请换一个角度思考该不该救楼市
——致杭州市委书记
近日，杭州市委书记王国平表示，救楼市不是为了救房地产企业，而是为了救经济、救银行、救民众。政府救楼市，绝对不是保护房地产公司，不是保护有钱人的利益，而是为保护困难群体、低收入群体。
同时表示，“危机管理理论告诉我们，处置危机，必须又快又重，出手早、下药猛，否则就会付出更大的、不必要的代价。”“更严重的是，资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。因此，我们必须努力防止房地产市场大起大落，保持房地产市场稳定健康发展。”
根据杭州市委书记以上的表示，我思考了三个问题在此致呈：
第一个问题是楼市要不要救？也就是为什么要救的问题。
房地产市场和整个社会关联度是很紧密的。正如你所说：房地产业是杭州的支柱产业，也是带动性很强的龙头产业。一旦杭州楼市大落、房价大跌，必然导致房地产投资大幅下降，进而拖累建筑、建材、家电、设计装潢等48个行业，造成经济萎缩、失业增多、税收减少、民众生活水平下降。一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应地，城市建设、城市管理和民生保障的资金也会大幅减少，最终受害的还是民众。
由此可见，当“市场失灵”的时候，凯恩斯式的宏观调控是必须的，政府救市是应该的，因为这是政府对老百姓的信托责任，是为未来中国经济的发展铺一条好的路。反之，当市场正常运行时，斯密式的“守夜人”就是政府应扮的角色。
目前，高房价已远离民众购买力，楼市泡沫已很明显。这种泡沫主要体现在房价收入比过高。一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值即房价收入比在国际上通常是3到6倍。1998年我国国务院23号文件也把一个地区一套建筑面积为 60平方米 的经济适用房的平均价格与双职工家庭的年平均工资之比定为4倍(贾图：《五论房价的整体下跌已成定局》，《上海证券报》 2008年6月12日 封五版)，但统计数据显示，上海、北京，深圳等大城市中心城区的房价收入比高达20倍以上。不知杭州的房价收入比是多少？有否作过统计？
第二个问题是楼市什么时候救？也就是救的时机问题。
为抑制楼市泡沫，中央政府通过货币政策和财政政策，狙击了持续上涨的房价，特别是去年9月底央行和银监会关于第二套房贷新政(首付不低于40%，贷款利率比首次购房要上浮10%)出台后，使房地产市场进入一个房价理性调整，回归价值前的相持阶段。这是一次成功的中央政府“救楼市”的行为。狙击楼市泡沫为的是防止楼市的大跌，影响宏观经济的运行——这是一种“救”（但是，房地产商往往不喜欢这样的救市方式，因为抑制高房价）。
当房价大跌时，跌破它的估值时，作为支柱产业的房地产连简单再生产都不能维持，更谈不上扩大再生产。更为严重的是影响银行贷款的收回及其他行业的发展，影响宏观经济的运行，政府当然理应出手救市。问题的实质是，目前房价依然坚挺，高位运行，远离民众购买力，买方持币（能购买合理房价的币）观望，卖房坚强抗跌，房地产业处于房价理性调整，回归价值前的相持博弈阶段，在这个阶段，政府就不应该救市。地方政府该做的是促成相持阶段（各方利益博亦的阶段）逐渐向房价理性调整，回归价值的调整阶段转变。调整阶段既不是支撑高房价的阶段，也不是让高房价跌破它的估值的阶段，而是合理的房价释放民众有支付能力的购房需求的阶段。合理的房价也就意味着高位的房价应该下跌，“在今年的全国两会上，全国人大代表袁超说：‘房价有下浮50%左右的空间。’如果说这还仅仅是理论上的推断的话，把么，武汉东星集团东盛房地产公司主动将房价下调30%的做法，则以不可辩驳的事实证明了房价中泡沫的严重性。在接受央视记者采访时，中国东星集团董事局主席、总裁兰世立表示，他们把房价从8800元降到现在的6000元以后，还有10%到15的利润。也就是说，倘若不降价，其利润率在40%到45%之间！”（时寒冰《次债与金融泡沫的终结》 《南风窗》2008年第8期 ）可见，合理的房价调整不仅在理论上是可信的，而且在实际上也是可行的。
事实上，近期来我国城镇房价整体从未出现过明显回落，按国家统计局公布的数据，与去年同期相比，今年二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%。(《新华每日电讯》 2008年7月22日 第一版)可见，担心下阶段尤其是奥运一过房市就可能崩盘完全是杞人忧天。房价既未大落，地方政府又何曰楼市之救？
对房价理性调整，回归价值产生恐惧的一大原因是害怕这种调整会威胁到我国金融系统的安全。事实又如何呢？请看《理论前沿》尹伯成 黄海天：《当前中国楼市三大困惑解析》一文，有关内容摘录如下：
应当认为，在我国房地产经济周期面临向下调整的敏感时期担心金融安全问题的考虑不是毫无道理的。“然而，如果就此认为，我国房地产业的任何调整，包括房价向下适度(比方说15%—20%)的调整，就会危及金融系统的安全，甚至要“银行先死，房地商后死”，就是言过其实。
首先，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但毕竟时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，不足以使银行到死掉的地步。
第二，我国的住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生品。在发放个人住房抵押贷款时，首付一般都在20%以上，政策上不允许发放零首付贷款。上世纪末有些银行在信贷竞争中曾发放过零首付，但经过七、八年的本利偿付，贷款余额占比一般都已低于60%－70%。因此，即使最坏打算以后房价下调30%，贷款人也不可能放弃归还而把房产撒手给银行。
我国所有按揭房贷实行的都是一种优质贷款利率，因此即使有少量贷款人还不出贷款，也不会严重影响金融机构的抗风险能力，因而房价即使有适度向下调整，也不可能引发危机。
第三，我国银行监管当局近几年来实施了一系列严控房贷风险的政策措施，包括居民第一套房贷和第二套房贷首付比例的规定，关于个人月按揭贷款还款额不得超过个人或家庭月可支配收入的50%的规定，以及银监会近期针对房贷三假(假按揭、假首付、假房价)行为所发布的《中国银监会关于进一步加强房地产业授信风险管理的通知》等，使银行系统的房贷风险得到了有力的控制。总之，我国的房地产市场不会因市场的适度调整而危及金融系统的安全。
不知书记看了有何感想？
在眼下房价经过几年持续猛涨以后可能调头向下调整时提出要“救市”（房地产商往往喜欢这样的救市方式，因为救的是高房价），实际上就是要托市，不让楼市作任何向下的调整。如果地方政府的救楼市行为导致一个新泡沫掩盖一个旧泡沫，使还未聚集的风险酝酿更大的风险，那不就是风马牛而不相及也？！
因此，防止楼市大落、房价大跌，首先要防止房价的大涨所产生的膨胀泡沫。而房价的下跌，源于房价持续上涨累积的泡沫的破灭。大涨是“因”，大落是“果”。如果要力保高房价的稳定，政府以放松调控的手段来救楼市，这其实是一种因果颠倒的混乱逻辑。地方政府现在不是以放松调控来救楼市的时机。
第三个问题是如何救楼市？也就是救的方法问题。
其一，自救。房产商降低高房价，理性调整，回归到合理房价，释放民众有效购买力，解决房地产业面临断裂的资金链的危机。
地方政府愿意这样敦促房产商吗？
其二，正确的调控目标是：房价必须降，房市不能溃。而达到这一目标的唯一途径，则是调动各种可能的手段，让真正缺房的人首先要买得起房，然后是敢于买房，同时严格限制房市中的投机行为，杜绝房地产泡沫的重新复苏。
“分析中央政府出台的救市措施，确实也是按照这样的思路设计。至少到目前为止，各种优惠措施严格限定在“首次购买”和“普通自住房”，其指向普通百姓真实需求的意图十分明确。前一轮调控政策中对“第二套住宅”的限制，也没有明确取消，对投资、投机性购房的警惕仍然没有放松。理论上说，在这样的政策鼓励下，普通百姓的真实需求有望激活，而房屋价格则不太可能维持在百姓无法承受的高位。”（摘自 第一财经 张天蔚 《让真正缺房的人买得起房才是救市真谛》）让真正缺房的人买得起房，这才是救楼市的真谛。
地方政府愿意恪守这样的规定吗？
其三，如果出现真正缺房的人买得起房，却不敢买房时的情况，地方政府可以伸出援手，入市收购房产，用作廉租房、经济适用房，解决中低收入群体的居住问题。加快落实1998年我国国务院23号文件的精神，弥补政府在住房问题上十年的责任缺失。这是人人无损，只有得利多少的“帕累托改进”。
地方政府愿意房产的“国有化”吗？
以此文，致杭州市委书记。
2008-11-09
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