杨帆：“房价必涨”是弥天大谎

《环球时报》：“房价必涨”是弥天大谎

：杨帆（中国政法大学商学院教授、世界经济研究所所长）

利益集团操控房市

2000年以来，中国房地产高潮已持续10年，这是有经济根据的，但住宅价格上升过高是有问题的。10年来，一线城市大约涨了4－5倍，3年以来一二线城市房价翻番。

以我所住小区为例：2003年“非典”期间，期房每平方米5000元，现房7100元，房地产商已有高额利润。后3年，我有了新邻居，他们以每平方米2万元的价格从公司手里购得。2010年春节那次大抢购，标价到3.5万元。

如果从3.5万元计算，这样的房价向下调整30%——50%都是正常的，一直到居民正常需求涌出为止。各地情况不同，参加抢购的只能认赔，和那些以48元抢购中石油股票的股民一样。

高房价的危害首先是剥夺城市中间阶层的购房权，把两代人40年的积蓄套牢。居民面对的，就是地方政府、银行、房地产公司合谋的利益集团，通过广告控制大部分媒体，制造错误预期。他们有自己的代表人物，顽固而嚣张地到处鼓吹房地产价格“只涨不跌”，“小跌大涨”。这样下去，消费是起不来的，城市家庭的购买力全部被吸引到住房里面去了。

利益集团的吹鼓手们，十几年来说破了天的唯一理由，就是未来供求关系紧张——农民要进城，中国土地少——所以房价只涨不跌。这是一个弥天大谎。

想一想，为什么小股民们那么傻？会拿48元去买一股中石油股票？是为了将来分红吗？不可能的。因为有谣传可以涨到100元，大家看中的是其增值的收益。为什么大家相信它会增值而不是贬值？因为供求紧张，据说石油60年以后要枯竭。实际上，石油未来的收益已完全打入上市价格，你48元买了，30元又补了，一直跌到8元，现在是11元。大家再问那些股评家，他们又说，因为发现了新油田，或有了新能源，特别是金融危机了，所以石油价格又跌了。翻来覆去，都符合经济规律，其实真正的规律就是垄断者在欺骗中小股民。

出口利益集团年年说人民币升值打击出口，实际上中国出口和贸易顺差年年增长，2009年由于国际市场萎缩，中国出口下降16%，却跃居世界第一，因为德国出口下降更快。房地产利益集团所散布的种种反对控制泡沫经济的言论，都不足取。何况，中国经济增长也不能总是依靠房地产。在打击房地产泡沫的过程中实现技术升级，才是中国可持续发展的真正动力。

泡沫失控将导致经济崩溃

以迪拜危机为先导，以希腊危机为标志，国际金融危机第二波已经开始。美国制造“汇率操纵国”，逼中国走当年日本的泡沫经济之路。其实真正的危险不在于人民币小幅度升值，而在于美国成功制造了升值预期，越不升值，升值预期越强，而升值预期是引起房地产泡沫的重要经济根源。

懂行的经济学家应看得出，抢购就是暴跌先兆。1985年第一次日元大幅度升值，房地产炒到天价，几年后第二次升值，房地产反而大跌，最后跌了90%。泡沫经济耽误日本20年，其国民平均寿命到了84岁，再干什么也干不动了。

房地产价格作为金融资产价格，与一般商品价格有本质不同，它不是8项成本加利润加税收构成，而是其未来收入的资本化。把未来每年的预期收入（房租或股息）分别按年扣除利率贴为现值，再加到一起，就是理论上的资产价格。所谓“未来供求关系”，已经以收入贴现的形式打入目前资产价格，而且在金融市场特有的“超前过度调整”规律下，早已超高。

如果这次仍旧不能有效地控制房地产泡沫，那么在一定条件下，其崩溃就是必然的。比如，中国宣布人民币自由兑换，放弃资本项目下的外汇管制；美国经济恢复宣布进入加息周期；此时，不排除国际投行制造人民币贬值预期，以鼓动资本外逃，进一步引起国内的抢购和挤兑。

过剩资本向何处去？

在人民币升值预期下国际资本大量流入，造成财富大爆发，已持续10年。但人口老龄化速度极快，再过10年宝贵的时间，中国经济增长必定减速，国际投机资本也有流出的时候，而中国借给美国的外汇，却不能随时抽回。

目前过剩的货币财富有两条出路，一是纳入国家战略发展实体经济，二是以“市场导向”，实际是利益集团垄断和投机资本误导下造成经济泡沫，在随后的崩溃中财富蒸发烟消云散。届时中国成为世界上人口最老化的国家，崛起的机遇就丧失于经济泡沫之中了。

这就是目前打击房地产泡沫的重要意义。像1994年提前引爆北海的房地产泡沫，以5年时间实行“软着陆”，当时争议也很大，一部分“改革派”经济学家打起“发展是硬任务”的旗号，集体批评政府搞计划经济。结果如何？亚洲金融危机来了，大家再无争议。中国提前打掉经济泡沫和通货膨胀，消除了经济失衡，在国际投机资本冲击的关键时刻在香港果断实行管制，所以能够稳定自身并进一步稳定亚洲经济。中国就是在1998年以后真正在经济上也成为亚洲核心国家的。

目前中国的经济实力已大为增强，但金融风险亦大大增加。国际金融危机也有可能向中国蔓延。中国国内经济自身失衡，与美国经济之间也失衡，虽有庞大内需潜力，由于国内利益集团抵制改革，未必就能顺利启动。特别危险的是：中国的利益集团已不限于某个行业和部门，而是在改革以来有既得利益的总体利益集团，他们对经济管理部门和其他许多部门，以及媒体的影响力在不断加强，他们强烈抵制在理论层面上对于改革的反思。我们不能不防止国内外利益集团控制和影响经济政策，致使金融危机发生的可能性。

笔者认为，金融政策不能被他们误导，关键有两项，一是不能放弃资本项目的外汇管制，二是坚决把目前过高的房地产价格打下来。周一房地产股票大涨，其实就说明了，现实的房地产价格要跌了。因为只有像样地下跌，我们才能够预期国家不会出台更严厉的政策。在经济调控方面，财政政策总是比货币政策更加有效，必要的行政和法律干预也是可以使用的。对于不动产征税是国际惯例，早晚必要实行。只要税率不高，就不会损害一般居民的利益。

巨大的货币财富是流向实体经济，形成国际竞争力，还是在泡沫经济中蒸发，就是目前控制房地产泡沫的实质。打击经济泡沫及支持泡沫的利益集团刻不容缓。

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