说“脱困性住房”与“改善性住房”问题
王志光
2010年2月3日 ，搜狐2010-新视角高峰论坛在京隆重召开。百余专家精英之一的陈淮先生在谈到中国的房地产市场时说：在他看来，中国的改善性（住房）需求至少要持续20到30年。
陈淮 先生给出了他对什么是“脱困性”住房和“改善性”住房的标准意见：“现在中国城镇居民家庭户均才 60平方米 ，这只是一个脱困性。 60平方米 是满足基本居住需求的，也就是有一个房子住，能遮风避雨。而什么叫改善性的呢？卧室不能只有一个双人床和大立柜，还得有点装饰，有舒适的空间。厨房和卫生间呢，卫生间不能光搁一个马桶，还得有个 8平方米 供化妆，还得能洗澡、能搁洗衣机，能满足这样需求的叫做改善性需求。中国要满足大多数老百姓都达到这样的需求，要住到90 -120平方米 。”按照 陈淮 先生的这个解说，人们自然感悟到，目前中国的城镇居民的住房远远没有达到这个“改善性”住房的标准。
现在城镇里的居民家庭户均才 60平方米 ，要达到户均90 -120平方米 的标准，这是在当前条件下中国城镇居民的一个“理想状态”的家庭居住要求。根据这样的一个评估意见， 陈淮 先生断言中国的改善性（住房）需求至少要持续20到30年。由此也给房地产开发业提出大有作为的“前景”。
陈淮 先生的这个意见当然是一个极富愿景和诱惑的意见。在住房不到 陈淮 先生所言的90 -120平方米 的家庭，何尚不想努力达到这样的一个标准呢？对房地产开发商来说，又怎能不企望城镇里的居民家庭都能住上这90 -120平方米 的房子，以更快地拓开、拓宽、拓畅他们的房地产业呢？问题是，至今仍没有住上如 陈淮 先生所言的这个理想住房的家庭，他们到底有没有这样的条件抑或潜质来改善自己的原有住房。
现在的一个客观事实是：在城镇里仍然有一大部分的居民依然没有住上“脱困性”住房，更谈何住上“改善性”住房呢？现在我们经常听见到媒体报道某某城市某某地区解决了“棚户区”老百姓的住房问题，脱离了“棚户区”的居民也表现出很高兴的神态。但是，在很多的情况下，这些居民也仅仅是达到了脱离了“棚户区”、住进了如 陈淮 先生所言的“脱困性”住房的地步，依然谈不上让这些居民进入所谓的“改善性”住房里。
我们注意到中央的领导重新提出“城镇化要兼顾承载能力，要稳定低生育水平，要按照科学发展要求努力提高城市人口的素质”。并且这是保证“不断提高城镇居民生活质量的必要步骤”。这是一个很策略的提法。但也不过是一个需要不断创造条件加以逐步实现的问题。还不能说是解决现实问题的具体策略。
下面笔者借用一位网友给出的一个据说是最现实也是最简单设想，来看看是否有可能让城镇里尚未达到如 陈淮 先生所言的“90 -120平方米 ”的房子标准的居民实现这样的居住标准。这个网友说：按照我国目前人口的寿命计算，在城镇人口日趋老龄化的现实面前，在不久的将来，一对年轻夫妇必须面对同时也必须履行承担一定程度的赡养“两至四对老年夫妇”责任的义务。如果将这些老人集聚到一起生活，共用一处住房，那么就会腾出一定数量的房子，这样以来对这对年轻夫妇来说，也就有了充足的“居住条件”了。这位网友的设想不无道理，但是由此办来也会生出许多麻烦，由此还会生出可能导致问题激化的情境。因此看来，这样的一个思路并不是一个很好实行的思路。
中央领导反复提出要扩大城镇里的居民就业范围，没有就业就没有生计，就谈不上改善居民的生活条件，但是就业难这又是目前中国的一个突出的问题。现在中央领导鼓励提倡自谋职业，要求公民尤其是年轻人自主创业，自己解放自己，但是在通往自主就业和自主创业的道路上有多少人能称心如愿地获得成功呢？老百姓辛辛苦苦积攒的钱仅够生存，哪还有足够的钱来实现90 -120平方米 的“改善性”住房目标呢？
有钱的人可以囤积房产，开发商将房地产开发的目标投入到中国的富贵阶层，炒房热导致房价越来越高。据报上说最近海南的一个楼盘的房价竟抄到了10多万元人民币每平方米的程度，但是尽管如此楼房的销量还是见好。这“销量见好”的前提依然还是中国目前的富贵阶层人士给造成的，对一般的百姓来说那也只能“望其楼盘而兴叹”啦！
就目前的一般城市百姓的现有经济条件来看，要想都宽宽余余地住上如 陈淮 先生所言的这个理想的住房，那还是不现实的，还是一个遥远的愿景。用老百姓的一句心里话说，就是“能吃上饭并且吃得好一点就知足了。能省吃俭用给孩子积攒一些钱保证他能成家立业也就是我们做老人的一个‘成就’了”。
在展望中国城市房地产开发业的前景上，诸如像 陈淮 先生这样的精英是不能按照中国目前的富贵阶层的购买力来恒定一般百姓的购买力的。更不能做“书斋式”的分析文章，也就是只从数字入手来展望未来几十年的中国的房地产开发业的前景，做异想天开的开发设想。
当今的中国，决定和引领房地产业继续向前发展的决策者们，要有“实事求是”的作风，更要按照“实事求是”的原则去做。如果不从中国的实际出发，仅仅是按照开发商和某些政界人士的意愿而大兴房地产的开发的热风，甚至暴风、飓风，其结果将是十分可怕的，其后患也就自在其中了！
2010年02月07日 于心明斋
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