近期，兴业银行停止房地产贷款的风声传出，加上杭州有楼盘降价、温州房价“腰斩”的消息，均被解读为银行业将收紧房地产贷款的信号，随后多家银行发公告澄清并未对房产业停贷。
但该来的终归要来。“停贷风波”背后隐藏的风控忧虑，在宁波奉化出现了真实样本。
《每日经济新闻》记者获悉，一家宁波地产界曾经的房企大佬（兴润置业），日前轰然倒塌，留下超过35亿元的巨额债务，其中银行欠贷达24亿元，涉及十多家银行，而整个事态的处置远未到划句号的时候。3月13日，记者从奉化官方获悉，该企业资金链断裂，已经严重资不抵债，当地已经成立专案组和应急工作领导小组处置相关工作。
(新闻参考：宁波一房企资金断链负债超35亿 涉及十多家银行)
个别外媒做了题为《中国央行紧急讨论救助小型房地产公司》的报道，昨天晚上，央行官方微博做了澄清，表示此报道与事实不符;人民银行未参与浙江兴润置业相关风险处置。
向松祚：楼市拐点很快到来
我有一个词就是，中国的房地产市场现在进入到神经敏感期。什么叫神经敏感期?就是说现在大家看不太准了，到底房地产价格是继续往上涨，还是会下降，甚至会快速下降，或者像有的人讲说崩盘或者是暴跌?所以现在大家对于房地产的每一个信息就高度的敏感，特别是有些房地产公司出现了违约，那当然这可能是非常不妙的一个信号。哪怕是星星之火，也会让大家神经高度敏感。
这么一个小小的，或者说冰山的一角，其实它揭示了房地产对整个中国经济，中国金融巨大的关联度，就是说我们讲有3个60%可以来概括这个事。中国的所有的经济60%跟房地产是有关系的;第二个就是中国的金融和整个金融体系的信贷资产，有60%是直接和间接以房地产为抵押的;还有就是居民家庭的财产有60%是买的房子。所以如果房地产价格开始下降，如果一些房地产商出现信贷违约，它必然要降价卖房，降价卖房会不会引起连锁反应，造成房价大幅度的下降?那么大幅度的下降必然会引起金融体系的风险上升，必然会使得至少部分大量买房子家庭会出现负资产。这当然是一个大事，所以确实值得高度去研究。
当然我们必须要个案的去分析，不是说每家公司都有类似的问题，要根据不同的地区，不同的公司来看，有一些公司，比如像浙江这个公司，当然它也不是个案，就是说它的负债除了银行贷款，还有其他的民间借贷。所以说除了银行，正常的银行贷款以外，特别是一些没有上市的这些房地产公司还有大量的民间借贷，所以这个链条可能是相当长。
我们现在讲系统性的金融风险是有四大风险。第一个是影子银行，因为我们影子银行的规模是接近30万个亿;第二个是地方政府的债务，地方政府的债务去年国家审计署审计的结果是18万亿;第三个风险就是我们有很多过剩产能的行业，比如说钢铁，造船这些行业，有部分企业依然是要重组，甚至是要破产的，这样也会造成银行的不良贷款;还有一个就是进入神经敏感期的房地产，因为房地产这个价格很显然不可能再像前几年这么暴涨。现在看起来，房地产价格极有可能出现回调，我不同意说它会崩盘，但是既使是一个缓慢的下调，它也会造成金融风险的部分程度的上升。比如说我们现在银行体系，其实大家在加大防范房地产风险的力度。
在前几年，银行已经开始比较谨慎对房地产企业提供新的贷款，所以有些房地产的企业开始向社会来寻求资金支持，也就是说从影子银行这个体系里面拿钱，所以这样的房地产公司如果出现了房地产价格下跌，甚至快速下跌的时候，它们会非常麻烦。首先银行不太愿意再给它提供资金周转了，那么社会融资，特别是类似高利贷的融资有几个特点，一个是周期非常短，一般都是一个月，最多可能三个月;第二个它利息的成本极高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定负担得起。那么房价你卖不出去，所以这个事就逼迫它必须去大规模的降价，去卖房地产，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不买，就是叫做买涨杀跌，所以在这种大的背景下极有可能出现一个连锁反应，这正是我们现在需要高度警惕的。
目前系统性的风险开始在各个层面上暴露出来
系统性风险的苗头应该来讲是非常明显的，那么房地产的风险是3个60%。具体来讲，比如说地方政府的债务，它绝大多数的债务都是以土地，或者是房产作为抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的价格，房地产价格开始下降，土地的价格下降，它卖不出地来，它那个抵押品本身就要收缩，那这样必然会造成它还本金，还利息困难。同时可能包括银行在内的金融机构需要它提供更多的抵押，所以这样有没有可能出现部分的，或者个别地方政府违约?是我们今年考验政府的非常敏感的一个难题。
实际上，总理在政府工作报告里，在他的记者招待会里已经提到，就是说守住这个底线。如果地方政府出现违约，那这个事就非常大，我相信这个底线必须要守住;第二个底线，有部分开发商一定出问题，部分开发商有可能会破产，那这个破产可让它就破了;还有些过去过度依靠房子来投资、投机的个人投资者会出现负资产。因为前一段时间，像北、上、广、深这样的大城市，买新房的投资和投机的比例超过了50%，也就是刚需不到50%，那这些人买房子肯定也是通过了银行的信贷，比如说按揭或者通过其它办法用信贷资金来炒房，那这个时候出现负资产怎么办?出现负资产他有可能会出现违约。所以这些系统性的风险在各个层面，各个点上开始暴露出来，这也是为什么今年中央提的宏观的四个任务里有一条叫防风险，不要让风险太大。
楼市拐点即使还没有到来但可能也会很快到来
有三个数字大体上在预示着即使拐点还没有到来，但是可能很快要到来。一个是全国房地产销售面积在下降，就是增速在大幅下降;第二个是监测了70个大城市的房价涨幅在大幅度的收窄;还有一个在北、上、广、深、杭这些一线城市里，投机买房的比例从去年开始已经大幅下降，也就是现在大家对投资、投机房地产觉得风险很大了，所以现在买的真是刚性需求。比如万科降价到21000元，可能它这是一个销售策略，有很多房产公司搞这个名堂，我本来价格卖的挺高，我现在先开一个特高的价，然后我降到5000元，3000元，听起来特别醒目，那么卖得会很快，这可能是一个销售策略，但是你从这个销售策略里面也会看出一点端倪。
其实房地产是一个典型的周期性行业，那么能够生存的房地产公司一定是在周期的顶端，它能够率先的降低它的负债，能够储存更多的现金，所谓现金为王。我相信，王石的说法也好，万科的策略也好不完全是空穴来风。我相信，在未来的日子里你会看到很多房地产公司会用各种策略，不管是降价还是怎么样，尽可能要把房子资金收回来。原因很简单，因为这些年的房地产市场太好，很多房地产公司可以说是大规模扩张，甚至是扩张过度，到处买地，然后有大量的信贷资金。现在开始出现这个问题以后，他只有这几个策略，就是第一，大量的卖房。然后停止扩张，尽可能保留资金，如果真正要出现冬天到来的时候，那就要你有现金在手，那你才能够缓过这个劲。
目前房地产价格走势到了一个周期调整的时候
这是很纠结的一个事，就是说房价快速上涨的时候当然有一部分人高兴。开发商高兴，地方政府也高兴，买到房子的人也高兴，没有买房子的人很不高兴，焦虑。从国家宏观经济来讲，确实我们之前反复讲就不希望房子涨的太高，涨得太快。现在开始下降了，其实你也不希望它下降的太快。
这次开两会期间，有一些人大代表，一些政协委员已经呼吁总理说要高度关注，今年房地产如果说有调控政策，调控的重点是什么?就是防止房地产价格大幅度的下滑。我现在想提的是什么?就是说实际上这个房地产价格走势到了一个周期调整的时候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的还是市场预期。比如说现在市场如果大家都觉得这个方向转了，大家不想买了，或者认为房价会下降，那这个时候你想不让它下降也不太可能，所以现在各个方面，包括银行，包括政府，包括房地产商，包括个人都要做好应对这个危机的准备……
张庭宾：楼市拐点已经很明显
楼市同步出现成交量拐点已更加明显。根据搜房网数据，1月份，35个城市的楼市成交量普遍下降，60%以上下降了20-40%，降幅最大的青岛为51.9%。而2月份，由于春节的原因，成交量更差，以北京为例，根据链家地产市场研究部统计， 2月纯商品住宅为1383套，较1月同期下降62.2%。与去年同期相比，纯商品住宅成交量下降了67.4%。3月上半月，北京新建住宅和二手房住宅合计签约7252套，创造了北京楼市近6年来的最低值，比2013年同期大降74.9%。
虽然近期银行出面辟谣停止房贷，但是房贷收紧已经是不争的事实;特别是超日债违约和天威债的停牌，使得债券和信托融资等受到打击，会使房产商面临越来越大的资金流压力。
此外，此前备受争议的余额宝等互联网金融，也受到了压抑。央行13日下发了关于暂停支付宝和腾讯等虚拟信用货币线下条码(二维码)支付等业务意见的函。近日央行还向多家机构下发《支付机构网络支付业务管理办法》、《手机支付业务发展指导意见》新征求意见稿中。限制移动互联支付——“个人支付账户转账单笔不超过1000元，年累计不能超过1万元;个人单笔消费不得超过5000元，月累计不能超过1万元。”这会使包括余额宝在内的银行短期理财产品收益率下行。这会让热钱留在中国最后短期套利的理由也降温了。
乌克兰局势更加复杂和尖锐，其客观上将帮助美国达到“一石多鸟”的作用：打击了俄罗斯经济;使中国军工丧失乌克兰这个重要盟友;乌克兰冲突升级，乃至影响到欧盟的油气供应，将打击欧元，这有可能造成类似于1999年科索沃战争对欧元的冲击;这还会并让中俄的打通欧亚交通线的计划搁浅。如果这时候美元势力做空中国，大量热钱外流，就会较少分流到欧洲，美国将会独享成果。
海啸后的希望：全国房价下跌指日可待
全国房价下跌指日可待。很多人说，现在盼望房价下跌，说明想抄底的人很多。抄底的人一多了，房价就会再次大涨，实际这种观点是错误的，原因如下：
1、一旦房价下跌幅度过大，银行就会出现亏损，银行必定会收紧贷款。而贷款的收紧会导致购房能力的下降，进而导致需求下降;
2、房价一旦下跌幅度过大，就会有部分房屋成为负资产，出现部分人主动断供，最后银行不得不把这些房屋进行拍卖。而大量的拍卖会增加房屋市场的供应加剧供过于求，进而加速房价下跌。而房价下跌又会导致更多的房屋成为负资产，进而导致更多的断供。并形成恶性循环;
3、房价大幅下跌，会导致整体经济大幅下滑，进而引发大量的企业倒闭和工人失业。整个社会收入会大幅下降。这时候很多人买房已经不是最重要的事情了，最重要的事情是怎么养家糊口。
古人说得好：衣食住行，住房需求是排在衣服和吃的后面，在人们收入大幅减少以后，房屋购买的需求就会下降。
4、房价下跌预期强化以后，大量的投机和投资者会争先恐后的抛售手中天量的房源，这个量是非常巨大的。天量的房源会导致房价跌跌不休，根本找不到那么多接盘的力量。中国投机者和投资者手中的房源加上开发商未售、在建、拟建的总房屋，几乎够所有的城市人家家都拥有一套住房了。
5、一旦房地产萎缩导致经济大幅下滑，失业率增加，在城市打工的部分人就不得不回到农村。这样也会导致城市房屋需求的下降。
如果说房价一旦下跌，大量的人肯定会抄底，那么现在的鄂尔多斯和温州怎么没有见大量的人去抄底呢?
所以，一旦房屋下降，即使有部分人抄底，也远远无法化解房屋过剩的局面，最初抄底的人，也许会重复当初高位抄底股市被套一样的悲剧。
那些说房价下跌只会在三四线城市蔓延，是绝对错误的，因为一二线城市的房屋空置率也是很高的，一旦房价下跌蔓延。银行就会风险意识就会加强，而大量的炒房者亏损和房价下跌预期，会让所有的炒房者心惊胆战，炒房者都会恐慌性的抛售房屋。一二线的炒房者和三四线的炒房者很多甚至是同一批人。他们怎么可能在看见三四线炒房者倾家荡产的情况下，死守一二线的空房子呢?更可能出现三四线城市大跌，一二线城市上涨的情况呢?中国的房地产投机充满所有的城市，每个城市都有大量的空置房。说一二线城市需求刚性都是骗人的。美国房价大跌的时候，也没有出现中心城市房价上涨的情况。
在温州取消限购，温州房价也没有任何好转的迹象下。现在杭州房价又开始大幅下跌了。随着一个个泡沫的破灭，危机将很快蔓延。温州出现的问题将在全国上演。房地产下跌的结果将是灾难性的。这是我们疯狂和无知的结果。我们必须为自己的疯狂承受一切后果。希望人们在经历过金融海啸后能汲取教训，这样我们的民族在海啸后还能看见希望!
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