驳邓聿文《中国房地产不可能像日本一样崩盘》一文

邓聿文记者的大作《中国房地产不可能像日本一样崩盘》首发在昨天的“联合早报网”上。读了几遍，深感真是奇文一篇！古人讲：奇文共欣赏，疑义相与析。我们就来一起欣赏一下这篇“奇文”，来分析一下其中的“疑义”吧。“疑”在汉语中，有多种意思，如困惑、犹豫、疑问、怪异等等。在这里，“疑”是怪异的意思。　　

首先，笔者归纳《中》文的主要意思如下。　　

该文的结论一如标题：中国的房地产不可能像日本一样崩盘。理由有：一、中国房价的涨幅不如日本当年，二、中国人口红利还未结束，三、中国的城市化尚在进行时态，四、中国的汇率政策受管控，资本市场没有完全放开，五、中国政府已经意识到问题，开始调控了。　　

该文说，日本在1985年日元升值后东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，到1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。然后引用国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，前不久发布的最新研究报告，该报告显示全国105个城市的房价只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅最大，达25.1%。邓记者认为房价的涨幅不如日本当年，所以可以高枕无忧了。　　

但读者不禁要问，25.1%的涨幅和30.7%的涨幅，有本质差别吗？邓记者所说的东京、大阪等六城市，其实就是日本的一线城市。将日本一线城市的情况拎来，却和我国东西南北105个城市的房价作比较。读者也要问，这样科学吗？对此，邓记者自己都觉得没有底气，他解释说：“虽然上述数据是中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但也说明，中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。”　　

笔者始终没有弄懂那个“不能简单类比”和“但也说明”间是如何联系起来的。恐怕“也说明”三个字得改改，改成“我就是认为”还比较符合文意。　　

让我们也来看看中国一线城市的情况。先看2009年，《法制晚报》的调查显示2009年深圳商品房房价涨幅达73%，北京涨幅达71%。再看今年，“凤凰网”报道北京2010年第1季度，商品房房价涨幅居然同比达到了128%，也就说和2008年初相比翻了一番！这个就叫涨幅不如日本当年了。　　

我们看的还只是房价疯长的客观结果。如果比较房价和居民收入之比，结果就更加触目惊心。比如北京的房价一般相当于双职工年收入的20倍左右。而东京房地产崩盘时，房价收入比不过9倍多。邓记者却要说“中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀”。　　

邓记者说中国的人口红利还未结束。似乎有几分道理。有关机构预测人口红利要到2015年结束。还有几年时间呐。但人口红利期终究是要结束的。邓记者不是说中国的房价不会像网上流传的时间表那样在2011年崩盘，而是说它根本不会崩盘。从人口红利还可以持续几年，到得出根本不会崩盘的结论。真不知道道理在哪里。　　

邓记者所说的中国城市化对房地产高位的持续拉动作用。笔者另有文稿提到过这个问题。在此引来回答他。　　

“有很多人，拍脑袋想农民总是想进城的，进城总要买房子的。这样就可以给中国虚高的房价带来持续的拉动。然而进城也好，买房子也罢，这都是需要成本啊！我们说穷人不知道富人有多富，而富人其实也未必知道穷人有多穷。全国居民现在的储蓄存款只有21万亿元多，人均略高于15800元。若考虑占人口多数的农民只占有社会财富的少部分——这一贫富两极分化的现实，不难得出农民的人均存款还远远到不了此数的结论。若一个农民家庭按四口人算，全家存款估计不会超过6万元。除了存款，很难想象农民还有什么有价值的东西。2009年全国平均房价为2600余元每平方米。我们假设农民城镇化后住的地方还要比全国平均水平差，那么约为2000元每平方米，则农民买一套100平方米的房子至少要20万元。钱从哪里来？　　　　

何况，农民不同于工人，医疗、养老都迫使他们长年备有一定量的现金。何况，绝大多数农民都已有自己的房子。何况，全国二三线城市的房价（包括长三角等经济发达地区的小县城）已在飙升。何况，城镇化着眼的大头其实是镇，而一个镇在中国往往只能辐射周边三四十平方千米的范围，也就是说一个镇最多距农民现住址十几公里，很难想象农民会为了跑到十几公里外去过稍微城市化一丁点儿的生活而舍弃祖业，另买房子。2009年中期有媒体报道南京农民工入户籍政策出台半年，仅一人申请入籍南京，原因是农民往往舍不得老家的土地和房子。南京户籍的吸引力如此惨淡，遑论其他城镇（尤其是镇）了。　　　　

我们指出，现在很多地方的城镇化，实质乃是逼农民买房进城的恶政。地方当局不重视甚至阻碍乡村卫生所的建设和监管，撤销村级小学·幼儿园甚至归并乡级学校到镇里，使得农民如果想接受稍微良好一点的教育、卫生服务，就必须买房进镇。就我们观察，就算如此。县城以外小城镇的商品房销售大多并不理想。”　　

(中国房地产问题现状分析)　　

中国的汇率问题，是个大问题，也是个热问题，尤其在当下。在此就不展开讨论了。但可以说，外部世界要我们放开汇率管控的压力，只会越来越大。这些时时处处要看美国人脸色的汇率政策，又乌足恃哉。邓记者说资本市场没有完全放开。这又牵扯到国际热钱问题。有学者认为在中国国内的国际热钱高达6500亿美元。反对者很多。但热钱的相关数据始终无法准确获知，学界对于可能产生的金融风险的担忧缺乏共识，因此很难给出具体的政策建议，业界也无法提前采取充足的预防措施，这种岌岌可危的局面，却是不争的现实存在。　　

中国政府已经开始调控了。效果如何？老百姓人人心中有杆秤。不用笔者废话了。　　

然后《中国房地产不可能像日本一样崩盘》一文进入了下半个部门。说它是奇文，奇就奇在这里。该文说房地产崩盘，后果严重。说“鉴于房地产业在中国经济中的重要性，假如泡沫破裂，对中国经济的打击将非常严峻。”究竟房地产崩盘和疯长哪个队国民经济损害更大。这个问题，咱们不谈。但邓记者说，中国的房地产不会崩盘，理由居然是房地产崩盘会打击国民经济。这就好比，一个心脏病人又得了肝炎。医生说他不可能得肝炎，因为他身体已经不好了，再得肝炎他就要垮掉了。不是吗？坏事不可能发生，因为发生了就会破坏局面。请问邓记者从哪里学到的这套逻辑。日韩语中，逻辑学用汉字表记为“论理学”。而邓记者没有论理，他的乃是歪理。　　

分析到这里。我们大概可以得出邓记者的《中国房地产不可能像日本一样崩盘》一文写得糊涂。但读到最后，笔者转而觉得，他写的蹊跷了。　　

他在文章结尾说：“我的结论很简单，‘崩盘论’有些反应过度，但是，‘崩盘论’背后所反映的社会心理必须高度重视。如果高房价的问题迟迟得不到有效化解，广大‘房奴’的住房需求得不到实现，那么，保不准房地产市场不会崩盘，却会滋生出与房地产市场崩盘一样的棘手的社会问题。”　　

“必须高度重视”，自然是向“肉食者”们呼吁了。怎么重视呢？在现在这个买菜刀都要实名制的大环境下，是否可以理解为对崩盘论者要“跨省抓捕”呢？甚至“跨省”之后再来个“躲猫猫”死？好嘛。屁民看到房价高，连意淫一下“崩盘”都不行，那我们还是各就各位打酱油去吧。　

笔者也是媒体的从业者。笔者不才，但总觉得“记者要用脚来思考（多跑基层），记者的眼睛应该长在心上（站在社会大众的立场）”——这是笔者自拟的座右铭。在当代中国，还有什么比地方当局勾结开发商推高房价盘剥人民更可恨的恶事吗？不去谴责黑心的贪官和豪商等权贵的实际罪行，却在谴责人民对“崩盘”的纯思维的预期，还说会滋生棘手的社会问题。请问，邓记者以为自己的报纸是谁在纳税养着的？我们说，就算房价始终降不下来，民不堪命，形成社会问题了。责任也决不在人民，而在权贵阶层。这个就是笔者的立场。

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