我太难了。
这句半是戏谑半是自嘲的话，是2019年的年度热词。
在被疫情“偷”走两年之后，我常常会怀念2019年的“好”，却对当年的“难”没有具体的记忆。
但对身处历史洪流中的房地产行业来说，2019年确实是一道分水岭。
2020年“三条红线”之下，“活下去”成为房地产全行业的共识，为了回笼现金流，恒大楼盘打折促销，融创、绿地卖项目瘦身，万科甚至做起了养猪的生意。
大佬勒一勒裤腰带，普通人离买房似乎就更近一步。
银行也在“暗中相助”——今年三月，多地房贷利率下调，苏州、成都等城市首套房贷款利率甚至从6%降至4.6%，至少有10个城市的首套房商业贷款首付比例下降至20%。
以贷款100万、等额本息30年计算，光是利息就能省几十万。
这是不是意味着，春天来了，我又觉得我行了。
不妨先冷静一下，看看“有产者”的“难”。
受疫情影响，大厂裁员，中小企业艰难求生，最先受到冲击的，便是身背房贷的普通人。
以燕郊为例，很多人在2015-2016年高位买了房，结果因市场遇冷房价遭到四连降，又撞上如今的裁员、失业潮，面临着断供的危险。
业主群里，有人喊出了“免费送房”的口号，条件是“帮还剩下的贷款”，还有人干脆卷铺盖跑路，房不住了，钱不还了，爱咋咋吧。
阿里拍卖的数据显示，2017年，全国住宅用房法拍房的数量是9000套，到今年2月20日，法拍房数量已经达到175万套，增加了185倍。
中央财经学院的教授更是在微博断言，2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供房主。
一边是热火朝天的买房吆喝，一边是凄凄惨惨的卖房现状，2022年，中国的房地产行业，似乎又来到了分水岭。
向前还是向后，这是一个问题。
01
2000年，电视剧《贫嘴张大民的幸福生活》把镜头对准了北京的大杂院，一家老小挤在20平的胡同院里，鸡毛蒜皮的生活也过得有滋有味。
90年代，人们或者住在单位的福利分房里，或者在农村有自己盖的房子，日常生活柴米油盐，不知房价为何物。
而在另一边，城镇国有土地使用权出让和转让放开，南方讲话之后，改革的潮水涌向沿海、特区城市，商品房的大幕也徐徐拉开。
房地产的诞生，有着时代的“必然性”：
一方面，市场经济体制下，住房分配福利在1998年被取消，想住房就要买房；
另一方面，轰轰烈烈的下海潮带动了先富起来的一批人，他们在大城市落脚，也要买房。
从更宏观的视角来看，在一切为了发展的年代，房地产在一定程度上也带动了地方经济。
仔细想想，盖一栋楼，会涉及到上游的钢筋、水泥、玻璃、五金，中间的装修、装潢、物业、租赁，以及配套的水电、家具、家电，粗略算下来，一栋房子能辐射200多种行业。
而有了房子，又可以带动周边的交通、医疗、教学、娱乐、商业设施的完善，几乎是人们生活的方方面面。
更重要的是，这些上上下下的产业链，又可以解决就业、提升人民生活质量，进一步推动经济的发展。
发现没有，房子本身并没有错。
错误的是急功近利的地方/企业、贪婪的投机客，钻了政策利好的空子，把房子变成了“房地产”——一个滚滚来钱的投资产业。
拿特区海南来说，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占财政收入的40%。海南商品房价从1991年为1400元/平，涨到1992年的5000元/平，到1993年，已经窜到了7500元。
而1993年，北京职工的平均月工资，也才376元。
巅峰时期，人口不足160万的海南岛，竟然有两万多家房地产公司，几乎全为炒地皮而来。
房地产热、开发区热、集资热一度导致社会供需脱节、物价飞涨，1994年的物价上涨，创下改革开放之后的最高记录。
发展经济，是为民生，但如果虚荣的房地产托不起沉重的民生，就到了该叫停的时候。
1994年，人民日报刊文《防止房地产业盲目发展》，指出：
目前，全国的基本建设规模仍居高不下，一些地方、部门和单位，不按国家有关规定，超越批准权限，有的甚至自行其是，盲目上项目。
“房地产热”又有所抬头，给国民经济的发展和抑制通货膨胀带来极为不利的影响，必须引起我们的高度重视；今年要把防止房地产业盲目发展作为压缩固定资产投资规模、优化投资结构的重点，从年初开始就要抓紧抓好，抓出成效。
时任国务院副总理的朱镕基兼任中国人民银行行长，开始紧缩信贷，整顿金融、房地产。
调控的第一记重拳落下，叫得最凶的人，跑得也最快。海南一下子多出600余栋“烂尾楼”，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。
刮骨疗毒。
正是因为这一次调控得当，中国投资过热的 “水分”出清，经济实现了“软着陆”，在1998年亚洲金融危机爆发时，才能步履从容，走出泥潭。
但并不是所有人，都有底气对金光闪闪的房地产说“不”。
02
让我们把时间再次调回90年代，看一看日本的房地产。
彼时，由于日元升值，房地产投资过热，口袋里满满当当的日本人过上了大户人家的生活，人们歌舞升平，豪车成群，遍地的酒色财气才是当时日本的主旋律。
东京街头出租车起步价1万日元，小费像纸片一般飞出去，玩累了登一班飞机，就能跑到法国度假，到美国买包，就连西方媒体都惊呼：再这样下去，日本就要买下美国的自由女神像了。
转折很快来到。1991年，东京房价涨到了历史最高，每平米平均价278.7万日元，约合人民币11万元/平。
随后，房价便极速下坠，仅仅过了五年便跌至88万日元/平，那些老老实实贷款买房的人，在几年之内便成为了负资产者。
房地产泡沫被刺破之后，日本社会的失业、破产、离婚、自杀如洪水猛兽一般纷涌而至，瞬间便击垮了曾经的粉饰太平，直到三十年后的今天都没缓过劲儿来。
历史经验一遍又一遍地告诉我们，没有制造业托底的房地产，只是虚假的泡沫，一戳就破。
这样的经历，2007年的美国也体会过。
二战之后的美国，依靠美元霸权掠夺世界财富，把吭哧吭哧的制造业甩给了其他国家，一心一意发展起光鲜亮丽的金融业。
其中之一，便是房地产的投资。
为了提高业务量和利润率，一些次级贷款金融公司故意降低审核门槛，推出“零首付”、“零文件”政策，白领能贷款，讨饭的也能贷款，就连家里的宠物，都能换个“马甲”申请到贷款。
阿猫阿狗，都能贷款买房。
狂欢之下，2006年的美国房市到达顶点，次级贷款机构的贷款金额飚至6400亿美元，占全美房贷市场总规模的20%。
但如此粗放的贷款审核，也把金融公司推向了风险的无底深渊。那些本没有还款能力的人，靠的是“以房养房”——用一套房子“套”下一套房子，依靠坚挺的房价，赚取中间的差价。
问题在于，一旦市场稍有风吹草动，或者意外事故，这个“套”来的房子就面临着断供的风险，牵连着次贷公司的贷款，成为一笔坏账，越滚越多。
动荡的情绪一旦蔓延，整个市场就如倒塌的多米诺骨牌一般，2007年，美国次贷危机爆发，很快又蔓延至欧盟和日本，引发了全球金融危机。
无数中产一夜之间失去房子，丢了工作，只能靠救济金生活，与此同时，财富加速向上流动。有人算过一笔账，美国10%的上层富豪，掌握着全美80%-90%的财富。
愤怒的人群走上华尔街，发起了“占领华尔街”的运动，要求“要工作，不要战争”。
奥巴马上台，也把“制造业回流”的口号喊得震天响。
然而，现实早已无力回天。
03
有了日本和美国的前车之鉴，为什么中国的房价还不赶快摁下去？
数据上看，确实如此。
近10年来，中国房价一路走高，一线城市每平米价格动辄4-5万，房价成了压在很多年轻人身上的大山。
为什么房价降不下来？
还是之前提到的时代必然性。
城市化进程之下，2021年中国城镇生活人口已经超过9亿。对安土重迁的中国人来说，房子是家庭的寄托，买了房，似乎才算有个家。
再加上狂奔的中国经济，让很多人有能力，踮一踮脚就能够到买房的线。
在这样的背景下，房地产一定会有市场，一味地忽略现实压抑房价，反而会引起混乱。
但不要因此，就忽视了国家对房地产的调控。
这些调控，有的是少放贷，有的是多收钱，有的是不批地，有的是多收税——2003年加强房地产的信贷业务，2004年上调存贷款利率，2006年调整住房供应结构，2007年抑制房地产投资过热，将政策向廉租房和低收入家庭倾斜。
还有2009年的“国四条”，2010年的“新国四条”，2013年的“国五条”，加准加息，限购限贷先后落地。
每一项政策的出台，都是为了平抑房价，力求“将房地产的泡沫关进笼子里”。
细心的人大概发现了，这些房地产调控政策，并不是年年都有，年年趋严。
相反，在2008、2011年-2012年、2014年，房地产降准降息，首套房享利率折扣，限购限贷放松等政策纷纷出台，刺激着房地产市场。
为什么要一会松一会紧呢？
还是那句话，一切为了人民。
房地产紧缩，是为了控制房价，让努力工作的人，能够得到买房梦。
而房地产宽松，则是为了刺激消费，为疲软的经济注入活力。2008年的全球金融危机，2011年的欧债危机，还有2014年的通胀压力，国家都通过房地产调控，最终平稳度过了危机。
从这个意义上讲，房地产调控就像放风筝，该放飞时放飞，该收回时就收回。
但归根结底，线始终在放风筝的人手里。
对一个国家来说，房地产也只能是调节市场的工具，而不是掀翻市场的怪兽。
这两年，在连续的政策高压之下，中国房价稳中有降，呼之欲出的房产税，也为观望中的市场泼了一盆冷水。
2014年，王石还在万科股东大会上说“房地产步入「白银时代」”，到2018年的万科秋季例会上，董事长郁亮发言的重点就变成了“活下去”。
2015年激情唱响《向天再借五百年》的王健林，在2019年万达工作总结会上正襟危坐，用开玩笑地口吻说“最怕到八九十岁，人糊涂了，不会挣钱了，在需要花钱的时候企业没了。”
曾经狂奔的房地产行业，随着政策加码、贷款收紧有了回落的趋势。
房地产，似乎终于要变回房子本身了。
尾声
2019年，“我太难了”席卷互联网的时候，美团王兴也说过一句话：
“2019年是过去10年里最差的一年，却是未来10年里最好的一年。”
今天看来，一语成谶。
大厂裁员、互联网过冬、房贷断供……每隔一段时间，就能看到这样的新闻跳出来，让人揪心。
正是在这样的背景下，才有了开头提到的降息降准，利率下调，房产税改革试点暂缓的政策落地。
宽松的房地产政策，是为了放松紧绷的国民经济。
但清醒一点，这可不是房地产行业的春天，这只是国家在为经济和民生兜底的手段。
今天，新冠疫情反复，中美贸易战硝烟犹在，俄乌冲突也加剧了不确定性，环球同此凉热。
人人都难，全世界都不容易。
这个时候，挺住就意味着一切。
但炒房，还是算了吧。
我相信，疫情之后，在更长远的未来，房地产的终极归宿，一定是会回归 “住房”本身的。
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