黑居易：2010年底或是买房的较好时机
2008年的金九银十已经成为海市蜃楼，开发商寄予厚望的本年度最后一颗救命稻草彻底泡汤了。不过，什么时候是购房的较好时机，依然盘旋在许多门外汉的心头。
在中国这个充满太多人为操纵因素的房产市场，刚性需求从来都是一个伪问题。那些玩惯双簧戏的开发商们，总是想把那些做着美梦的穷人纳入刚性需求，掏空他们赖以发展的钱包，实在是很毒很可笑。只有资金与需求高度结合，才能成为所谓的刚性需求。无论，那些敢于冒天下之大为的地方政府如何东施效颦地陆续出台救房产商的拙劣措施，最终还是徒劳无功，那些二奶砖家学者也不过是炮灰而已。股市近7成的跌幅已经透支了那些蠢蠢欲动的投机者的钱袋子，也削平了购房自住者的钱袋。那些手握重金又急于结婚的年轻人，恐怕是当前房产降价潮中唯一的主力军。
他们想趁着国庆节这次难得的降价潮买一套便宜称心的婚房。但是，网上有一个调查，表明80%的人都不打算国庆买房，而且其中一半人连看都不看，而另一半则表示看看但决不买。由此可见，经过近一年的房价向下调整，购房者逐渐趋于理性，不再疯狂与冲动了。国庆刚过，那些曾经赚钱赚的手发软的开发商们的战果乏善可陈。之所以如此，除了购买者看涨不跌的心态之外，恐怕降价未到心理价位是最重要的原因。而房价的心理价位与房价调整如何见底的判断密不可分。也就是，什么时候房产调整到底了，购房者的心理价位才能真正满足，购买的最佳时机才能显现。
但是，就目前看来，讨论这两个问题还为时尚早。因为，不确定的因素实在太多，中国经济下行的风险与日俱增。现在预测中国经济何时见地的赌局已经拉开了，现在我们可敬的温总理终于被请到华尔街去救火了，现在我们可喜的外资集团纷纷抛售中国地产以套现，现在我们的银行业的危险日益逼近，现在我们的更多企业开始陷入困境，……太多的坏消息，让曾经疯狂的高位接盘投机者深陷资金链断裂的边缘。尽管此前政府部门出面澄清断供潮的报道，不少学者也加紧鼓吹仅是孤例，不会大面积爆发，但是中国式的次债危机是否会发生——这样的忧虑与担心仍然在人们心中蔓延！
一些有良知的知识分子指出，房产市场的调整绝非一年半载，而是三五年，甚至长达十年。黑居易认同这样的观点。目前全国房价的降价大潮还只是在一线大城市泛滥。据报道，国庆后，深圳的房价已降近三成，接近2006.2007年的水平。这个消息是可喜的，这个水平是一般市民比较可以接受的，但还不是最终的理想价位。与此同时，处于不愠不火慢降状态的二线城市房产恐怕要迎来30%左右的大跌过程。如此，一、二、三线城市逐步如波浪般传导，最终导致全国房价进入一个长期慢降的过程。这恐怕是未来五至十年中国房产市场应有的局面——半年大降、三年慢降、再半年大降、再三年慢降，如此循环，依次减弱，犹如大小波浪一般交替着进行，推动房产市场的日益理想回归。只有房价调整到购买者的理想价位，房产市场的回暖才有可能。
特别需要指出的是，未来二到三年将是全国多数城市房价进一步大跌的时期，这个时期也是购房的较好时机，但不一定是最佳时机。一旦过了三年，房价急剧暴跌的可能性减小，开始进入慢降的通道，那时候退房潮对购买者的心理影响逐渐变小，看跌的心理将不会成为抑制房屋销售的重要因素。大体原因有以下几点：
1、08年上半年，许多城市土地流拍，而那些成功拍卖的土地价格又远远低于07年水平，最低甚至不足07年的一半。假设这批土地开发年限为2-3年，那么2010.11年建成，那时的新房价将会有一个大降的可能。
2、今年年中，央行的限贷令正式严厉出台，加强房产土地的管理利用。对于那些二年不开发的土地征收重税甚至收回。那么，那么07年下半年到08年上半年之间的房产土地，将要加快建设速度，估计也是二三年推向市场。
3、此前，有不少人士担心房价大降，那些处于正常建设状态的房产项目会因为资金链断裂而停工，从而抑制房产供给不足，再次造成供需失衡的状况。其实，这完全是杞人忧天。毕竟，尽可能吸纳资金、赶进度、早日完工、进行销售比中途停工变成烂尾楼要美妙的多。如果实在没钱可建，拱手送给政府，那么政府从这块土地获得的利润翻番，再次拍卖的价格势必再降，还是最终促使房价的进一步走低。而这些过程的时间大体应是二到三年。
E-mail：[email protected]
Q Q :40227740
黑居易浮槎垂天群：68688335
WYZXWK.COM
