采访·撰文=周颖
这难道是深圳楼市崩盘前的征兆？
“蒋涛会不会逃了？还欠我们这么多钱怎么还，到哪里才能找到他！”很多债权人由于找不到蒋涛而认识到楼市的危机已经出现，愤怒的声讨不绝于耳。
这一幕发生在深圳。今年11月13日上午，位于罗湖区人民南路天安国际大厦C座17层的深圳中天置业评估有限公司总部，一张贴有“公司内部整顿，暂时歇业”的告示将众多债权人挡在了门外。此时的债权人突然明白，十几天前坊间流传的“中天倒闭，老总可能潜逃”的消息终于演变为现实。
引子：深圳楼市好不好 中介是晴雨表
蒋涛，深圳中天置业评估有限公司总裁。深圳业内人士向记者透露说，未经证实的消息是，蒋涛卷款的额度至少接近1个亿。公司出现今天的恶果是近两年他的地产中介业务扩张过猛，由于政策突变，出现资金链断裂。之前很多客户委托他们公司购房，他总以各种理由延迟兑现，有利用客户资金炒房之嫌。近两个月由于深圳楼市持续走低，很多客户集中找他要钱，他短期内无法筹集到更多的资金，这可能是他不辞而别的主要原因。
三个月前还屡创历史新高的楼市黯然失色，恐慌开始蔓延。
首先恐慌的是人心，其次是楼盘恐慌性抛售。在蒋涛出事之前，深圳一些规模较小的地产中介内部恐慌的情绪开始出现，继而开始扩大。
“你们公司会裁员吗？现在我们公司的业务下降得很厉害，他们私底下都在说要裁员呢，不知道会不会真的裁员。谁知道楼市还会是什么样子呢，真希望楼市价格别往下跌了，我们也能多做业务多赚一些钱。”
11月8日，记者在深圳采访途中，正巧听到上述两位地产中介的员工边走边谈。用三步一岗五步一哨来形容深圳地产中介网点，也许一点儿不为过。根据记者的观察，在深圳福田区景田路壕江春酒店左行不到150米处，有四家地产中介或隔街相望，或毗邻而居，至少有近二十位地产中介员工向过往行人散发传单、推销楼盘。
业内人士说，这种情况在2006年至今年上半年都没有过，因为楼市好的时候根本不需要这种方式，在楼市受到冷落的时候，这种现象才会出现。
地产中介人心的恐慌仍在蔓延。11月8日晚上，一位地产中介人士向记者透露，深圳市长河房地产经纪有限公司因为裁员而引起了员工的不满，主要原因是生意越来越难做，继续做下去亏损越来越大，因此选择裁员。原有的营业网点约五十家左右，现在收缩到只剩25家网点。由于被辞员工担心拿不到工资，昨天（11月7日）有几十名员工聚集在华融大厦4楼的会议室要求与老板谈判。
“深圳楼市好与不好，地产中介就是晴雨表。从今年下半年开始，由于一二手房楼市交易趋淡，很多小规模的地产中介开始收缩、裁员，否则他们根本无法承受高昂的成本。十几平方米铺面的地产中介公司，至少十几名的员工，加上房租、水电等各种费用，没有生意的话，地产中介怎么生存？所以裁员、减少营业网点是必然的。”一直致力于城市规划和房地产研究的深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕如是分析。
从事中国不动产事业的李阳军今年8月中旬在其博客中写道：截止到1994年底，在深圳注册的经纪机构只有186家。随着香港回归、深港24小时通关与土地开发及深圳经济的高速发展，房屋经纪公司得到了迅猛发展。香港中原、香港地产超级品牌美联物业，美国二十一世纪，泛城租售，创辉租售等一批来自香港、美国及其他机构的企业家相继到深圳设立机构，并将传统业务延伸到工商、豪宅、厂房、二级半市场、房屋银行等市场，使房地产三级市场做到精耕细作，并将这些业务发挥到了极至。香港模式的经纪企业在深圳遍地开花，据不完统计，深圳现有营业部（铺面）近万家，从业人员有十多万人。
楼市价格涨幅减弱并开始回落，甚至有些楼盘变相降价，一二手房房屋交易明显减少，深圳楼市到底会不会崩盘？如此高价格的房屋到底是谁在购买？普通百姓的购买能力到底有多大？是投机氛围过强，还是真实需求过高？
为还原深圳楼市的本来面目，了解真实的需求群体，记者赴深圳一周采访的时间里发现，深圳楼市中介问题只不过是一个引子，全国很多地区的楼市与深圳存在共性。之所以深圳受到关注，除了它的涨幅、增速过快以外，房地产界的“深圳模式”和“深圳速度”似乎也成为某些地区的样本。深圳经济的发展曾带动了全国，而这里的楼市风波又会给全国带来什么样的影响呢？
需求篇： 来龙去脉 2000：开启自住需求的大门
2000年以前，不仅仅是深圳，全国其他地方的房地产市场并没有明显的供需矛盾，因为在此之前大多数城市居民享受的是福利住房制度。1998年7月，国务院出台的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确指出：稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系等。
在这一大背景下，1999年全国福利住房制度成为历史，居民住房开始走向市场化。当时，作为沿海城市经济特区，身处改革浪尖的深圳也不例外。尽管投资总量和开发住宅面积落后于北京和上海，但从人口基数和人均GDP方面相比，深圳的增长潜力却超过上述二者。
首先，深圳作为一个移民城市，不同于北京和上海，它在住房市场方面没有历史遗留问题，深圳住房市场化几乎没有包袱，完全是轻装上阵。
其次，和其他城市相比，支撑深圳房市平稳上升的一个重要条件就是经济因素。1990年深圳市居民人均生活费收入已达3831元，居全国之首，高出大多数城市约3倍；2000年深圳市城镇居民可支配收入为20548元，同期全国平均收入才5854元。深圳居民当时有更强的支付能力。
再其次，进入2000年后，深圳市场楼市政策传来利好不断。2000年4月，国务院批复并原则同意修订后的《深圳市城市总体规划（1996－2010）》。批复对深圳市的人口和建设规模做出规定：到2005年，全市总人口控制在420万人以内，2010年控制在430万人以内；城镇建设用地2005年控制在425平方公里以内，2010年控制在480平方公里以内；人均住宅面积由2000年的18平方米／人提高到2010年的20平方米／人，新增住房面积1500万平方米。这在一定程度上刺激了开发商的神经，从而渐进式地挑动着消费者的购房欲。
再有，港人北上置业概念出现。同年6月，深圳本地开发商万科、深振业、深物业及其新兴的房地产开发商纷纷以强势姿态在地产业施展拳脚。深圳市规划国土局组织深圳外销楼盘赴港参加2000年深圳楼盘香港展销会，引起了广泛的关注。期间，香港发布了由港府有关咨询机构的一份问卷调查：未来十年，百万港人将北上置业。调查表明：福田区是港人置业的首选，港人北上置业人群结构将是年轻白领一族，豪宅将受港人追捧。这一消息触动了深圳当地人的神经，也使人们对住房的心理预期发生了微妙的变化。其表现为，2000年深圳商品住宅均价达到5275元／平方米。可以对比的是，直到2001年北京市商品住宅的均价为5061元／平方米，同期上海的商品房住宅均价仅为3413元／平方米，可见此时深圳的房价已遥遥领先于国内其他主要城市，稳居榜首。2001年，港人置业深圳的单位约为8500~8700个，占港人置业内地单位总数的50％。在香港销售的内地楼盘共178个，深圳有102个，占了56％。
最后，银行按揭成了一道催化剂。深圳住房按揭从1998年的150亿元猛增到1999年的233亿元，一年时间，深圳个人住房按揭增长83亿元，增长了50％。银行消费信贷部门的工作人员发现，工薪阶层开始取代少数富裕阶层成为按揭的主要服务对象。1999年底，深圳住房抵押贷款已经100％为商业性贷款，当年贷款余额为245亿元，占全国住房抵押贷款总额的19.4％，占全市商业银行贷款总额的14％，远远高于全国2％的平均水平。此后连续两年住房抵押贷款的年平均增长率达到110％，到2001年，深圳市个人购房面积占全市规模销售面积的比例约为70％，个人购房已成为推动深圳住房市场发展的最重要力量。
从此，深圳房地产市场走上了快行线。深圳统计年鉴显示，从2000年~2004年，深圳市全社会房屋竣工建筑面积分别为632.05万、727.97万、892.24万、1020.31万、690.76万平方米，除2004年有所回落以外，前三年分别增长15.17％、22.56％、14.35％。
从2000年就进入房地产行业的深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）市场研究部总监肖小平对记者说，有一种现象值得关注，2004年之前我在广州从事房地产业，当时消费者买房时开发商会提醒消费者：首先月供款不要超过家庭月收入的三分之一，除此之外，还要准备半年到一年的每月还款的资金存在银行，尽量不要挪作他用。但是我来深圳之后发现，从来没有人提醒消费者这些。从细节可以看出，银行、开发商和消费者之间发生了微妙的变化。
肖小平说，2004年前后，深圳、广州百姓投资理念和过去相比有很大变化，过去百姓不敢花钱，现在则享受预支未来的钱。这一现象，虽然没有标志性的事件，但人们慢慢形成或积累的这种意识开始爆发，因为当人均收入超过一定量的时候，消费需求就会有一次爆发，最终促使百姓对住房的需求意愿加快。
2005：上海的“示范效应”
2005年是个分水岭。深圳房地产市场出现了质的变化。高海燕认为，2005年中央对上海楼市的调控本身应该是一个警示作用，但全国各地却似乎把上海当成一个“正面典型”，因为他们看到了房地产市场对当地GDP的刺激作用和对地方政府及个人的财富效应。深圳也不例外。2005年之前，深圳的很多购房者是购买第一套房，即使购第二套房也是考虑长期投资。“过去，深圳人很少有投资房产的意识，他们把房子当成一种生活用品。2005年宏观调控后，价格开始悖离，百姓置业行为的稳定性被打破了。“上海样本”告诉百姓，原来房地产市场还会有这么大的涨幅，从中可以获如此暴利。这加深了老百姓对未来房地产市场的不可预测性，从而有了一种恐慌心态。应该说2005年是个拐点，如果没有宏观调控深圳的房子还不会涨这么猛，由此导致2005年下半年购房者中投机客的比例不断上升。当年深圳房市价格上涨，也正迎合了人们的心理预期。”
数据显示，2000年~2006年，深圳市商品住宅均价每平方米分别为5412元、5531元、5539元、5680元、5980元、7040元、9956元。不难看出，从2005年以后房价开始有了40％以上的增幅。深圳商品房价格步入了一个极速飙升的通道。
谁在买房？
先来看深圳人口，2000年年末常住人口429.88万人，到2005年全市年末常住人口827.75万人（另一份调查显示截止到2005年8月底，深圳的常住人口接近1000万），按这个速度，至少每年净增66万人口，这只是官方的统计，而来自民间机构的说法是，每年有不会低于100万的外来人口涌入深圳。深圳世联地产顾问股份有限公司集团代理事业部副总经理甘伟提供给记者的一份调查显示，深圳新增移民中购房主力为28~35岁的白领。这些购房群体一是拥有深圳户籍的“老深圳人”，二是在深圳打工、创业赚钱的“外地人”，三是香港人。外地人已经成为近年来深圳房地产市场的主要购买力。
这份完成于2006年的调查显示，处于28-35岁左右的白领约占工作人数总量的35.9％，经调查有近50％的白领在未来一年内有购房意向，超过6成的潜购房人群都是属于第一次置业，故五年前来深圳的人中，有约11％的人会踏入购房者行列。据此分析，本地潜在购房者大约有40万人左右。
外来人口中，香港人是一个不可忽视的群体。根据置业国际研究中心的资料显示，2001年港人在深圳购买的物业在8500~8700个单位之间，2002年已达到10500~10700个；2005年达到12200~12600个，为历年之最；2006年小幅下降后，从2007年第一季港人在深圳置业的情况来看，将有小幅回涨，预计2007年全年达到11600~12000个。从2001年至2007年约有四成的增幅。有资料显示，港人1996年在深圳购房总量占整个深圳楼市销售量的6.2％，1999年则增加到10.31％，并从2000年开始，常年保持在这样的比例。而且港人置业受国家宏观调控的影响不大。国家调控以来，港人投资内地物业的金额不跌反升，由2004年的125亿元人民币，上升至2006年的147亿元。
深圳市商业联合会副会长李小平认为，从2000年以来，香港人加大了在深圳置业的人口比例，这是促成深圳房地产需求增加的首要因素。李小平认为，2000年之后，香港人每年以10％以上的增加比例到深圳来置业，现在已占深圳商品房销售比例的15％~20％，而且购房逐渐从低端走向高端。
新增需求中，除了自住需求外，还有投机需求。伴随楼市持续向好，港人投资深圳楼市以博取利润回报的比率逐年加大。数据显示，港人到内地购买物业作投资收租用途从2000年的4％，2001年的16％，2002年的19％，至2003年的20％，至2004年的28％及2005年全年的29％，呈逐年上升态势。
深圳中原物业顾问有限公司深港研究中心总监张伟对记者表示，在2005年之前深圳房地产市场都比较正常，而且购房人总体中投机者比率不高，约占10~15％左右，更多的还是自住需求带动了市场。
高海燕认为，2005年之前应该有85％的消费主体是真实需求，另外15％是投机行为， 这一时期的住房仍然是比较稳健的。在真实消费主体当中，包括改善居住环境，首次置业等仍起到主导作用，15％的投机行为对房价影响不大，供需矛盾不突出。
尽管深圳是移民城市，但外来人口购房并不是深圳的特有现象，内地二三线城市中，非本地居民的购买比率也居高不下。据零点公司2006年调查，太原商品房的购买者中80％是非本市居民，大连是60％，郑州是55％， 这意味着，其他地区在商品房购买群体当中，具有投机倾向的比例偏高。
但2005年以后，深圳楼市出现了质的变化。
反映楼市活跃程度的另一个参考指标为广告。当房地产处于买方市场时，开发商投放的楼盘广告次数相对较高，反之则低。随着2006年以来深圳楼市的好转，在广告方面开发商大幅减少投放频次。根据深圳美联物业2006年3月房地产市场分析报告显示，3月内各区域一手房供应仍旧稀缺，市场呈现供不应求之势，一季度与2005年同期相比房价上涨20％，新盘广告量与2005年同期相比则下跌43％。
2006年8月初，深圳市香地房地产顾问有限公司总经理半求的文章《深圳：投资客比例过高》认为， 从2006年的商业市场投资者群体分析。2005年一年内在深圳购买2套及以上房产的购房者达7553人，他们的交易量占全市交易套数、面积、金额的比例有两项均超过20％，分别为：20.16％、16.5％、21.5％。如果能够认为这些量都以投资为主诉求的话，那么深圳投资客比例已经非常接近或者说达到20％警戒线的临界点，成为深圳楼市的最大风险。
“房地产价格的震荡原因，是由于20％的投机因素所引起的。房地产价格震荡最主要的因素不是主要的自住购买人群，而是极少投资人群所引起的对供求总量关系的一种调整，这是很重要的。房地产有一个供求关系的平衡术，其实我们目前的供应量远远大于需求量，但就是这10％到20％投机部分的影响，导致了人们对房地产未来趋紧一种心理预期估计，这种因素必然影响到房价。” 深圳市综合研究院房地产研究员周旭接受记者采访时如是说。
今年3月，世华地产对二手楼市场进行了置业需求问卷调查。本次调查回收样本567份，其中有效问卷547份，有效率超过96％。这份调查问卷的年龄集中在25~35岁之间，家庭年收入在10~20万元。
这份调查显示，在购房用途的调查中，64％的人表示购房用途是自住加投资，这些人一般都做好两手准备，先考虑自住，然后在合适的时候也会进行投资。比如当房价上涨然后卖出或者换房之后通过出租获取租金回报。纯粹用于自住和投资的比例占少数，分别只有25％和11％。有投资意向的调查对象当中，54％的人属于初次投资房地产，属于第二次投资的占了27％，有17％的投资者已经多次投资房地产。
调查对象当中，有27％的人来深圳3-5年，25％的人来深圳5~10年，17％的人来深圳2~3年。从调查对象对收入的预期可以发现，67％的人对自己未来的收入持乐观态度，从预期购房时间来看，有80％左在的人表示将会在两年内购房，其中50％表示将在一年内购房。
64％的自住加投资的比率在一定程度上反映出，投资者的随机性比较大，即当住宅有较大获利空间时，他们随时会选择为获利卖掉住房。这是导致市场泡沫增加，房价波动加大的主要原因。
而且，商品房售出后有流转速度加快趋势。深圳市社会科学院《深圳蓝皮书《中国深圳发展报告（2007）》（以下简称蓝皮书）称，深圳去年置业者中有超过30％的人在取得产权证后半年内转手，被市场视为短期炒房客。蓝皮书指出，深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39％，住房以拥有自住为主。但从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31％，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11％。专家分析，在半年内转手的住房短期投机行为比重超过30％，值得警惕和重视。
不仅仅是深圳有接近三分之一的投资客，其他城市同样存在这一现象。以厦门为例，来自世联厦门顾问项目组的调研报告显示，2006年底，厦门客户购房量中，福建省内其他城市约占63％，这一比例成为厦门地产重要支柱，而厦门本地购房者的比例仅占37％。
再来看成都，据成都市房管局统计，2007年第一季度主城区购房者中本市居民（含近郊）占59.4％，外地人达40.6％。成都正合地产顾问有限公司撰文分析认为，目前成都的外地置业者主要有四种类型：一是成都周边二级城市私营业主、公务员、大型企业职工为主的居住教育型；二是以西藏、新疆及西北地区干部、职工为主的养老居家型；三是工作定居型；四是投资型。
那么，深圳周边的城市又如何呢？世联地产顾问（深圳）有限公司欧晓冬的调查分析表明，受到挤出效应的影响，大量深圳客户进东莞、惠州市场，带动了周边城市商品房需求量的提高和房价的上升。在惠州置业的深圳客户中，以“居住兼投资”为主要动机的客户比率最高，占到40％，其次是完全投资的客户占到35％，单纯居住的客户不到四分之一。在东莞置业的深圳客户中，完全投资的客户比率占38％，其次是“居住兼投资”的占到34％，单纯居住的客户约占四分之一。从这些数据中可以看出在珠三角置业的深圳客户中，有四分之三的人都有投资动机。
在深圳市场上，投资客所占的比例到底有多大？
蓝皮书数据显示，深圳去年置业者中有超过30％的人在取得产权证后半年内转手，取得房产证3年及3年以上转让住房的占住房总套数的28.11％。以2003年销售89651套为例，可以做一个粗略的测算，我们可以类推2003年销售的房屋套数中，有25200套在2006年进入了二手房市场。2006年深圳市场销售一手房85570套，而去年置业者中有30％的人在取得产权证后半年内转手，意味着当年销售出去的85570套住中有25671套又进入了二手房市场，三者加在一起，2006年深圳有136441套住房在市场间流通。
根据深圳业内人士的估计，2006年的市场有60-70％的投机因素，以60％的投机测算，去年市场上共有81864套房为投资客所购买，实际意味着54577套住房是有真实需求的人购买的。如果说2005年之前的深圳房市是健康、合理的，那么以2003年为例，深圳当年销售89651套住房，即使剔除20％的投资客所购商品房，那么深圳2003年真实住房需约71721套，这一数值远远高于2006年真实需求54577套住房，即以2003年为参照，意味着2006年深圳市场上实际真实的住房购买反而下降17144万套。房子越买越火，但买房为了“住”的却越来越少。从这一角度也可以看出深圳房市之悖谬。
再来看土地供应，数据显示，2003~2006年，深圳土地供应量基本保持在11.5~13平方公里，住宅用地面积占土地供应总量的10％。如果说需求不断加大，那么在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平方米，规划建筑面积为344.77万平方米，相比2005年同比增长分别达到了51.7％和62.2％，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。
与此同时，深圳二手房交易从2004年就开始加大，到2006年二手房交易面积746.76万平方米，超过当年一手房的720.53万平方米，这意味着二手房的流动比率在加大。
虽然深圳人口不断增加，对住房需求每年递增，但有一个不容忽视的问题是深圳空置房的比率也居高不下，即使新增土地供应面积有所回落，但深圳的存量商品房在一定程度上可以缓解住房困局。比如2005年、2006年深圳商品住宅空置面积分别为69.6万平方米、55.23万平方米。值得注意的现象是，深圳二手房越来越活跃、一手房成交套数也在增加，但房价依然高居不下，很多普通百姓不能从根本上解决住房需求，而投资客在其间所占比率越来越大，这其中的泡沫成分不言而喻。
深圳市德思勤置业有限公司总经理徐治政对记者表示，2005年之前深圳住房市场相对比较正常，但从2006年到今年上半年之前，投资客的比例达到60％~70％，局部楼盘的投资比例达到80％~90％，投资客最多的时候也是楼市价格的最高点。投资客的涌入，造成了楼市供不应求的现象，实际这个阶段当中市场购买主体并不是真正有住房需求的人，而是投资客，这是一种很不正常的现象。9月份以后，由于相关政策的出台，深圳楼市发生了明显的变化，价跌量跌的拐点同步出现了。
从真实需求到投资需求。深圳楼市用“深圳速度”造就了一批炒房大军，也造就了更多的百万、千万、亿万富翁。
价格篇： 楼价也疯狂
“天欲其亡，必令其狂。你看深圳的房价，已经完全处于非理性状态了。”邹涛说，价格已经将真实需求的群体挡在了门外。
“我们一个家庭的月收入在两万元左右，如果我们不吃不喝，这些收入也刚刚够买一平方米，如果我买一套100平方米的房子，按1.5万元／平方米算，需要我至少拿出6年的收入，你说我们怎么买得起房子？”11月9日，记者在采访途中，当地一位出租车司机向记者抱怨说，没有人考虑百姓的承受能力，房价越高越是有钱人的游戏。但哪些因素能刺激房价上涨呢？
收紧土地是刺激房价的一个因素。2002年，深圳市政府出让土地的面积比全年土地计划出让面积少了164.7万平方米，共出让土地15宗，出让面积616130.6平方米，比2001年的999205.8平方米减少383075.2平方米；2002年，深圳部分企事业单位的存量土地入市，企业转让土地则由2000年的24宗上升到2001年的28宗，转让面积由2001年度的343365.4平方米增长到2002年度的610193.7平方米。企业转让的土地占到了整个土地市场的49.8％。
此后，土地交易价格屡创新高。2003年5月28日，位于深圳市宝安区公明镇中心区的第一旺地成功出让。该地块位于公明镇卫星城，被深圳市宏发公司以1.19亿元的价格拿下，建筑面积为13.3万平方米，面地价889元／平方米，当时的价格令业界哗然。
深圳中原地产的研究显示，2002~2005年深圳市新增供应面积分别为961.42万平方米、716.90万平方米、806.48万平方米、711.58万平方米；同期的销售面积分别为724.41万平方米、806.56万平方米、849.21万平方米、901.13万平方米。尤其是2005年供应缺口达到189.55万平方米。
缺口加大，使得土地交易价格具有更大的上升空间。还是在2003年，观澜镇历史上第一次拍卖土地，由深圳中航地产以1.84亿元的价格拿下该地块，地价达到1698元／平方米。两年后，2005年12月20日，深圳龙岗中心区的一幅占地6.67万平方米、建筑面积16.88万平方米的居住用地拍出5.06亿元的价格，楼面地价几近3000元／平方米，创下了当地楼面地价新高。
深圳中原地产深港研究中心研究一部的报告显示，供求矛盾加剧是导致房价快速上涨的主要原因之一。近几年深圳住房销量逐年走高，而供应没有相应增长，从2003年到2006年连续四年供求比不足1，尤其是2005年商品住宅销售面积突破900万平方米，而供应面积仅有700万平方米，不仅当年新增的供应一扫而光，存量面积也被大量消化，供求矛盾凸现。
从2006年的土地成交金额来看，达到107.24亿元左右，相比2005年的36.2亿增长196.2％，上涨幅度达到将近两倍。2006年的平均土地价格和楼面价格分别为7674元／平方米与3111元／平方米，相比2005年均分别上涨了九成和八成左右。
进入2007年，深圳楼市继续一路狂升。7月，深圳市国土资源和房产管理局在网站上公布了《2007年上半年深圳市房地产市场分析报告》。该报告显示，今年上半年，深圳市新建商品住宅销售均价为12293.15元／平方米。今年以来，深圳市房价保持较高的涨幅，既有外部因素，也有内部因素。其中，深圳市房地产市场供求关系的持续紧张、高价位楼盘对全市总体均价的拉动，以及仍然存在的市场炒作和市场不规范行为等几大因素，导致深圳房价持续上涨。
世华地产的研究显示，上半年深圳住宅市场延续了去年供不应求的局面，入市新盘的销售也越来越短，入市新盘基本都是开盘即售罄，不少楼盘甚至不用做任何宣传，依然可以很快销售一空。
二手房价格不示弱 每平方米暴涨3000元
一手房、二手房价格联动，甚至二手房成交量反超一手房，也是深圳楼市的另一大奇观。和其他城市不同的是，最近两年深圳二手房的成交量超过一手房，其活跃程度在国内也堪称首位。
肖小平告诉记者，2005年上半年深圳二手房住宅成交量与一手房住成交量之间的比例为0.69：1，2006年上半年的比例达到1.05 ： 1，而2007年上半年这个比例估计已经达到1.46 ： 1。从二手房的交易价格来看，2005年上半年、2006年上半年、2007年上半年二手住宅成交均价分别为5094元／平方米、6484元／平方米、9492元／平方米，同期深圳关内的价格分别为6232元／平方米、8149元／平方米、11650元／平方米。
根据调查并结合世华地产的成交数据显示，今年上半年全市二手房住宅交均价9492元／平方米，同比增长46％，涨幅远远高于去年上半年的27％。从价格上涨的绝对值来看，无论是全市还是关内，每平方米的住宅价格都增长了3000元左右。
深圳中原地产的统计表明，2005和2006年消费者对二手住宅需求有了一些变化。2005年，选择二手住宅价格在20万~40万区间的占27％，40万~60万的占28％，60万~80万的占16％，80万~100万的占8％，100万~200万的占11％，2006年这一比率分别为19％、27％、19％、10％、16％。这显示出，二手房价格越高，消费者对中高档的需求比率越高。
今年上半年，深圳二手房住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58 ： 1，二手房已经成为了深圳楼市交易和银行信贷的主战场。之所以出现这种现状，除了深圳对二手房需求加大以外，上半年宽松的信贷起到了推波助澜的作用。
深圳市邦宏房地产投资顾问有限公司一位不愿具名的置业顾问说，今年上半年在深圳无论是买一手房还是二手房都可以八成按揭，9月份出台的对第二套住房首付比例提高的政策，在很大程度上影响了购买第二套住的人，如果没有这个政策出台，深圳二手房还会持续火下去，因为买的人太多了。
住房保障制度缺失也是刺激房价的原因。如果单纯从自住需求的角度看，深圳人并不是对二手房情有独钟，而是由于一手房价过高，他们的需求也只能转向二手房市场。再加上当地政府对于经济适用房及廉租房的建设力度不能满足百姓的需求，间接将低收入人群推向了市场化住房，这也是导致二手房走高的原因之一。
其实深圳政府也一直在积极主张建设经济适用房和廉租房，但和强大的需求相比，无异于杯水车薪。2005年深圳推出的经济适用房是针对家庭年收入6万元以下的，不过，这一举措施未从根本上缓解深圳住房困局。
同年5月，半求发表文章说，国际上一些成熟国家就是这么做的：约30％的人进入住房保障系统解决居住问题，其余人士进入商品房市场解决居住问题。深圳750万人口，按3口人一个家庭计算有250万户家庭，按国际惯例计算，那么就应该有75万套廉租或经济适用房，而深圳现在的廉租房顶多2000套，缺口太大！按照每套60平方米计算，那么深圳廉租房缺口达4500万平方米！而深圳一年商品房的销售才900万平方迷，可见政府20年来在住房保障系统这一块是严重缺位的。
内钱外钱双重刺激
住宅消费所依靠的一是人们的购买需求，二是人们的购买能力。当价格飙升脱离了人们的真实需求，变成了有钱人的游戏时，剩下的就只有钱与房的较量了。
1990年深圳房地产开发国内贷款为16165万元，到2004年，国内贷款为1582430万元。虽然外资自1998年逐年回落，但国内贷款却是逐年增加。来自监管部门的统计数据显示，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。这显示，银行对个人住房业务的投放仍在不断加大。
数据显示，2002~2004年，全国个人住房贷款余额分别达到：8258亿元、11779亿元、15922亿元，截至2005年11月底，国内商业银行个人住房贷款余额达到18177亿元，仅比年初增加了2255亿元。大量的银行放贷，其存在的隐患已经引起了银行的高度重视。
中国银监会前不久查出中国银行、交通银行、招商银行三家银行均有很高的不良贷款，其中大部分不良贷款去向均为房地产行业。
在国内银行不遗余力向个人住房按揭业务推进时，海外热钱也在或明或暗进入中国房地产市场。7月17日，普华永道公布《中国企业并购回顾与前瞻》显示，今年上半年各路资金争相进入房地产行业，企业并购金额从2006年同期11亿美元猛增到33亿美元，并购数由41起暴增到74起，并购交易数和交易金额两者增幅均列各行业第一位。
广东省社会科学院产业经济研究所副所长、研究员黎友焕博士向媒体披露称，“热钱肯定是存在的，不仅是3000亿元人民币，而是3000亿美元（约2.3万亿港元），这批热钱通过地下钱庄进入中国内地，转战上海、深圳、广州等一线城市，正在兴风作浪，而继深圳后，广州成为外资集中火力出击的重点”。
2006年5月，一家全球知名的物业顾问公司的调查显示，2005年外资投在中国内地房地产市场中的收租物业上的总金额超过12亿美元。从资金来源看，约44％的资金来自美国，约36％来自新加坡，约20％来自澳大利亚。从所投资的物业类型看，约58％的资金投在办公楼，约30％投在商场，约7％投在住宅，另外，约2％则投在工业厂房。
不言而喻，大量的银行贷款，以及外资的涌入，都成为中国房地产市场有力的推手，从而在全国各地拉升了房价。
“但是，美国次级债风波敲响了中国房地产市场和银行业的警钟。某种意义上，如果没有发生次级债风波，也许还不会有9月份出台提高第二套住房首付比例的规定。银行与外资的涌入成了房地产开发商的投资推手。”高海燕分析说。
没有不散的筵席
上半年的购房指数已经超过100％，一套房子少则五六个人要求同时购买，多则十几、二十几个人盯住一个楼盘，在大量投资客面前，价格又怎能抵挡得住他们对楼市更高的预期呢。
不过，这似乎到了最后的疯狂。国家相关政策的出台对深圳仍不断高企的楼市价格起到了明显的抑制作用，这一直接作用就是进入9月份深圳一手房、二手房成交量同步下跌。德思勤的分析数据显示，今年七八九三个月，深圳新房的成交套分别为4503套、2220套、3507套，环比涨跌为-16.50％、-102.84％、-57.94％，整个第三季度成交套数为10230套，环比涨跌-32.00％。来自深圳市国土局的数据显示，11月6日，全市成交一手房仅24套，截止到当天深圳市场上还有37229套房子没有成交。如果按着当天的销售速度算，需要4年多的时间才能将三万多套一手房卖完。这意味着，深圳并不是急缺房子，而是大量的房子没有成交。持房者和持币者都在观望。如果进一步分析，2003~2006年深圳历年的销售套数分别为89651、89719、100024、85570套，按10％的投机者获利回吐，随时都可能有三万多套房子涌在市场上，使深圳房市的供应量翻一倍以上，而近两年投机者大批加入，如果价格再攀升，明后两年获利回吐的比例可能更大。
土地供应方面也有变化，深圳业内人士给记者提供的资料显示，2006年深圳市土地交易的总宗数为40宗，相比2005年的39宗次基本持平。在2006年交易的40宗土地中，土地交易面积为139.75万平方米，规划建筑面积为344.77万平方米，相比2005年同比增长分别达到了51.7％和62.2％，面积增长幅度非常明显，供应较为充裕。
深圳房地产走势进入9月份以来，似乎是一天比一天萎缩。徐治政撰写的《一手楼市初现拐点，深圳地产提前入冬》显示：10月，深圳一手楼价终于受到成交量进入下降通道的拖累，在高位第一次掉头向下，楼价终于低下高昂的头；深圳楼市第一次出现价量齐跌的现象，预示着楼市开始出现拐点。进入10月份，一手楼日均成交57套；随着楼价月10.4％的下跌幅度，成交量出现新低；而进入11月，深圳一手楼日均成交不足30套，成交接近地量深圳楼市提前进入冬天。
查土限购启动真实需求
谈到楼市需求，必须要提到土地供应情况。当供需双方均衡时，楼市及楼价应该在一个正常合理的范围内运行。如果一方失衡，必然会导致价格的大起大落，而这种现象在当前的房地产市场上尤为明显。
建设银行最新发布的研究报告指出：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60％，相当数量的土地被囤积和倒卖，未能形成有效供给。
针对这一举措施，相关部门展开了严厉的整治风暴。以深圳为例，7月3日，深圳市政府召集13个部门负责人部署房地产市场整治工作，其重点有5项内容：一是查处房地产开发企业违法用地、擅自改变规划配套、违规销售、合同欺诈和恶意违约、偷漏税费及违规强制拆迁等行为；二是查处拆迁企业、中介机构及其从业人员违规行为；三是查处房产地领域涉及的有关部门及其工作人员违规情况；四是选择部分违法违规典型案例予以曝光；五是建立长效机制，从根本上规范房地产市场秩序。
7月10日，深圳国土局、国家外汇管理局深圳市分局宣布开始执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，通知规定境外机构只能购买用于办公所需的商品写字楼，境外个人只能购买一套用于自住的商品房。这在一定程度上，对于境外人士在深圳的投资客行为进行了抑制。
进入9月，关于购买第二套住房的首付比例提高的规定对深圳房地产市场起到了立竿见影的作用，而还未开始实施的深圳二手房估价系统对堵塞税收漏洞起到严防作用。下半年以来深圳的诸多利空消息弥漫在整个市场上，导致房地产市场交投清淡，人气不足。
如果上述政策落实后，市场上出现的购房主体将是真实需求。但目前由于存在利空消息的预期及价格在相对高位运行，因此市场明显不活跃。然而，从真实需求来看，深圳市场未来的真实需求仍会不断放大。
深圳搜房网近期调查的数据也显示，因自住需求而买房的占76.22％，因投资而买房的占23.78％，其中首次置业的占到56.95％。这说明目前有置业愿望的人基本还是用于自住，且大部分是首次置业。
根据《深圳市住房建设规划（2006－2010）》，规划期内，要建设商品住房55万套，建筑面积4930万平方米（含旧城旧村改造重建住房面积1800万平方米）；规划期内，建设政策性住房14万套，建筑面积770万平方米。其中，建设经济适用住房2.6万套，建筑面积200万平方米；建设公共租赁住房（含廉租住房）11.4万套，建设面积570万平方米。这些规划，是支撑深圳真实需求的因素之一。
张伟分析，虽然目前市场上有很多人持观望心态，而且单从成交量来看的确下降很多，但这种变化之后是真实需求主体浮出水面，投资客将会逐渐淡出深圳，市场基本可以维持在2005年之前的走势。
另一个变化因素是外地楼盘吸引投机客。今年7月份，由于深圳还没有明显的转淡迹象，因此在深圳本地投放广告的楼盘多为外省市楼盘，或东莞、惠州一带的楼盘。世联地产的调查数据显示，7月份深圳外城市楼盘广告在深圳主流媒体上占半数以上，各媒体仍全力将深圳投资者向其他城市转移，而7月份外城市楼盘广告投放量占据头把交椅的则是重庆，共投放51次，武汉、成都、长沙、大理分别为24、15、4、2次。显示出外省市楼盘都在争夺深圳的投资客，或者说吸引深圳资金到本地投资。
不仅仅是深圳，未来相当长一段时间，中国市场对住宅需求仍会持续走旺。房地产经济人任辉在《人潮运动》文章中分析，2015年城镇化水平将会达到52.53％，每年以1％左右的速度提升，按此测算，今后20年将有3亿农村人口陆续转化为城镇人口，按每人20平方米计 算，也仍会有60亿平方米左右的住宅需求。
任辉认为，未来10年中国城镇家庭规模会越来越小，由3.53人/户下降到3.25人/户。2001~2015年城镇家庭第二户、一代户越来越多，到2015年将达6162万户；三代及以上的户数越来越少，到2015年将减少到1567万户。受以上因素影响，预测商品住房销售面积将从2005年的2.67亿平方米增加到2015年的5.23亿平方米，其中，东部地区占70％，中部地区占15％，西部地区占15％。
十几年前，一个美国老太太的故事影响了中国人的住房观念；十几年后，中国房地产市场的增速和增幅影响了美国甚至全球，以至于外资纷至沓来。在此，我们不去预测未来房价升还是跌，而是从中国的现实情况出发，从真实的需求角度分析，以期在延续中国房地产市场合理、健康的市场秩序时，也发现其中存在的问题和隐忧，并防患于未然。
需求、价格、投资是中国房地产市场的三驾马车，衔接这三方面的每一个环节，如果都存在制度的漏洞，或者游戏规则不完善，必然会严重影响到房地产市场的健康发展。重要的是，当意识到这三驾马车失衡时，需要及时地转向。我们无需对深圳楼市是否进入病态做判断，因为深圳既是中国经济开放的缩影，也是中国房地产市场的缩影。还原深圳楼市真相，我们不希望深圳楼市崩盘，而是希望它在崩盘之前做一个“全身体检”，更希望对中国房地产市场有预警之意。
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