成都学者：“房产新政”何去何从？
刘一峰 左志博
5月上旬，成都的一些学者就“房产新政”举行了座谈。以下是座谈的录音整理。注：因条件限制，录音整理未经发言者审阅，如有误读，深表歉意。
l 赵磊：
“房产新政”出台后，楼市发生了一些暧昧的变化。今天请诸位来谈一下这个问题，大家可以畅所欲言。
l 李节：
解物理题有三步：一是选择基本原理或公式或方程；二是给定条件；三是演算。如何分析和预测房地产走势，这与解物理题相似：一是选择什么样的理论，二是搜集数字，三是分析。在理论上，我以为应该选择马克思经济学而不是西方经济学。
马克思认为长期起作用的因素是生产力，中期因素是雇佣劳动及资本——雇佣劳动的对立面是剩余价值即利润，短期因素是政府政策。当然还有其它很多因素。因此，某个时空点上的状况，如， 2010年5月7日 的中国楼市，是多种因素相互作用、演化生成的结果。问题在于对楼市看长还是看短。我的结论是：
——“三方分租”是高房价的主要原因。中央和地方政府卖地，中间商倒地，房地产开发商利润里的地租。开发商的利润由两部分组成：一部分是象生产普通商品如汽车一样的利润，另一部分是地租。开发商分割了地租，并构成其暴利来源。保利万科们主要是用银行贷款，股民的钱或其它民间贷款，先从政府手里临时性地取得了土地所有权，再通过修房子，以房子为载体，卖房取得地租。用临时性地土地所有权交换了地租，分割了地租。
——高地租是通胀的重要来源之一。银行贷款与临时土地所有权交换，到政府手里形成财政收入，同时，开发商也分得一块，没有实物产出，与价值形成无关，但与价格形成有关，货币转换为地租，根据马克思货币理论，没有实物产出而增发货币必然引起通胀。
l 肖磊：
由于实体经济的相对生产过剩，由政府投资及信贷扩张所产生的大量过剩资本必然会涌向股市、房市等虚拟经济领域，这是资本的追求剩余价值的本性决定的，资本必须要在“运动”才能生存和扩大。
扩张性的宏观政策虽然对总需求有明显推动效应，在短期内对扩大有效需求有好处，但是在长期内却会进一步积累矛盾，这些矛盾释放到宏观经济中，会加剧经济崩溃的危险。实体经济的问题，通过宏观调控的暂时缓解，变换成虚拟经济的膨胀，虚拟经济越是膨胀，宏观经济面临的风险就会越来越大。
一季度，经济增长11.9%，CPI2.4%,经济运行显示出明显的过热迹象，这为政府打压房价、控制房产泡沫提供了政策空间，另外，两会期间，高房价问题成为举国关注的大问题，也是涉及民生的最突出问题，加之房地产势力集团咄咄逼人的态势，为房市新政提供了相应的舆论环境。
“房市新政”不会是长期政策。过分打压房价，使其回归合理的价值价位，在短期内做不到。宏观调控的出发点不是广大劳动人民是否买得起房子的问题，而是一个在既不伤及实体经济又能够抑制房产泡沫之间权衡的问题。
从长期来看，由于虚拟经济中的虚假需求，能够保证维持实体经济中的高于社会平均利润率的行业利润率，正因为如此，才能够保证房地产业的资本积累速度。房价的价格回归到价值，就意味着房地产业只能获取社会的平均利润率，在社会的平均利润率很低，或者说预期利润率太低以至于不能够有效地激发私人投资的情况下，房价的回归就意为着房地产业的低靡，对于宏观经济来说，就是导致经济增长下降，更不要说房价的崩溃。
l 张良：
刚才肖磊说要打压房地产，这个房地产该不该打压呢？这个背后的理论就是泡沫的概念。所谓泡沫，就类似于击鼓传花似的自愿交易，从我这里开始一块钱，然后传下来，最后又以十块钱传到我手里。这种击鼓传花似的自愿交易不是一种真实的财富增长，它不是真正的经济发展，我们把它叫泡沫，泡沫表现在房地产上就是高房价。造成高房价的原因，我认为大概有三个：
第一个原因就是土地财政，政府的土地出让金，土地的招拍挂制度。这个土地的招牌挂制度你还不能说它是一个不好的制度，没效率的制度，它有历史进步性。但是现在的问题是政府依赖土地财政，高额的土地出让金是房价高涨的一个原因。
第二个原因可能就是房地产商的原因。房地产商囤地，这是不是事实呢，应该是。有地不修房卖，形成一个价格上涨的预期，这是推动高房价，推动泡沫的一个原因。
第三个原因就是投机性需求。现在国内民间投资的渠道相对比较少，资本就是要增殖，它只有投资房市，尤其在通货膨胀的时候，购买不动产是一个比较好的对策。当然有私人资本自己的钱，也有银行借贷。
我们对待泡沫是一个什么态度呢？泡沫它不是真实的财富增长，那它一定会破灭。处理泡沫有两个途径，一个是把它吃掉，另外一个就是泡沫太大想吃掉都吃不了。既然是泡沫，那么这个高房价就要降，只是长期短期，当然这个长期短期有争议。怎么样让房价降下来，从根本上来说是增加房屋的供给，就是房子多了，房屋的供给上去了，房价会降。增加供给有三个对策：
第一个就是地方政府过度依赖土地财政，中央政府出一个政策，比如说70%的土地不再招拍挂，拿出来增加土地供给。当然我认为不太现实，政府第一位的目标是经济增长，但呢政府可以慢慢转。
第二个就是房地产商囤地，这个理论上解决很简单，就是严查严打。但是现实中很难，因为有很多利益关系，和政治体制有关系，中央政府对地方政府施压，因为这个对地方经济增长长期也是不利的。
第三个就是要把投机性需求打下来，你买三套房可以不管，但是如果买13套房30套房就要管。把这些房子吐出来，那么价格肯定就会降。
第四个就是农村土地，要改变土地政府，土地要同权同价。如果把这个做好了，就能增加很大一部分供给，房价会降下来。
l 左志博：
房地产是一种虚拟资本。原因赵老师在《》上有过专门的文章来解释，我就不说了。虚拟资本一般都要以真实资本为基础，是某种或某几种经济关系的资本化的表现。虚拟资本本身是没有价值的，但是由于虚拟资本可以通过交换而流通，客观上就有了交换价格。那么这个交换价格又是怎么决定的呢？是由房市中的投资者的未来预期决定的。投资者预计几年后能以多少钱把房子卖掉，扣除这几年的利率，就是现在他买房的价格。而“房产新政”恰恰就是打击了预期，同时增加了房市的利率，从而现期的房价不得不被压低。
房地产既然是虚拟资本，那么流通的房子不能影响实体经济的资本，能影响实体经济的，是房子流通背后的货币，也就是买卖房子的钱。这部分钱如果继续留在虚拟经济中，只会将虚拟泡沫做大；而其一旦流入实体经济，就马上成为真实资本，影响实体经济。而我国房价多年持续上涨，致使房子流通所需要的名义货币量持续增加，政府为了不使实体经济中的货币大量流出，必须发行货币来弥补缺口。造成目前房市被动地成为大量名义货币的容器。
在以上两个前提下，房价下降，虚拟资本带着大量名义货币准备逃离房市。有两个方向：一是仍然留在虚拟经济中，一是流入实体经济。如果流入实体经济，首先会由于货币量的猛增造成通货膨胀的压力。而对虚拟经济来说，通货膨胀初期和前中期都会增加其利润率；而另一方面，赵老师通过分析目前虚拟经济高涨的现象得出实体经济过剩的结论，实体经济是无利可图的。因此，最终的结果，是资本重返虚拟经济，重返房市，房价反弹回升。
第二个方向，如果这些资本仍然留在虚拟经济，那么股市是比较好的选择。现在股市借“房产新政”造成了房地产板块下跌，而全面的下跌，有可能是资本进入股市建仓的前期准备。等资本全部进来后，股市必将上涨。而经过股市的翻滚之后，虚拟资本进一步膨胀，仍然面临前面的两种选择，最终结果仍然是房价反弹回升。这就是赵老师在《“房产新政”向何处去？》那篇文章里所预测的结果：“报复性反弹”。
“报复性反弹”的根本原因，就是实体经济过剩，消化不了虚拟经济的名义货币。要想解决这个问题，根本办法是消除过剩，而这又和经济制度有着不可割裂的联系。从短期看，应该变发行货币为向中央银行借贷，在虚拟资本价格下降时，及时消灭多余的名义货币。当然，这也只能起到暂时缓解的作用。
l 刘一锋：
90年代中国正式放开房地产市场，希冀通过构建商品房市场来解决国内住房短缺的问题。事实上，在某种程度上，房地产市场还算争气，短短20年，使得城镇居民的人均居住面积，由10平方米到23.7平方米。
然而，正当大家都欢呼雀跃，实现人又所居的梦想时，突然发现，自己连人均 10平方米 都享受不到了，高房价使得我们只能做了个黄粱美梦。90年代放开房地产市场后，资本游戏可是在政府眼皮底下好好的上演过几次。对国内影最大的，可能就是海南房产危机了。可是，危机这个词本身就是“危”和“机”并存，高房价就像顽强的小草，历经打压，日久弥生。到了09年，一线城市房价/收入比超过30倍。“高房价”已经从单纯的经济问题，上升到了社会问题。
新国十条就是在这样的背景上应运而生的。“相当于单独对房地产市场加息”，叶檀这句话说的很明确，新国十条的政策就是就是紧盯房地产市场。中国有句古话，中医讲“标本兼治”，最忌“头痛医头，脚痛医脚”。 也许有人说，你说紧盯房地产行业不行，是不是认为出台什么“一揽子”计划安排好些？比如振兴实体经济，改革分配关系，或是开放金融体系，推进土地流转，等等。这样，全方位的治疗，符合中医的传统，这样应该就天下大同了吧？房价也自然就降下来了。说真的，我以前还真有这些幼稚的想法。
郎咸平有句话很好，当然也是对自己的调侃：“你确实提出了很多有用的意见，但那是不利于民生的”。不利于“民生”是什么意思？简单说来，就是不利于经济发展，不利于“GDP”崇拜。好的政策很多，但能用的实在太少。经适房刚出来，茅教授就提出：最好不要在经适房里修厕所，那样会影响经济效率。最低工资法刚颁布，张五常就跳出来说：要有一半的中小企业要倒闭。这次的国十条，不知触及到皮毛了没有，就有人跳出来说国十条影响的主要是炒房者，对房地产商没用。物业税就更不用说了，一些左派甚至都认为哪个不行，因为那样再一次增加了居民的居住成本。
所以，到最后，什么国八条，国十条，或是最低工资法，抑或是保障性住房，来了个金融危机，便都成了 “临时性”政策。为什么我担心“临时性”呢，那是因为“市场”很生气，后果很严重。政策一严厉，房价确实会急转直下，政策一放松，马上来个报复性的增长。08和09年中国经济比较困难，于是政策就出现了些许松动，市场马上就给出了反映，GDP直接超八，房价也理所当然的年涨幅度超过20%。现在经济似乎好一些了，于是就再来个猛药救急，稳定一下社会情绪。可市场也不甘示弱，新国十条刚一发布，股市马上来了个报复性下跌，重创大家起稳向好的信心。
这次的政策能坚持多久呢？会不会再是“临时性”的呢？要知道，临时性的后果是带来新一轮的房地产涨价，而且会比前一轮涨价还要凶猛，直到最终房产崩盘，进入新一轮的资本游戏循环。但到目前为止，我还没有看到泡沫行将破裂的迹象。
l 周为：
现在有一个共识：房价上涨的原因就是需求大于供给，因此平抑房价的政策就是收紧货币供应和放开土地供应，并且新国十条也是严格遵循这个思路而制定的。这种认识缺乏对经济现象本质的理解。我们知道，供求分析是新古典经济学的分析框架，它以其简陋的结构而臭名昭著。有一句经典戏言我们会很熟悉，那就是“会说供给和需求的鹦鹉也是经济学家”。对于经济过热、通货膨胀、资产泡沫，以及大衰退等经济现象，只能用供求去解释。
为什么我们要质疑西方经济理论应对资产泡沫和经济危机的能力？这里有两个例子：一个是1989年日本房产泡沫的破灭，使其经历了“失去的十年”；一个是2008年美国次贷危机以及引发的全球金融危机，西方政府与学者们如临末世。在经济危机和国民财富遭受严重破坏的情况下，西方国家的政策和理论从来都是愚蠢和无力的等价词。这两个实例不仅告诫我们，要注重房产泡沫所可能导致的经济危机，更加指出了目前对房产泡沫问题所执行的需求管理政策可能具有理论上的天然缺陷。
因此，新国十条自然具有两个局限性。一是制定新政不能摆脱“经济基础决定上层建筑”这个法则的支配，资本关系必然对新政的长期效果起抵消作用；二是新政必须按照西方现代经济学的章程办事，这样即使不落窠臼，也不能达到其真诚善良的政策目的，更不能有效地防止资产泡沫破裂或者经济危机出现。
我非常赞同赵老师《“房产新政”向何处去？》一文对政策效果和走向的论述，尤其是，以资本关系为视角来破解房产泡沫，无疑要比供求曲线要准确得多。马克思在《资本论》第三卷第十章对供求关系做了补充论述：“资本主义生产的实际的内在规律，显然不能由供求的互相作用来说明，因为这种规律只有在供求不再发生作用时，也就是互相一致时，才纯粹地实现。”很明显，以生产方式运行规律以外的手段去解决内在矛盾所导致的经济问题，无疑是缘木求鱼。
我们必须认清，房价不只是土地价格即地租的问题，同时也是土地所有权与产业资本结合引起的垄断价格剥削优势，赵老师把这些剥削现象称为“资本关系决定上层建筑”。一方面，产业资本在取得土地所有权以后，对城市土地征收高额的绝对地租，农产品社会生产价格过低使得绝对地租更加显得昂贵，大量投资者希望进入这一市场攫取更多的绝对地租；其本质是社会生产的平均利润率过低，即实体经济无利可图。
另一方面，土地所有权一旦与产业资本结合，形成一种新的剥削优势，于是：“在这里，社会上一部分人向另一部分人要求一种贡赋，作为后者在地球上居住的权利的代价，因为土地所有权本来就包含土地所有者剥削土地，剥削地下资源，剥削空气，从而剥削生命的维持和发展的权利。”垄断价格的这种剥削优势，不仅针对各个行业和社会各阶层，同时也将魔爪伸向了中国经济的未来利润，资本的内在逻辑再一次得到充分验证。
资本利用住房这一特殊商品对全社会剩余价值进行的野蛮掠夺，既是对社会主义市场经济发展的一种挑战，也是对资本关系的严格拷问。毋庸置疑的是，以新古典经济学的分析框架，不可能真正理解房产泡沫的真相，因为其理论游离于资本主义生产内在规律之外；而以供求分析为基础衍生出来的需求管理理论，也不能包治百病，历次房产泡沫的破灭可以证明。
l 鲁保林：
现在政府、开发商和炒房者正在进行着激烈的博弈，看谁能挨到最后。其实开发商和炒房者知道，如果政府的措施过于猛烈，导致GDP增速下降，就业问题恶化，这等于是玩火自焚。从长远来看，房地产泡沫必然会走向破裂，这是不以我们的意志为转移的。房价会软着陆吗？恐怕不会。其实，是谁把泡沫吹起来的，不重要；但是谁把泡沫戳破了，就该谁倒霉。
另外，地方政府官员为了自身的政绩和升迁，必然追求任期内GDP增长率最大化，GDP增长率和官员的乌纱帽是挂钩的。是乌纱帽重要，还是老百姓的“住有所居”重要，官员心中自有杆秤，这是再也明白不过的事情。因此，即使政策从理论上讲，真的有效，但能否在实践中发挥最大效力，则是另一回事。
最后，从经济基础和上层建筑的关系来看楼市新政的本质。马克思有句话：“在一切社会形式中都有一种一定的生产支配著其它一切生产的地位和影响。这是一种普照的光，一切其它色彩都隐没其中，它使它们的特点变了样。这是一种特殊的以太，它决定著它里面显露出来的一切存在的比重”。那么，在中国当前的社会中，这种“以太”是什么，当然是私有制和资本。资本追逐剩余价值乃其本性。政府现在要遏制资本的野性，其动机本身就值得怀疑。且问：当前的政策到底是为了普通劳动者的利益，还是为了既得利益者的利益？
l 柳成湘：
我认为，决定泡沫或是房价的决定性因素，一个是货币，一个是土地。当前市场的性质是两极分化，就是富的愈富，穷的愈穷。这个是市场规律，马太效应，这是无法避免的。在两极分化的情况下，就会出现这种情况，房子愈多，实际上买不起房的人也愈多。
解决房价过高这个出发点不是很对，因为我们解决房子问题是要人有所居，而不是解决房价。你房价过低，人们还是没有房子住（供给量太小）。新国十条里面好象没有廉租房这一项吧，而重庆市启动的廉租房试点，我认为他们做的就很好。他们已经开始着手解决“夹心层”这一块或是刚进城市的农民工的住房问题。
市场经济是分裂式的发展，必然导致两极分化。因而所谓的“泡沫”是不可避免的。如果这样继续的发展下去，走日本的那条路，或是美国的那条路，前途是未可知的。
l 周军：
我问一个问题：泡沫破的样子是怎样的？你们预见泡沫是一定要破的，那它是个什么样的破法呢？
l 张良：
泡沫具体要怎么破呢，要看这几方要怎么互动。
l 周军：
突然大跌，是不是？
l 张良：
这是一种可能。到现在为止，这个可能性不能说没有。
l 周军：
它这一破，就是连锁反应。建材，钢材，劳动力市场都会出现问题。那个时候，可能就会“出门左拐，找政府去”，所有人都一脸的冤枉和愤怒。
l 柳成湘：
他说的“破”，可能就是经济危机了。
l 周军：
那可能就天下大乱，经济危机演化成社会危机了。可不可以这样理解，一种是正常性的破，就像软着陆一样；还有一种是颠覆性的破，“revolution”？
l 赵磊：
你说的“正常的破”，就像是给气球 “放气”；而“revolution”，那是爆炸了。
l 周军：
我觉得“放气”有点悬。颠覆性的破就是不以各位的意志为转移，也不以当政者的意志为转移。最后当政者也不能接受，房地产商也不能接受，老百姓也不接受，最后，就“revolution”。
l 赵磊：
周老师说的对，要让政府把泡沫戳爆，这个不太可能，各方都承受不了。至于这个泡沫在哪个时点上破裂，那就“天晓得了”。这个气球如果马上要爆了的话，政府就得拿个泡泡糖给粘住。
l 周军：
起码老百姓要安抚住，可是那时候就没有选择了。现在可能有选择，“刁民”只要不闹事，我就打压这些房地产商。可到那个时期，可能就只有忽悠“刁民”了。
如果我党政权能够稳固的话，他是不可能让泡沫破灭的。我理解那种破裂的正常情况，我说的是非正常情况。
l 王熙明：
房价泡沫破裂的结果，很可能是社会的混乱。
l 李节：
局部的房产危机可能演化为社会政治危机。
l 周军：
那些手里拥有几套房子的，如果问他房价泡沫的问题，他一定说破不了；那些没房子的，却天天对房价恨得咬牙切齿：要破，肯定要破！解决矛盾有两种办法：一种是缓解矛盾，建立个利益平衡点，大家相安无事；还有一种是大家都没办法的时候，干脆就釜底抽薪，把存在矛盾的基础给抽了，那个时候是什么秩序都打破，就像以前的土改一样，来个颠覆性的变革，最没办法的时候，这个就是最有效的办法。
l 赵磊：
各位的发言，我听了一下，都有自己的想法。李节从绝对地租的角度来谈高房价的问题；肖磊谈到新政不是一个长期性的政策；张良分析了房产泡沫，他提出要通过增加供给来解决房价过高的问题；小左讲虚拟价值不是由劳动决定的。
l 张良：
我插一句哈，我们所说的泡沫不是马克思所谈到的虚拟资本理论。我刚才听到大家的矛头都对准西方经济学了，其实，现在的西方经济学有大量关于资产价格的理论，现代经济学也并不否认泡沫。
l 赵磊：
我接着说。刘一锋讲政治和现实中的矛盾；周为、鲁宝林、老柳都发表了自己的见解。因为我自己的观点已经挂在网上，我再讲就是低水平的重复了。当然我也有一些新想法。我听了大家的讨论后，有个问题想提出来，就是关于地租。
说到地价，现在有个普遍的认识，认为房价高的原因，是地价太高。地价为什么高呢，这就涉及到地租问题了。李节提出，地租是被中间商、政府、开发商瓜分了，占有了。我想提个问题：地租到底是谁创造的？地租是怎么来的？很多人认为，是从土地里生长出来的。好象是这么回事：你有了这块地，就有了地租；你这块土地之所以值钱，就是因为它能带来很多租金嘛。所以地租高，地价就高，房价也就高了。
有一点是没有疑问的：地租是被占有土地的人占有了。问题是，地租究竟来源于哪里呢？张良谈到一个观点：高房价的原因是地价太高了。当然，这个观点是十分流行的。目前的高房价真是由高地价造成的吗？这个我有怀疑。在地价和房价的因果关系中，普遍的看法是：地价是因，房价是果。
l 张良：
这个问题不矛盾。地价高推动房价高，这是不是事实？这是一回事。然后反过来成不成立？房价高推动地价高，我认为也成立。这两个都成立，而且不矛盾。
l 赵磊：
张良讲的，很符合我们在招牌挂市场看见的情形。就现象来看，“地价高推动房价高”是非常符合经验观察的。对于这个“因果推论”，我是有不同看法的，将来我是要写文章的。但是现在，我想听听大家的看法。
l 周军：
还有一个问题，是地方对国十条的执行能力。即使政府人员都是清官，他也还是不能认真执行政策，因为地方政府没有执行政策的动力，因为他是受益者。土地出卖的收入占他们财政的很大一部分。
l 张良：
有没有动力还有待观察，但是有一点可以肯定，让地方政府提供廉租房，没动力。
l 周军：
就算是个清官，清清白白，还是不行，因为利益是建立在这个上面的，房价低了，地价低了，政府的财政就吃不消了。
l 张良：
现在政府不是铁板一块，政府不是一个整体。中央政府和地方政府的行为是不一样的。江泽民同志说过：“我在北京多讲讲北京话，在上海多讲讲上海话”。另外呢，主要是我们地方政府没动力，地方政府也要看人。
l 蒋安雄：
我说一个例子，成都钢管厂，我的一个亲戚在那里做生意，我经常过去看。钢管厂的一个科长说，现在产能过剩，卖不掉产品，导致一个月亏损七千万。但是还得生产，因为不能停工，该厂的双职工，也只领一个人的钱；科级干部只能领一千块钱。为什么呢？因为钢管卖不出去，美国反倾销，不要你的产品。该厂是两万多职工，就是只发单身的钱，也需要很多。为了和谐，还得继续生产，天天往仓库里堆。生产这么多卖不出去，都是假的，也算是泡沫的一种表现吧。
从政治、从社会角度看这个问题，泡沫吹起来，政府也必须把泡沫包起来；直到政府包不住了，自然就破裂了。就像贴膏药，到处贴，满身贴，最后化脓贴不住了。成都钢管厂天天喊生产，但是你生产卖不出去，机器虽然还在转；就像罗斯福说的烟囱还在冒烟，但是你产品卖不出去，是致命的。利益是连体的，政府不会让泡沫破裂，破裂了会影响全部人的利益，社会就要动荡。
l 王熙明：
我认为，有个根本的东西是：共产党有这个职能，他能够控制局势的话，他是不能让泡沫自然破的，这是毫无疑问的。但是各位讲的有点悲观。悲观地看：地方政府与银行，还有开发商在利益上是联系的，因而也是勾结的，这不可能把房价跌下来的。但我们也可以从另外的角度来分析，房地产自然破的结果是党的执政地位的丢失。党内不乏有很多有识之士，他们肯定会注意到这个问题。
我是研究政治的，通过比较各种政治体系，我认为中国当下的政治体系还是很有效的。有人说，中央政府的干预，不就是基于资本主义集团利益上的干预吗？但是我们知道，资本主义国家在历史上也有成功的干预，包括罗斯福新政、马歇尔计划。他虽然不能从根本上解决这个问题，但可以放缓危机的来临，也可以在某种程度上减轻危机的损失。一般在第二任期，他们没有竞选压力了，他可能会放手做一下有利于社会的政策。
l 周军：
这次“新政”，我和大家的看法一样：肯定是几头都不讨好。
l 肖磊：
但是政府一定要让房地产有所表示，才能够放松打压。如果房价仍然居高不下的话，肯定有一系列政策又打过去了。
l 王熙明：
关于经济适用房的管理规定，地方怎么都不会贯彻。就拿我们学校说，新校区建好了，要有一部分是给老同志的经济适用房。但是学校完全不理睬。我也知道，有些行政就是做做样子。但是就像刚刚肖磊说的，在世界经济复苏前景看好的情况下，中国经济发展可以不需要依靠GDP，中国是有这个能力的，政府是可以控制的。
为什么政府不加息？就是怕刺伤到实体经济。而目前看，实体经济复苏的情况比预想的要好得多，如果下半年美国经济全面复苏，那么对房地产的打压政策可能会持续到年底。而到年底房地产一定会坚持不了，房价降个10%—20%，对银行、房地产商都是不会伤筋动骨的。
l 蒋安雄：
我补充几句。我有一个朋友，是搞房地产的。他说房地产不会被打压，因为政府肯定是要救市的。
l 张良：
刚才诸位老师讲的，我非常受益。我们学术讨论有一个前提，就是合法反对，我们讨论的目的是达成共识、增加自己的水平，更好地看清楚现象，并把它传达给大众。要解释一个基本现象，首先要把基本事实搞清楚。我是南开来的，南开的校训是“知中国、服务中国”。要想服务中国，必须得先知道中国。在全球化的时代，要想服务中国，也要知道世界。
我们看这些事情是不是事实？比如说，中国两极分化。经过30年改革开放，是不是穷的越穷？当然富的肯定是越富了，穷人也是很穷，但不是越穷。穷人比计划经济时代生活得要好。
l 周军：
你说的是“绝对贫穷”。但是，相对贫穷确实是“越来越穷”了！
l 张良：
绝对福利提高了！
l 周军：
这个也不一定，比如从医疗方面看，绝对福利并没提高。
l 张良：
你说的是城市。78年的时候，官方公布的贫困人口是2.5亿，我们现在基本上没有“绝对贫困人口”了。现在你在成都找一下穿不起衣、吃不起饭的真是比较少了。我国人民总体贫困状况是向好了的。
l 周军：
但是贫富差距越拉越大了。
l 肖磊：
现在买不起电视机就可以叫“贫困”。
l 张良：
其实我们说的是一回事。我接着说第二个事实：官商勾结并不是现在才有的事，从改革开放初期就有了，我们叫“合谋”，社会学家叫“断裂”。有钱的、有权的抱在一起了，大家是一个利益共同体。这个是不是事实呢？是事实，但不是完整的事实，事实是：勾结是有的，但不是铁板一块，够松散的了。第三个事实：93年海南的高房价和现在的高房价不一样，主要是信贷，是银行的钱；而现在的高房价，主要是自由资本的钱。另外，我国的两会说要压房价，基本上是风声大雨点小。
l 肖磊：
对房价问题提出的议案是最多的，比例是最高的。
l 张良：
但是能够被政府执行的很少，就是说两会对政治格局的影响并不大。学者不是要和老板一致，也不是要和老板不一致，学者是要解释现象的。我总结刚才大家的看法。比如这个同学并没有弄清楚西方经济学是什么，就开始批判西方经济学了。本身这个题目就错了，理论不是政策，不是“隆中对”，理论是解释这个现象的。至于肖磊的问题呢，你的理论不单一，流动性过剩、凯恩斯、马克思的理论都有，但就是没有自己一贯的观点。
l 肖磊：
其实一直都是马克思的，凯恩斯的是装点门面的。中国是一个很特殊的国家，特殊在于生产过剩存在，但全部产品都没有涨价，唯有房价涨了。关于这个问题，其实郎咸平有过很好的解释，第一个是企业经营状况恶化，第二个是生产过剩，许多闲置资本就只好投机。
l 张良：
刚才还有人提到通货膨胀，通胀永远是货币现象，取决于政府的货币发行量。还有人说宏观经济的暂时性，人均住房面积增加了，我觉得这个说明不了问题。我们现在讨论房价的问题，是不能看人均的。我的观点是，房价高与宏观经济政策，包括刺激、打压的政策，有关系，但关系不大。
赵老师，我请教一下，你看这个是不是一个基本事实：中国的实体经济是增长还是衰退？郎咸平认为是衰退。
l 赵磊：
那要看你用什么指标来衡量了。是用GDP、利润率、经济规模呢，还是投资量呢，用哪几个指标？从利润来衡量，实体经济的利润率是趋于下降的，这非常符合马克思揭示的“平均利润率下降规律”。
l 张良：
同样的，现代经济学也认为，利润率在竞争条件下是不断下降的，这个结论是和马克思一样的。
l 肖磊：
西方经济学的基础是竞争，而马克思是根据资本有机构成不同来论证的。是对同一现象的不同的解释。
l 赵磊：
我记得肖磊对这个有不同看法，他认为，平均利润率并不是一味的下降，而是趋于一个“不能确定”的水平。当然你可以通过创新，来缓解下降的趋势。
l 张良：
我还要再提一个观点。有位老师讲到，中国的房产泡沫是专家和官商勾结的结果，是私有制的必然。这个我不同意。同样的私有制国家，会有完全不同的结果。美国的私有制句要比我们成熟的多，房地产并没有出现什么大的问题。
l 周军：
不会吧。
l 张良：
一般经济体都有房产泡沫，我是说“官商勾结”不是私有制的必然结果。
l 肖磊：
其实官商勾结在资本主义条件下更深入，只不过手段是更隐蔽。你可以读一下列宁的《帝国主义的最高阶段》，里面怎么描写官商勾结的，包括德国，法国，英国，里面列举的一清二楚。
l 赵磊：
吴敬琏、钱颖一曾经鼓吹过“好的资本主义”和“坏的资本主义”。他们说的“裙带”，或许就是中国这样的“官商勾结”。
l 周军：
“官商勾结”绝对是资本主义的产物！
l 李节：
高盛这个问题，最近希腊的债务危机就是它促成的。十年前，为了能够让你加入欧元区，高盛给他下药，把债务水平降低，进行一个转换，把债务转换成了债券，这就是一个明显的“官商勾结”例子。
l 赵磊：
当代西方的“官商勾结”，只不过是通过“民主”和“选举”，披上了合法的外衣而已。这种“官商勾结”，已经制度化、合法化了。
l 张良：
我想说的不同，就是西方要通过一定的公开的程序，而且是合法的。
l 赵磊：
说到“公开的”和“合法的”，这个问题想一想，其实也还真是这么回事：不论西方的资本家要怎么挥霍，怎么吃喝嫖赌，怎么糜烂，也没人敢说他们腐败，因为他是“合法的”呀，是“公开的”呀。
l 李节：
从去年年初到现在，前三名房地产公司购地的资金情况，分别是保利469亿，中海447亿，万科443亿。而前十名的总购地资金是2700亿。那他们的资金从哪里来？一个是银行贷款，一个是自有资金。去年中国为了保八，大约放出了10万亿的贷款，其中有一万六千亿进入了房地产。
l 张良：
我问个问题，资金是国企拿去了，还是民企拿去了？
l 李节：
国企民企都有。
l 张良：
基本上都是国企和垄断企业拿去了。
l 赵磊：
那么我们就换一下角色吧：即便是资金都进入私企，那也只不过是大的私企把资金拿去了。问题是，这种角色换位对这个问题的性质又能有什么样的改变呢？
l 张良：
没有本质影响，还是房价高涨。
l 赵磊：
是啊，所以这也并不改变问题的性质。
今天诸位都谈了自己的看法，有些看法有共识，有些看法针锋相对，对大家都是互动和启发。对于“新政”的评价，我在《“房产新政”向何处去？》已经谈了自己的观点。大家如果有兴趣的话，可以在《》上去搜索这篇文章，我就不多说了。
现在房地产成了“人民公敌”，人人都在喊“打”。我丝毫也不怀疑正义在声讨者一方。但我感到遗憾的是，在讨伐声中，绝大多数人都只是在反对“结果”，而不是在反对“原因”。我觉得，在这个问题上应当澄清四个关系：一是房价与资本的关系；二是房价与政府的关系；三是房价与地价的关系；四是实体经济与虚拟经济的关系。看不透这四个关系，我们对中国房地产业的分析就会“倒果为因”，就得不出正确的认识。
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