用“鸟笼”智慧促进房地产市场平稳健康发展

用“鸟笼”智慧促进房地产市场平稳健康发展。　　

——解读中央房地产业政策和措施　　

继中央扩大内需、促进经济增长的十项措施后，10日上午，国务院在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志的会议上，部署了扩内需，促经济增长的七项工作。社会各界纷纷点评，特别是有关房地产业的措施，更是仁者见仁，智者见智。为解读的方便，现将中央有关房地产业的政策和措施整理如下：　　

四项政策：　　

1．促进房地产市场平稳健康发展。（总则）　　

2．房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。（重要性）　　

3．认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。（调控性）　　

4．继续整顿房地产市场秩序，规范市场交易。（规范性）　　

四项措施：　　

1．增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设；落实和完善促进合理住房消费的政策措施。　　

2．促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设稳定发展；加快发展二手房市场和住房租赁市场。　　

3．加快建设保障性安居工程。　　

4．加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。　　

政策是指导，措施是保证。　　

解读政策。　　

政策一，“促进房地产市场平稳健康发展”，是房地产业政策的总则。　　

“平稳”——房价不能大起大落，大涨大跌；“健康”——房价必须合理调整，房市坚决不能崩溃。平稳了，健康了，房地产市场就发展了，全国齐心要促进。　　

政策二，国家统计局日前公布的数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超过5%，完成房地产开发投资25289亿元，同比增长30.2%，拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展。房地产业成为国民经济的重要支柱产业，这是客观存在的基本事实。鉴于这个客观事实，房地产业的重要性也就不言而喻。　　

政策三，试分析房地产市场的形势：1997年亚洲金融危机后，为拉动中国经济的持续增长，房地产业走出寂寞，得到了空前的发展机遇。2003年开始，中国的房地产业进入了一轮新的高涨，住宅平均销售价格上涨的速度迅速加快。2003年以来，中国房价在政府持续的调控中仍然不断飙升，到2007年底已经上涨到了前所未有的空前高度，泡沫化的房地产业严重影响中国经济运行的安全，为抑制楼市泡沫，中央政府通过货币政策和财政政策，特别是去年9月底央行和银监会关于第二套房贷新政(首付不低于40%，贷款利率比首次购房要上浮10%)出台后，高房价持续上涨的趋势停滞。2008年出现了有价无市的局面，买方持币（能购买合理房价的币）观望，卖方坚强抗跌，（由于房价已远远超出居民的承受能力，除非开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。然而，开发商不愿意降价销售，释放购买需求，要学“猪坚强”、要盼“解放军”，）。房地产市场处于房价理性调整，回归价值前的相持博弈的态势。　　

试分析房地产市场的走势：一是继续相持博弈，买卖双方观望。二是房价理性调整，释放购买需求，买方入市。三是卖方高沽房价，买方无奈盲目入市。四是政府投资收购，刺激商品房销售。五是房地产市场的新泡沫掩盖旧泡沫，重现虚假房市繁荣。房地产市场的五种走势决定于各方博弈的结果，更需要政府正确引导和调控。　　

政策四，要有一个平稳健康发展的房地产市场，规范房地产市场秩序与市场交易，政府旁不责贷。我国银行监管当局近几年来实施了一系列严控房贷风险的政策措施，包括居民第一套房贷和第二套房贷首付比例的规定，关于个人月按揭贷款还款额不得超过个人或家庭月可支配收入的50%的规定，以及银监会近期针对房贷三假(假按揭、假首付、假房价)行为所发布的《中国银监会关于进一步加强房地产业授信风险管理的通知》等规定，对规范房地产市场秩序与市场交易，有重大的意义。今后要“继续”做好这方面的工作。　　

解读措施。　　

纵观四项措施，是项项立足民生的安居工程。 12日，住房和城乡建设部副部长接受记者采访时说，我国将加大保障性住房建设力度，解决低收入家庭住房困难，力争用三年时间基本解决低收入家庭住房困难问题。在加快廉租住房建设的同时，各地加大了另一类保障住房——经济适用住房的建设。目前，全国新开工的经济适用住房项目的套数已超过90万套，预计到年底达到120万套。这也是近年来经济适用住房建设规模最大的一年。与此同时，今年年底以前，将启动对国有林业、国有农垦、煤矿棚户区的改造。在加大保障性住房建设力度的同时，将进一步加大中小户型、中低价位普通商品房建设的力度。通过向市场提供更多的中小户型、中低价位普通商品房，一方面来改善整个居民的居住水平，另一方面，通过住房消费，也可以带动其他的消费。这样总的投资可能达到9000亿元，平均下来每年有3000亿元的投入。如果把上下游的产业加在一起，每年保障性住房建设将带动投资近6000亿元，提供200多万个就业机会。　　

每年3000亿元保障性住房建设，带动近6000亿元的投资，三年将带动18000亿元的投资，提供600多万个就业机会。国家对安居工程的9000亿投资，保证了四项具体措施的落实，摆脱了泡沫化的房地产业对中国经济的绑架，保证了中国经济平稳、健康、安全、持续的发展。房地产开发商需要的增加土地开发贷款和商品房开发贷款，改变第二套住房贷款的限制，要求政府控制保障性住房开发、供应规模，保持房价继续高位运行的救市渴望，随之烟飞云灭。房地产开发商绑架中国银行要“银行先死，房地商后死”的危言耸听，随之付之一笑。　　

细读中央扩大内需、促进经济增长的十项措施以及七项工作，有两个特点：一是中国的经济改变了过分依赖房地产的单元化增长方式，走上经济增长点多元化、支柱产业多元化的发展道路。二是主要以增量的国家投资拉动，替代房地产存量的启动，防止房地产市场泡沫的重新出现，避免房地产市场销售缩量对经济的影响。摆脱房地产业对中国经济的绑架，达到扩大内需、促进经济增长的预期目标。　　

促进房地产市场平稳健康发展，要用“鸟笼”的智慧，“鸟笼”太大，房地产市场泡沫频起，影响中国经济的发展；“鸟笼”太小，房地产市场一旦崩溃，中国经济的发展同样受到影响。“鸟笼”该多大呢？考验着各级政府的智慧！　　

解读仅仅是解读，读其言，观其行，最后观结果。　　

　2008-11-14　　　

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