有关房屋空置率的几个争论焦点的讨论
刘正山
按：最近关于住房“空置”问题的争论不断。笔者以前写过相关论文，聊摘取其中几个代表性的问题，供各位参考。
其一，国外经济学词典上没有空置率的定义？
加拿大西安大略大学的徐滇庆教授说：“什么是空置率？很遗憾，在经济学辞典上居然找不到它的标准定义。目前在学术界、房地产业和新闻媒体上流行的空置率定义存在着严重的歧义，连众多经济学教授对空置率的定义都不甚了解，难怪会出现舆论上的混乱。” 徐滇庆：“如果连一个比较准确的定义都没有，谈及空置率的时候各说各话，这样的讨论还有什么意义？”（《商品房空置率与阿Q的辫子》2006年4月10日《中国房地产报》）
徐教授的说法有问题。笔者在美国经济学家格林沃尔德主编的《现代经济词典》上就查到了空置率的定义。
当然，有些海外经济学词典上面确实没有空置率一词。例如，笔者查阅《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，就没有其中空置率一词。不过，并不能因为某些词典没有收录的概念而否定。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中，连房地产这个概念都没有，是否意味着讨论房地产没有意义？又如，经济学家广泛应用的“经济衰退”这个词语，在有些经济学词典也查不到，但我们是否要否认经济衰退的存在性？再如，关于“经济学”的定义，迄今还没有所有的经济学者都一致接受的说法，按照徐滇庆的逻辑，讨论经济学问题也是否没有意义了？
徐滇庆说：“众多的经济学教授对空置率的定义都不甚了解”。我认为这很正常，因为这是个房地产专业用语。经济学教授也是有专业分工的，有的专攻微观、有的专攻宏观，有的专门研究房地产业，有的专门研究汽车业……专于一行，对于其他领域缺乏了解，再也正常不过。但是，一些学者偏离自己的专业，追逐那些热门话题，弄得自己好像是万金油似的，什么都懂。对于学者而言，这是非常危险的做法。
其二，海外“没有多少人关心空置率”吗？
徐滇庆说：“也许在下孤陋寡闻，查阅了好多海外文献，没有见到多少人关心空置率，也没有查到什么‘国际警戒点’”。“国际警戒点”，前文已作讨论。
至于“没有多少人关心空置率”，并非事实。房地产方面的英文论文，至少可以找到数百篇论文。经济学教授讨论空置率的论文也不少。下面列举一些——
一些学者探讨了空屋率对价格的影响(Alchian and Allen, 1964、Smith, 1974、Eubank and Sirmans, 1979)。
Alchian and Allen (1964)提出自然空置率，认为自然空屋是提供换屋需求与购屋搜寻的必要空屋，属于一种摩擦性需求(frictional demand)，因此搜寻成本与迁移率会提高自然空置率。
Blank and Winnick（1953）与Smith（1974）等学者探讨了探讨空置率与租金之间关系。
Rosen and Smith（1983）透过美国17城市作实证研究，并证实，各城市实际空置率的差异所反映的，与其是各城市住宅市场紧缩程度的不同，还不如是自然空置率不同所造成。
一些学者分析了空屋率与市场景气的关系(Wheaton and Torto, 1988)。
Reece（1988）利用断电电表户数作为空屋替代资料，并以名目物价变动率代替名目成本变动率，并证实空置率对价格调整有显著影响，另外，以电表资料所得之空置率较低。
Voith and Crone（1988）认为自然空置率除受不同地区与不同时间影响外，也同时受到整体经济变动所产生之冲击，如失业率或利率之变动；除外，文中提出发展程度较快速之地区其自然空置率也较高，发展缓慢地区其自然空置率则较低，然而认为实质空置率与自然空置率之间并无明显关系存在。
Read（1988）针对住宅属性与空屋存续期间与价格决定之关系作了探讨，认为住宅价值是由住宅本身具体属性及一些无法观察的个人偏好价值来决定其最高可能售价，因此屋主在调整销售期间的保留价格的高低顺序，而这保留价格高低顺序与空屋期间长短有相当重要的影响。
Struky（1988）讨论了高空置率的成因，强调空屋大部份是基于投机目的所建造的昂贵住宅，且大都集中在首都，因此这些空屋逐渐被吸收为居住住宅之存量，而透过一般最小平方法(OLS)模型对住宅属性其成为空屋之机率作探讨，其发现无论乡村或都市，只要面积愈大之住宅成为空屋之机率愈高。Wheaton（1990）认为空置率主要受到买卖双方的保留价格外，且住宅价格与空置率之间关系为负。
1990 年, G·D 加德(Jud) 和J·佛罗(Frew ) 认为“自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金的诱因的空置率”。
乔治·阿克洛夫(George Akerlof)和罗墨(Paul Romer)1993年《所有者掠夺：以破产牟利的经济黑幕活动》讨论了这样的悖论：到1983年，达拉斯/沃思堡的办公面积空置率已经达到20%，这一比率与休斯顿相等。的确，从1986～1990年，达拉斯/沃思堡的空置率一直至少与休斯顿一样高。然而，大量的楼盘在继续兴建，这种情况一直到1988年。
Mark Thoma（2005）认为适度的空置率是必要的，并计算了美国自1956年以来的自然空置率，平均值为7%。
黄民(Min Hwang)和奎格里(Johu Quigley)在2005年发表的论文中研究了美国的房地产市场，他们指出房价上升将压低空置率。如果预期房价上升，或者房价剧烈变化将抬高空置率。
上述文章只是我查到的一部分文献，但足够证明关心房屋空置率的学者非常多，包括阿克罗夫等诺贝尔经济学奖得主、阿尔奇安等著名学者。徐滇庆教授怎么能说没有多少人关心空置率？
其三，“国际警戒线”是否存在？
经常有人用“国际通行惯例”来谈中国的空置率问题。关于这个“国际通行惯例”，徐滇庆反驳说：“在国际上根本就不存在什么空置率的‘国际警戒线’。”
我认为，不能因为自己不同意或者没有查到出处，就匆忙地否定“国际通行惯例”或者“国际警戒线”。因为，“惯例”乃是从前人或者机构那里延续来的参考性的做法，而非必须经过自己的同意或者认可。
我查到了台湾学者的观点，包括权威的房地产专业教授（如张宗锷，2005年）、台湾政府部门（如营建署，2001年）、研究机构（如财团法人国土规划及不动产信息中心，2005年），大多认为“美国、欧洲等先进国家正常空屋率约3％到5％”。由此可见，房地产领域的空置率警戒线，应当是存在的。当然，我们不能照搬“国际通行惯例”或者“国际警戒线”。台湾学界的做法，值得中国内地学者借鉴。例如，台湾学术界根据台湾实际情况，认为台湾正常空屋率约为6％到8％之间。而且，这个指标为台湾学术界所普遍接受（参见财团法人国土规划及不动产信息中心研究员杨宗宪的文章，2005年3月11日）。
其四，居民手中未居住的“空置房”算不算空置房？
有老师认为居民手中未居住的“空置房”绝对不能算作空置房。他解释说：“因为它们已经不属于生产经营领域，而是进入了消费环节。”“空置房这个概念完全是对开发商而言的，概念中所说的‘出租’也是指开发商的初始交易行为，并非指居民的出租行为。一些人买房不住，一些小区出现较多的黑灯现象，这说明住房消费政策出了问题(必须采取措施遏制这种局面的恶化，防止住房浪费现象的蔓延)，我们一般用利用率说明这种状况，不使用‘空置’概念。”（《空置率，不得不再说的话》2006年4月3日《中国房地产报》）
这个依据是，中国的《房地产开发统计报表制度》中有关于“空置面积”条目的解释：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
的确，设立这个统计指标的初衷是：国家统计局和建设行政主管部门试图利用“空置面积”这一指标，考察房地产开发行业的投资规模和市场销售状况，从开发商角度观察是否出现了投资过剩，并非用于考察城市居民(包括一些读者所说的投机者)的居住水平和房屋利用状况。
但是，这么定义“空置面积”（较早的官方定义出自1995年），已经不能适应需要。当时引进这个概念，并作了改造，是为了适应当时的需要。但是，这个指标本身具有非常大的缺陷，如包宗华所说：人们在使用这个我国“独创”的空置住房指标中发现，年底建成而未售出的住房中有相当大的部分是待销房，并会在第二年内售出。可见，这个空置商品房指标只能说明当年建成住房在当年的销售情况。由于它把许多待销房统统纳入空置范畴，就不能准确地说明住房真实的积压情况，是一个戴着“空置”帽子却包含许多“非空置”待销住房而有明显缺陷的指标。
而且，现在的市场形势已经不同了。中国加入WTO之后，又要海外承认中国的市场经济国家地位，这样一来，众多的计算指标也是需要与海外接轨的。今后，引进通行的海外经济指标，可以根据实际情况有所改进，但是，基本内涵不能随意曲解。否则，只能说认为国外的“空置率”不适合中国国情，那么，国外的GDP、吉尼系数、恩格尔系数等等众多的指标为何就适合中国了？为何不将这些指标“中国特色化”？
实际上，官方已经认识到这个定义的局限性。《人民日报》2003年9月19日第二版刊发的题为《我国将改进房屋空置统计方法》的文章称：“建设部正在与有关部门共同研究改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系，尽快建立和完善房地产预警体系。”
当然，很遗憾，至今相关部门仍没有建立起好的指标体系。
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