近期经济滞胀主因是抗疫过度,还是城镇住宅严重过剩？
望远镜2023.2.3.
对于近期经济滞胀，部分网友认为是由抗疫过度所致，所以要全面放开。笔者不敢认同。
笔者认为：三年抗疫过程中，确有层层加码，影响正常生产生活的现象，但只是局部的、短时间的。至全面放开前总体看来，中国大陆的抗疫成绩是主流，经济的基本面还在增长，只是增速放缓。然而，长期作为经济支柱的房地产，早在疫情前5年的2015年，城镇新建住宅已严重过剩。按商品经济的一般规律，只要有一定的导火索，过剩商品的泡沫就会破裂。
2022年3月起对新一波疫情的防控不力，引发部分企业裁员、倒闭。因还不起“月供”的房贷欠款人猛增，至使“法拍”翻番，削价拍卖。炒买住房已无利可图。加上银行对炒房客的贷款收缩。炒房客缺钱，至使商品房销量大幅度下滑。部分开发商资金断链，购地减少，财政减收。施工规模缩减，建材减产……。才导致近期经济开始出现滞胀现象。所以，近期经济滞胀主因不是抗疫过度，而是城镇住宅早在疫情前就已严重过剩所至。2022年3~11月抗疫不力引发的商品房销量下滑，只是激发经济滞胀的导火索。
本文将从:中国大陆3年抗疫成效虽由好变差,但放开前在全球仍名列前矛；抗疫期间我国经济的基本面保持正增长，但去年11月已出现经济滞胀现象；2022年起房地产业绩严重下滑； 2022年房地产的关联产品相应减产；房地产业绩下滑的直接原因是全社会城镇住宅总量严重过剩；激发房地产下滑的导火索是疫情反弹所至法拍翻番和房贷缩水等六个方面展开论证。
一、中国大陆3年抗疫成效虽由好变差,但放开前在全球仍名列前矛
2020、2021及2022前11个月中国大陆(指31省市自治区和新疆建设兵团，不包括港台澳)抗疫成效经历了较好、很好、较差3阶段。即使至2022年的11月末全面放开前，中国大陆的抗疫成效在全球仍名列前矛。
1、2020年新冠疫情来势凶猛，快速扑灭。
中国大陆疫情始于2020年初的武汉，当时来势凶猛。但由于中央指导组的钟南山、孙春兰院士早在1月23日确诊830例时,就确定具有“人传人”特征，果断提出封城切断传染途径的建议，并被中央批准。随后充分发挥国有优势，调集各省市区医疗资源和其它人力物力,抢建方舱医院，发挥中医的治疗强项。至3月份新增感染人数显著下降,陆续复工复产。5月起全面解封，全国恢复正常生产和教育秩序。当年累计确诊87071人,死亡4634人。主要集中在武汉及湖北省内。除湖北外30个省市区确诊人数仅为18921人，死亡122人。注1
2、2021年坚持“动态清零”方针，抗疫成效显著提升。
“动态清零”即对局部疫情有一处扑一处。包括对入境人员7~14天隔离、国内划定风险等级、临时封城、全员多次检测、用行程码严控人流、中医早期治疗、普及疫苗等措施。尽可能缩短高、中风险的延续时间，缩小扩散范围。致使广大低风险地区的生产、上学正常进行。全年新增感染人数从上年的8.71万人减至1.52万人，减幅高达82.5％；死亡人数从4634人减至2人，减幅更达99.96％。全国的经济也得以恢复并增长。
3、2022年全面放开前的11个月，抗疫效果由好变差。
2022年3月起，源自香港的疫情高峰波及上海，3月中旬累计感染人数从732人增至3581人,决策层仍在躺平和动态清零间摇摆不定，生怕影响经济。至3月28日累计感染达21043人，当日新增感染4468人时才实施封城(武汉是在累计感染830例时封城的)。封城时的感染人数越多，城内、街道内、小区内、家内相互传染的机会越多，扑灭难度越大，经济损失也越大:封城后，日增感染人迅速攀升至2万多例,不得不封城68天。至6月3日解封时累计感染增至62.5万人，为此前上海2年多累计感染人数的140倍；死亡人数588人，为此前2年多上海新冠死亡人数的84倍。此间上海新增感染和新增死亡人数分别占全国前11个月新增数的45.8%和98.5%。注2此前的吉林，此后的河南、内蒙、四川及北京疫情此起彼伏。11月又现高峰，当月全国累计感染达61.5万人。以至使大陆前11个月新冠新增感染人数高达136.44万人(其中新增有症状221372人，新增无症状1143028人)，为上年全年新增1.52万人的89.8倍。新增死亡人数597人，为上年全年新增2人的298.5倍。
4、尽管中国大陆2022年前11个月抗疫效果由好变差，但三年总成效仍名列全球前矛。
截止2022年11月30日，中国大陆累计确诊32.37万人，无症状阳性114.3万人，合计感染新冠146.67万人；同日港台澳累计确诊877.36万人；全球国外累计确诊63609万人。按每10万人口感染率计算，中国大陆、港台澳及全球国外分别为103.8人、25087人和10028人。中国大陆的感染率仅为全球国外的1.04％。(若剔除无症状阳性，仅算有症状确诊，该指标仅为22.9人，仅为全球国外的0.23％)。中国港台澳感染率为全球国外的2.5倍。
截止同日，中国大陆、港台澳及全球国外新冠累计死亡分别为：5233人、25087人和660.8万人。每百万人口死亡人 数分别为3.7人、790.7人和1041.7人。中国大陆和港台澳分别只有全球国外的0.36％和75.9％。可见，中国大陆2年零11个月抗疫的成效在全球各国中名列前矛！也显著好于不归中央决策控制的港台澳抗疫成效。
二、抗疫期间我国经济的基本面尚保持正增长,但去年11月已出现经济滞胀现象
1、抗疫三年内居民日常消费水平基本未受影响。
“社会消费品零售总额”可综合反映全社会居民对日常生活用品的消费能力。2020年该指标虽比抗疫前的2019年降低了4.8％，少购了1.97万亿元生活必需品。但2021年又补回来了，比抗疫前的2019年多购了2.92万亿元必需品。两年相抵还多购了0.95万亿元生活用品。2022年1~11月也只比上年同期少买了0.04万亿元生活用品，只及同期商品房减少销售额4.3万亿元的0.93％。注3
2、抗疫三年，反映工业整体状况的发电总量和货物运输周转量仍在增长。
电力不能储存，生产的电必须同时消费掉,其中68％用于工业(2019年数据)。2020年发电总量比2019年增长了3.8％；2021年又比2020年增长了9.4％，比2019增长了13.6％；2022年前11个月仍比上年同期增长了3.3％；反映物质生产整体状况的货物运输周转量,2022前11个月也比同期增长了3.6％。注4
3、三年抗疫，进出口总量继续增长。
以人民币计算的进增幅高达11.2％；2022年前11个月又比上年同期增长了21.2％，其中出口增长了2出口总额:2020年比2019年增长了2.1％；2021年比2020年猛增21.2％。两年平均5.1％，进口增长了16.5％。至于以美元计算的进出口总量增幅较低:分别只有5.9％、9％和2％,那是人民币贬值所致。注5
4、三年抗疫，城镇就业人数继续增加，失业人数略有增加。
2020年比上年城镇就业人数增加了1186万人，2021年比2019年增加了2526万人；按城镇调查失业率估算：2020、2021年比2019年分别增加了65万人和87万人。分别只有所增加就业人数的5.5％和3.4％。2022年前11个月比同期增加的失业人数327万人，也只有2021年比抗疫前新增城镇就业人数2526万人的12.9%。注6
5、2022年财政减收是因开发商购地及商品房销售量减少,其它税收并未减少。
2022年前三季度全国预算内财政收入扣除留抵退税因素后增长4.1%，增收6279亿元；基金收入减收11383亿元,财政共减收5104亿元。其中土地出让金减收10897亿元，卖房相关税减收929亿元，共减收11826亿元；其它行业交税却增加（不是减少!）6722亿元。可见2022年抗疫放开前财政吃紧, 是因房地产商少卖房、少买地，而不是抗疫过度所致。注7
6、2022年11月确已开始出现经济滞胀现象。
所谓滞胀,百度解释：指经济停滞，失业及通货膨胀同时持续高涨的经济现象。2022年11月当月社会消费品零售总额同比下降5.9％；反映工业整体状况的发电量同比只增0.1%,而货物运输周转量同比减少1.4%；城镇调查失业率同比增加0.7％，比上月增加0.2％，即11月一个月就新增失业88.5万人。尤其是31个大城市一个月新增失业0.7％，比全国平均多0.5个百分点；11月当月以人民币计价的进出口总额同比下降0.1％，以美元计价的该指标下降9.5％；11月人民币同比贬值10.7％。可见去年11月经济滞胀现象已开始出现。
那么,近期经济滞胀的主因是什么,如何诱发的呢？先看作为支柱产业的房地产业状况:
三、2022年起房地产业绩严重下滑
1、抗疫全面放开前，2022年头11个月商品房销售比同期下降1/4。
2022年前11个月商品房销售面积比上年同期减少23.3％。其中,商品住宅销量减少26.2％。商品住宅销量中，以刚需为主的现房销量(交款后即交钥匙),比同期增加（不是减少!）0.2％；而炒房为主的期房(只交订金或预收款或办理房贷，约定数年后交房。有可能拖至10年以上，成为烂尾楼)销量比同期减少了29.1％。
2、商品房新开工面积，2022年头11个月比同期减少近4成。
由于销售下滑，资金回笼同比减少4.3万亿元。致使2022年前11个月商品房新开工面积比同期减少7.12亿平方米，减幅38.9％；其中新开工商品住宅减少5.33亿平方米，减幅39.5％。注8
3、2022年头11个月比同期购地面积减幅超5成。
由于新开工面积减少4成，对土地需求减少。故2022年头11个月比同期购地面积减少0.98亿平方米，减幅53.8％。注9从而导致土地出让金减收1万多亿元。
四、2022年房地产业的关联产品相应减产
由于商品房新开工面积减少近4成，竣工商品房减少了19％，施工总量减少6.3亿平方米，对建材等相关工业品需求相应减少。致使2022年头11个月比同期：水泥减产10.8％，钢筋减产8.1％，线材减产7.7％，平板玻璃减产3.6％，挖掘机减产20.4％，电梯、自动扶梯减产6.7％。而与房地产相关较小的汽车产量同比却增加了5.6％，其中基本型乘用车增加了9.4％；钢材中：冷轧薄板、中厚宽钢带、焊接钢管也有不同程度增产。注10
可见近期经济滞胀的主因是作为支柱产业的房地产业绩大幅度下滑。其直接原因是全社会城镇房屋总量严重过剩。
五、房地产业绩下滑的直接原因，是全社会城镇新建房屋总量严重过剩
1、至2022年11月末全社会城镇住宅过剩1.89亿套，可供5亿农村户籍人居住！
从1997年2022年只经历了26年，不足房屋自然寿命的1/3。然而此间已建、在建的住宅已达4.34亿套，比2021年城镇户籍人口总户数还多1.89亿套。包括：
①开发商已建竣工住宅142.07亿平方米，约1.39亿套:a.1997~2004年未批准预售前竣工的商品住宅18.64亿平方米，年均2.33亿平方米。每套按90平方估计，约0.21亿套；b.批准预售后2005~2022年11月竣工的商品住宅123.43亿平方米，年均6.86亿平方米。估计平均每套105方平米，约折1.18亿套。
② 2022年11月末,开发商在建的商品住宅(指正在施工，尚未竣工的房子)59.35亿平方米，每套按110平方米估计，约0.54亿套。
③ 至2022年11月末，需要在新开工商品住宅中交付的已预售期房6.3亿平方米,每套按110平方米估计约0.06亿套。注11
①~③合计,开发商已建、在建和需要新开工的商品住宅207.72亿平方米，约1.99亿套。
④1997~2017年竣工的全社会城镇非商品住宅215亿平方米,每套按90平方估计，约2.35亿套。注12
1997~2022年11月末,开发商及非开发商已建、在建和尚需新开工城镇住宅4.34亿套。2021年总人口14.126亿人，户籍城镇化率45.4％，平均每户2.62人，共需住宅2.45亿套。若按户分配，全社会城镇住宅还将过剩1.89亿套，可供近5亿农村户籍人口居住。即使按城镇常住人口64.7%分配,也还过剩0.85亿套，可供2.23亿常住农村的人口居住。何况常住城镇人口中有3.85亿流动人口，他们也不可能“分配”到城镇住宅的！注13
2、至2022年11月末全社会城镇待售商品住宅要销售百年，超过土地出让期！
开发商待售的住宅要卖掉换钱，才能继续建房赚钱；炒房者购房为的是赚钱,只有卖掉并增值，才能赚到钱。他们手中非自住房只有卖到真正居住者手中，才从流通位领域进入消费领域，使住房的使用价值得以实现。那么，至2022年11月末,全社会城镇有多少套商品房需要销售到居住者手中呢？
一是开发商待售住宅。按上文，如果全国开发商的竣工房可以统一调配, 交付给买主。2022年11月末还需新开工6.3亿平方米住宅，才能付清。照此推理开发商已无待售住宅。但商品住宅是不动产,分布在全国数百个城市和2千多县区城，由数万家开发商经营,位置不能互换。虽然有的开发商预售早已过头，但有的楼盘还有很多空房。笔者见某县城，有的楼盘10年前、20年前就已建成，只有少部分套间卖出，大部分仍然空置。有经济专家推测，目前我国新建的空置房或将达到1.6亿套。注14即使按一半的可靠性估计，开发商也有0.8亿套新房需要出售。
二是炒房者手中待售房。据《中国金融》调查显示：从2019年开始，我国城镇居民家庭的住房拥有率就已经达到96.0%。其中有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套住房及以上的占比为10.2%，户均拥有住房1.5套。照此估算炒房者手中至少有1.26亿套余房,注15 扣除出租约0.32亿套,注16仍有0.94亿套需要出售。
以上两类待售房相加达1.74亿套，只有卖给刚需才能最终实现房子的居住功能。2021年商品住宅现房销售1.64亿平方米，约0.015亿套。按此进度,现存住宅要116年才能售完，早已超过70年的土地出让期。甚至那时的待售房已成危房，需要重建了。
六、激发房地产下滑的导火索是疫情反弹所至法拍翻番和房贷缩水
商品房是物质商品。物质商品首先具有使用价值。使用价值在有限的自然寿命内，随时间的延续，不论是否卖掉者都要不断地磨损。其中在生产者手中滞销或炒房客手中空关房的磨损速率，比卖给消费者更快(住房需要维护)，因而其自然寿命也较短；物质商品的另一属性是具有交换价值。当前使用价值相同的物质商品，可延续自然寿命越短，交换价值越低:假定自然寿命为70年，房龄越大磨损越大，越不值钱;如同为10年房龄的房子，磨损越大越不值钱：因而消费者住的房子应比滞销或炒房客余房更值钱;在同一商品市场上，供过于求的商品价格应小于价值；若供求差趋于增加，价格应当趋降,销量就可能减少。
然而，中国的商品住宅市场的趋势,已违背物质商品的一般规律：多数人买房不是看使用价值，而是看交换价值：越涨起肯买。越来越多购房者购房目的，不是享用其居住功能，而是将其看成赚钱的工具。炒客为主的期房占整个商品住宅销量的份额,从2005年的57％增至2015年的77％。至2021年又进一步升至89.6％。炒房大军完全掌控了房市。
炒房客决定炒买与否的标杆,是对未来房价趋势的预期。不论全国乃至本市有多少空关房,只要看到过去几年房价涨幅高于贷款利率，就决定借钱买房。于是,尽管早在2015年城镇住宅就已过剩，当年末开发商及炒房者手中的待售房高达94亿平方米,按当年现房销量2.59亿平方米估算，要销售36年才能全部“去库存”。注172015年炒房者手中就有32亿平方米的待售房，但此后6年(2016-2021年)又买了75.5亿平方米的期房。按上文估计,至目前炒房者手中有0.94亿套住宅需要出售。为什么这些炒客一直是买、买、买呢？因为他们看到房价一直在涨：自2005年批准预售起，2005~2015年的11年间，商品住宅的售价年均涨幅高达8.2％，注18比同期“居民消费物价”(不含住宅价)的涨幅高5.3个百分点。看到身边亲友5年前化100万元买的住宅，出手就赚了二十多万元，自己也就卷入炒房大军了。尽果中央在2016年定调“房子是用来住的”，但由于2015~2021的商品住宅价年均涨幅仍达8.2％，参与炒房的人更是越来越多。至使这6年的期房年销量从8.65亿平方米增至14.02亿平方米。此间政府连年提高供地价格：每平方米从2015年的3341元，提高到2021年的8224元。年均涨幅16.2％,也推高了房价；银行又为炒房客提供了十几万亿元的贷款。注19本钱银行出，利钱归自己，白炒白不炒。
虽然前6年期房销量一直在增加，但到2022年的前11个月却突然同比少销4.4亿平方米，减幅高达35％。这又是为什么呢？至少可能有法拍翻番和房贷收缩两个导火索。
一是法拍翻番。所谓“法拍”就是6个月还不起房贷的人，被银行告到法院。法院将贷款人的住房对市场拍卖。再将所卖房款优先还贷。2019年全国法拍房数量50万套，2022年增至200万套，翻了两番。起拍价低至市场价6折起。致使前11个月住宅期房销价已比同期下跌了1.5％。如果持续5年下跌，炒房不仅不能赚钱还要亏本。不利信息在微信的炒房群中扩散，期房销量也就迅速下滑。
二是个人房贷收缩。2020银行对购买期房住宅的贷款：2020年比2019年少贷0.88万亿元;2021年又比2020年少贷0.51万亿元;2022年前11个月更比同期少贷了1.3万亿元。 注20 拿到贷款的炒客越来越少，缺钱的炒客也就退出炒房大军，从而进一步减少了期房的销量。相应减少了4.3万亿的回笼资金,以至发生上文述及的购地减少、土地出让金减收，房地产施工规模缩减，水泥钢筋等建材减产的连锁反应。
无论是法拍翻番，还是对期房的个人房贷收缩，又与2022年前11个月抗疫不力所致疫情反弹有关：部分企业裁员、倒闭，失业人数增加。尤其是31个大城市调查失业率增加了1.6个百分点(从5.1％增至6.7％)。失去工作的部分人还不起房贷，引起法拍翻番，房价下跌；而银行担心房价大幅下跌后，当初抵押的房子折价拍卖后不够还贷，形成坏账。故压缩个人房贷，以减少今后的损失。
综上所述，抗疫三年的头两年成效显著，经济基本面仍在增长。虽然近期已开始出现经济滞胀现象，但早在抗疫前5年城镇住宅已严重过剩，作为支柱产业房地产泡沫迟早破灭，并将进一步波及整个经济。所以近期经济滞胀主因是：作为支柱产业的城镇住房严重过剩，去年前11个月疫情反弹只是经济滞涨的诱发因素。
住房是物质商品，终究不会因炒房大军的炒作而改变属性。房屋是能源、土地、建材资源及劳动的凝聚。如果仅为GDP，为开发商和炒房客获得巨额利润，而纵容大量过剩，不仅加剧两极分化、促成经济危机，也是对不可再生的自然资源和有限的人类劳动的埋没!
注释：
1.本文有关疫情数,据均来自当时的官方在网上公布的疫情通告整理。
2.据上海3月1日~6月3日每日发布的疫情通报整理：3月1日至6月3日解封,累计新增确诊58680人，新增无症状阳性591471人，扣除无症状转确诊的25170人，累计新增感染624981人。2022年3月1日前上海累计感染4388人，累计死亡7人。
3.国家统计局网-月度数据：a.社会商品零售总额：2019年41.16万亿元；2020年39.2万亿元，比2019年少1.96万亿元；2021年增至44.08万亿元，又比2019年多2.92万亿元；2022.1-11月39.92万亿元，只比上年同期的39.96万亿元减少0.04万亿元。b.2022.1-11月商品房销售额11.86万亿元，比2011.1-11月的16.17万亿元少4.3万亿元。
4.国家统计局网-月度数据：发电量2019年7.14万亿度，2020年7.42万亿度；2021年8.11万亿度；2022年1-11月7.63万亿度；2021年1-11月7.38万亿度;货物运输周转：2022.1`11月为20.56万亿吨公里，上年同期为19.78万亿吨公里。
5.据海关月报：2019、2020、2021年人民币进出口总值分别为31.56万亿元、32.22万亿元和39.05万亿元。其中出口分别为：17.23万亿元、17.93万亿元和21.69万亿元。2021.1-11月和2022.1-11月，进出口总值分别为31.6万亿元和38.31万亿元，其中出口分别为17.44万亿元和21.81万亿元。
6.据历年中国统计公报，2019、2020、2021年城镇就业人数分别为：44247万人、45433万人和46773万人；调查失业率据国家统计局网：2019、2020、2021年，及2021年、2022年前11个月分别为：5.2％、5.2％、5.1％、5％和5.7％。
7.财政部“2022年前三季度财政收支情况”：全国一般公共预算收入153151亿元，扣除留抵退税因素后增长4.1％，政府性基金收入45898亿元，比上年同期下降24.8%。土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%，少收10897亿元，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税5种和房地产相关税收净少收929亿元。
8.国家统计网-月度数据：2021.1-11月房地产销售16.17万亿元，22.1-11月减至11.86万亿元。2021.1-11月房地产新开工18.28亿平方米，2022.1-11月减至11.16亿平方米。
9.国家统计网-月度数据：2021.1-11月房地产购地1.83亿平方米，22.1-11月减至0.85亿平方米。
10.见中国统计网-月度数据-工业。
11. 1997~2004竣工住宅售后剩3.09亿平+2005~22.11月竣工住宅123.43亿平-2005~202交现房39.22亿平=交现房后所剩竣工住宅87.3亿平；2005~2022卖出期房153亿平-可交付竣工房87.3亿平-在建住宅中建成后可交59.35亿平=还需新开工住宅6.3亿平，才能付清2005-2022.11.销售的全部期房。
12. 2017、18年国家统计局网-年度数据，及2018年中国统计年鉴表10-7显示：全社会(不含农户)1997~2017年竣工住宅318.86亿平方米，同期竣工商品住宅103.86亿平方米，相减后竣工非商品住宅215亿平方米。包括亷租房、经济适用房。
13. 人口数见2021年中国统计公报,每户人口2.62按7次普查数。
14. 引自：安徽 田怡好物测评，2023-01-19“明明有大量库存房和空置房没卖, 开发商却还在不停盖楼, 为什么”
15. 引自伯乐说财经2022-11-30“当前楼市全面“遇冷”，明年开始全国房价，或许更令人感到悲伤？”2021年14.126亿人，城镇户籍45.4％/2.62=2.45亿户，2.45*（31%*1+10.2%*2）=1.26亿套。
16. 按国家统计局发布的2020年农民工监测调查报告，当年末进城农民工1.31亿人，人均居住面积21.5平方米。参考2018年农民工监测调查报告：进城农民工中，购买住房的占19%，租房居住的占61.3%，扣除1.3%租赁公租房，租赁私房60％。上文商品房每套100~110平方米，平均可供5位农民工租住。出租给进城农民工约1.3*60%/5=0.16亿套；另估计，在异地工作的城镇户籍大专生再租0.16亿套(可2人以上合租)，共0.32亿套。
17. 见 2016-07-14“望远镜：房地产泡沫能撑多久？”
18. 每平方价从2937元涨到6473元。
19. 据中国人民银行公布的相关年份贷款投向统计报告：2015-2021年个人房贷余额从14.18万亿元增至38.32万亿元，增加了24.14万亿元。而此6年刚需为主的现房，累计销售只有9.78万亿元，扣除首付只需房贷7.82万亿元。24.14-7.82=给期房客户的贷款16.32万亿元。
20. 据人民银行历年“贷款投向报告”整理出下表：
项目
单位
2019
2020
2021
2021.1~11
2022.1~11
个人房贷余额
万亿元
30.07
34.44
38.32
37.38
38.91
当年增发个人房贷=当年-上年余额
万亿元
5.19
4.37
3.88
2.94
1.53
住宅现房销售额
万亿元
1.41
1.49
1.51
1.31
1.17
支持期房贷款=当年增发-现销额*80％
万亿元
4.06
3.18
2.67
1.89
0.59
上表假设：当年增加的房贷优先满足购买现房客户（按20％首付计算），剩余部分贷给期房客户。
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