再聊聊美国加州前州长施瓦辛格为何不“炒地皮”

再聊聊美国加州前州长施瓦辛格为何不“炒地皮”

本网友早先发帖分析了《施瓦辛格当州长七年期间一直不领工资的真正原因》，有IP为222.84.119的匿名网友跟帖质问：“施瓦辛克真的本到家了，你可以不增加税收，但为什么不轮番涨物价、炒地皮？你在任期内把物价上涨10倍，你的政府将会开出什么样财源？[ 222.84.119 2011-01-05 16:00:25 ] 0字 [ 0/5/0 ]”
这当然又是反话，意思是说施瓦辛格因为不搞“卖地财政”和“涨价财政”，所以没有能够扭转加州财政赤字。

本帖就来聊聊施瓦辛格前州长为何不“炒地皮”。

口说无凭，让我们来看看这几年的相关报道。

1）新华社2004年4月13日《新闻分析：美国南加州房价为何水涨船高》：“美国加利福尼亚州南部地区相关部门１３日公布的最新数据表明，该地区３月份的房地产价格与去年同期相比持续飞涨，其中洛杉矶县的房价涨幅高达２９％，创全美１５年来的最高纪录。

专家分析指出，促使以洛杉矶为首的南加州地区住房价格持续飙升有三大因素。

首先，该地区气候宜人、风景优美，近年来成为移民首选落脚点。
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其次，南加州地区住房库存量持续下降，住宅建筑用地不断减少，导致房地产供需失衡。
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第三，许多买家在利率可能调涨的预期推动下，希望利用目前的低贷款利率投资房产市场。南加州房地产风险投资公司经济学家克鲁格指出，目前人们尚不必担心房地产市场出现泡沫，因为低利率导致房屋供不应求。

南加州地区房地产价格持续飞涨对当地经济产生了一定正面影响。房价上扬使许多拥有住房的原居民财富近年来大幅增长，一些人趁机抛售房产套利，享受赚取巨额利润的甜头，这促进了当地的消费增长，有利于经济发展。

但与此同时，房地产价格持续攀升产生的负作用也不容忽视。

首先，高房价导致许多中等以下收入家庭加重了住房负担。统计表明，目前南加州地区有大约５０％的人租房居住，这一比率高于全美平均水平。”
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此外，南加州的许多商家也对房地产价格失控感到忧虑，因为房价飞涨不仅导致商业经营成本增长，更重要的是，公司更难招聘优秀人才。。。”

可见，施瓦辛格当上州长之后不久，加州的房价就已经涨得很高了。不过，美国房价从2000年开始就在持续上涨，2003年开始提速上涨，所以这事也不该全怪他。

2）2005年9月9日国际金融报的分析文章《加州房价飞涨殃及中产阶级》：
“美国的加州房价昂贵、令人难以支付，已是众所皆知。人们可能以为只是工人阶级或穷人在承受着这种负担和压力。然而当地一个研究中心的最新报告指出，此问题越来越困扰着有较高收入的居民。

6月底，加州大学洛杉矶分校的Ralph和GoldyLewis地区政策研究中心发表一项报告，详细指出加州地区五个城镇中人们的房屋负担能力有降低的趋势。

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报告指出，加州房屋负担能力问题主要在于人们的收入与房价之间日趋拉大的差距。加州地区平均家庭收入比全美国平均略高，但近5年来加州房价上涨了一倍多，是全国房价上涨速率的两倍。加州房地产中介联盟比较了加州与美国各地有能力支付中等房价的家庭比例，其指标数据显示出加州与其余地方有逐渐加大的差距，其中，全美国房屋负担能力的情况已维持了5年的相对稳定，有50%到60%的家庭买得起一栋中等房屋。然而在加州，这个指标却急遽下降，到2005年3月为止，只有11%到17%的家庭负担得起，少于1/5。
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《基普利克个人理财》杂志的总编辑基普利克则预测，2006年到2007年，美国经济增长将趋缓，会以2%到2.5%的水平增长，其中很大一个原因是房地产市场的降温。
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他说：“过去4年来，美国经济主要是由团体和个人对房地产的投资，也许是过度投资造成的。”

由于房地产价格的增长远远超出个人收入增长的速度，基普利克认为，目前这种局势既不能、也不会继续发展下去。
。。。”

上面这则分析也指出：“过去4年来”也就是2001年信息产业泡沫彻底破灭以来，“美国经济主要是由团体和个人对房地产的投资”，也就是以”房地产业为经济发展的支柱”。
既然这是美国的普遍情况，施瓦辛格也没有什么办法拒绝。

3）2006年6月9日中国新闻网报道《油价贵房价高 美国加州低收入华人被迫外迁》：
“据美国《世界日报》报道，美国南加州地区，房价高、油价贵等问题令许多人陷入困境，尤其是英文欠佳，在美国无祖产、无依靠的低收入华人移民。
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报道说，南加房价对许多人来说已是“天价”，只有在距圣盖博谷50哩以外的地方，才可能找到25万元左右的二手公寓。
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专家学者都说，房价会软着陆，但大家发现，所谓“软着陆”，是着陆到山顶上去了。
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而能源上涨更使民众雪上加霜，南加今年瓦斯费涨价近40%，电费普遍上涨15%至18%，交通、邮资统统上涨。
。。。”

这里就可以看到：不但房价涨，物价也开始涨了。当然，据说美国的“国有企业”不多，电力公司、公交公司、邮政公司都是私营的，涨价了政府也没啥好处。
不过，这些涨价的费用都到谁手里去了呢？

4）2011年1月保罗时报评论《美国住房问题面面观（四）美国各地房价一览》：
“

标准普尔/Case Shiller全美住房价格指数（2000年—2009年9月）

权威性的标准普尔/Case-Shiller全美住房价格指数收集了美国20个城市的房价指数（见上图）。
从中明显可见迈阿密、洛杉矶、华盛顿特区及加州圣地亚哥的房价增值最为厉害，在7年间爆涨了2.5倍至2.7倍。。。”

这则评论给出的数据显示：从2000年到2007年的房价暴涨，是美国的整体行为，并不是加州一地的行为，虽然加州的房价涨速排在前面。

5）中国新闻网2010年9月25日报道《美国十大房价最高城市排行榜：加州新港海滩居首》：
“据《华尔街日报》中文网报道，科威国际不动产(Coldwell Banker)周三发布报告，公布了美国房价最高与房价最低的城市排行。
其中，加州的新港海滩(Newport Beach)是美国最昂贵的房地产市场，而底特律是最便宜的。
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研究结果并未出人意料：科威首席执行长吉莱斯皮(Jim Gillespie)说，最贵的市场主要在加州和东北部，最便宜的在中西部地区。”

6）中国日报2010年12月31日报道《美国房价 加州涨最凶》：
“ (中国日报) 最新的调查统计显示，美国大部分的都会区，房价都下跌，只有四个都市上涨，其中又以加州涨的最凶。
上涨的只有四个都会区，其中3个在加州，分別是旧金山、洛杉矶、圣地牙哥，另一个是华府，涨幅3.7%，是涨幅最大的都市。

华盛顿邮报今天在头版报导說，根据“标準普尔国际债信评等公司(Standard & Poor's)”的最新统计，全美二十个主要都会区，其中十六个的房价都下跌。跌幅最深的是芝加哥，跌幅达6.5%；西雅图跌4%；达拉斯跌3%；纽约跌1.7%。
。。。
随著亚凯迪亚市、波莫纳等城市房价继续上升，洛杉矶房价与全国房价趋势相反，与三藩市、圣地亚哥、华盛顿特区一起成为10月份全美仅有的4个房价上升的大城市。。。”

这两则最近的新闻则显示：在经历了次贷引发的房地产价格下滑的两年多时间之后，加州的房价又开始持续上升了。

当然，有人会说：美国是市场经济国家，房价完全由市场决定，政府不可能操纵房价搞“卖地财政”。
本网友认为，完全由市场决定的房价都已经如此了，留给施瓦辛格州长先生炒地皮搞“卖地财政”的余地还能有多少呢？