的房子。可以判断﹐房市已经变成一个投资市场﹐现在买房的多数不是为了住﹐而是为了保值和增值。房价为什么涨﹖因为房价正在涨。只要房价还在涨﹐保值增值就合算﹐于是就有人去买﹔而正是很多富人都这样判断都去买﹐于是房价就会“还要涨”﹐而赌徒对于赌博的筹码的需求是没有止境的﹐你根本计算不出来盖多少房子才能满足赌徒的需要﹐赌博经济中的房价更没有止境﹐无论多高的房价赌徒们都希望更高﹐五万元一平方米买的还希望涨到十万元一平方米﹐开发商在赌﹐地方政府在赌﹐炒房客更在赌﹐什么价值规律﹑成本利润﹑合理价格﹑市场规则在中国房市中已经统统不起作用。不消除楼市的赌博因素﹐房价永远无法调控﹐房地产市场也永远无法正常发展。
现在北京楼市租售比已达到了1比500~700﹐根本没有投资价值﹐怎么还会有人“投资”﹖很简单﹐那是预测房价会涨﹐靠的是房价翻番赚钱﹐因此出租都懒得租。就想把房子买到手﹐然后当“二传手”再把房子高价卖给别人﹐在短时间里这个盘算可能成立﹐但是从长期看﹐它违反最基本的经济学道理。
它让我们想起了王小强的大作《投机赌博新经济》﹐重温这本早就从理论上成功地预警了2008年全球金融危机﹑让人惊心动魄的名著﹐其中对赌博经济的描述用于今天中国的房地产市场竟然如此准确﹐中国的房地产市场也已经变成了一个大赌场﹐追涨杀跌﹐“非理性亢奋”刺激“传染性贪恋”﹐“传染性贪恋”鼓励“非理性亢奋”﹐直至崩溃。中国的房地产赌场正在助推下一场金融危机的到来。
土地总有卖完的那一天﹐住房总有饱和的那一天﹐泡沫总有破裂的那一天﹐于是中国的地方财政经济是一个明显的“不可持续”经济。中国人均32平方米多的住房已经超过日本水平﹐每年增长一平方米多﹐五年就达到发达国家平均水平了。当房子炒到没有人能接手的时候﹐泡沫就必然破裂。世界上没有永不终了的赌局﹐历史上的郁金香事件﹐最近中国的君子兰事件﹑普洱茶事件等等﹐都留下了惨痛的教训。现在常说﹕“要按市场规律办事”﹐要可持续发展﹐就不能寄托在赌博经济上﹐尤其是房地产。君子兰﹑普洱茶都不是什么生活必需品﹐经济总量也很小﹐就连股市和实体经济也没有多大实际联系﹐而房地产是实体﹐而且总量很大﹐事关国计民生和国民经济全局﹐如果泡沫破了﹐地方财政至少要从房地产上减收1.5万亿。最后形成五万亿以上甚至十几万亿巨额负债。那时所有县市就不是发不出公务员﹑教师工资的事了﹐而是像冰岛﹑希腊或者南加州那样面临破产了。到那时候怎么办呢﹖房地产泡沫崩裂的时候整个富裕阶层都要捶胸顿足高声骂娘﹐但赌徒们赌兴正浓的时候却是任何人的话都斥为胡说八道﹐根本听不进的。因此我们必须下定决心﹐不怕牺牲﹐赶快转变房地产经济的发展方式﹐彻底铲除房地产的赌博经济。当然﹐这要涉及很多富人的利益﹐会让他们倾家荡产﹐但是﹐认赌服输﹐谁让他们赌来﹖﹗他们不倾家荡产﹐政府和人民就要倾家荡产﹐孰重孰轻﹐这笔账还是算得过来的。
如何彻底铲除房地产的赌博经济呢﹖就是让房地产回归民生﹐不给赌徒留下可以赌博的筹码﹐铲除房地产赌场存在的土壤。衣食住行是民之根本﹐房子是用来住的﹐不是用来炒的。世界各国﹐住房与粮食﹑医疗﹑教育﹑公共交通一样﹐都是政府要拿出很多钱来补贴老百姓﹐对全体公民给予保障的﹐决不能成为政府赚钱的工具﹐更不能成为主要财政支柱。1998年停止福利分房以前﹐我国是由政府无偿分房了50年﹐是当时政府最大的负担。现在绝大多数城镇居民都有一套自己的房子﹐也主要受益于当年的福利分房﹐只是后来政府负担不起了﹐才进行房改﹐但23号文也承诺要对70％以上中低收入家庭提供经济适用房。但后来政府违背了这一承诺﹐反倒把住房由政府最大的负担变成了政府的最大财源﹐由职工享受的最大福利变成了最大的负担﹐从一个极端走到了另一个极端。所以﹐社会各界强烈呼吁要求进行第二次房改。因此应该全面改革我国的住房建设﹑供应体系﹐必须政府的归政府﹐市场的归市场。
中低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题。从政府介入公共住房的方式来看﹐各国的方式也有区别﹐有的直接兴建公共住房﹐有的通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房﹐有的鼓励居民合作建设住房﹐有的则通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。而最成功﹑最受赞誉的是新加坡模式﹐从中国的实际情况来看﹐学习新加坡模式也最可行。因为新加坡和我国一样﹐也是人多地少﹐土地收入对政府至关重要。
所谓新加坡模式﹐即推行以政府分配为主﹑市场销售为辅的国民住房政策。在过去40多年里﹐新加坡政府共兴建了将近百万套组屋﹐使大约84％的国民住进了组屋。87％的低收入家庭拥有自己的组屋﹐其中大多为面积在一百平方米左右的三室一厅住房﹐而租住一居室或两居室组屋的低收入家庭仅有大约11％。如果我国学习新加坡模式﹐今后绝大部分新购房者将通过保障住房与小套型房解决住房难﹐保障房与中小套型住房占比能够达到70％以上﹐就意味着炒房的赌徒没的赌了﹐房地产投资掀不起大浪了。如果保障房与平价房占据主流﹐说明多数住房是消费品而非投资品﹐信贷与资产泡沫压力将大为缓解。日本房地产与我国香港地区房地产都有泡沫﹐而新加坡商品房价再高﹐也从未掀起过泡沫。新加坡对商品房市场彻底放开﹐其商品房价格高于保障性住房价格九倍。新加坡国民也从来没有为高房价发愁。现在﹐国土部和北京市政府都要求确保保障性住房用地供应﹐保障性住房﹑棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地﹐不低于住房建设用地供应总量的70％﹐是符合这一方向的。
我国今后要建立两个房地产市场﹐一个是政府负责的社会保障用房建设体系﹐吸取新加坡建设“组屋”的经验﹐覆盖70％以上中低收入家庭﹐另一个则是由开发商建设的房价放开的商品房市场﹐不超过总面积的30％﹐房价甚至越高越好﹐收取的地价和税收可以用来补贴社会保障用房建设。因为老百姓并不关心那些豪宅别墅是几百万还是几千万元一套﹐开发商不是公开声称他们没有义务给穷人盖房﹐就只给富人盖房吗﹐就让开发商专门去给那些有钱人盖房吧。当然开发商要全面整顿﹐优胜劣汰﹐大大减少。今后﹐开发商应该转为只为20~30％富人建设高价商品房的企业﹐不能再染指普通老百姓的保障用房。政府的归政府﹐市场的归市场﹐这也是任志强等开发商一再呼吁的。
总之﹐通过这次新一轮调控﹐彻底改变当前房地产市场变成赌场的现状已经是必由之路。我国房地产业和住房制度需要全面改革﹐服务于民生﹐才能够更好的解决人民群众住房问题﹐改善形象﹐为社会所接受。
参考数据﹕
[1] 王小强﹕《投机赌博新经济》﹐香港大风出版社2007年。
[2] 邋遢道人﹕〈房价为什么高 — 二侃经济发展方式转变〉﹐网站2010年3月6日。
[3]〈尹中立﹕住房掠夺了居民十万亿财富﹐致经济严重失衡〉﹐《21世纪经济报道》2010年3月20日。
[4]〈“二次房改”已被列入人大会议正式议案〉﹐新华网2010年3月15日。
[5]〈北京三地王续﹕央视称房价总理说不算总经理说才算〉﹐央视网2010年3月17日。
[6]〈北京一天诞生三“地王”开发商均为央企〉﹐2010年3月16日（http://www.chinareviewnews.com）。
[7]〈中国房地产（准备）完全复制新加坡模式〉﹐《北京青年报》2010年3月13日。
[8] 国土资源部﹕〈关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知〉（国土资发【2010】34号文）﹐2010年3月11日。
[1] 国土资源部在该〈通知〉中明确要求各地确保保障性住房用地供应﹐保障性住房﹑棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地﹐不低于住房建设用地供应总量的70％。保障性住房用地不得从事商业性房地产开发﹐同时﹐严格规范商品房用地出让行为。要求土地出让成交后﹐必须在十个工作日内签订出让合同﹐合同签订后一个月内必须缴纳出让价款50％的首付款﹐余款要按合同约定及时缴纳﹐最迟付款时间不得超过一年。
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