有话说：

本篇文章是我从历年来对房地产市场怪想的一个思考汇总。我从“保交楼”面临的困难入手，用马克思主义的方法论，希望以“庖丁解牛”的方式来透视中国房地产业的泡沫与扭曲。而且这种很少被人提及的扭曲，纵观世界范围内的房地产业也是绝无仅有的，也是官僚资本主义模式下管制经济与市场经济矛盾大爆发的经典案例。

本文分为以下几个部分：

第一，“保交楼”困难重重：简要讲解朝廷推动“保交楼”运动中的困难和随之揭露的问题；

第二，流动性危机？还是“十锅五盖”：分析“保交楼”的动机“烂尾潮”的真正原因，即市场扭曲下的生产过剩。这种生产过剩虽然究其根本是马克思所述市场经济下的核心——劳资矛盾的化身，但是其成因与催化剂乃是具有中国特色的市场扭曲。这是泡沫经济对撞官僚资本主义管制的结晶，更促成本质上是竟次竟劣的“房地产韧性”。

第三，以改兼赈，从“十锅五盖”回归“十锅十盖”：预测朝廷在不改正根本错误的情况下可能调整或采用的救市措施，并评估救市措施的可能性。

第四，从市场经济A到市场经济B：更进一步分析房地产市场扭曲的暴雷标志着旧时代中特的发展模式（地方政府公司化为载体，重商主义为风格）已经无以为继；2013年以来的“新时代”则着力改出此条发展模式。但由于改出旧路的尝试始终无法涉及“发展为了谁”的核心矛盾，那么既然房地产这种“昨日蜜糖”会成为“今日砒霜”，今天为了改出旧路作出的“深水区改革”，也是有很大概率重演“今日蜜糖明日砒霜”剧情的！

正文开始：

  2022年6月，上百个停工或烂尾楼盘项目的业主发出“强制停贷告知书”，在告知书中，业主将楼盘停工或烂尾的原因指向银行违规放贷以及预售资金监管出现漏洞，因此进行主动“停贷”。

  这次“停贷”波及郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多个城市，涉及楼盘开发商包括恒大、融创、阳光城、正荣等多家涉险房企。由于“停贷潮”涉及范围面广，涉及业主众多，在全国引起广泛关注。

   2022年7月28日，中央ZhengZhi局召开会议指出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这是中央ZhengZhi局会议首次提及“保交楼”。“保交楼”顾名思义即保证楼盘如约完工交付给购房者。针对“保交楼”涉及的资金问题，同年8月29日，由央行指导，国开行、农发行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元。这笔专项借款封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。随后，“保交楼”专项借款落地速度加快，在沈阳、郑州、哈尔滨等城市率先落地。

   2023年7月10日距离“保交楼”正式出台即将1周年，但是从各地房地产行业的新闻报道来看形势仍然很不乐观。5月下旬，行业内广负盛名的“百年建筑网”从建筑原材料水泥、砂石等使用量估测了全国1114个保交楼项目的进度，并得出结论：

  “从全国来看，5月份“保交楼”项目的交付比例上升到34%，较3月份23%的交付比大有改善；从区域看，华东、华南“保交楼”交付情况相对较好，而华中、西南地区恢复情况不及预期。”

   正值“保交楼”一年之际，重新回看此事的前因后果，对于思考中国房地产的现状乃至今后的脱困之路都有着非常重要的意义。

“保交楼”困难重重

   自去年7月以来，从上到下，各级均将“保交楼”视为“保民生”的头等任务，有些地方如郑州甚至有“大干百日”的架势。但截至近日，华东、华南之“烂尾潮”、“断供潮”本就不甚严重，保交楼进展相对较好自在情理之中；而西南、华中等地本就是此番“保交楼”问题的起源地，推进速度仍不及预期，反而能说明目下“保交楼”所面临的困境需要仔细斟酌。

   综合相关媒体报道以及各路消息，目下的保交楼推进不及预期，主要面临以下几个难点：

   纾困资金远水不解近渴：自去年7月以来，有关部委为推行保交楼已出台数千亿纾困资金计划，如果考虑上去年底的房地产“三支箭”，中央地方各级相关的纾困计划更是数不胜数，但纾困资金的门槛仍然高不可攀，远水不解近渴。仅以住建部联合央行、国开行提供的2000亿纾困资金为例，住建部要求申请资金的房企仅可用于已售但逾期交付的住房项目工程建设，且需要有充足抵押物。但对于困境中的房企而言，在自救中早已把优质资产抵押出去了，剩下的都是难以变现的重资产，甚至是充满争议的有毒资产，专项借款可望而不可及。反映在实务中，从房企申请到最终转款，有关部门需要漫长而复杂的审核。

   商业银行不愿雪中送炭：理论上，房企复工项目在申请到专项借款后，可以按照1:2的比例向商业银行申请额外的配套融资。但实际上几乎没有房企能拿到2倍的配套资金。而银行层面”拿钱打水漂”的顾虑也合情合理.《经济观察报》采访的某全国性股份制银行房地产融资部门人士将银行不愿配资的原因总结为以下三点:

l项目资不抵债，货值折损非常严重;

l政策性银行的专项借款和商业银行配套融资之间有权益冲突;

l保交楼项目基本无新增销售款,不利于银行获得还款来源。

  复工复产资源难以协调：楼盘复建需要材料、施工的供应保障，但大部分供货商担心再次“被套”。即使能说服供应商，但“新老划断”的政策(供应商的原有欠款先行搁置，复工后的工程款定期结算)导致无力垫资的施工方和供货方选择的复工方式是一步一动（资金到位一部分才愿意开一天工）；甚至还有商家充分利用”保交楼”项目带来的统战价值,争取过往项目的工程款。

  目下“保交楼”的运转模式,本质上是以专项纾困资金作为启动资金促进项目复工，再以盘活的项目向金融机构再融资，带动社会资金入局，从而真正把房企的正常循环稳定下来，复苏房地产行业正常运转秩序。但很显然从目前的情况来看,带动金融机构再融资,乃至社会资金入局的效果非常堪忧。保交楼的融资,根本难点在于金融机构、其他市场主体和社会资金看来,项目的价值回归希望渺茫;但是项目的价值回归,又必须以“保交楼”的顺利推进以恢复买方信心为前提。如此,很多保交楼项目的复工交付就陷入死循环。

流动性危机？还是“十锅五盖”

  此前“保交楼”的出发点十分明晰，即通过缓解房企的流动性危机实现项目复工乃至交付；这种考虑明面上看十分有道理，毕竟“烂尾”的直接诱因就是房企资金链断裂。但理论上如此大量的资金足以缓解流动性危机，却仍未能有效扭转局面，我们有必要审视反思，仅仅通过缓解房企的流动性危机是否能够真正推动“保交楼”。

   业界对于目前房地产“烂尾潮”的成因已基本达成共识，即预售资金被违规挪用与开发商现金流断裂二者叠加的结果。如果再考虑到被违规挪用的预售资金大抵被房企拿去“高杠杆、高负债、高周转”、野蛮扩张，则很难不令人联想到“十个锅九个盖”的谚语。如此“十锅五盖”反倒能说明问题的严峻本质。“十锅五盖”的暴雷，正是中国房地产业十数年下来“泡沫与扭曲齐飞”酿出的恶果，也是世界列国房地产泡沫中少有的奇葩。

   如果不对中国房地产业泡沫和扭曲有足够清晰的认识，不对房企“高杠杆、高负债、高周转”模式的成因进行拆解,那么对于“保交楼”面临的真正困难就很难有准确的判断。

   城市化大潮下房地产泡沫是以上问题的的背景。由于前十几年中国堪称“狂飙突进的”城市化进程，大量人口迁移叠加实体经济繁荣带来了城市房地产的巨大需求；泛滥的信用（流动性）也为房地产的炒作提供了天然的乐土。而且房产是非常优良的金融抵押物，借债炒房的滚雪球游戏能够在房地产泡沫中获得非常可观的投资收益。以上两点是各国房地产泡沫的共同特征，而由于中国公共服务（如教育、交通、医疗、商业配套等）既严重不均衡，且其中有些品类与房产在相当大的程度上是挂钩的，所以中国的房产价格不仅仅蕴含着消费价值、投资价值，还有公共服务质量提升带来的溢价。

在投资端和融资端上的房地产金融化是房市扭曲的动机。在投资端上，由于中国的金融体系中除房地产外的金融资产投资回报率较低、投资工具相对匮乏，而房产的持有成本较低，因此在城市化大潮下房价上涨预期的推动下，高净值群体和投资者将资产过度集中于房地产。在融资端来讲，抵押贷款是中国企业获取外部融资的主要渠道，而房产和土地是以银行为主导的金融体系天然就使用的金融抵押品。所以房产乃至土地的融资价值（而不是投资价值更不是消费价值）更加凸显，房企更是有着“近水楼台先得月”的便利！在利率双轨制的背景下，利用炒楼炒地来借债来绕开管制、获取更多融资，就成了极佳的选择。因此在2008年后出现了两种形势的房地产金融化：相当多的购房者（甚至是投机客）不仅有借钱买房的、借钱炒房的，还有通过买房来借钱的；房企也并非因为填补房地产市场的供需缺口而负债扩张，其扩张的目的也是通过绑架“不可能出事”的市场来不断负债。为炒楼而借债从而获得资产价格上涨的收益，此类现象并非中国独有，而是各国房地产泡沫下杠杆的自我实现；但为负债而炒楼、炒地，以获取用于商业扩张的外部融资，是中国金融体系中资金供给方无法满足资金需求方的尴尬情景下派生的具有中国特色的“房地产金融化”。

   滥供工商用地的同时惜售住宅用地，是中国房地产业形成市场扭曲的长效机制。在服从价格信号调节的市场经济中，供给曲线中的供给量是随着价格的抬升而上移，因此“治疗涨价的药方是更高的价格”其要义也在于通过价格信号使供给方增加供给量，以从根本上治愈涨价的源头。但是作为垄断土地出让的地方政府，往往采取“滥供工商用地、惜售住宅用地”这种看起来违背经济定律的做法，这导致了各地的住宅用地的供给弹性严重不足。在2008-2021期间，100个大中城市建设用地出让中住宅类用地的占比从38.5%反而降至33.1%，住宅用类用地的出让单价则从2254元/平米升至12998元/平米。除住宅、商服用地以外的工业及其他用地，其出让规模较大，单价很低，2021年100个大中城市工业及其他用地出让单价为553元/平米。考虑到还有很大比例的工业、基建和公共管理用地由无偿划拨方式供应，住宅用地的相对高价程度在实际中会更加显著。对于地方政府而言，由于没有房地产税的进项，出让住宅用地更像是一锤子买卖；而出让工商用地不仅可以获得土地出让金，还可以从企业身上收税、甚至可以带动就业、拉动消费。因此站在地方政府的角度，“越贱越卖工商用地、越贵越炒住宅用地”，同时利用炒高的住宅用地进行融资才是最符合其利益的选项。但由此造成的住宅用地供给弹性不足，不仅体现在楼面地价的高企，更在于扭曲的“缩量上涨”对于以土地这种“面粉”为生的“面包店”房地产商而言，为了赢得扩张竞赛，必须不择手段争抢宝贵的“面粉”，要不然没有面粉进帐的面包店，库存消耗完毕后等待它的结局就是淘汰出局。

   各地层层加码管制而非疏导的调控政策，是中国房地产业形成市场扭曲的短效机制。地方政府既要充分利用手中的土地资源玩转土地金融“经营城市发展”，又要听从中央的调控政策，还惧怕烂尾、惧怕“打砸售楼处”，所以地方上的房地产调控政策主要是采用堵截而非疏导的行政手段，如调整土拍门槛、配建配售、融资管制甚至直接出手限售、限购、限价等等手段，集中针对炒房炒楼所必须的购房购地门槛及现金融资支持。如此种类繁多、快速迭代的短效管制，叠加住宅用地供给弹性不足的长期倾向，共同塑造了严重的“狼（房企）多肉（资金、供地）少”局面。如果房企顾忌融资买地的成本过高而畏首畏尾，那么这些考虑到“明天”的房企很可能因为抢不到地，很大概率连“今天”都过不下去了。在此情景下，房地产开发商作为市场主体，其自身的风险管理与市场预判几乎失去了存在意义。因此相当多数的开发商就把市场经济下经营主体本该负起的风险管理与市场预判完全甩手给掌控土地出让的地方政府。

   在背景、动力、长效机制和短效机制的共同催化下，扭曲的土地市场、资金市场导致饥渴的开发商一旦遇上宽松的融资环境就拼命抢地，只考虑地方的政府的管制而不顾开发成本；普通购房者乃至炒房客在开发商疯狂的买地行为刺激下，也顾及掉队而拼命上车；新房抢购引发行情进而触发了又一波管控，那么房企基于去化数据和政府管控自然而然得出“土地储备见底可期”的结论；而这种房企间的共识更进一步刺激了抢地的企图·····这种恶性循环，被很多看不清形势或者是装着看不清形势的资产阶级学者或媒体人，称之为“房地产韧性”！

   由此，楼市形成诡异的囚徒博弈：任何想要做大做强的开发商都不会停止囤地，任何不想被房价甩下的购房者都不会停止抢房。此种劣币驱逐良币的竞争环境下，理性的打不过感性的，感性的打不过狼性的，狼性的打不过作弊的。只要有人开始“不讲武德”且大获成功，那么其他竞争者也得学着“不讲武德”才能够继续在博弈中生存发展下去。因此“高杠杆、高负债、高周转、快开工和慢施工”的玩法，逐步从个别房企推广应用到整个行业，并且愈加疯狂，由此造成两个严重后果：

   第一，大量房企频繁动用非常规资金支撑项目建设和日常运转。为扩张规模、维持运转，大量房企采用了“明股实债”、表外融资、挪用预售资金和施工企业垫资等方式获取非常规融资，使现金流长期处于紧平衡的局面，资金链相当脆弱。

   第二，大量房企积累了规模巨大但缺乏现金流覆盖的“沉淀资产”，包括囤积未建的土地、未能出售的建筑库存、配套指定的产业地产、土地拍卖中中标房企的配建建筑以及房企拿地中被要求自持的住宅。这些沉淀资产对应规模同样庞大的沉淀债务，给房企带来沉重利息负担的同时难以带来现金流入。

   那这种扭曲大概是从什么时候开始的呢？我们以国家统计局发布的房地产业的历年销售、新开工、施工和竣工面积可以做一个大致的推测。我们假定楼盘的正常施工周期为3年，那么从2010年的新开工面积与2013年的竣工面积开始，新开工面积和竣工面积就形成了严重的背离，新开工面积一路高歌猛进，而竣工面积一直“稳中向好”，由此我们大概可以做一个推测，在2010年左右，整个房地产行业基本上都用上了“挪用预售款加杠杆”的策略，如果再结合“明股实债”、“影子银行”等现象在相近年份的爆发，我们基本上可以这么断定，2010年左右就是房市扭曲的元年！

但天下没有永涨不跌的资产，没有不会戳穿的“庞氏骗局”。在2021年“三道红线”、“集中土拍”、“严控预售资金”等最严调控政策的落地，这场囚徒博弈终于玩不转了。随着恒大的应声倒地，大片大片的地产商违约的违约、资金链断裂的断裂、“躺平”的“躺平”，挪用的预售资金很多都打了水漂要不回来。“烂尾潮”、“停工潮”开始大面积扩散，最终触发了“断供潮”和“保交楼”。 

有些连“房地产韧性”的本质都没看懂的资产阶级喉舌们，以事后诸葛亮的姿态指责朝廷2021年的调控实在是太狠了，应该把房企和炒房客们请出KTV即可，而不是直接从KTV干进ICU。殊不知只想治标无力治本的朝廷，都比他们清楚，如果不彻底驯服“房地产韧性”，那么别提治本了，连治标（不让房价再度暴涨）都做不到，所谓“沉疴必用猛药”。08年以来三轮房地产调控，之所以最后这次（2021年）勉勉强强按住了房价暴涨的势头，正是因为这种极限“窒息”堵塞了恶性循环，而前两次的调控反而是在为“房地产韧性”添砖加瓦！

   中国的高房价不仅存在着泡沫的一面，也存在着扭曲的一面。而“烂尾潮”就是扭曲的一面在泡沫破灭后发作的体现。泡沫的一面乃是市场经济推动下的城市化浪潮、信用泛滥叠加贫富分化的产物；扭曲的一面乃是泡沫对撞上管制形成的恶性循环。这也使得中国的房市成为了世界各国房市中难寻的奇葩！

以改兼赈，从“十锅五盖”回归“十锅十盖” 

   面对房地产行业的危局，政策当局不进行救助是不可想象的，从去年各地花样百出的稳楼市政策，再到“三支箭”的出台，无不显示出了朝廷上下对于此事的重视成都。但房地产毕竟曾是中国的支柱产业与信用派生引擎、牵涉重大，目下行业面临的与牵扯的问题不仅仅有大面积的停工烂尾，还有地方的城投债危机、房企的违约倒闭危机以及银行的坏账危机等等。根据一年多年朝廷的实践可知，当前主要的救助优先级仍然是保交付>保银行>保地价>保房企>保房价。此种救助优先级的安排已经把“保交楼”放在房地产救市政策的最前端，但问题的关键仍然在于，实现“保交楼”仅靠政策力量下放的专款远远不够，必须依靠市场化的手段撬动社会资金才能完成，而如何撬动社会资金，才是关键中的关键！

   “保交楼”所面临的烂摊子，本质上就是“十锅五盖”、“要盖20栋楼但只准备了盖10栋楼的钱”。但在项目收入不增加的情况下，“保交楼”的推动意味着项目的成本必须上升，如此则导致所有的出资方其总收益率的下降；若是存在权益冲突，甚至有存在着部分出资方做亏本买卖的风险。因此若是要撬动社会资金（比如银行+ACM）参与保交楼，则必须要给项目新增收入，如此方能稳定出资方的预期。

   经过疫情三年的冲击，疤痕效应与居民杠杆率高企导致类似棚改货币化之类的需求刺激工具已无法继续撬动居民购买力投入楼市，这已从2022年郑州出动“棚改货币化”救市收效甚微可以侧证。以目前居民部门不愿负债买房、提前还贷（居民部门的资产负债表衰退），还有以低息经营贷置换高息房贷的现状来看，未来通过存量房贷降息等手段稳住居民部门的购房需求，就已经是阿弥陀佛了。相比之下，只有国家出面，带动国有资本乃至社会资金，将房企未能销售变现的房产回购房，以销售房屋或出租收取租金等方式新增项目收入更为现实，且理论上具有较强的可行性和可操作性。而只有为“保交楼”项目乃至其他困难房企手中的项目收入“开源”上有新的突破，银行等金融机构乃至社会资金才能看到项目盘活、价值回归的希望，如此才能凑齐“十锅五盖”里那缺失的另外“五个盖子”。

   但纾困资金和配套资金也不是来做慈善的，如果连盈亏平衡都无法实现，那只是将十锅五盖的风险从房企和业主手中转移到救助者身上。说到底要么就是把没有卖出去的房子卖出去或者是租出去，这样子新投入的建设资金最起码才能够回本。虽然在上文中我们已经明确再靠寅吃卯粮式的需求刺激也是无法把没卖出去的房子卖出去或租出去，但是很多居住需求之所以被抑制住，其实很大程度上是因为中国的住房保障体系很不完善造成的（根本原因仍然是住宅用地供给偏少）。如果能够趁此机会，将停工项目重启复工、完工交付后填充、完善住宅保障体系，使得很多城市居民（比如“新市民”）的居住需求能够得到保障体系的响应，那么给停工项目的收入开辟新源还是有很大的可行性的。更具体来讲就是“以改兼赈”，将那些卖不动的楼盘房产作为保障性住房出售或出租，参与纾困的政策基金与社会资金要么坐地收租，要么通过REITs等方式将保障性住房的收入资产证券化卖掉，尤其是后者一旦做好，收益率风险比就具备了吸引力。“以改兼赈”理论上既可解房地产需求羸弱之危，亦可完善早就应该实施的民生保障体系建设，也使需要补齐的“五个盖子”不会赔本。

如果要从理论上探讨用REITs解决“保交楼”，就必须要客观评估烂尾楼的规模。我们以保交楼为例，全国1114个“保交楼”项目中，截至2022年5月份交付率为34%，那么姑且未交付楼盘为736个，每个楼盘算3000户，每户3人，人均建筑面积采用全国均值为30平米，每平米建筑成本（不包含地价）约4000元，如此估测下来，光被“保交楼”计划纳入的烂尾楼，重启交付所需要的资金规模就要接近8千亿。那么我们再考虑到施工方的垫付款等等各类其他成本，再考虑到没有被保交楼项目纳入其中的楼盘项目，那么光处理烂尾潮所需要的真实资金，就得以万亿为单位（但规模应该不会超过10万亿）。而2022年居民部门同比新增存款为6.59万亿，其中高净值人群的存款占比在一半左右，高净值人群近年来的存款暴增主要跟理财、基金、信托等投资产品“打破刚性兑付”带来的冲击。因此如果能够将高净值人群的“超额储蓄”重新引入投资市场尤其是保障房REIT市场，再考虑上其他国内国际的低风险偏好资金，如果REITs市场能够正常运转，理论上确实能在相当程度上分担全国“保交楼”的资金压力。

   缺的“五个盖子”凑齐后，如何把凑到的“盖子”盖回“锅”上就是“保交楼”能否成功推进的另一个关键环节了。由于前十年房地产行业在市场扭曲的背景下狂飙突进，进而在21年行业下行后产生了各种各样剪不断、理还乱、扯不清的融资、股权和债权纠纷关系，如果仅仍以原开放商作为保交楼的项目主体，那么所需的就是更大规模和成体系的流动性支撑才能修复项目的资金链条，甚至有不少像皮带哥的恒太这样欠下2.5万亿根本还不清的房企，纾困资金拿给他们用不仅使用效率低下，甚至由于这些房企的信用问题导致资金存在“肉包子打狗”的风险。相比之下，如果在房地产行业实行大范围的重组并购（包括债务清盘），由尚有实力的房企完成项目，所需要的流动性支持就不必占用如此巨大的金融资源；而放眼当下，恐怕只有极少数的民营房企和国有房企具备如此实力。而且采用市场化手段的救助方式“保项目优先于保房企”，还可减少欧美发达国家在救助过程中出现的“道德风险”。

   总而言之从当家的朝廷视角里，单论解决“烂尾潮”、实现“保交楼”，在不触及根本的前提下还是要从“十锅五盖”回归“十锅十盖”（先不考虑城投等房地产行业坍塌带来的其他问题）。首先就得“以改兼赈”，通过住房保障体系盘活沉淀资产（土地、楼盘、房产等），并搭配REITs等配套措施，给予参与救济的市场资金“不会赔本”的预期，凑齐缺的“五个盖”；而后通过房地产行业的重组洗牌，将纾困资金利用起来推动停工项目复工，从而真正转起“保交楼”的飞轮！

从市场经济A到市场经济B

既然说到房地产，那么地方政府在其中所涉及到的作用就是不可回避的。在前文我们提到了促成房地产扭曲的长效机制，即“滥供工商用地，炒作住宅用地”，前半句是地方加杠杆的还款方式，后半句是地方加杠杆的融资渠道，整句话合在一起就是土地财政和土地金融的核心操作。地方政府如果仅仅是为了行使应尽的行政职能，根本不会欠下那么多庞大的债务；正是“为人民币服务而不是为人民服务”，谋求本职外的超额发展，所以才有了动用杠杆、“坐庄”房地产的强烈动机，乃至于废弃很多地方应尽的本职工作。地方政府之所以醉心于“土地财政”和“土地金融”，究其根本乃是地方政府上下或是为了政绩升官、或是为了“超额发展”牟利，不顾长远甚至官商勾兑大大推进了中国市场经济的进程，用学术话语概括就是“地方政府公司化”。而且这种以“地方政府公司化”结合“招商引资”、“房地产大跃进”等等措施的市场经济，更接近于亚当斯密都瞧不上，通过《国富论》大力抨击的重商主义（只重生产不重消费，是西方资本主义的初级阶段）。

21年房地产的崩塌昭示了一个非常残酷又不得不面对的事实，那就是再靠地方政府公司化驱动的“重商主义”已经无法支撑中国经济这艘巨轮继续向前。比如说，继续只重生产不重消费叠加严重的贫富分化，那么再怎么搞凯恩斯主义刺激，只是将现在的过剩转移到将来越滚越大；再比如说，如果要向技术密集型产业推进，那么以地方政府为单位的发展模式，是根本无法支撑分工如此复杂的产业发展（半导体行业就是个典型案例）。

从李扬、蔡昉等经济决策智囊的观点，到朝廷自十八大以来针对“新时代”、“新常态”推出的一系列“深水区改革”来看，朝廷一直致力于改出旧路。改出旧路的“深水区改革”，其核心思路之一就是要逐步扫清官僚资本主义惯用的管制经济对于资本积累的负面影响，即“瞎管制”，比如逐步取消“利率双轨制”、规范政府行政审批职能、削弱地方保护主义和建立全国统一大市场等等等等。从上文我们对于房地产行业的市场扭曲分析来看，官僚资本主义的“瞎管制”（不是真的瞎，而是为了不触动自己的利益而选择性管制）使得中国房地产变成了“泡沫与扭曲齐飞”，而此类现象在全国范围内的普遍存在说明：如果能够大幅规范官僚资本主义对于市场经济的干预管制，那么理论上确实存在着缓解中国市场上资本积累的循环不畅危机，为改出旧路乃至产业升级腾挪出空间。

但我们也必须认识到，由于此类“深水区改革”并没有触及“为了人民币还是为了人民（即经济生产究竟是以追逐利润增长、实现资本增值，还是以满足人民群众的使用价值需求为第一目的）”这个核心问题，因此此类改革，不出意外只是“从市场经济A到市场经济B”，也在很大程度上注定不少的“深水区改革”会走上“今日蜜糖明日砒霜”之路。

我们不妨大胆假设，上文提到的“以改兼赈实现‘保交楼’”，其核心的路数在于通过将租金ABS化，满足特殊风险偏好（稳定收益低波动）的投资者需求来为“保交楼”融资。这项改革随着时间，是存在两类风险的：

l第一，由于参与“以改兼赈”的社会资金不是来干慈善的，对于投资回报或多或少是有要求的，那么此类保障性住房的推广会不会又演化为对中低收入者新的侵害或者排斥，就像王安石变法的“青苗贷”呢？

l第二，随着中国金融市场的进一步发展，金融衍生品的茁壮成长是未来可期的。由于保障性住房Reits的固定收益、低波动属性，很容易成为金融衍生品游戏的初级原料。那么想美国次贷危机那样击鼓传花（只不过原料从房贷变成了保障房的租金收入）的游戏会不会在中国再上演一遍呢？

作为唯物主义者，我们无法做到凭空猜测，只能灵活运用唯物主义和辩证法的世界观、方法论，合理推演被分析事物的演化路径。那么对于“保交楼”的努力究竟能不能见效，会不会在将来真的成为“今日蜜糖明日砒霜”，只能让时间给出答案！而真正的马列毛主义者，更要关注现实实践的过程演化和逻辑推导，而不是仅仅大而泛泛的“念经”和“辩经”！

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