不必急着为紧急限贷令叫好 -

黑居易：不必急着为紧急限贷令叫好
　

　　日前，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。在楼市持续低迷的情况下，国家最高金融管理机构明确要求限制对房地产行业贷款，表明了中央政府给楼市降温的勇气和决心，房产商鼓吹的政府救市论也不攻自破，那些沦为房产商二奶的专家可以休矣。
　　
　　著名房产评论家牛刀说，紧急限贷令就是紧急降价令，从民生的利益出发，拯救中国楼市于泡沫之中，挽中国楼市的狂澜与即到，其利在当代，功在后世。也有不少专家乐观其成，盛赞此举的意义。诚然，央行和银监会的举措，立足于民生，着眼于长远，试图通过控制贷款等经济手段，强力打击房产商囤地惜售、死不降价的行为，从而成为打破楼市僵局的催化剂，促使房地产市场早日步入健康持续发展的快车道。房价下跌是大势所趋，也是众望所归。此举也许将彻底终结房产暴利的历史，老百姓望房兴叹的情形将一去不复返。
　　
　　然而，良好的初衷未必就能达成良好的效果，黑居易认为http://blog.sina.com.cn/heijuyi2008，我们也不必急于盲目叫好。首先，房地产市场的宏观调控存在极端复杂性和艰巨性，楼市迷雾不会也不可能被一纸通知被吹散。有地方政府搭台、强势利益集团唱戏，这场世纪闹剧其间的利益争斗和幕后交易是何等的惊心动魄，外人不得而知，恐怕连中央政府未必能详知。这也是为什么在楼市成交量如此低迷的情况下，房产商坚决不放弃巨额暴利、不愿意降价销售的可怕之处。试想，如果没有美国次贷危机的波及，没有中国股市的急剧暴跌，没有全球经济的负面影响，恐怕房地产还沉浸在虚假繁荣的美梦里高歌猛进。不可否认，房价的理性回归有中央政府自2006年的宏观调控的艰辛努力，但是最根本的还在于经济规律的作用，因此一厢情愿地将房地产市场的理性回归寄望于中央政府的几次宏观调控，实在有点痴人说梦。
　　
　　其次，任何人都不应低估房产商与地方政府阳奉引违的本领及变相歪曲政策意图的胆量与举动。今年调控、明年追涨、后年下跌，几乎已成为中央政府宏观调控的真实写照。政策面向全国，不可能对各个城市面面俱到，天然地存在着一定滞后性，这为房产商的投机行为提供了时间差。2006年，国家出台多项政策，试图抑制房价过快过高增长，结果事与愿违，2007年全国房价普涨，不少大城市翻番地跳涨，直到今年初宏观调控才真正发挥出巨大作用。因此，针对紧急限贷令的对策必然会层出不穷，中央政府如何决策显得至关重要。“一着不慎，满盘皆输。”如若处理不当，后果不堪，几年以来的调控努力都有可能付诸东流。
　　
　　再次，从控制房产行业的现金流的角度，打击囤地囤房的行为，加快房产商的项目开发进度和力度，迫使房产商降价销售，有利于刺激房地产市场的商品房供应，但是住房质量问题更加堪忧，如何应对需要勇气与智慧。
　　
　　无庸置疑，房地产行业是一个不以成本计算利润的暴利行业，而房屋建筑成本至今也不能公之于众。同时，原材料价格上涨、通货膨胀在全世界的蔓延，都在一定程度上加重了各行各业的生产成本，房地产行业不可能独善其身。然而即便如此，仍有些占据极大垄断地位和优势的房产商，竟然打着原材料价格上涨的幌子，逆势提价，不甘心放弃暴利。于是，通过偷工减料来降低生产成本、继续维持暴利也就成为合理的逻辑。而且，《通知》要求，对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。这些政策规定难保不会成为那些违法房产商盲目赶工、忽视施工质量的诱因。因此，如何规避政策可能引发的负面效应，切实加强法律法规的落实，加强住房质量的监控尤其值得有关部门深思。

注：这是一篇9月初所写的旧文，与大家共同探讨。

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