刘海波、曹建海讲座简讯
主题：建设和谐社会，实现“居者有其屋”的政策建议
主讲人：刘海波（中国社会科学院法学研究所）、曹建海（中国社会科学院工业经济研究所）
时间：2008年9月21日星期日下午2：30
地点：书社（海淀区苏州街18号院1号楼长远天地C座1单元901室，电话：010-62760856）
主办：书社（网站：http://www.wyzxsx.com）
刘海波：中国房地产发展的问题，房价只是表面现象。问题在于地租如何分配，土地如何实现有效利用。
一、六条政策建议
政策建议一：建立全国统一联网的全体居民住宅信息资料库。
政策建议二：立即停止并无限期禁止家庭第三套住宅贷款。
政策建议三：对城市商品转让征收房产转让利得税，最低70%。
政策建议四：首先对农村集体建设用地房产（小产权房）、农民宅基地房开征物业税（或土地占用税）。并逐步过渡到对所有非公共用途房产征收。
政策建议五：对房地产开发企业征收至少净利润70%的开发税。并且溯及既往（可以定在1998年开始）。
政策建议六：鼓励居民合作建房。
二、对政策的论证
1、几个政策中的细节：关于第四条，对农民和农村集体的首次出售不征收房产转让利得税和开发税，但进行物业税（或土地税）累进征收，这样70年使用权问题自然解决。
2、地租经济的危害：中国房地产业的乱象丛生，出现了众多靠炒房或吃租的食利阶层。地租社会化是任何正常市场经济的条件，但我国的空置房和闲置地严重，而且地租分配严重不公。中国主流经济学家连哈耶克的教导都违反了。
3、中国共产党土地政策的连续性和执政的合法性问题：执政的合法性在于地租占有的平等，不管实行什么样的经济政策，这个内在逻辑是不能变的。如果因为改革把地租占有变成不平等的，就直接违反了执政的合法性。
4、彻底打击任何形式的土地投机：住房在中国是纯粹的消费品，不是投资品，必须坚决打击土地投机。
5、地方政府稳定、长远的财政收入：废除从香港借鉴来的不良土地制度。
6、如果因为房价下跌造成银行资产不良，对地产商溯及既往征收的开发税，可以由国家用来注资来补充资本金，挽救银行。
7、公平分配才能扩大内需，摆脱重商主义发展模式的噩梦。
8、加速我国非贫民窟类型的城市化进程。除北京、上海两个城市外，什么是合理的房价？70—90平方米住宅最上限，不能超过当地制造业熟练工人年工资的14倍。
9、建筑业农民工不会失业，就业市场和就业环境只会更好。房地产关联的产业也不会受到冲击。
10、政府保障性住宅不能成为主流。供应对象应该是无业、困难家庭和京沪两个城市的蓝领工人。
11、实现地租社会化，促进土地有效利用。我还有一个研究：“大国金融、法律概念与资本社会化”
曹建海：我讲四个问题，最后落脚点也是政策建议。
一，地价变化本质上就是引起社会财富分配的转变
房价实际上是由无限期的地租转化而来，地租过高会抑制产业的发展，最后地方上靠的是出租土地获得收入，而不是产业收入。财富从别的部门流转到土地所有者的手上，对整个社会来说没有起到增加财富的作用，而且加剧了两极分化。地价变化本质上就是引起社会财富分配的转变。像我们国家因为是土地公有，土地支配者代替了所有者享有收益，实际上是财富转移到土地支配者手中。
二，畸形的价格体系会导致其它产业发展受到严重抑制
合理的价格体系是公平交换的前提。98年之前房价与其它商品的价格是和谐的，98年之后，房价逐渐变成地价，并且被炒作起来。花那么多钱买房子是根本物无所值的。现在开发商自己建的写字楼都无法盈利，不要说买下写字楼来经营的企业了。现在的地价已经无法让经营者盈利了，听说有外国炒家来抄底楼盘，我觉得这是好事，可以把许多被房子套住的人解放出来。畸形的价格体系还会导致其它产业发展受到严重抑制，以及引起物价上涨，造成金融危机。以美国为例，他们用很少的钱买中国制造的便宜的消费品，其它大部分钱用来炒股炒楼，涨的时候大家高兴，跌的时候就没有底了。
现在的土地出让制度是从香港学来的，香港是靠土地出让起家的，它的收入分配相对比较平均。但中国的财富分配很不均等，如何才算均等呢？我提出一个标准：什么时候普通农村老太太享受的公共服务和退位的国家干部（比如江泽民）同等时，公共服务就均等化了。如果达不到这个标准的话，政府就不能理直气壮地去征税。香港通过拍卖土地，对所有企业实施了基本的免税制度，冲销了地价上涨对企业的压力。但即使如此，危害也很大。因为政府每一次拍卖土地，就提升一次地价标竿，这是个节节升高的过程。所有地方政府想的都不是搞实业，而是卖地，就连最没出息的村长，整天想的都是卖地，从中赚一笔。我们把肥沃的土地变成住宅区，这是一种浪费和污染，不是创造财富。中国的土地规划做得非常差，没有体现公共利益，而是由官商勾结的腐败行为。
另外，现在的房地产专营制度是古今中外从未有过的，危害非常大，它不允许老百姓自己建房！这是一个反人类的制度，它不让人们自由选择。居民不能自己造房，城中区旧房不能自己改建，非得让开发商来拆迁。自由选择权没有了，又不是社会主义，市场经济就更算不得了，这是一个庞大的社会肿瘤，无限制的土地出让使深化改革就变成个全民炒房炒地。现在房子跌价了，大势不可扭转，因为老百姓不买了！
三，中国经济面临的困境
中国经济的三驾马车是投资，出口，消费。以前投资这块就靠房地产，现在不行了：网上数据显示，北京市现在房地产交易量非常可怜，一天有时只有几套。剩下一块中央投资，只能帮助少数企业和少数人，是不可持续的。再看出口，这次世界金融危机对中国出口打击很大。消费靠的就是轿车，而随着油价上涨，交易量在下降。所以三驾马车都出问题了。
中国应该搞内需型经济。中国出口的产品扩大的是美国的消费，不是中国的消费。我们的GDP越大，出口越多，美国的消费水平越高，中国自己消费水平并没有提高。外向型经济只有小国才使用，中国这样的大国，众多的企业生产了众多的产品，却依靠外国人消费来拉动经济，这是很荒唐的。外国一出问题，中国产品就没有销路，企业就死掉，国内庞大的需求却不能满足，人们都没有钱。这种结构导致中国经济动力不足。 中国经济新的增长动力是占绝大部分比例的穷人。三农问题不解决，动力问题就得不到解决。
政府采购要让很多人受益，如果做不到就不要采购。起码政府建的项目应该是免费的，现在政府却搞了许多收费项目，用收来的税建的项目又收一遍费，这与私人投资又有什么区别？这是真正的掠夺！房价的下降谁也保不住，中国股市预测会下降到一千点，因为现在还有一倍的泡沫。所以中国经济面临着综合压力。
四，政策建议
第一，一定要取消非公益目的的土地征用制度。宪法中说了，政府只能出于公共目的才能征用土地。要加上一条：非公共目的的土地征用坚决不允许。现在政府动用警察武警征地然后给了潘石屹们，这是黑社会的作法。现在地方上官商勾结对农民的损害达到了顶峰。老百姓应该可以用暴力抗争，甚至可以把地方黑社会化的政府消灭了。哪里有压迫哪里就有反抗，这个反抗是它们应得的报酬。所以应该公布征地法律。
第二，现有的土地产权到此为止，不能再发生变化。禁止开发商再征地，每一块土地的产权都要明晰，凡是在政府手中的土地都要公平使用，建设住房，使每个家庭都能有一套住房，不许卖给开发商。在农村推进住房合作制，合资建房，集体分配。最后形成政府供给，市场调节，农村合作社，自建房的住房体系。
第三，建立多元化的开发体系，打破开发商垄断，形成由政府规划的，由事业单位、普通企业及民间团体共同开发的模式。只有这样，让开发商受到自建房的挑战，才能把房价控制在自建成本的水平，并且有利于建筑工业化。
第四，改革税收结构。税收比例不变，征收不动产税，每家豁免一套，对第二套征收。使不动产税成为重要的税收方式，去掉一些不必要的税。
第五，实行住房消费制度，对住房进行控制，就像对人口进行控制一样（其实对人口不应该控制，人口对资源的消耗比空置房小得多），每户一套住房或是两套，多大面积，要进行研究和控制，不能随意制造占有。
相关文章
「 支持！」
WYZXWK.COM
您的打赏将用于网站日常运行与维护。
帮助我们办好网站，宣传红色文化！
欢迎扫描下方二维码，订阅网刊微信公众号
