邋遢道人：中国房地产究竟是怎么回事

中国房地产究竟是怎么回事　　

——记者对邋遢道人关于房市的采访录　　

2010年4月12日，记者对邋遢道人就中国房地产问题进行了采访。邋遢道人对目前关于中国房地产问题的各种说法进行了评判，认为目前无论政府、媒体还是主流学者或非主流学者都错误评估了中国房地产市场的真实性质，对房价为什么暴涨和怎样抑制暴涨的议论也没说到位。他认为中国房市的根本问题在房市早已经与股市、汇市和期货一样，具备了赌博或者虚拟经济性质。用传统市场经济理论是无法进行评判的。认为虽然大家都害怕房产税，但惟有房产税的开征才能有效抑制房价上涨。他认为泡沫早晚会破，但有调控手段条件下的破裂比没有调控手段破裂总要好些。　　

下面是采访实录：　　

记者：看到你写的“三亚楼市疯狂亲历记”，很生动。最近网上流行一篇中国房市崩盘时间表，很多专家对此有截然相反的意见。有的认为中国与日本1990年前后情况很相似，预测2012年前就会崩盘；有点人为虽然目前存在泡沫，但离崩盘还很远；比较乐观的认为中国房地产还很健康。你是怎么看待这个问题呢？　　

邋遢道人：首先，说目前中国房地产很健康的人基本不是用脑袋说话的，是用屁股说话的。我的意思是这些人属于既得利益团体，既得利益这句话他们自己经常用以批评别人，但他们却实实在在符合这个标准。他们需要粉饰太平，而且又一直是媒体追捧的对象，影响比较大。这些人要么是房地产老板或房地产公司的什么研究机构，要么是官员或与房地产公司有联系的所谓学者。前些年，他们的主要理由是中国人购房是“刚性需求”，现在依然是求大于供，因此房价还会涨。这次他们最主要的理由是日本当年城市化率已经达到77%，中国还不到50%，正处于城市化阶段，住房需求还很旺盛，因此房市很健康。前几天看到中央二台关于这个问题的访谈中，一个清华大学的所谓专家就强调这些，而且还说现在说要崩盘的议论完全是情绪化，或者利用群众的情绪。　　

记者：咱们抛开立场不说，这些解释有什么不对吗？比如，究竟我国是不是确实处于城市化高速发展阶段，是不是房市还是求大于供，是不是住房是刚性需求呢？　　

邋遢道人：说我国处于城市化高速发展阶段当然是对的。中国城镇人口比例从1995年的29%上升到去年的46.6%，如果从1985年算基本翻一番，而且这个趋势还会加快。但这并不代表住房需求旺盛。你可能觉得，既然大量农民，尤其是年轻农民进城，住房需求当然很旺盛，当然呈现刚性。估计一般人也都这么看。但是，经济学上的所谓需求并不是指欲望，而是指有支付能力的欲望。意思是说，想买买不起不算需求，有钱不想买也不算需求。所谓不算，就是在市场上不成为需求量计算的内容。因此，中国房市的买方究竟是谁，有多少人是需要分析的。　　

我国城镇人口6.2亿多，其中城镇户籍人口并没那么多。应该只一半左右。城镇人口增长这么快，一方面是很多农村撤乡建镇后形成所谓“自理口粮”居民，一方面是大量农民进城做生意或找到相对稳定的工作的所谓“蓝印户口”。其中很大一部分是大中专毕业的农村青年留居城镇。资料说小城镇中有非农户口的只有43%。大城市的暂住人口或蓝印户口大约占城镇人口的40%，因此，我国约有一半所谓城镇人口并不是完全意义上的城镇人口。这是我国特殊户籍政策造成的，但这也形成很重要的经济背景，对观察数据有很大校正作用。　　

自理口粮和蓝印户口人员中，除了少数做生意或成为白领的外，多数收入都很低，基本是租房子住的。他们包括他们的父母都没享受单位分房和集资建房等。以前很多人算的什么“自有房比例”都是用户籍人口算的。如果基数是城镇人口，中国城镇自有房比例应该不足一半。这批人的收入水平在2006年后就基本不具备买房能力了。另外就是有户口的城镇居民，这些人本来基本都有房子。如果说有欲望，要么是原来住房条件非常差的人，要么是要结婚的年轻人。　　

那么，我国有多少人属于有住房需求的居民呢？2007年我国城镇20%的中等收入群体人均收入1.2万元，每户平均2.88人，家庭年总收入3.456万元。这个时期房价平均4000元左右。一套80平米两居室房子32万元，房价收入比为9.25。收入再高一级20%居民家庭房价收入比为7.1，再高一级10%居民收入比为5.5。从国际情况看，对房价收入比超过6的群体来说购房压力就很大了。因此，城镇居民中偏上20%居民购房已经勉强，剩余60%的群体完全没有购房需求。因此，中国真正有购房需求的城镇居民只有25-30%，也就是5000多万家庭构成城镇住房的需求市场。　　

去年，我国商品房销售9.37亿平米，其中住宅大约8.5亿平米。对5000万户需求者来说，户均17平米。或者有17%的居民买了90平米的房子，或者全部需求者花5.3年再买一套房子。　　

也就是说从结构上分析，中国真正的房地产市场就是城镇中5000万户居民的市场，他们是有支付能力的需求者。在现在的房价面前，70%以上的城镇居民并不属于有购房需求的群体。因此，用城市化和刚性需求来谈房价和房市，基本不符合市场实际情况。　　

记者：好像还没人把城市人口按收入等级分来分析房价收入比的。这种分析方法合理吗？另外，买不起房的人为什么不能算做需求呢？是不是经济学关于需求的概念太死板了呢？　　

邋遢道人：房价收入比没什么深奥的地方，很简单，但又很实际。也就是一个家庭如果买一套房时，需要多长时间的积累才够。而且最主要的，这个数本来就是对具体家庭来说的，与平均值无关。世界上3-6的房价收入比，按日常生活算算就能体会。比如前面算的中等偏上20%群体住房收入比是7.1。这些家庭人均可支配收入为年16386元，平均每家人口是2.74人。也就是每年4.49万的总收入。相对32万一套的房子，房价收入比为7.13。也就是全家不吃不喝不买任何东西也要7.13年还完。但是这个家庭肯定要花钱的。按年鉴数据，这类家庭每年食品、服装、看病、交通通讯、小孩上学、买点杂物等费用人均要花2.87万元，这是不得不花的钱。这就占可支配收入的63.9%，也就是剩下1.62万元是可以用来买房的钱。那么32万元的房子就要20年才能还完。因此，房价收入比是6的话基本接近极限。7.1的比值只可能有部分家庭敢于买房。而收入越低，生活必须花费比例越高，中间20%群体按这个方法算，要整整30年。这还没按按揭来算。因此，房价收入比是个很具体的数值，只能按不同收入等级分别计算。　　

关于为什么不能把想买买不起的群体从市场供求关系中剔除出去，道路也很简单。比如，吃鲍鱼的市场有多大？估计任何一个开鲍鱼海参馆的老板都不是按全市人口计算的，而是算得很小。市场消费品也是这样。只要有替代性的市场，都要算价格收入比的。比如，肉类供应紧张不紧张，不是看肉类供应量，而是看多少人吃得起。解放前中国人均肉类产量只有6斤，供应紧张不紧张？不紧张，肉铺里各种肉挂得琳琅满目，吆喝着卖还卖不完。1978年中国人均肉类产量18斤，但是我们感觉肉不够吃，求大于供。为什么会这样？因为解放前虽然肉产量低，但是吃肉的人少得可怜。河南农村地主富农家也就是过年或婚丧嫁娶才吃。大量农民根本不要想。而1978年，猪肉8毛一斤，羊肉5毛一斤。农村人均收入134元，城镇343元。一年吃10斤肉不过花7、8元钱。由于大部分人都吃得起，这才供应紧张。现在的房市就像鲍鱼市场或者解放前的肉类市场。市场经济的优点就是，别说我价格卖高了，你有不买的自由。但市场经济又是不讲理的，因为你并不是不想买而是买不起，猪肉市场里根本没把你计算在内，你失去了成为猪肉市场里一员的自由。　　

记者：那你的意思是现在房市是供大于求吗？可一般供大于求的市场价格趋向降低，怎么会越涨越高呢？你不觉得你的分析有矛盾吗？　　

邋遢道人：你这种看法也是一般人，甚至很多所谓经济学专家的看法。也就是把市场经济看做一个规则：价格随着供求关系波动。需求大于供给，价格就涨。但价格高就有超额利润，大量资本会进入这个市场，于是供给增加，供求平衡价格趋稳，多数情况下由于资本进入过多产生供大于求使价格下降。这样形成周期性波动。从系统论角度看，这叫负反馈系统。负反馈系统的特性就是每当曲线上升就会有促使曲线下降的因素在加强，并最终导致曲线趋于下降。反之也是如此，于是曲线呈周期性波动。　　

但是，市场经济真就是这样吗？不完全是。一般商品交易是这样，但市场经济经常会发育出以钱生钱的形态，这时交易物品本身使用价值已经不重要，只被作为生钱的筹码。比如股市、汇市、期货等。前几年一个笑话说四大傻：炒股变成股东，炒房变成房东。股民买卖股票，完全是以钱生钱，股票就是个筹码而已。筹码不仅是股票期货外汇这些，包括一个时期供给有限的住房、土地、石油甚至郁金香、君子兰等都可以成为筹码。这种市场形态有人叫做金融经济，有人叫做虚拟经济，有人叫做赌博经济。这种市场曲线运行特征就与一般商品市场完全不同。　　

咱就直接说房市。目前中国人都知道，买房的人主要是为了保值增值，也就是一种投资。我在2007年第一次在做讲座就是这个题目，说现在房市已经不能按传统市场经济角度看了，现在的房市是个赌场，会买涨杀跌。我不喜欢预测，预测比较难。我喜欢容易点的，就是描述现状，说现在什么东西是什么性质，实际运行情况是怎么样的。　　

现在大家都认识到了房市实际就是类似股市的投资市场了。那么，房市的价格运行规则是什么呢？与供求有关没有呢？没有，或者很少。我经常说这样一个道理：房价为什么涨？因为房价“正在”涨。正在涨，就使有投资意愿的人——注意，这些人必须是买得起的人——预期房价还会涨，于是就买进。而很多人买进就促使房价继续涨，与这些人预期一样。周而复始，房价就这么涨起来了。所谓投资市场都有这样特点，产品或者叫筹码产出投资周期长，供应量不会暴增。土地是按计划增加的，地多了房地产商还会囤积，供给量增加与有兴趣进入这个投资市场的人的增加相比，通常是后者大。供给量增加不起什么作用。石油能被炒，因为石油使用量太大，新增产油能力周期长而且影响小。股票、期货、外汇也是这样。如果证监会每天新上市1个亿股票，恐怕股市再没人炒了。看到很多人在说增加土地供给可以抑制房价，显然是不懂虚拟经济的特点。由于虚拟经济或者叫赌博经济没有随着曲线上升或下降时的制衡因素，因此是买涨杀跌。也可以这样说，只有供给量受限制的东西才会被炒，也可以说凡是被炒的东西供求关系对价格影响很小。　　

记者：那总该有个量的概念，你觉得中国的住房是多了还是不够？　　

邋遢道人：很难讲。如果按一定收入水平一般达到的人均居住面积算，中国住宅是多了。如果按有真实居住需要来看，住房还太少。因为中国是不住房的拼命买房，没房住的买不起房。　　

一般来说，住房面积多还是少与人均收入水平关系很大。人均住房面积与人均GDP关系很大。世界上不同收入等级的人均住房情况是这样的。　　

低收入 国家 ：1149国际元；8平米以下　　　　　　

中低收入国家：4911国际元；17.6平米　　　　　　

中等收入国家：5952国际元；20.1平米　　　　　　

中高收入国家：11868国际元；29.1平米　　　　　　

高收入国家 ： 36100国际元：46.6平米　　　　

　 　中国人均收入为5730国际元，大致接近中等收入国家水平，只要达到人均20平米就不算低。2009年9月国家统计局公布说2008年我国农村人均住房达到32.4平米，城镇达到30.0平米。2009年，全国城镇住宅销售9亿平米，城市人均1.33平米。如果农村人均增加0.6平米，那么2009年全国人均住房面积应该是32.33平米。也就是说，中国人均住房比同等收入国家居民多出61.7%。关键还在于2009年的施工面积还有32亿平米，新购置3亿多平米。把2009年的这些项目开发完，就能增加50亿平米面积。两三年后城市人均达到40平米左右，不仅超过比中国收入高一倍多的中高收入国家，甚至接近了发达国家。也就是说，中国现在人均住房面积应该是人均GDP翻两番后才应该达到的居住水平。我们还可以换个角度看。目前2008年中国城镇居民住房总计180亿平米，2009年增加9亿平米，如果把在建的房子开发完，总计可达到220亿平米。按一般国家发展规律，中国现在城镇应该人均20平米。那么城镇这些房子可供11.5亿人居住。换句话说，中国即使城市化率达到83%，现在建成和在建的房子也够了。如果把开发商已经购置的土地也开发完，这些房子够中国城市化率达到100%。中国房地产开发速度大大高于经济发展水平是非常明显的事情。不知道为什么发改委和建设部从来不算这个帐。　　

可感觉中国房子还根本不够。所谓城市化扩张，主要是大量农村年轻人进城。这在全世界都一样。而大量准备结婚和结过婚的年轻人根本没希望买房子。买房的人一般早就有一套以上的房子了。　　

记者：很多专家都说其他国家年轻人也买不起房子，也都是租的。因此可以通过政府提供廉租房解决这个问题。你怎么看？　　

邋遢道人：现在就是这样，头痛医头脚痛医脚，说话也是瞻前不顾后。其他国家确实刚工作的年轻人是买不起房子的，租房子住。但是专家就是不说后面半句话：其他国家的年轻人工作一段时间后就买房子了。算算账就知道了，中国现在大多数年轻人就算到退休也买不起房子的。尤其是上海、北京、深圳、杭州等大量每平方米售价超过1万元的城市。这些城市大部分三四十岁的人年收入也不过3万元，两口6万元，扣除60%的基本消费，剩下2.4万元。一套两居室，远一点的房子也要80-100万元。他们到退休也还不起帐的。农村到城市的年轻人和打工者，一辈子买不起房子是明摆着的事情。说话只说半句，吞掉后半句不说，比赵本山还会忽悠嘛。　　

而且现在租房子并不容易。大多数买几套房子的人并不出租房子。尤其是新房基本不出租的。一对年轻夫妇要在市区租房子结婚，最重要的是什么？要装修得像点样子吧。做不到。买新家电新家具也做不到。因为市区内房子租期都很短，一般是一年，而且不准你动房子。这让这些人感觉像凑合一样。凑合几年可以，可明摆着是要凑合一辈子的。电视剧蜗居里写得很真实。现在可长期出租的房子是什么房子呢？主要是城中村或棚户区的旧房。所谓城中村和棚户区改造，无非是地方政府于开发商勾结起来赚钱而已。这种改造不仅侵害了原房主利益，而且把这些年轻人越来越向远郊驱赶。就算郑州这样的城市，多数年轻人被赶到外环以外。用google地图搜一下就知道这类村子了：楼高一般在七八层，楼间距基本在　1米　以内，而且多数是三面是房子。一间房20平米左右，厕所厨房都在房子里。没人愿意在这样的房子里结婚的。　　

记者：现在很多城市在盖廉租房和经济适用房，这就可以解决问题了吧。　　

邋遢道人：只要这些年轻人大部分到老也买不起一套房子，廉租房也不是解决办法。目前6亿多城镇人口中，起码有2亿是从农村来的年轻人，包括大中专毕业生。这些人都买不起房子。假如2人结婚生个孩子，需要70平米左右的两居室房子。那么总计就需要70亿平米。这时候中国城市就怪得很了。2009年底189亿平米加上在建的31亿平米和数亿平米已征土地，再加上廉租房70亿平米，总计会达到300亿平米以上的住宅。城镇人口还是6.2亿，人均住房竟然达到48平米，超过多数发达国家。无论政府用廉租房还是用经济适用房来解决目前的问题，都会让中国出现这个结果。不知道提出通过廉租房和经济房解决中国住房问题的人算过这笔账没有。　　

记者：房价这么涨，多数人都意识到不是好事，包括中央政府。中央也出台了很多政策，但是房价为什么抑制不住呢？　　

邋遢道人：记得2007年第一次在做讲座，主持人介绍完以后说：政府对房价上涨也很关心，最近出台了很多政策抑制房价。主持人说完后贫道纠正说，政府从来没有出台过抑制房价的政策，出台的都是促进房价的政策。今天再纠正你一次，政府基本没有出台过抑制房价的政策。　　

记者：你这样说有点过分了吧。记得2005年政府就出台了个“国八条”，06年又出台了“国六条”，都是稳定房价的。现在就不用说了。怎么能说政府基本没有出台过抑制房价政策呢？　　

邋遢道人：国八条和国六条，主要政策都是限制开发商的。限制房地产贷款、开征土地增值税、限制别墅项目、规定90平米以下住房比例。这些政策的作用主要是抬高开发商经营成本，削减开发商利润的，怎么会对房价起抑制作用？房地产市场中，开发商是卖方，买房者是买方。限制开发商贷款会增加开发商资金成本，或者减少房屋供给能力，开征土地增值税只能减少开发商利润。开发商成本提高了，利润空间压缩了，供给能力减少了，只会提高房价，怎么会抑制房价？因为房价高不高，取决于买方。某个价位没人买了，价位就停滞甚至下降。不是开发商想买多少价就买多高价的。这是很清楚的道理，不知道为什么大家都骂开发商把价格提高了。商人就是赚钱，成本高了，利润空间小了，降价余地就小。因此这些政策只能起到让房价不下跌的作用。而限制90平米以上房子建设更没用。因为到2006年多数买房的人已经不是为了自住而是为了保值，适时出手。90平米以下住房出手时一定比90平米以上房子容易。这个道理谁都知道。银行在判断房屋抵押时，别墅只按估价50%放贷，越小放贷比例越高。因此，增加90平米以下住房等于为炒房人提供了一个更加合适的筹码而已。这只能为房市变赌场更加方便。结果，05到06年两次出台政策，房价照样在07年上涨15%左右，比06年涨幅翻了一番还多。　　

记者：那么政府哪些政策起到抑制房价作用了呢？　　

邋遢道人：只能说　2007年9月27日　，央行与银监会联合发出《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，俗称359号文，要求第二套住房首付不得低于40%，利率同时提高10%。起到了抑制房价作用。此前在上半年屡次加息，限制贷款规模都没起作用。因为收紧供应方资金不起作用，收紧买方资金链才起作用。同时我们可以看到，2009年放开二套房政策，房价一下子就上去了。　　

记者：最近政策又恢复限制第二套房贷款政策，并且不给第三套房贷款了，房价为什么还在涨呢？　　

邋遢道人：你注意一下2009年放贷总额和销售总额的关系就知道了，2009年新增个人购房贷款总量占商品房销售总额的比例只有34%左右，也就是说一次性付款购房的比例约为66%左右。也就是4.4万亿住宅销售中近3万亿是居民自己出钱买的。那么，会不会这些人没钱继续买了呢？2009年城乡居民存款不仅没有因买房而减少，反而增加了19.5%，增加了4.3万亿。我们都知道，增加的部分绝大多数是少数有钱人，也就是买得起房子那些人的。实际情况也是这样，有钱人买房很少大批贷款的，基本是自己的存款。只有边缘部分人才贷款。2008年限制第二套房贷款，打击的对象是所谓温州炒房团。但现在房产投资额最大的部分早已不是专门从事炒房的资金，而是一般富人群体。因此，这样的打击会比2007年年底的力度小得多。因此房价并没有下降。　　

记者：不少学者认为货币发行量与房产房价上涨有很大关联程度。你怎么看？是不是应该控制信贷增长来解决这个问题？　　

邋遢道人：M2增长过快显然与房价上涨有直接关系。没那么多钱怎么去炒高房价？指出货币发行曲线与房价曲线高度相关并不困难。但是，从控制货币入手控制房价并不是个很好思路。原因很简单。首先，我国货币发行量并不是认为能控制的。每年新增加数千亿美元外汇储备，就要对应发行数万亿人民币。只要中国不放开资本项下外汇自由兑换这条政策，M2就不断增加。其次，金融政策是个宏观政策，并不只对房地产一个行业。如果经济处于衰退状态，金融就不能收紧。2008年就是个例子，信贷收紧几个月就不得不放开了。把金融政策作为控制房价的基本手段，会因为宏观经济形势而不得不放弃。因此，虽然货币政策与房价关系很大，但并不是好用的。　　

记者：那么你认为究竟怎样房价才不这么涨？　　

邋遢道人：我觉房价不涨不是要讨论的问题。因为即使房价现在不涨了，高房价带来的社会和经济问题已经无法解决了。大部分城镇年轻人在这个价位上一辈子也买不起房子，这个问题早晚要出事的。需要讨论的是用什么手段才能使房价下来，而且不伤筋动骨。　　

记者：那你觉得呢？　　

邋遢道人：关于如何控制房价问题，我在最早议论房市问题时就提出了，就是开征房产税。道理很简单，抑制房价就是抑制购房者的投资保值需求。购房者为什么选择买房来保值或投资？因为房价涨幅通常大于存款或国库券等比较安全保值项目的利率。房价每年涨10%，长期储蓄只有4%，当然买房合算。而且只要房价在张，就没有任何因素是抑制买房者做这样判断的因素存在。也就是说，这是个正反馈状态，越买房价越涨，越涨越要去买。只有加入一个相反因素才能抵消。加上一个相反因素，就成了负反馈系统。比如，预期房价涨10%，存款利率4%，房产税就可以定到3%，使利润空间只有3%。这么低的空间是很难作为预期盈利条件的。由于还有交易税和增值税，实际是赔钱的。关键在于，房产税率是可调的。今年房价涨得高，税率可以调高。明白告诉炒房人你们会赔的，就不会有人去炒。而房产税一旦开征，即使房价降也要征收的。某年房价涨幅为零，但房产税1.5%，对一套100万的房子来说就要缴1.5万的税。有了多余的房子不仅不赚钱而且赔钱，谁还会囤积房子？抓紧时间卖了才是正事儿！发达国家全都有这个税种，只有中国没有。　　

记者：早就有人提出这个政策，尤其最近传说上海和重庆要试行。反对意见好像很强烈。认为国家把地买了挣了一笔钱，再收房产税不合情理法理。　　

邋遢道人：不合法理？香港有没有房产税？有。香港土地是谁的？全部是国有的，卖的钱都归政府了。香港的做法不合法理？至于情理，那看怎么说的。如果房价这么涨早晚经济要崩盘，全国人都遭殃，那开征房产税避免崩盘就合情理。　　

记者：很多人认为这是一头牛身上剥两层皮。　　

邋遢道人：如果认为政府征税是剥自己的皮，那么推翻政府不要他就行了，一层皮也不该剥。但政府收税不是剥皮，是公共需要。中国税收中不重？很多人认为重，其实不重。中国财政收入占GDP比重只有20%，而多数发达国家高达40%。中国财政存在的问题是，财政支出中用于福利支出比重太低，只有10%，而那些国家达到30-40%甚至更高。也就是说，中国二次分配力度太小，造成目前贫富分化日益严重。中国要解决贫富分化问题，必须大幅增加二次分配力度。但20%比重的财政收入无论如何是完成不了这个任务的。如果提高到30%，拿出40%做福利支出，也就和西方国家水平相当。这个钱从哪里来？只能从财产存量里来。　　

西方国家就是从富人身上剥两次皮，用到穷人身上的。美国纳税的人只占人口的一半，也就是高收入的一半人纳税低收入的一半人不纳税。而且这个税率还是累进制的，收入越高纳税越多。西方国家都是这样。税还分两部分，一部分是资产增量，也就是今年你收入中拿走，收入越多拿走越多。一部分是从存量上拿走，财产越多拿走越多。美国富人虽然不满意，但也没办法。　　

征收房产税，就是从存量资产上征税。这个税种西方早就有了。开始根本不是为了抑制房价，但最终起到这个作用。中国无非是缺了这块，因此造成房价止不住地涨，最后不得不实行，让人觉得是临时措施。从资产存量上征税，资产越多税率越高，在西方都是天经地义的事情，怎么到了一个社会主义国家反而行不通了呢？　　

而且还有一点很重要，就是目前地方政府财政主要收入来源是土地出让金。这是很危险的事情。土地出让金是房地产开发增量上来的。也就是房地产发展，税收就增加。但房地产低迷了怎么办呢？而且房地产总有基本停滞的时候，地方政府怎么活呢？西方国家地方收入的大头也来自地产，但人家是从存量，也就是房产税上获得的，旱涝保收。依赖增量生活就会朝不保夕。贫道很早就发愁，房地产泡沫一破，地方政府拿啥发工资呢？开征房产税收入归地方。土地出让金收入全部归中央财政，用以福利支出。国有土地嘛，怎么成地方政府的了呢？　　

记者：很多人担心一般老百姓会因此吃亏。还有人觉得会有人作弊，也有人说这样会引起很多人假离婚，形成社会问题。　　

邋遢道人：这些问题其实都不是问题。首先，财产税的征收办法早就很成熟了，西方征收了几百年。美国50%的人一点税也不交，就说明是可以做到不影响穷人生活的。中国能做不到一半多有自住房的人不交房产税？肯定能做到。影响生活的一定是富人，包括所谓中产阶级。至于作弊，肯定会有。但是经验告诉我们，只要有相关惩罚政策，大部分人是不敢的。而且作弊的人会越来越少。个人与政府斗恐怕成功几率不大。假离婚也会有，但不会多。为什么呢？因为很多人早就想离婚，假离婚结果成真的了，于是其他人一定会被吓唬住的。只要报纸上不断曝光这些例子，看谁假离婚。实际上，这都是精英集团吓唬人的，他们都清楚没多大问题。　　

记者：但是反对意见似乎占主流，几乎没看到过支持意见的。　　

邋遢道人：你观察的很对，甚至一些所谓左翼学者也反对，起码没几个提出或者支持的。原因很简单，媒体是他们控制的，他们的声音随便就成为主流声音。这不奇怪。奇怪的倒是左翼学者也没人支持。我觉得，主要原因是很少人能从虚拟经济、赌博经济角度看待当前房地产市场，都还停留在一般市场经济的概念中。如果从我说的角度看，怎么推论也只有开征房产税这条路。　　

记者：你讲的房产成为投资品，成为赌博筹码，历史上有类似例子吗？是不是仅仅是个理论呢？　　

邋遢道人：当然有例子。市场经济发育到后期，主体经济进入虚拟经济或赌博经济是必然的。中国古代是典型的市场经济，包括土地在内所有生产资料和生活资料都可以自由买卖，西方土地允许买卖是17世纪以后的事情。土地虽然是农业时期基本生产资料，但由于土地存在供给增加慢的特点，也能成为虚拟经济的筹码。　　

史料记载，中国每次王朝初年，土地荒芜，价格很低。由于经济破败，粮价很高。一亩地1两银子，一百斤粮食要几两银子。如果你花10两银子买10亩地出租给佃户，按平均300斤亩产，四六分成，可得2400斤粮食，折合好几十两银子，赚大发了。但是这时候土地比较平均，自耕农占主体，你买不到多少地，但地价就买高了。随着经济恢复，时间长了，小农会不断破产。这时地价4、5两一亩。粮价大约稳定在100斤0.5-1两。这时如果你花50两银子买10亩地，2400斤租子折合十几两银子，年回报20%多，也很合算（当时的资金利息一般在20%左右）。但是我们会看到，到王朝中期，地价会涨到20两，30两一亩。这时如果你花300两银子收获价值十几两的租子，年回报只有5%了。按理说就不太合算。但是，地价还会涨，到王朝中后期会涨到50两，甚至100两一亩。如果60两一亩，600两投资收获十几两租子，投资回报只有0.25%。那么为什么地主商人照样热心兼并和买卖土地呢？算算帐就知道了。地价从1两一亩一百多年翻到60两一亩，每年就有3-4个百分点的升幅。加上地租，还是合算的长期投资。尤其是中国是个自然灾害频繁国家，三年两灾。灾年小农破产多，地价低。丰年小农急着买地，地价高。“短期有涨有跌，长期会看涨”，这是什么，分明是股市嘛。于是，中国的土地就像今天的房子一样，变成了赌场的筹码。土地就变成了钱生钱的工具。　　

正是把土地这种基本生产资料当赌具来炒，造成土地兼并越来越严重，最后产生大批流民，形成王朝更替。西方为什么没有像中国这样一两百年就发生严重动乱呢？因为西方土地是不许买卖的。农奴命再苦，也有碗饭吃。中国动辄几百万上千万农民没有土地，不造反才怪呢。　　

现在北京房价便宜点的60平米一室一厅要150万。出租出去，一年房租到不了2万（再高租不起了）。也就是说投资回报1.3%。150万的银行五年定期利息还5万4呢，怎么还会有人“投资”买房？很简单，那是房价会涨，靠的是房价翻番赚钱，因此出租都懒得租。　　

当然，住房是生活资料，不像土地。但是住房是必须生活资料，没房住总是问题。就像前面说的，大部分年轻人一辈子过得不像有个家，难道会觉得有“尊严”？有点风吹草动，会不成为社会不稳定因素？　　

记者：你能用几句话总结一下你的观点吗？　　

邋遢道人：简单说，房子具备做虚拟经济中钱生钱的道具的条件，中国房地产市场已经属于赌博经济。由于缺少抑制买方投机房产的因素，因此房价会持续上涨直至崩溃。唯一的出路就是开征房产税。　　

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