本文是2021年11月27日正经沙龙讲座《房地产行业的终极宿命——从狂飙突进、极速周转、超高杠杆到债务爆雷》的文字实录。小标题为整理者所加。
本次讲座特别邀请中国社会科学院大学郑宜歌博士主讲。郑博士曾在房地产行业深耕多年，谙熟整个产业的发展历程和运作模式。
本次讲座分析了房地产行业的发展规律及运行模式。在市场条件下，资本集中于城市，城市黄金地段由于商业超额利润而获得级差地租，投资土地能够获得地租和地价收入，房地产业由此而兴。城市化又为它提供了额外红利，加剧了竞争，使地产商追逐更高周转。地方政府为了获取更多收入推出了预售制度，为更高周转提供了条件。高周转模式推高了杠杆率。城市化放缓，高杠杆率难以为继，加上资金抽离，最终资金链断裂，导致债务爆雷。这并不是调控导致的结果，而是市场运行的必然规律。
本文已经演讲者审阅。
房地产行业的终极宿命？
——从狂飙突进、极速周转、超高杠杆到债务爆雷
各位晚上好。
今天这个讲座是一个漫谈性质的讲座，我想给大家介绍一下房地产行业的起源、发展和它的一般规律，尤其是要结合中国的地产行业的特殊情况做一个概览式的分析。当然，这里面可能偏重于理论模型的介绍，也就是把地产行业纷繁复杂的现象用一些比较简洁的、规律性的运动方式给大家呈现出来。
利息率、利润率是如何被决定的？
第一个问题是，地产行业是怎么出来的？它是从哪蹦出来的？它不是孙猴子，不能从石头里面蹦出来。地产行业，并不是人类社会发展的开始阶段就有的，相反，它是人类社会发展到一定程度，有了资本主义社会和市场经济之后的产物。
那么这个东西是怎么来的呢？
从人类社会的发展史上看，有一个很有意思的规律，叫做时间节约的规律。这个规律是什么呢？就是生产者总是要节约自己的劳动时间，然后把更多的时间变成自由时间。但不同的社会又有不同，统治者总是要争夺自由时间，让被统治者承担劳动时间。
在奴隶社会，奴隶主作为生产的组织者，享受了自由时间，然后让奴隶承担了劳动时间。
在定居农业时代，小农作为生产者承担了劳动时间，而地主则享受了自由时间。
到了资本主义时代，谁是生产组织者呢？无疑是资本家。那么资本家要节约什么呢？他也是要节约时间的。他要节约生产过程当中的各种时间，为自己服务。而时间的节约对于资本来说又是有好处的，这就引出了第二个问题，就是集中与城市化。
在讲这个问题之前，先介绍一下资本的周转。
谈到资本，看过去是一笔钱，它实际上是一个社会关系，但是在运动当中它又是一笔钱，就是一笔现金。
这笔现金要先用于购买他的东西，比如说购买生产资料，购买劳动力，接下来再投入到生产过程，最后变成他的产品或者商品，然后出售，再换回一笔现金。这就资本周转的规律。
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在一个周转的过程当中，它总会有盈利，这个盈利就是利润。在市场上不同的周转，就会有不同的利润率。在市场上不同的资本，总会在不同的行业当中做筛选，他总要投资这个行业，或者投资那个行业。哪个行业赚钱，它就投哪个行业。这就是竞争。资本也在竞争。
这时候出来一个问题，如果他亲自参与企业的经营管理，那么他就会获得一个平均利润率；如果他不亲自参与企业管理，他就拿到平均的利息率。也就说，这时候借钱给企业放贷的这批银行家们，投资股票收益的这批股东们，他们拿到的是平均的利息率，比如说5%。而实际参与管理的这批所谓的企业家们，他们如果自己掏腰包投资，他们拿到的是平均利润率，比如说8%。一般来讲，平均利息率是低于平均利润率的。
这时候，行业的平均利润率就由这些实际参与管理，或者他亲自参与管理的这批资本家来竞争决定。而另外那批不参与实际经营管理的资本家，或者投资人，他们获得的就是平均利息率。这些都是竞争的结果。
不是说现在的市场上已经存在了这样的利息率，然后大家朝那个方向发展；而是说这些利息率本身是一个运动的状态，大家都向着这个利息率的方向运动。
第二个是市场周期波动问题。
只要有市场竞争，就有波动，有周期。那么，在周期中的繁荣的阶段，市场上不缺钱，因为这时候大量的交易都可以通过信用的方式完成。比如说，咱俩进行收购，咱俩买卖可以用白条的方式解决，可以互相欠着。等着咱们周转得顺利的时候，再把帐结了。
但是到了危机的时候，现金就很缺乏，这时候市面上的利息率就会很高，有的时候还会高过平均利润率，就是救急的时候。一般来讲，平均利息率是低于平均利润率的。但是在特殊的时候，平均利息率也可能超过平均利润率。危机的时候，利息率比平时偏高，利润率比平时偏低。这是一般的规律。
地价、房价是怎么形成的？
接下来就是第三个问题，资本投资于土地的问题。
我们现在设想一下，如果你要办一家企业，你的选址会选什么样的地方？有两块土地，一块土地远离河流、远离道路，坑坑洼洼的；另一块地比较平整，通水通电，在道路的交叉口上，附近还有港口。你会选在哪里建你的工厂呢？毫无疑问，你会选后面这块地。为什么？因为后面这块地节约了你的时间，你可以更快地进行资本的周转，在单位时间内获得更高的利润。比如说别的企业，那家在坑坑洼洼的地上的企业，货物运出来可能要花两天的时间，而你只需要一个小时。那么你的产品就卖得比较快，你的资金周转也比它快，你就能够在同样的一年内赚到更高的利润。这就使得不同的企业在不同的地段能够获得不同的利润。资本总是要周转的。周转越快，单位时间里面赚的钱就越多。
我们可以看到，企业选址总是选择交通便利的地方，以节约运输和周转的时间，从而节约成本，加快周转。最终的结果就是城市化，在那些交通便利的地方形成了工业城市，聚集了大量的人口，尤其是就业人口和消费人口，这样就形成了一个城市。
在一个城市里面，我们看到城市的消费是由另外一个行业决定，这个行业叫做销售业，或者叫零售业。
在零售业这个行业，也会有一个平均利润率。比如说，我们认为它的平均利润率是8%，那么，在城市里也会有黄金地段，也就是那些在这个城市当中交通特别便利的地方，比如说，北京市有西单、王府井这种商业街。这些地方发展起来都是因为它的交通便利。在普通的一个小区里面，一个超市每天可能有100个到200个顾客，但是在西单开一家超市，可能有一万到两万个顾客来光顾。
同样一间小店面，每天光顾的顾客人数就不一样，营业额也不一样。我们用上头的例子，如果在小区里面开一个零售店一年可以赚100万，那么在西单开一家零售店，一年可以赚一个亿，这时候就有了个差额。如果初期的投资一样，在投资收益有差额的情况下，资本会怎样解决这个问题呢？资本之间是要竞争的。如果大家看到在西单开零售店赚钱，他们就会蜂拥而入，在那个地方争相去租这块地，抬高它的租金。直到什么时候为止呢？直到在西单开一家店赚的钱，扣掉地租之后，和在小区里面开杂货店赚的钱一样多。这就是资本竞争的结果，也就是大家都获得一般利润率，也就是平均利润率。利润率这时候平均化了。
这是所谓零售行业决定了黄金地段的地租，而这些利润的差额，一般利润率的差额，最终都会以地租的方式体现出来。刚才说的那个9,900万的利润差额，最终都会以地租的形式交给当地的土地所有者。
一块地如果能够获得地租，就可以在市场条件下形成一个价格，被当作资产进行买卖。如果市场上的平均利息率是5%，一块每年带来50,000块钱地租的土地，它能够获取的收益就像一笔100万的现金一样，那么它就能在市场上卖出100万的价格。这块土地，如果它能够带来9,900万的地租，它应该值多少钱呢？它至少得值20个亿。
我们回到刚才那个问题，大家这时可能会提出疑问，我看到西单的那些餐馆，电影院明明就比咱们附近乡下的电影院、乡下的餐馆贵一些。这是为什么呢？
这是因为，无论如何，在土地垄断的条件下，这块地要么给你用，要么给他用。你在西单建仓库，修住宅，你都得按照这个价格去购买，或者交地租。同样地，在西单开一家饭馆，也要按照这个地租，就是零售业的地租来租赁土地。
我们看到，在西单买一瓶可乐三块钱，在小区买一瓶可乐也是三块钱。这个价格并没有太多的差别。但餐饮服务业和零售业不一样。餐馆的翻桌率不可能是一秒钟一个，或一分钟一个，不可能说，顾客你来了，你就一分钟啊，排队吃完饭赶紧走人，下一个。你要给顾客提供在这里稳稳地吃完一顿饭的服务，所以它的人员流动的效率就比零售业要低得多，但同样地，在这个地方，如果你要吃上饭，你就需要这个餐馆的服务。这时候这些餐馆就会提高它的价格，直到能够把地租补上。所以我们看到西单的饭馆是比较贵的，电影院也是比较贵，你不能让观众看一眼就走嘛，所以没有这个流通效率，只能提价。因为这里面它的价格包含被零售业决定的地租，而地租决定了这些非零售业的服务价格。
同样，在黄金地段要建住宅，也得按照这个价格购买土地，如果有人想在西单住，那么你就得付出跟西单的土地一样的价格，比如说每平米20万。现在西单的房价可能是10万多块钱。这就使得西单的这个黄金地段住宅用地价格非常高，而这个城市的其他住宅用地价格也因为距离黄金地段比较近，而能够以较高的价格出售。因为你总得在城市居住和生活。
那么，在商业区附近，也有那些需要在这住的人，离西单比较近的西四，它的地价也会因此提上去，这就是住宅价格决定附近的住宅价格。
我们这里建立一个大的逻辑链条，零售业，也就是黄金地段的人流密度决定了零售业的地租；而零售业的地租决定了黄金地段的地租；黄金地段的地租决定了黄金地段的地价；黄金地段的地价决定了黄金地段的住宅价格；而黄金地段的住宅价格又决定了黄金地段附近地段的住宅价格。这是一个一层套一层的逻辑关系。当然，交通的发达和交通成本的降低也能够推高房价。
后面我们会讲到城市开发政策的问题，但这里不妨先提一提。我们看到市中心交通的发达能够吸引更多的人口，这就是商业推动地租。我们可以举两个城市进行对比。
比方说，在2014年以前，北京市对交通进行了大量的补贴，地铁都是两块钱一票制，公交都是四毛。在这个场景下，在1号线和4号线的交叉点，也就是西单，就汇集了石景山、通州、大兴、海淀等各地的人流。比较低廉的交通成本使得这个地方的人流特别密集，这样西单的地价就上去了，同样西单的房价也上去了。而市郊的地段，比如说通州、大兴，因为能够在一个小时到达西单这样的地方，它的时间和交通成本都是节约了的，那么这时候也会推动这些郊区地块地价的上涨。比如说通州，如果西单的土地卖到十万元一平米，那么通州的土地只有5,000元一平米，而通州又能够在一个小时到达西单，那么通州的土地就会被大家竞买，通州的房价就会往上走，直到时间节约的幅度和住宅的价格呈一个相当的比例为止。比如说，离西单20分钟的这一圈儿大概是8万块钱，离西单40分钟这一圈大概是6万块钱，那么通州、大兴这些地方大概3万到4万块钱。这就是市郊交通发达导致的这个规律。
而同期的深圳，五个区域的房价基本上在两万、一万块钱上下波动。这是因为深圳的交通价格在当时是相当昂贵的，那时候深圳的公交车基本上是三块钱起步，有的无人售票车一票是15块钱、20块钱，而深圳的地铁又是分段计价的，价格也相当贵。在这样的场景下，深圳就形成了五个中心城区，分布在不同的地段，各自的中心城区能够集中的人口数量就相当有限，从而使得深圳的地价并不会太高。
在2014年之后，随着深圳市提供交通补贴、降低地铁票价，又打通了关内关外的交通限制，从而使得关外的人口到关内的可通达性提高了，这样就提高了深圳市中心的地租，从而提高了深圳市的整体房价。这是一个历史过程。
简单做个结论。
在资本主导的城市化进程当中，我们看到城市化推动了中心城市的地租、地价的上涨，这是由资本集中和节约时间的规律造成的。
而结果是什么呢？一个是劳动者时间的浪费。劳动者要求住在一个合适的地段，他想更快地回到家里，他想要节约钱，但是他不得不住在更远的地方，每天享受沙丁鱼罐头般的地铁，忍受漫长的通勤时间。同时我们看到在企业这边，它的生产时间被节约了下来了。劳动者时间的浪费，是生产者时间节约的结果。
第二个结果是什么？资本的有机构成因为地租的加入而提高了，因为对于资本家来说，地租是一个不得不付出的成本，而这个成本并不是可变资本，可以看作是一个不变资本。那么这些企业要在中心地段进行经营，它不得不承担这么高的地租，这样竞争门槛就提高了；而竞争门槛提高，促进了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的资本集中和竞争的过程，从而使得资本主义企业规模越来越大，门槛越来越高。
对社会主义国家，存不存在这个问题呢？
过去的社会主义国家实践当中，以中国为例，宪法规定了城市土地是公有的，在工作单位边上建造宿舍，能够最大限度地节约勤行时间，减少工人为工作额外花费的时间，提高了社会的生产效率。这是因为，在社会主义国家，大家都是生产者，生产者时间的节约就是劳动者时间的节约，也就是工人时间的节约。
当代住宅问题是怎么产生的？
接下来我们看看当代的住宅问题的产生过程。
当代城市房价高昂。大城市的高房价是怎样产生的？
很多人抱怨这个问题，但其实这是城市化进程当中不得不发生的一件事情。一旦采取了市场经济的社会运行模式，就必然要产生这样的问题。
在中国，城市土地归全民所有，政府代理全民管理土地。在市场条件下，土地的使用权是可以转让的，使用人可以在地上进行政府许可的建设，并收获建筑物出售的价款或者租金。就是，我可以在手里的地上盖楼，出售或者收租。前者是比较典型的住宅地产、商业地产，或者商用地产。而后者收租，主要是写字楼和大商场。这都是城市开发的模式。
在市场交易的条件下，土地使用权的转让也应该是有偿的。大家都是资本，如果A资本家能够无偿地获得土地，而B资本家不能够无偿地获得这块土地，B资本家会怎么办？B资本家就会找到城市的管理者，或者这个土地的所有人，他会去竞租或者竞买这块土地的使用权，从而使得平均利润率的规律在市场交易的条件下得以实现。否则，如果只有少部分人能够拿到土地使用权，这个社会仍然是一个封建社会。在市场环境下，待建设的土地使用权主要是由政府通过招拍挂的公开竞争方式出让给开发商，开发商交一笔土地出让金，而土地出让金又会进入地方财政。这就是市场条件下的城市开发。
在市场经济的最初阶段，或者改开的最初阶段，中国采取的是税收承包制。什么叫承包制呢？就是个省都各自收税，然后交定额给中央，跟小岗村的包产到户是一个模式。在这种情况下，由于中国政府对官员的考核以经济发展为主要考核指标，这时候经济总量、政绩等等，都成为地方政府为了自己的官员升迁而不得不积极从事的事情。这时候地方政府像一个股份公司，或者像一个企业，它也要求赚更多的钱，实现更快的经济发展，留更多的税在自己手里。
而我们看到，这时候城市建设事实上是有效率的。同样的一笔钱，可以在农村修一条路，也可以在城市修一条路。在农村修一条路可能方便了20户农户，花了100万，但是这20户农户对于城市来讲，或者对于当地政府来讲，它能带来什么效率的经济增长呢？可能是微乎其微的。但同样地，在城市地段修一条路，可能带动100家企业的投资，给地方经济带来相当大的增长空间和利润空间，也使得地方的税收获得回报。
这时候，大量的投资就会向着财政资源集中的中心城市倾斜。比如说一个县就会集中建设县城，地级市就会集中建设市政府所在的那几个区，而一个省就会集中的建设它的省会城市。这是城市建设的效率。
也就是说，在财政主导的市政投资上，我们会发现中国的这些投资都是向着大大小小各级的中心城市倾斜，包括县城那种地方也是县的中心城市。
在税收承包制之下，就出现了大量的重复建设和投资过热。你也要建啤酒厂，我也要建啤酒厂。你要建房地产市场，我也要建房地产市场。这造成了1992到93年的第一波经济过热，92年以前到94年，物价大概上涨了两三倍。
中央政府以此为契机，开始整顿，推行分税制改革，想把财权从地方政府拿一点过来。这时候，地方政府就必须在他的有限的财政收入里面寻找新的经济增长来源，或者税收来源，或者政府收入的来源。这时候作为交换，土地出让金就保留在地方政府收入里面。各城市的土地出让金就由这个城市自己支配。一个县的土地出让金由这个县的财政自行支配。当然，现在我们也会看到很多县撤县建区的趋势。撤县建区的结果是什么？事实上，是使得当地的土地出让金原来由县政府掌握，变成由市政府掌握，因为区政府事实上是没有财政自主权的。撤县建区事实上是使得地级市的政府获得了更多的土地出让金。我们就举了上面这么个例子，说明一下土地出让金的归属是要在城市投资方向当中起作用的。
在这个土地出让金制度下，地方政府推动了第二波的土地投机，这时候大家就都来投资土地，产生了第二波的泡沫，并且迅速破裂。
接下来到了1998年，开始了住房改革。住房改革事实上是保障中国的地产市场巩固和发展的基础。
过去，中国的住宅是由各单位自己建的。一个单位建楼，可能是基建办找人画画图纸，自己盖个楼，接下来就分给大家住，就完了。
但是，到了住房改革这个环节，原来三个人的基建办能够干下来的活，现在都只能交给市场上的开发商来干。开发权由开发商来垄断。
这是为什么呢？
我们看到，停止福利分房之后，大家要建房子有两种途径，一种途径是自己建。这种途径，我们在今天的城中村的建设当中还能看到。比如说深圳那么多城中村，有各种各样高耸入云的自建房。这是这批人自己来建房。
但是在住的更密集的地段，比如说在工厂、住宅区等等这些地段，或者城市的中心区，这样由单个人自己建一座楼的这种开发模式事实上是不太容易存在的。这时候可能一个小区100个人想自己翻新一下房子，这时候怎么办呢？它可以100个人一起以合伙的方式搞一个房地产开发，把自己的这个楼加高加固，每个人原来是100平米，现在变成200平米。等等。但这时候，地方政府就要和这100个人分别签合同，然后审批各种各样的方案。100个人可能谈不拢，这个人不愿意交钱，那个人不同意设计方案等等。最后，政府为了节约行政资源，避免更多的麻烦，使自己的城市更快地开发出来，它就要求城市的土地开发必须由这些开发商来进行。开发商既负责设计，也负责建设，还负责出售，一条龙的服务。这也避免了这些分散的建设者，即要求改善住宅的居民增加它的行政成本。
这样，中国的土地或者中国的城市土地的开发权就由这些大大小小的地产商集中、垄断了。他们以一个阶级垄断了开发权。
在中国，还有一个更新的事实就是城市化。从90年代到现在，中国的城市化率从30%到了接近70%。在这个阶段，城市的人口越来越多。这意味着什么呢？意味着市中心的地租越来越高，房价越来越高。这时候，这些开发商一旦拿下地，完成开发，它往往会发现，自己的房子涨了。我原先拿下了这块地值1,000万，但是随着周边的这些土地越来越好，我的这块地好像现在值2,000万，我可以以更高的价格出售我的房子。这是城市化的红利带给中国开发商的额外的福报。
地产商是干什么的？
我们再看看，地产商是干什么的？
我们可以想象地产商是什么人，他干的是什么活儿。对这些人是干什么的，大家可能比较陌生。
我们举两个别的例子。
比如说，大家可以看到深圳的包租公、包租婆，或者房东们，他们干的是什么？他们在自己的土地上建房子，他需要干什么活呢？他自己要找一个人来设计，然后找一个建筑队，把房子建起来，然后再把房子租出去或者卖了。这是深圳的自建房的房东干的事。
同样的，一个单位的基建办的三个人在干什么？这三个人无非就是找设计院设计一个方案，然后找一个建筑商把房子盖起来，然后再找人把这个房子分出去，或者卖出。
所以我们看到住宅的产品或者商场产品的生产过程有这么几个阶段，一个是拿地的阶段，一个是设计的阶段，然后一个是建设的阶段。当然，如果你要把它卖掉，你还有一个销售的阶段。这是周转的过程。在周转过程当中，钱是不能闲的。
一个地产商可以是一个五脏俱全的小麻雀，它具有自己的施工队，也有自己的设计院，还有自己的销售团队。但是如果他手头只有一个项目，那么在他建设的时候，它的设计院就闲着了；在他销售的时候，它的建设团队也就他的建筑队和设计院都闲着了。在这个开发过程当中，总有两三个部门是闲着的。这对资本来讲是不可接受的。
这时候他怎么办？他一定会把这些建筑设计院、建筑公司和销售公司剥离出去，让他们成为独立的机构，它既能够接A公司的活，也可以接B公司的活。A公司和B公司的工期如果不重叠,那么一个设计院就可以先接A公司的活，再接B公司的活，然后再去接C公司的活，等等。
这时候一个地产商就成了一个购买服务的机构。它把服务从不同的服务商那里买进来，再以统一的形式向消费者卖出去。这时候地产行业就对外宣称，我们是资源整合型的产品供应商。其实无非是这样：一个地产商其实什么都没有干，他只不过在市场上买地，在市场上买设计，在市场上买建筑，然后再找个销售公司委托它把房子卖掉。仅此而已。
所以，一个地产商最大的部门无非是它的财务部。它就是一坨钱，承担一个纯粹的买买买和卖出去的职能。相对于开发商来讲，其他原先的这些建筑队，原先的设计公司，就成了这个地产商的附庸，为地产商服务。
同样，我们看到，钱不能闲，这时候，如果你只在一个城市做土地开发，你总会碰到这块地开发完了，没有新地的情形。怎么办呢？你就要走出去。
所以这时候在地产商内部也有竞争，县的地产公司和市的地产公司要竞争，它总竞争不过市的地产公司，因为市的地产公司有更多的地可以投入周转，从而使他的钱闲下来的机会更少。而那些县的地产公司由于经常把钱闲下来，所以它的利润率就不如市的地产公司那么高，它就会被整合掉，陷入破产或者被吞并。从而这时候地产行业形成了大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的竞争过程。
这样，只有那些加速了流通的那些跨地域的地产公司才能够在市场竞争当中活下来。这时候，地方政府为了使自己的土地出让金能够更多、更丰厚，它也需要扶持地产行业的发展。它送出去的这个大礼包是什么呢？就是预售制度。
预售制度如何推动了高周转模式？
这个制度是从香港学来的。香港的土地制度是在港英时期建立起来的，其中有一项叫预售制度。本来一个商品，比如杯子、书本、铅笔等产品，你买的肯定是整全的产品。我买一斤猪肉，拿到手的一定是一斤猪肉，不可能是半斤肉。但是房子不一样。在预售制度下，一个房子可以还没影儿，地产商就把它卖了。但这时候事实上是把风险转嫁给了这些买家。买家有什么风险呢？就是一旦地产商资金链断了，自己买的那个房子就可能还是一个坑。1,000多号人围着一个坑说，我的房子在这里。大家互相指着说，我在16层，我在18层，我在多少层……。但那还是一个坑，坑是不会有16层和18层的。
我们看看预售制度到底是什么东西。
预售制度就是，一个房子可以在未建成的时候出售。为了扶持房地产行业的发展，地方政府出台了五花八门的预售的门槛。有的地方稍微负责一点，说主体工程完工可以销售。主体工程完工，可不意味着这个房子已经完成了。如果拿一斤肉做比方，这时候肉大概有九两。哪些没完成呢？水电，外墙皮的装饰，电梯安装等等，这些都没有完成。这叫主体工程完工出售。
还有更离谱的，叫做主体工程建设一半出售。这个还算有良心的。原来的1,000号人过去一看，只有500套房子建成了，但是毛坯中的毛坯，连电梯都没有。但这时候起码两人合住一套，也能够稍微心安一点。
有的地方更狠，主体工程完成四分之一就可以销售。这时候1,000号人只有250套房。这时候大家都要争抢一番。
当然最惨的是正负零出售。也就是，这时候刚把坑填完，把地基打好，房子就可以预售了。如果这时候开发商跑了，你看到的是一个刚刚填好的坑。
最狠的好像是无锡和南通，曾经出过坑挖完了、地基打完就可以出售的制度。也就是，你只看到了坑，建筑活动最开头的那个场景。
那么，在预售制度下，会给开发商带来怎样的刺激呢？
我们知道地产行业有一个规律，就这块地我建了你就不能建。土地是具有相当的垄断性的。举个小例子。
如果地价是5,000万，开发成本是5,000万，建设周期一年，建好了才能卖，房子如果卖1亿5,000万，利润率是50%。那么这时候如果建一半就可以卖，那么就有半年的预售期。地产商这时候花了多少钱呢？地价他掏了，开发成本5,000万，我们认为他每个月花的钱都差不多，这时候只花了2,500万。地产商总计只花了7,500万，他就可以把这个房子都卖掉，回款1亿5,000万。这钱到手了，就不会闲着。他回了1亿5,000万，这时候就可以再去投两个同等规模的项目。在年底，这个项目竣工了，另外两个项目也可以预售了，在年底就可以收回三个亿。
如果房子三个月就可以预售，那么半年就可以拿到2亿7,500万的现金，如果他压着余下的工程款不付，占用建筑商的款项，他就可以拿到三个亿的现金，同时投入五六个项目，在第九个月拿到7亿5,000万的现金，他再投入15个项目，在年底拿到22亿5,000万的现金。他的年利润率可以达到惊人的3000%，也就是30倍的利润。
这时候可以看到，周转就是生命，就是利润的源泉。你能够越快地压缩建设周期，你就能够赚到更多的钱。这就是碧桂园前些年拼死拼活抢工期，造成一系列工程事故的原因。赶着卖才能赚更多的钱。
我们看看碧桂园的高周转奖惩制度。
开工的工期，建一个项目小于三个月，经理奖励20万；如果开发周期三到四个月，奖10万；四到五个月，不奖不罚；五到六个月，罚10万；六到七个月，罚20万；大于七个月，项目总经理撤职。
在这个铁的制度之下，你只能赶工期。赶工期的结果是什么呢？我们看看，纸糊的碧桂园……
这是2018年的事。这一年第五起安全事故6死多伤。喜欢狂飙突进的碧桂园又出事了，等等。当然，碧桂园自己是不会这么说的。它说，为什么出事儿了呢？六安城区降雨量达到70毫米每小时，短时风速达到七级，特大暴雨和瞬时大风导致项目一处围墙和总包人员居住区的活动板房坍塌。
看见了吧，质量最差的是什么？是给工人的住宅。事故造成六人死亡。
它总说这是天灾，但事实上，这是资本周转的人祸。
那么，碧桂园不这么转行不行？不赶工期行不行？不行。不这么干就会被隔壁的恒大给吞掉。它的项目就会被恒大抢走，它的资金周转就不如恒大快，最后在市场上它就要被其他的地产公司给挤压掉。这些惨剧，看过去是单个资本周转的产物，事实上是整体地产行业资金周转竞争下的必然规律。
高周转模式如何推高了杠杆率？
那么我们最后看它会产生一个什么样的恶果，或者最终的结果是什么。
既然周转能够赚钱，那么我就可以用借钱的方式，借来更多的钱，投更多的项目。比如说，如果一个项目的毛利润率是50%，那么各种各样的高利贷我也是可以借的，20%的高利贷借到手，我还能有30%的利润。这时候，市场上各种各样的烂钱我也可以借。只要我的周转是灵通的，我就能够把这些各种各样的债还上，并且还能够赚到更多的钱。
而这时候还有一个问题，就是土地的垄断性。一旦我在这个城市站住了脚，你可能真不会来了。我占住了城市的中心地段，你在城市的边缘搞开发，这时候城市开发的红利就归我所有。比如说我在市中心的西单拿了一块地，而你在通州那里拿了一块地。不好意思，你的项目建成之后你赚两万，我赚四万。
就是城市郊区的土地，你去抢那些地，最终是给市中心的土地做嫁衣。这是竞争。
这时候开发商们都要去抢更多的地盘。在一个资本化的市场上，我们看到，私营地产商或者民营的地产商，那些非国有的地产商，往往只能通过白热化的竞争方式拿到土地。在这种竞争当中，还有拿不到好地的情形。也就是你开发我受益的情形。当然这个情形比较复杂。
在中国呈现出来的一般规律是，这些私营的地产企业去做开发，国营的地产企业受益。因为国营地产商企业往往能够有更好的招拍挂的条件，能够出老千，拿到更好的地段。
在这么一个杠杆的条件下，这些私营的地产企业就会用更高的利息率，只要他能接受，他就借，市面上什么钱他都想借。
当然了，要找钱方法是很多的。有的地产商去收购银行，进行货币创造。这是个什么过程呢？
比如说，A地产公司收购了B银行，这时候他们可以进行货币创造。怎么创造货币呢？地产公司建了一座楼，比如说有100套，每套卖100万。这时候，地产公司A在他自己控制的B银行那里开一个存款帐户，然后这个房子的销售收入都会存到B银行的这个账户上。开盘当天，如果首付的比例要求是50%，贷款的比例是50%，我们看看会有什么样的效果。
银行可以一分钱没有，这时候第一位买房人来了，付了50万的首付。这时候地产公司在银行的存款账户上就出现了50万的现金。银行给客户放出这50万的贷款，居然整100万都进了开发商的账户。这时候100万的现金就被制造出来了。它可以这样无限循环，直到把这一个亿都创造出来。
这时候地产公司的存款账户上多出来一个亿的住宅的销售收入，而银行现金池里面多出了5,000万的现金，这是开发商的存款余额。而剩下的5,000万就成了买房人的债务。
当然，你可能收购不了银行，你还可以开各种各样的金融公司，比如保险公司，去收购保一个险公司，收购各种各样的次贷公司，还有金融服务公司，平台公司，挂靠公司，等等等等。你可以用各种各样的公司来给自己放钱。
当然，这时候债主也就多元化了。它可以找金融机构借钱，找银行借钱，也可以找自己的员工借钱，可以向自己的供应商借钱。
当然找供应商借钱，有的时候是强买强卖，比如说我压着你的工程款没有付，然后跟你说，你宽限我一年吧，你把这钱借给我，我给你付利息。要不然你连这利息都拿不到。比如说地产商欠着5,000万的工程款没付，这时候建筑商想，居然还有利息呢，就乖乖地签了一个借款合同，把原先的应付工程款转成了一笔贷款，借给了开发商。
政府有时候也会成为债主。当然，有的企业比较豪横，还能借海外债。
一般而言，员工债这种东西一旦出现，总是意味着这个地产公司出问题了。企业借款是要考虑交易成本的，它找这些散户借钱，管理成本特别高，它要管理大量的借款合同，要登记各种各样的账户，远比找银行一笔借一个亿要麻烦得多，也费事的多。从时间节约的规律上看，一个企业一旦开始向它的员工借开发贷，或者理财等等，那么这个企业一定已经在危机当中了。别的钱借不到了，就连蚂蚁的骨头我也想啃。
这颗雷是怎么爆的？
这时候我们看，非国有房地产企业为什么会爆雷呢？最近爆雷特别多，恒大也爆了，还有别的，爆的特别多。
那么我们看爆雷的原因是什么？
首先，竞争没地方去了。他会跑到哪儿去呢？跑到小城市去。比如说葫芦岛这样的城市，一出站就可以发现，全是碧桂园的地产广告，而且2,000到3,000元一平米。在小地方竞争有个好处，它可以垄断。我来了，你再来了就基本上给我做添头。我一来就能够垄断中心地面，你来了只能在边上给我造点儿福利。就是你建设我收益。所以小地方的竞争很多时候是垄断性的。地产商一旦占据了一个小城市，它就在这个地方获得了优势。这时候小城市的这些建筑商、供应商就得巴结这个大地产商，人家毕竟全国企业嘛，大老板，看到他，我就自觉短了一截。地产商跟这些建筑商、供应商谈价也好，谈什么也好，都有优势。
这时候，这个地产企业就能够以更低廉的价格，买到那些建筑设计、销售等等服务。而且更长的付款周期，压占工程款、开发款、销售款等等。
但是这个小地方，又是一个蜜罐盲盒。为什么说它是个蜜罐盲盒呢？这是个蜜罐，你有可能吃到蜜，但这个蜜罐里面可能还有蜜蜂，把你蜇的嘴肿的跟馒头似的。另一方面，有低成本、优惠政策、有服务商的屈从，有各种各样的占款，使你能够获得高额的利润。但是同时，城市化的进程又往往把小地方抛在一边。
在城市化的初期，各种各样的中小城市是第一波发展起来的，小县城先发展起来。但是随着交通的发达，高铁等等建设起来，人口就会向着条件更好、竞争机会更多的大城市集中，小城市有的时候成了城市化的牺牲品。
而中国的城市又是按照行政级别分布的，首都、直辖市、省会城市，然后是省的中心城市，以及各种地级市，在城市化进程当中分别获得了大大小小的利益，而县城和边远城市，或者边远省份，或者不发达省份，就成了城市化的牺牲品。
小地方的竞争，有的时候能够带来暴利，有的时候又是一个巨坑，你可能血本无归。这个月你用3,000块钱拿到了地，最后你的房子每平米只能卖2,500。亏了。
城市化进程对小城市而言，有的时候是致命的。在城市化早期，我们可以看到近郊远郊的农民就近来到小城市就业。城市化进一步加深，交通条件越来越好，大城市就会吸引更多的人，小城市就成了人口净流出的地方。在这些地方搞房地产开发，就会碰到房子涨不动，甚至房价下跌的问题。
怎么办？应对各种各样的波动，这些非国有的房企最后就变成了海绵地产商。他的现金会沉淀下来，一旦市场不好了，他就有一笔钱要沉淀一下，这时候他就要把这些钱花掉，试图赚更多的钱。
这时候有一些示好型的投资。什么叫示好型投资呢？我们知道，中国的土地是由政府来出让的，这时候你就要想跟政府搞好关系。政府提倡什么投资，你就得去投什么，来向政府示好。比如说，有些领导人喜欢足球，这时候我们看到这些大地产商纷纷有了自己的足球队，恒大，华夏幸福，都有自己的足球队。地产商投资足球。
比如说，政府提倡碳排放减排，这时候就有一大堆的地产商投资做汽车，做电动车等等。
还有环保节能产业，就搞光伏；有的时候讲环保，就是去搞矿泉水什么的，比如恒大冰泉。
这些示好型投资，都是试图把这些沉淀的现金找地方花掉，赚更多的钱。
但我们也看到，这些投资由于不是它的主业，往往成为一个烧钱的窟窿。一大笔钱投进去，最后全赔了。比如说，电动汽车可能窟窿特别大，花了两个亿，最后连个图纸都没出来。当然做矿泉水也一样，人家娃哈哈投一个亿赚两个亿，我投两个亿赚一个亿。这都有可能。
但这些所谓的项目似乎是烧钱的，但这只是个假象。地产商只是使得这些钱通过与它们相关联的交易公司走掉，在别的地方沉淀下来，比如在他好哥们的账户上，在它的关联企业的账户上沉淀下来。一旦房地产行业繁荣了，他们就会重新以股权投资、机构投资、企业贷的方式再重新回到地产行业。
这些地产商在这时候就像海绵一样，里面的水就是现金。市场不行了，那就把这些现金先挤出去。
各种调控政策的真正目的是什么？爆雷是个啥操作？
在当前我们看到有这么多的调控政策，这些调控政策到底是干什么的？这些政策事实上是要为市场化的房地产市场保驾护航的，是推手。
比如说第一个政策大家可能比较熟悉，限购政策。限购政策看过去是一个抑制房价的政策，但事实上它是一个保房价的政策。为什么呢？我们知道，土地和住房在特定地段都是垄断的，这是它天然的性质决定的。在西单有一座西单百货，那么西单百货就是独一无二的，你不能在西单百货上空再出现西单百货2，百货3，百货4，这不可能。西单百货把这块地占了，别人就没法占。那么，同样的，一个煤老板如果在北京买了100套房，这时候突然来了个限购政策，你觉得他是会把他的房子都卖掉，还是他就不再向外出售他的房子？
限购政策是指，你要在这个城市新购住房，你就必须满足非常严格的条件。这时候那些原先不满足这些条件的这些购房者手中持有的大量房产，他是出售还是不出售？他出售的时候它的阻力更大还是更小呢？无疑是更大的。因为在限购政策下，你卖掉一套房你就少一套房，你的投资产品就少一份，你应对将来风险的筹码就少一份。所以，限购政策使得那些原先囤了100套房、50套房的大老板们，不再向外出售住宅。住宅的保值的底部属性更强了。你会最后出售你的房产，而不是优先出售房产。这事实上使得房地产市场的卖盘被捂住了。所以，限购政策是一个保房价的政策。我们可以看到，2012年以来，凡是出了限购政策的城市，市场在限购政策出台之前的房价上涨幅度，都低于在限购政策出现之后的房价上涨。所以，限购政策并不是为了抑制房价而推出的，恰恰相反，它是保房价的政策。
第二个是房产税的政策。这个政策也比较有意思。房产税政策主要是为了替代土地投资，替代土地出让金。因为中国的城市化到了60%多、70%的当口，基本上是到头了。将来的城市化率上升会非常缓慢。这时候地方政府的，尤其是小地方的土地出让金收入会大大地减少。那么这时候你需要什么呢？你需要房产税的政策来填补这块的收入缺口。
而房产税政策看过去在宣传当中表现出它是要抑制房价的目的。这时候各种各样的房地产税的方案就会展现出来。在讨论当中我们会发现，房产税政策的第一个要点是保障国家收入，而不是抑制房价。这时候最早设计出来的那些梯次收取房产税的方案，比如说第一套房不征税，第二套房5%，第三套房10%，第四套房20%，这些梯次征死你的政策，都会使得大量卖盘出现，从而使得房价波动，减少房产税的税基。这些方案在最初的讨论当中都被否决了。这也是房产税从2013年开始，争吵到现在一点进展都没有的基本原因。
第三个是交通政策，刚才已经说过了。北京和深圳的交通政策，通过交通补贴的方式，事实上抬高了地价。
第四个就是房住不炒的政策。房住不炒事实上和前面的限购政策、房产税政策，都是同一批出台的，是同一个时间段出来的。它是城市化放缓的预警。
就是说，到了2016、2017年前后，我们看到中国的城市化率到了60%多。从30%到60%，每年的城市化进展大概是一个点到两个点，也就每年会有1,600万人或者1,500万人左右从农村进入城市。而在这些大城市的人口增长的速度可能更快。那么在这种情况下，各个地方的地产商都能够吃到城市化的红利，赚取到超额利润。随着城市化的放缓，这些地方的人口增加速度会减下来，那么土地红利会减少。而地产商原先靠着土地红利吃到的超额利润会减少。这时候中央就适时地出台了房住不炒的号召，或者说预警，让这些地产商赶紧收手。
这时候我们看到，不同的地产商就有了不同的选择。国营的地产商，比如说比较著名的000031，这个地产公司原来做住宅地产的，这时候就赶紧改行调头做商业地产。开始从卖房子到收店租，转行做收租的工作，连名字都改了。
而这些民营的，或者非国有的地产商，只能在他的高杠杆底下狂奔，找各种各样的机会赶紧逃出去。而有的地产商，债主多元化，有海外债，有政府债，有供应商的钱，有金融机构的钱，优先还谁的？如果这时候钱还不上了，你先欠谁的债呢？
这时候地产商想到了政府，他不是不还政府的钱，而是他要把这些人数更多的这些债主抛在一边，比如说，把员工债放在最后，把供应商的债放在最后，而把金融机构和海外的这些债先还上，这样这批员工，或者这些买了理财产品的小老百姓，就会去闹事，这就形成了所谓的爆雷事件。而这时候，政府总会根据稳定的要求，或者为了维护社会的基本安定，出面帮地产公司擦屁股，解决点问题。
这也是爆雷是一个现象，而不是真实的状态的基本判断的根源。
所以，房住不炒是一个预警，也是房地产市场走下坡路的一个警报。作为一个宏观政策，事实上它是对整体地产市场的一个预判，它并不是房地产下行的原因，而是城市化率下行的结果。
我们不能说是政策推动了地产行业的危机，而应该是城市化率放缓这个事件，这个现象是地产行业衰退的原因。而房住不炒政策只是对现象的提前揭示，是规律的提前释放，是规律的宣讲，事实上是对客观规律做了提前的预警。
不要觉得这些政策是一些主观的，或者基于民生的判断。它们不是。它们事实上是为地产资本的安全做出的提前预警。
最后我们做一个小结。
资本集中，周转，竞争，这些都是地产行业发展的一个市场的普遍规律。而他们碰到了土地的天然垄断性，就能够获得超额的利润，这是地产行业前些年暴利的根源。而城市化进程的不同阶段，又是地产行业暴利多少变化的基础。人口增加的速度快，那么城市化的进程就快，地产行业的暴利就丰厚。人口增加的慢，那么地产行业的暴利就少，之前在那些快的时代积攒的那些债务就会在这个放慢的阶段爆发出来。你原先借的30%的高利贷，这时候你如果只能赚20%，你就爆雷了。
当然，仅仅停留在这些现象分析上也是不够的，咱们不能止于蒲鲁东式的义愤当中，叫唤“资本万恶”等等。问题在于改变世界，在于创造一些新的生产方式，改变这个资本主导的生产模式，这才是问题的关键。
谢谢大家。
答问环节
问：在大城市打工的我们，是存一辈子的钱贡献给地产商，还是老家小城备一个养老？
答：
我先讲下面的一个问题，城市化为什么放缓？
事实上，城市化放缓是一个结果。人总是聪明的，总是理性的，傻子还是少数。如果一个城市的地价高，生活成本高，那么你事实上获得的自由时间就少。所以，城市化放缓是城市化的必然结果。城市人口集中了，地价上升了，城市化就会放缓，这是同一个过程。各发达国家的城市化率都在70%左右，而中国已经达到了60%多，马上接近70%了。城市化就会放缓。农村也没有更多的人再涌到城市去了。农村现在有3亿多人、4亿人。原先每年可以1,000多万涌到城市去，未来可能每年100万、50万，可能最后城市的人口会倒流到农村去，都有可能。这也是土地私有或者土地收益私有的结果。
回到刚才那个问题。这时候如果你愿意在小地方买房子，在城市化放缓的条件下，小地方房价掉下去的机会比大城市要高的多，你试图在现在投资小城市，还不如在年老的时候再投资小城市。
我再挑几个问题。有人问，地铁公交价格高怎么推导出房价低的？
是因为地铁公交价格高，那么黄金地段的人流就不如那些地铁公交价格低的城市多，如果两个城市都是1,000万人，那么在那些地铁公交价格低的城市，它的黄金地段的人流就会比那些地铁公交价格高的城市要高得多。就像深圳，被严格地分成南山的中心区、福田中心区、罗湖的中心区、宝安中心区；它们之间不会互相串。你去罗湖买趟东西，来回交通成本40多块钱，买一件30块钱衣服回来，不划算。
北京的交通补贴是北京市的城市经营政策。有一个非常著名的例子，应该是2010年前后，铁道部开了一个去延庆的旅游专列，去往八达岭的和谐号列车，每趟的票价是32块钱。当然这时候人流非常稀少，没有人愿意去。
北京市政府干了三件事，第一件事，在延庆县城的南半部，火车站附近收储了大量的土地；第二件事，找到铁道部说，我每张票补你26块钱，你卖6块钱；第三件事，把地卖出去。它的卖地收入，每年的利息都可以付十倍的补贴。这就是城市经营。这是一个例子。
最后一个问题。人口老龄化和城市化有什么关系？
人口老龄化和城市化相比较，人口老龄化就是城市化的结果。城市化总是使得城市的生活成本越来越高，城市化又使得城市的人口越来越多，越来越多的人在生活成本越来越高的城市里生活，那么他要为一个人的再生产付出的钱就越来越高，就是人口再生产的门槛越来越高。原先我多一口人，大概是需要一两万块钱就可以养活他，把他养大成人。现在我要养活一个人，可能需要先买一个房间。这时候增加一口人，我可能就要花100万，多一个房间。然后花更多的钱去让他受教育等等。而且这种教育资源又是在城市的剧烈竞争当中被哄抬的。在这种情形下，人口的再生产成本提高了，人口的生育率就会下来，大家就不愿意再多生孩子了。这就是老龄化的起因。
西方资本主义国家，只要是资本主义的，那么它们的城市化总是伴随着老龄化。而原先的苏联和中国在城市化阶段并没有伴随着老龄化，正是因为社会主义国家在当年是分房子的。你多一口人就给你分大房子，这是不一样的。
[讲座至此结束]
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