阅读参考：
土地增值税，逼开发商大降房价的“核武器”？
沈晓杰 2010.6
千呼万唤中，“国十条”中要求对房价过高、涨幅过快的开发商房地产项目进行土地增值税“重点清算和稽查”的政令，终于在国家税务总局的执行层面上得到了一定的落实。上周末，国家税务总局发出“关于土地增值税清算有关问题的通知”，从某种方面来说，这可以视为是对开发商土地及房产暴利在税收上重点“清算”和稽查的开始。
人们也许还记得，当初国务院发布被称为“史上最严厉的房市调控”的“国十条”后，一些有相当影响的房地产大鳄就曾宣称：“国十条”新政对他们影响不大，因为在2009年的房价大涨暴涨后，开发商都“不差钱”。但是开发商似乎都忘了，开发商们的暴富，大都是建立在“集体偷税”的基础上的。其中最重要的一条，就是土地增值税。早在4月份“国十条”出台前就有媒体引自“不愿透露姓名” 的政协委员未公开的政协提案显示，从2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。而在开发商最暴富的2009年，他们一年从商品住房中所攫取的暴利为1.8万亿元左右。所以，如果中央真正下定决心对开发商的土地增值税进行彻底的清算，开发商立马就有可能由“不差钱”变得“很差钱”。大幅降低房价，把手中的商品房卖出去，回笼资金缴纳所欠多年的数万亿元土地增值税，就可能成为开发商迫不得已的唯一选择。从这点来说，土地增值税的彻底清算，可以成为政府手中逼迫开发商大降房价的“核武器”。
有的人会担心，如果政府在这方面真的对开发商“动刀子”，开发商会不会把成本转嫁到买房人身上，反而进一步推高了商品房价。其实，这样的担忧源于对土地增值税的误解，也是多余的。因为土地增值税是在开发商基本完成商品房销售后才进行清算和全部征收的税种，它以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据。所以，它的征收的多少，只取决于开发商的暴利程度。如果开发商建造出售的普通住宅出售“增值额未超过扣除项目金额20%的”，国家还免征土地增值税。按照1993年就出台的国务院土地增值税暂行条例，“增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%”;未超过100%的部分，税率为40%;未超过200%的部分，税率为50%;超过200%的部分，税率为60%。由此不难推算，这几年中某些六七千元暴涨到两三万元的高价楼盘，开发商一半左右的暴利，必须被国家清算和征收。
也许有人会问，为什么开发商在缴纳了土地出让金和各种税费后，还要缴纳土地增值税？讲到这个问题，还必须“摆脱现在利益集团操控的习惯思维和做法”，从我国的社会制度及国家的根本大法上去认知。我国宪法第十条规定，“城市的土地属于国家所有”(也就是全民所有)，同时也明确指出：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就从根本上决定了我国的土地资源，包括土地的使用权，绝不允许任何人通过买卖来攫取暴利。80年代末我国宪法修改允许“土地使用权转让”，其根本的目的是为了对国家的土地资源进行社会的优化配置，便于城市的发展和改造，以及新的经济建设。而绝不是允许任何人从土地使用权的转让中获取利润甚至是暴利，国务院在九十年代初出台的土地增值税暂行条例，其基本的立足点就是来源于此。所以说，宪法和土地法中关于土地使用权的转让，绝不代表允许开发商以此为依托进行土地使用权的高价倒卖，并攫取巨额的超级暴利。至今，没有任何官员和学者，不管他的屁股坐在何处，都不敢说像开发商今天这样通过商品房土地使用权的占有，以高房价的形式来谋取土地使用权的暴利“合理合法”。更不要说，由此而造成的社会两极分化及极化的严重的贫富不均和社会尖锐矛盾，没有违背我国的宪法和基本的社会主义公有制度。试问，像今天房地产市场这样一方面制造中国的首富和成为暴富阶级流水线，一方面又同时产生数亿的房奴并造成大量市民在自己的土地上买不起房的现状，有哪一点符合宪法所指出的“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”的基本要求。更何况，在中国的全民国有土地上，开发商所拥有的任何土地，都不是像私有制国家那样，从大地主爹妈那儿继承过来的。开发商暴富的资源和利器，恰恰是国民的财产，公有的土地。开发商仅仅是一个房产的操，而不是所有者。
以制度和宪法的视角，重新审视开发商和土地增值税，人们就不难明白为什么说土地增值税可以成为制衡开发商暴利的“核武器”。当然，这个“核武器”是虚幻一枪，还是“真刀真枪”，关键还是掌握在像国家税务总局这样的执行者手里。早就有房地产界业内人士指出，像税务总局现在这样只“重视”以房价1-2%的水平进行土地增值税的“预征”，故意忽略对高房价的土地增值税的“清算”，本身就存在“立场问题”。人们期望国家税务总局以“国十条”为契机，通过这次清算和稽查，把该征收的土地增值税统统收上来。为完善公平的“收入分配体系”和公平的税收环境，作出应有的努力。
沈晓杰：是谁使国十条“重拳”变“粉拳”
被称为“史上最严厉的房市调控政策”——国十条，颁布至今已2个多月。和公众当初的期望以及某些专家原来的预期大相径庭的是，此次调控核心的商品住房的价格，两个月来在国十条“最严调控”的“重压”之下，不仅没有出现人们所期望的房价大幅下降，或是明显下滑，甚至在全国的主要城市，还出现了房价继续维持上涨的局面。根据国家统计局不久前的公布的数据：5月份全国七十个大中城市90平米及以下新建商品住宅价格同比上涨高达22%，更突出的是，它比国十条颁布时的4月份还上涨了0.5%。国家统计局在此次公布中，还没有敢向社会公布人们最关心的90平方米以上新建商品住宅价格指数。因为该类新建商品住房的价格统计，不像90平方米以下那样，包含了大量的中低价格、中小户型等保障性房因素，只有它才能真正反映房地产市场及房价的基本变化。人们猜测，国家统计局之所以未能公布90平方米以上新建商品住房的房价数据，是因为其房价上涨的幅度，已经涨到了会引发人们严重质疑政府房市调控政策效果的地步。否则，它也不会如此的“秘不示人”。
有人说，国十条实施至今，之所以未达到预期的效果，主要是开发商的抵抗和反制。这么说，也有一定的根据。众所周知，大多数开发商对国十条是“既恨又怕”。为了抵消国十条的威力和影响，防止因房价出现整体性下滑而影响其自身暴利，绝大多数开发商是宁愿销量大幅下降，也要维护现在高高在上的商品住房房价。而买房人则希望政府“最严房市调控”的影响和威力可以早日兑现，房价能够大幅下降。可以说，现在的“观望期”也恰恰是不折不扣的开发商和买房者高度博弈的关键时期。这点国家统计局的数据同样也可作证。来自国家统计局的数据同样证明：5月份全国商品房销售面积比上月减少1274万平方米，商品房销售额更是下降了25.0%。实际上，在全国的一些大中城市，5月份新建商品住房销售和成交总量，已环比下降了七成左右。
总的来看，国十条两个月来的房地产市场，目前似乎也确实到了一种“不尴不尬”的状态。绝大部分房价过高、上涨过快的城市“岿然不动”的高房价和及开发商操控下商品房的交易量的大幅萎缩和下降，已使相当多的人对国十条的威力产生了怀疑。有人以为，国十条“也不过如此”，个别开发商和高房价的吹鼓手断言，“房地产调控政策陷入死角”。甚至连住房建设部政策研究中心的一位副主任近日在某论坛上也不得不承认：目前各地楼市出现的观望期比预期的还要长。
那么，究竟是什么原因，使“史上最严厉的房市调控”“沦落”到目前的尴尬处境呢?真的是开发商的反制，才使国十条由“重拳”变为“粉拳”的吗?仔细研究分析，就会发现，事实并非如此简单。
只要看过国十条的都会知道，实际上，国十条对开发商可能的“反制措施”是早有防备。此次开发商自己公开宣称，他们之所以可以扛着高房价不降，就是由于通过去年房价爆炒后，他们攫取了空前的暴利而“不差钱”。但他们低估了国十条的“堵漏”措施的严密性。因为正是在国十条中，几年以来第一次提出，要对房价过高、上涨过快地区，进行土地增值税的重点清算和稽查。而在国十条发布前，就有媒体引自“权威人士”的话，从2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。而即使在开发商最暴富的2009年，他们一年从商品住房中所攫取的暴利为1.8万亿元左右。所以，如果真正像国十条所讲的那样，在土地增值税上对开发商进行彻底的清算，开发商立马就有可能由“不差钱”变得“很差钱”。他们就不得不大幅降低房价，把囤积的商品房卖出去，回笼资金缴纳所欠多年的数万亿元土地增值税。问题是，现在并没有任何层面的政策执行者，毅然决然的对开发商“痛下杀手”。
所以，国十条由“重拳”变“粉拳”，根本的原因，不在开发商的反制和抵抗。那么，究竟是国十条自身的缺陷所致，还是国十条在落实过程中被“异化”甚至是架空，以至于其执行力受到“严重梗阻”，这需要我们进行深入的追究和全面的分析。
其实，任何人只要仔细和全面的读过国十条，都会不难发现，它之所以被称之为“史上最严厉的房市调控”，就在于它第一次系统而深刻的通过经济、法律、税收和政治等综合的手段，对中国房地产市场进行了至今为止最全面、最到位的整顿。那些对国十条“指手画脚”的，恰恰就是深怕其特殊利益被“调控”掉的开发商及其走卒们。那么，为什么国十条颁布至今，远远没有达到“预期效果”呢?问题就出在高房价利益链上的部门和地方政府的官员，总是以种种方式和手段，架空和异化国十条的威力和效果。
比如：国十条中要求，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”。去年以来，“哄抬房价和捂盘惜售”开发商在全国各地比比皆是，北京有的律师为此还向国家发改委进行举报。但至今，人们看过有哪一个政府部门，对这些严重违反价格法的开发商动过“真刀真枪”。实际上，发改委和住建部至今连“哄抬房价”的定性标准都没有出过。同样没有出台的，还有对“房价过高、上涨过快”的界定。而在国十条中，这些都属于被“重点打击”的地区;再比如，国十条要求“保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。”但是在现在的土地招拍挂和地方政府的实施细则中，又有谁见到，有哪几个城市的土地供应，从政策和实际操作中落实了这样的“保障”。
最能形象反映对国十条“软磨硬抗”的，还在于对第二套住房的认定标准上。早在2007年的房市调控中，银监会和央行就已制定了对二套房认定的具体办法;在今年初住建部召开的全国住房城乡建设工作会议年度会议上，其部长还专门提出“要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。”就是这么一个没什么技术难度的问题，住建部花了接近半年的时间，才完成了对此方法的“完善”。一个基本的“认定标准”的完善就花了半年时间，全面落实国十条岂不是“路途漫漫”!政府衙门的如此效率，让人不禁怀疑，他们是真的想要“认真贯彻落实”国十条吗!
在国十条的调控政策中，土地增值税、房产税和官员考核问责制，被称为此次“最严调控”的“三大核武器”。但近两个月下来，除了土地增值税外，后两者几乎都处于“空摆”的状态。房产税至今不仅连方案还无法“公示”，甚至国十条刻意强调的“加快研究制定”的要求，到了国家发改委就变成了“逐步推进”。国十条要求的对控制房价不力、影响社会稳定的官员进行问责制，在国务院部门和地方政府那里，更是成了“纸上谈兵”。就连已出台的国税总局有关加强土地增值税征管的通知，国十条所要求的“重点清算”，操作上已被所谓的“科学合理制定预征率”所替代。而这可使开发商有可能躲过国十条中最沉重的一击。正是这些“不动声色”的“悄然之变”，正在使国十条，由“重拳”演化成“粉拳”。
政令的畅通，执行力的好坏，现在已经成为国十条胜败的关键。
调控百日暴涨依旧，国十条成“空中楼阁”
在国十条实施百日之际，在房地产市场博弈的各方力量，纷纷借助媒体发表各自的看法和评价。据报道，在以房价暴涨而“著名”的南京市，至今一直捂着不肯出台国十条落实细则的该市住房保障和房产局局长就对媒体宣称：“南京市认真贯彻调控文件精神，目前已初步达到调控预期。”
实际上，这样或类似言论可谓是近期官员、甚至的开发商对国十条总体评价的“标准”语言。在不久前国务院新闻办举行的上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局发言人也坚称：上半年国家重点领域的宏观调控，“特别是住房的价格调整”“ 取得积极成效”。这位有着“经济学博士”头衔的“专家型官员”给出的理由，是6月份“70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1个百分点。”
被称为史上最严的房地产调控政策的国十条，真的像这些官员或开发商所述的那样，达到预期的效果了吗?同样来自国家统计局的数据表明，情况绝非如此。
就在国新办的这次新闻发布会的前几天，国家统计局在其网站上公布了““2010年上半年全国房地产市场运行情况”。在一大堆的数据背后，人们可以找到疑似被“藏着掖着”、也是老百姓最关心的“新建商品住宅价格指数”。官方的数据明白的表明：今年6月份全国新建商品住宅价格比去年同期的涨幅，竟然高达20.6%，，环比(比上月)的价格也没有下降。请注意，国家统计局在这里公布的，还是90平米及以下的新建商品住宅。这类商品住房还可能包含了经适房、限价房等政策性的小户型房。如果把市场上最受青睐的90平米以上的“新建商品住宅”统计上去，中国的新建商品住房的价格涨幅可能还要高得多。
也许有人以为，如此高的“房价过快上涨”数据，有一定的“偶然性”。其实不然。这里，我们不妨把国十条实施3个多月来的数据都拿出来公示于众。在国十条实施的当月，90平方米及以下的新建商品住宅销售价格同比上涨22.4 %;5月份，同样的统计，同比上涨为22% %，第三月也是20.6 %。这里要特别强调的是，就是和上月相比(环比)，6月份公众最关心的新建商品住宅价格也是不仅没下降。而且还在上升。前面那位宣称“达到调控预期”的南京市房产局长管辖下的房价，按照国家统计局公布的同类的官方统计数据，房价涨幅更是高达22%—25%甚至更高。
不少读者可能奇怪，平时国家统计局在新闻媒体公布的房价涨幅数据并没有这么高。确实，如果你只是看了国家统计局的公布的数据而不探究其中的“奥秘”，你就极有可能被国家统计局所忽悠。因为国家统计局在房价数据上拿出来公布最多的，就是“房屋销售价格指数”。按照其数据，在国十条实施的4—6月这三个月里，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨分别为12.8%、12.4%和和11.4%。如此看起来，虽然全国的房屋销售价格在上涨，但似乎还没有到“暴涨”的地步。但一般人所不知的是，国家统计局这里所公布的“房屋”， 不仅包含住宅，还有办公、商业和工业用房等，而且“房屋销售”也不等于新建商品房销售，它还包含“非商品房”和二手房等。而老百姓最关心、也是政府房地产调控所着力的重点，只是普通人要解决住房问题所主要依赖的房地产市场的“新建商品住宅”的价格及上涨幅度，人们并不关心那些“厂房、办公房、商铺”的价格现状或走势，它们也不是政府房地产调控的目标。
有着“经济学博士”头衔、多少可以“专家型官员”自居的国家统计局的那位发言人，不可能不知道“房屋销售价格指数”和“新建商品住宅价格指数”两者之间的本质区别。“博士发言人”在这里故意混淆概念背后，目的就是为了使本来已经被利益集团架空的国十条，看上去似乎还在按照中央的既定方针前行。因为真实的数据一旦被公众和舆论所知晓，那么人们必然就会追究国十条究竟被谁架空，中央因此也可能出台更严厉的举措，防止最严的房地产调控被利益集团所左右。
众所周知，国务院在4月中之所以要出台被称为“史上最严厉的调控”的国十条，目的就是““坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题”。但现在官方自己给出的统计数据明明白白表明，最严的房市调控实施百日，不仅新建商品住房的售价涨幅屡屡创造了“20%”这个“划时代的记录”，而且这样的“高水平”已不是哪个“部分城市”所独有，而是全国的“平均水平”。数据和事实无情证明，“最严的房市调控”不仅没有达到预期的效果，而且还出现了“房价过快上涨”的势头向全国城市“普及发展”、上涨的幅度“空前罕见”局面。甚至有人担心，国十条会不会真成了 “百日维新”。
在这样的背景下，人们就不得不怀疑，那些鼓吹“国十条已达到预期效果”的官员和开发商背后的真实动机究竟何在。昨天就有媒体报道，前几日的某夜，某大型房地产公司“邀请住建部的司长们小范围聚会”，游说这些执行房市调控政策的官员不要再出台更严厉的调控政策。据报道，住建部日前也再次召开由房地产商及其“专家”参加的、内容高度保密的“房地产形势研讨会”。人们现在还不知道开发商和住建部官员两者之间究竟有多少“利益关联”，但一个不可否认的事实是，被称为史上最严厉的国十条，至今竟然落实的重大举措，还不到五分之一。国十条中有80%以上的措施和细则，至今仍被架空。其中，国务院责令由住建部负责落实房地产调控的有关条款，有相当大的部分至今还被是“空架子”。
中国的房地产调控，目前已到了中央和公众与房地产的官商利益集团博弈的关键和敏感时期。房地产调控下一步的发展是“从严从紧从重”，还是任其被利益集团架空，最后导致流产甚至是再次救市，不仅相关中央和政府的威信，更关系中国市民最大的民生利益。在这场阶级利益大搏击中，究竟是公众战胜房地产利益链上的官商利益集团，还是公众权益再次被权贵集团所侵蚀，人民拭目以待。
相关文章
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
