谈住房问题
一、人多地少造成住房问题？
“由于我们国家人口多，土地面积又少，所以住房成了人们生活当中的一个困难问题。”
这个表述，我认为是不严谨的。
如果单纯就人口和国土面积的比例而言（即人口密度），根据2006年联合国的统计数据（部分国家取2005年的统计数据），中国人口密度为138/Km2（人口132256万人，面积959、70万平方公里），名列11位，高于中国的至少有日本（338/Km2）、印度（333/Km2）、英国（248/Km2）、德国（231/Km2）、意大利（198/Km2）等国家。但是在这几个国家里，只有印度是唯一一个在住房问题上与中国具有类比性的国家。
我们可以很清楚的看到，同为人多地少的国家，日、英、德、意和中、印，前四者与后两者的明显区别在于社会发展阶段的不同。所以简单讲人多地少，无益于揭示住房问题的本质，为什么“住房成了人们生活当中的一个困难问题”，当前社会的发展阶段才是真正的决定因素——也就是说，对住房问题造成根本影响的，是社会因素，而不是人口或者地理因素。
社会因素很复杂，我们不妨限定一下角度。谈人口多、谈土地面积少，实际上就是把住房摆在市场中，讲一个“供求关系”。前面我说到，“人多地少”导致“供不应求”进而使得住房成为“困难问题”这样一种表述，是不够严谨的。那么，我们仅从“供求关系”上挖一挖住房问题的社会因素。
以下我要描述的社会现象，应当是任何一个住在中国境内的公民都能够看到的：
首先来看农村。农村有没有住房问题？相信没有人会否认。但是农民建房子愁的是土地吗？当然不是，农民愁的是钱！所以中国农村的“住房问题”不是因为土地供应不足，而是农民收入太低。这是农村产生住房问题的最主要社会因素。
接着再来看城市。中国最突出的住房问题发生在城市，老百姓最怨声载道的正是“买不起”城里的房子。农村是“建不起”，而城市是“买不起”。与部分其他国家相比，中国城市居民收入的确偏低，然而就国内而言，城市居民收入已经远远高于农村居民收入，因此，我们不能把城市住房问题也归结于收入太低——这是因素之一，却不是主因。城市住房问题纠结在“高房价”上，而推动城市房价高企的最主要社会因素，无论是政府、学者、开发商、还是普通百姓，都绕不过“城市化”三个字。城市化浪潮造成人口向城市高度集中，而城市土地供应量根本无法满足急剧膨胀的城市人口，这才有了“高房价”。
至于目前城市房价之高是否还在“合理范围”之内，有多少土地正在被闲置，有多少房子正在被“炒”，政府垄断土地的影响，开发商等利益各方推涨房价，甚至于住房应不应该交给市场，有多少比例可以交给市场……等等一系列问题和社会因素，由于上文已经提过，“社会因素很复杂……我们仅从‘供求关系’上挖一挖住房问题的社会因素”，故而此处不再展开讨论。
综上，就住房问题，我认为严谨的表述应当是这样的：由于我们国家农村居民收入过低，所以造成农村住房问题；由于我们国家正处于城市化进程中，进城人口多，城市土地供应量跟不上，所以造成城市住房问题。
正所谓具体问题具体分析，如果把住房问题归结为“人口多土地少”这样一种客观因素，难免会给人造成“政府不解决住房问题也不算失职”的错觉；只有明确住房问题是源于社会因素，并且是源于城乡收入分配机制、源于城市化进程，我们才有可能找到正确的方向来讨论这个问题。
二、房价能有多“合理”？
“使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”
“合理”——就目前的房价而言，我相信这是一个颇有争议的词。
至少在众多“房奴”，甚至“欲做房奴而不得”的人心里，他们的真实感受房价是“不合理”的。买不起的价格怎么能叫合理呢？
但是我们不得不承认另外一个事实，那就是被所有开发商抱为真理的那句话：中国的城市化进程才完成多少？未来还有多少人要进城！这么多人涌到城市里来，房价怎么可能不涨！
是的。开发商说的没错，城市化引发的进城人口膨胀、城市住房土地供应不足，这样一种“供不应求”的局面的的确确是城市住房价格持续上涨的最重要力量，而且是无法动摇的力量。可是很遗憾，尽管我承认上述趋势，然而目前国内城市住房的价格，它就是不合理！
不合理在什么地方？
1、政府垄断土地。城市地价上涨是房价上涨一个至关重要的推动因素，二者甚至已经形成互相推高的循环。很多人看到这里，也许想说，土地事关城市规划和资源保护，政府怎么能放开土地市场！不要着急，我们暂且顺着住房市场化这条思路往下走。依照住房市场化的思路，土地垄断自然成为房价高企的首恶，本来就供不应求，日夜建房都不一定能满足庞大进城人口的住房需求，现在政府还把着土地不放，这不是跟老百姓做对吗？事实上，开发商正是用这个理由把高房价的责任推给政府的。但是，即便是开发商，也至多要求政府加大土地供应量，而不敢说完全放开。完全放开的局面是任何人都无法想象的。而且我断言，不管政府如何加大土地供应量，都无法扭转在城市化进程中土地供不应求的局面（主要针对大中城市）。
这让我想起网上曾经关于春运火车票是否应该涨价的讨论。最有力的一个论点是：铁路运输作为垄断行业，当它面临“过年回家团圆”这样一种老百姓的刚性需求时，更应当承担起福利的责任，而不是任票价由市场决定。——这是最基本的社会公平。反观住房，我们发现其实也是这个逻辑。这就引出了第二个不合理。
2、住房市场化比例过高。既然土地不可避免被垄断，那么当它推向市场，同样不可避免产生不公。说白了，用来建房的土地是垄断的，而老百姓的住房需求是刚性的（有人不同意住房是刚性需求这个说法，我稍微解释一下，我理解的刚性需求是一种总体刚性，老百姓必须要房子，买不起不等于不需要，一部分人买不起也不等于所有人买不起，从总体上看，这种需求总是存在的。换个角度就个体而言，当然他买不起就不能算刚性需求。），那么哪怕土地价格高到天上去，只要还有一部分老百姓能买得起房，只要楼市资金还能撑住，只要社会矛盾不爆发，这个价格就完全可以维持住。题外话，开发商也正是基于这样的判断，才不择手段、肆无忌惮地推高房价。如果照这条路走下去，什么时候房价下跌？那就是等到买房者和炒房者的资金不足以支撑楼市，开发商资金断链，或者社会矛盾爆发。
事实上，中国的老百姓正在承受着高到天上去的房价，它的根源是高到天上去的地价。政府把垄断的土地推向市场，市场另一端是老百姓庞大的住房需求，这中间必然产生社会不公。本来这种不公应当有足够的福利措施来“对冲”，比如加大福利性住房比例。也公开表示要加大这种福利性住房建设，但是只要住房问题仍是社会热点，就足以证明住房市场化比例过高带来的社会不公依然是政府必须正视的重要矛盾。只有当老百姓越来越少谈论房子问题，才说明这个比例趋于平衡。
3、利益各方形成“高房价”推手。高房价对谁有利？至少有这么几方——开发商、地方政府、银行、国内外炒房资金、普通投资者以及自住房购买者。
其中，开发商、地方政府和银行，可谓推动房价上涨的“铁三角”。开发商自不必说，他们所有收益都来自楼市；卖地成为地方政府重要财政收入来源；银行投入房地产这个“支柱产业”的贷款只能用海量来形容。三者之间利益盘根错节，牢牢捆绑在房价马车之上。为了推高房价，有的开发商不惜贿赂官员、囤积土地、闲置楼盘、搞价格同盟、甚至花钱请人排队“买房”，种种手段，无所不用其极；有的地方政府无视中央政令，在维持房价稳定和建设福利住房方面消极作为；银行不断为开发商买单，成为楼市资金链最重要的一环。
至于国内外炒房资金，右派认为它们是正常的商业行为，左派认为它们彰显资本之恶。我只知道，它们是一群吃肉不吐骨头的狼。无需多言。
囿于社会影响力及资金量，普通投资者和自住房购买者，他们在推动房价上涨的过程中，起到的作用最为有限。对他们来说，买房只是为了资产保值增值或者现实需要。他们接手了“被推高”的房价，承担着绝大部分泡沫破裂的风险。
以上种种不合理，到底给城市房价造成了多大的泡沫，这恐怕是争议最大，也是最难说清楚的部分。时至今日，我们不可能停止城市化的步伐，我们也不可能放开土地供应，我们很难在短期内减少卖地在地方财政收入中所占的比例（何况政府也丝毫没有这方面的打算）……我们难道只能偶尔提一提贷款利率，又或者出台类似于提高二次房贷首付这样的所谓“杀手锏”，高喊打击投机炒房的口号，然后一年又一年，让老百姓生活在买不起商品房的心痛和住不上福利房的焦虑中？
说实话，住房问题走到今天，谁也献不出短期内转变这种局面的“良策”。地方政府嘴里衔着“卖地”这块肥美的肉骨头，啃得津津有味。中央迟迟不敢下狠手挤泡沫，深怕伤筋动骨。而在中国，住房问题政府不出面解决，大家就只有眼睁睁等着泡沫破裂的一天到来。与其如此，倒不如号召大家一齐转变观念，承认以上的不合理都是“合理”，中国百姓大约便都“幸福”了——但愿“合理”，用意不在于此。
附：
记得当年“地产三剑客”上节目辩论，时寒冰老师经常拿中国与美国作比较。中国的城市房价与居民年收入之比远高于美国——这是事实。按道理讲，一个发展中国家怎么买套房子比发达国家还难？（或者说一个社会主义国家怎么买套房子比资本主义国家还难？）他是理想主义的，毕竟美国的城市化进程早已过了“赶人进城”的初级阶段，缺少了供不应求这样一个市场基础，开发商能耐再大也炒不出高房价来。这么多年过去，时老师渐渐磨灭了希望，在博文《房价泡沫难靠“理性”挤压》中写道：“中国的房地产调控，实际上陷入了一种悖论当中：调控房价直接损害地方政府官员的切身利益，作为调控的主导者和具体实施者，他们对房地产调控的措施只会阳奉阴违，做一点面子活，或者仅仅是喊一点动听的口号而已。”
我深以为然。
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