曹建海：房价回落40-50%发生在2012年

房价回落40-50%发生在2012年

曹建海

     刚刚从香港、新加坡访问回来，看到了一些媒体开始炒作我的房价40-50%跌幅观点。在没有时间条件的情况下，这些判断很容易理解为今年底或明年初发生。这些宣传与其说是炒作我的观点，不如说是一种不怀好意的嘲笑。

    请注意我在2009年4月的观点：中国城市特别是一线城市的房价，在两年后有40-50%的回落空间。后来，我将时间定在了2012年。这个观点在中信出版社的《向高房价宣战》一书中进行了集中阐述，并在一些重要媒体和我的博客发表。令我疑惑的是，一些人如卞洪登、石述思等，曾经当面嘲笑我预测2009年房价将大跌40-50%的观点。这些人显然过于浮躁了，他们拿不出哪怕一分钟的时间，仔细看看我的原文。

    关于本次调控的文件“新国十条”，主要亮点在于两点：一是对房地产的重新认识，否定了其拉动经济增长的支柱产业地位，而更加强调房地产在社会稳定和民生方面的作用；二是提出了不合理需求的概念，并提出运用差别信贷政策和税收政策进行抑制。信贷政策我们已经看到，而税收政策则迟迟没有消息，令人焦急。显示在欧洲债务危机的条件下，包括强大的地方政府、建设部、国土部、众多开发商等既得利益集团代表，再次利用经济恢复基础不稳等借口，竭力阻止可能出台的深圳、重庆和上海的房产税。最终，在深圳、重庆，既得利益集团取得了胜利，而上海市实施细则迟迟没有揭开。一旦揭开，则可以判定下半年宏观调控的格调。

    个人观察，上海出台房产税的可能性已经大大降低，如果出台说明中国还有救。加息实际上是既得利益集团和公众利益的重新分配，让既得利益集团吐出利益的可能性也很小。土地增值税2006年就提出，这次同样会不了了之。在缺乏进一步严厉政策的条件，房地产交易营业税制度、差别化房贷制度、通胀预期、地方政府虚情假意的保障房计划等四个因素，将成为影响下半年房价走势的决定力量。

    在上述因素的作用下，下半年房价将呈小幅回落的走势；当然如果意外地出现报复性反弹，则可能促使已有分歧的高层，尽快推出房产税这一长期制度——这显然不是炒楼客、开发商愿意看到的局面，谨小慎微将成为他们在下半年行事的主要风格。

    一旦下半年回落的走势确实，以投机为主导的房市的卖盘压力将越来越大，引起2011年房价更大幅度的下跌，直至在2012年，相对于2010年高点，全国城镇出现大约40-50%的回落，一线城市可能超过60%。由此派生出的银行破产、房地产商和炒楼客破产、股市大跌等现象，这些实际上表现为房地产泡沫的崩溃局面。

    我之所以坚持在2012年会出现房地产崩盘，根本在于不看好中国经济，更不相信国家统计局公布的高增长、低通胀的数据。在我看来，目前的中国经济增长动力有二：一是受政府基础设施和房地产建设拉动的粗放经济，当然地方基础设施建设项目的出资主要依赖地方政府土地出让收入；二是通过征地拆迁等强力措施，由地方政府为土地重新标价，以及为达成土地升值而引起的以圈地为主要手段的各类园区建设，这些土地升值和基于圈地目的的投资活动，在国家统计局有意低估CPI水平的情况下，产生了明显的土地升值可以创造GDP的奇异现象，而宽松货币政策是这种“统计性经济增长”的关键支持。

    除了愈演愈烈、势如破竹的卖盘压力，两个因素可能保证房地产泡沫的破灭：一是暴利拆迁引起的社会动乱；二是农产暴涨引起的社会危机。

    在上述经济“增长”下，中国居民收入将进一步分化，由受剧烈压迫的底层引起的社会动乱在所难免。突出表现在为急于还债日益暴躁的地方政府，采取了暴利的方式掠夺被拆迁城乡居民，必然引起大规模群体性抗争事件，并可能在短期内传染到全国各地多个地区，这可能促使恐惧的中央迅速出台房产税以取代土地财政，而房产税可谓刺破房地产泡沫的一个利器。

    目前，农产品价格暴涨趋势已经显现，未来1年左右将出现蔬菜-猪肉-粮食的迅速传递，收购价格过低的中央储备量库，可能面临收不上粮食的窘境，粮食价格暴涨不可避免。如果比较黄金和粮食，也许我们更应看重粮食，在蔬菜价格高过粮食且蔬菜价格不可能回落的扭曲价格体系下，粮食价格必然存在强烈的价格回归的要求，国家发改委进行的任何调控都将无济于事。

    好笑的是，国家最近开始收拾利用养生热迅速火爆的食疗“专家”、实际上的下岗工人张悟本先生。大致可以确定，是张悟本的“养生理论”直接推高了绿豆价格。但是即使没有张悟本，绿豆价格早晚可以涨3倍；政府即使封杀了张悟本，绿豆的价格也降不下来。同样道理，已经涨上来的农产品、药材都降不下来。事实上，通货膨胀政策，就是我们耳熟能详的宽松货币政策，才是农产品价格暴涨的根本推手！如果农民学会了廉价储藏技术，比如用塑料真空包装技术储存粮食而不是卖给国家粮食储备机构，相信粮食价格将迅速翻番，而国家有关部门根本无从处置任何人和机构，他们应该处罚的是人民银行官员，或者是掌控人民银行官员的更高层领导人。

    一旦爆发农产品危机，不管国家统计局如何粉饰CPI指数，中国政权将面临最严重的挑战。唯一的办法是收缩坚定不移的以掠夺公众财富为目的的通货膨胀政策，这势必带来房地产泡沫的彻底破灭。不过与房地产泡沫破灭相比，保住政权应该是首要的，而房地产注定成为高层“舍车保帅”的牺牲品，这种牺牲对于中国高层、对于全国绝大多数城乡居民而言，都是一种理性的选择。

    有人问过我，如果上述两种情况都没有发生，还会在2012年破灭吗？我的回答是可能拖后一年，在2013年破灭。目前中国的大多数已经失去了耐心，政府的“绥靖”政策，很难拖过2013年。