曹建海：与牛凤瑞、邹东涛PK中国房市

2009年5月25日于和讯网演播室

曹建海：公布的少。（17: 33）
邹东涛：我认为要做调研，我们不是说偏着谁、向着谁，要客观、公正、理智的分析问题。《房地产蓝皮书》发布了以后我找了几个方面了解情况，一、找了毕业几年的学生怎么看待房地产价格低，他们坚决反对房地产价格过高。我前天找了湖北省中下层的一个领导，他对房地产的形成过程一目了然，我详细了解了房地产商价格形成机制。从这个来看，确实我们房地产商价格太高有政府政策问题、体制问题等等，但是不能把这些都说成是官商勾结。（17: 33）
曹建海：世界各国房价很少超过造价一半的，但是比如说北京这样的房价造价就一千块钱，但是都卖到一万多，其中绝大部分是地价，占到了80%、90%。（17: 33）
和讯网：地价占了80%、90%是占整个成本价而不是整个房价。（17: 34）
曹建海：因为你说利润、税收，由各个环节的暴利构成的，包括地方政府的税收，还包括一些行贿的成本，如果允许自建房就是一个地价，但是现在各个部门、各个政府都要从中获取暴利。（17: 34）
邹东涛：企业的行为特点就是利润最大化。（17: 34）
曹建海：但是如果房价过高，只是从供给的层面来考虑，供给的房价构成非常不合理，供给的价格固定了所以价格降不下来，这样最大的问题就是房子卖不出去，最近有所反弹但是也是不正常的。（17: 34）
邹东涛：房价过高基本面是供给结构，还有需求结构。住房既是消费品也是投资品，当许多消费者买房的时候也盯着市场想做房生意，我认识许多不太富裕的家庭自己买了房子还借钱买第二套、第三套的房子，所以房地产的特点造成了它的复杂写。所以供给有泡沫、需求有泡沫，两种泡沫造成了房地产价格的暴涨，其中房地产商就认为有暴利。这个要抑制国家要综合治理。（17: 34）
和讯网：我们现在房地产很多人是自住需求，但是更多的可能是投资需求。（17: 34）
牛凤瑞：少部分是投资需求。（17: 35）
曹建海：现在是投资需求减少了，因为房价上涨不明，在03到07年在一些城市，比如说深圳07年的暴涨绝大部分是投资性需求。投资性需求不能跟自住需求并列，因为投资买房人是供应商，跟我们从工厂进货的商店是一样的，并没有构成真实的需求。（17: 35）
邹东涛：需求拉动不是房地产价格上涨的主要因素。（17: 35）
曹建海：从开发商角度来看也是需求，但是从社会来看不构成需求，只是从厂家到商家的短暂流通，最终还是要卖给消费者，如果消费者买不起，我想最终还是消费市场说了算，不是地方政府、开发商说了算。因为无论是什么价格过高，买不起就不买，所以价格过高肯定是抑制了需求，我想高房价已经成为中国经济发展的死局，所以我才预测房价长期要回落。（17: 35）
牛凤瑞：怎么解这个死局？（17: 35）
曹建海：就是降价。（17: 35）
牛凤瑞：但是是谁说了算？（17: 35）
曹建海：我们现在要向中央高层呼吁，如果继续维持高价房，下一步就要造成死局。（17: 36）
邹东涛：我还是按照直接各国的共同规律，政府推进结构性住房政策来解决这个问题，而中国政府现在要以更大的精力和支出来支持中低收入者的购房政策，卖地收了这么多的税要首先关注低收入者的住房问题。比如说北京市城区里面大片的旧房改造，把旧房拆掉盖新房再让你搬回来，国家现在正在推进这个政策，推进低收入家庭住房政策，比如说经济适用房的比例，低收入者的住房贷款问题，正在推进，我们要不断的提建议完善政策，只有这样才能使得政策不断完善。要是使房价降到很低的水平，交给市场这是坏事。（17: 36）
曹建海：农村收入比城市低收入的还要低，但是农民都有住房，这就是说城市的住房体制存在重大的缺陷，这个体制是推高房价的主要因素。结构性的因素主要是放开住房，因为世界各国都能自建房，只有中国不允许。中国只要把这个放开房价回落非常容易，但是现在的问题是高房价已经绑架了银行，开发商有庞大的话语权，开发商大量的进入政协、两会这就不正常了，然后在里面有话语权与公众为敌，这是不正常的。我对城市改造的这个是有看法的，现在为了维持房地产的适度增长很多城市都在进行旧城改造，我刚从青海回来，商业厅那里也一个宿舍才盖了3年就要拆除，这是一个巨大的浪费，把这个毁掉了，建了新的房子毁掉的部分进行抵扣。另外住户的回迁要求很强，但是普遍是阴面的，把阳面卖给消费者。现在土地变成了地方政府、开发商通过改造分取利润的手段。（17: 36）
牛凤瑞：那个宿舍是国有土地还是集体土地？（17: 36）
曹建海：70年的产权是他的，地方政府和开发商就是看中它的位置，公众从阳面变成阴面的痛苦，包括容积率的提高导致的交通拥堵，这种社会负效应就变成了政府和开发商的利润了。很多地方都在做，想变成被动性的市场。（17: 36）
牛凤瑞：咱们最好是就事论事，不要笼统的说，这是为了保证投资速度的一个政策。（17: 36）
邹东涛：中国房地产市场还不完善，但是通过改革房地产市场的市场正在逐步形成，目前国家要调控和完善。但是是不是把全国所有居民都推向房地产市场呢？对中低收入不要盲目的推向房地产市场，美国次贷危机是绑架低收入者带来的灾难，而美国把这个灾难推给全世界人民买单。（17: 37）
牛凤瑞：有人说美国这次金融危机是因为次贷，证明美国的金融监管不利，这句话、这个结论是过于简单。这次美国金融危机之所以产生是因为次贷危机引起的，次贷之所以形成危机是美利坚合众国的失败。（17: 37）
邹东涛：中国不能把低等收入者绑架到房地产市场上，要关爱低收入者。（17: 37）
牛凤瑞：现在国家恰恰是逃脱了自己的责任，我就让穷人买房子贷款给你。（17: 37）
曹建海：让穷人买扩大的需求，把房价拉起来了。（17: 37）
牛凤瑞：世界人民买单。（17: 37）
曹建海：美国的金融危机可以警示中国的高层，从来没有不破的房地产泡沫，中国由地价80%、90%的构成的泡沫只有崩盘一条路，只有让它迅速回落，又能扩大需求，我想这是中国未来增长唯一的一条道路。如果继续维持高房价，形成死局卖不出去，最后必然崩盘，看了美国危机就要看中国未来。（17: 37）

和讯网：现在贷款的放松，二套房都放松了。（17: 38）
曹建海：这些都是短暂的，关键要看老百姓的自住需求。（17: 38）
邹东涛：老百姓里面分不同层次的。（17: 38）
曹建海：高收入如果房价不涨也不会买房，原来在上海炒房挣钱的人他们现在也不买房。（17: 38）
邹东涛：已经是高收入的人早就已经买房了。（17: 38）
曹建海：拥有多套房的人是抛出而不是买进。（17: 38）
和讯网：人口也是一个很大的问题。（17: 38）
曹建海：如果仅仅考虑城市人口的话，年轻人的比例在减少，老年人、长辈空下来的房子在增多，从这个方面来说房子是在增多。但是我们还要看到2亿多的农民工，他就是免费获得住房，也要装饰、装修、买家电，支付物业费、购买零售商品，所以这种拉动是巨大的，所以要让这部分人以合理的价格获得住房。（17: 39）
邹东涛：近一两年国家正在出台很多关于保护和关爱低收入者的住房问题，包括金融政策、其他的保障政策等等，这个政策还不完善，正在进一步推进当中，我们可以提出建议。关于基本层面上房地产价高和低收入对接起来，我们应该这样思考以人为本的科学发展观要关注全体人民，一个观点是刚才牛老师说开发商是整个社会的一部分，开发商房价太高了我们要想办法解决，但是我们不能说把它灭掉，开发商做一个产业关系到大量的就业者、关系到大量的建材行业，开发商一垮台，建材行业垮台，就业者的失业也会带来很多负面效应。（17: 39）
和讯网：我们不是让开发商全部死到，而是不能让开发商一家垄断住房市场。（17: 39）
邹东涛：比如说牛凤瑞教授和邹东涛都是开发商的走狗，走狗是坏人、敌人。（17: 39）
牛凤瑞：学者做谁的走狗都不是好事，你做别人的走狗在别人后面摇尾乞怜那你还是一个学者吗？（17: 39）
邹东涛：我非常赞赏小曹的以民为本的思想，要关注人民、立足人民，学者研究改革，他的这个思想我很赞赏。但是我马上想到，以人为本非常重要，我们长期要实现以人为本的科学发展观是一个方向。我们的学者要有更多的以人为本的思想，要少一些民粹主义，民粹主义是反面的会带来更大的危害。（17: 39）
牛凤瑞：你们可以看一下十七大报告，第一句话发展是第一要务核心是以人为本，最后那句话，根本的方法是统筹兼顾。像刚才咱们说的这个，都只是说了一个方面，要从统筹兼顾来考虑我的话更多。（17: 39）
邹东涛：制定结构性住房政策就是统筹。（17: 40）
曹建海：这就说明我们现在还是以增长为第一要义，增长不一定是发展，建筑面积是扩大了但是大家买不起。（17: 40）
牛凤瑞：在城市化加速的过程中，首先我们的马路也好、城市建成区也好首先得有规划建成了才能进人，这种阶段性的现象是必然的，不可能是人口和占用的土地同步增长，那只是一个理论上的。（18: 00）
曹建海：建成区不包含正在施工的项目，这是统计局的数字。（18: 01）
牛凤瑞：咱都用统计局的数据可以得出不同的结论来。（18: 01）
曹建海：但是建筑面积和人口数这是最简单的除法。（18: 01）
牛凤瑞：人均居住面积要增加这是住房改善的基本标志之一。（18: 01）
曹建海：好多人买不起只有少部分人买多套这是没有意义的。（18: 01）
牛凤瑞：比如说我们处于社会主义初级阶段我们可能多数人买得起房吗？（18: 01）
曹建海：应该让多数人住得起房？（18: 01）
牛凤瑞：住什么样的房子？是50平米还是20平米，70年代我结婚的时候单位给了我一套12平米的房，时代不同了我们的期望值也在变。（18: 01）
曹建海：现在人均面积很高了，已经接近30平米了。（18: 02）
牛凤瑞：北京市多少？（18: 02）
曹建海：北京市早就超过20了。（18: 02）
牛凤瑞：这个书我搞了这么多年了，我认为这个书的立场没有违背学者的良心，这是第一，第二欢迎诸位进行批评，但是你们以往的批评没有达到我这个书的水平。（18: 02）
曹建海：从另外一个角度说，我们过去的行业研究都是站在企业的角度来做的，牛老师这本书从另外一个角度说就是方法问题，是站在企业立场还是社会公众的立场去研究，这可能是一个方法、立场的问题。（18: 02）
邹东涛：我有一个感觉，咱们做了一百多种蓝皮书，现在各个行业都有，不敢说每篇文章都做的非常优秀，起码从大多数文稿来说，没有专门站在企业立场上来考虑，是站在社会立场上来考虑的。我想整个社会在发展，学者、思想者怎么看待社会的发展。（18: 03）
牛凤瑞：我跟广大的公众说，你想以比较低的价格买到房子吗？那你要鼓励多建房，建好房，增加有效供给，你想买到真正价廉物美的房子，你就不能够反对所谓开发商所谓的暴利，因为只有较高的利润回报才有更多的住房供给。（18: 03）
曹建海：只要向世界各国一样放开自建暴利立刻消失。（18: 03）
和讯网：为什么现在只让开发商来建呢？（18: 03）
牛凤瑞：这是政府的事。（18: 03）
曹建海：咱们这种体制是不合理的。（18: 03）
牛凤瑞：你们讲政府和开发商进行垄断，跟咱们整个国家的体制是有关系的。（18: 03）
曹建海：这个需要深化改革，继续这种体制房子建的再多也没有用，现在房子开发量速度增长非常快，但是房价还没有下来，因为我们现在是托市政策，没有这次金融危机的话中国房价还不知道降了多少。（18: 04）
牛凤瑞：我恰恰不这么看，恰恰是美国的金融危机与中国前几年政策调控发生了共振，只是从去年下半年我们宏观政策才发生了重大调整。（18: 04）
曹建海：我们现在完全回到原来的政策，就是鼓励高房价。（18: 04）
牛凤瑞：增加供给恰恰是抑制房价上涨的釜底抽薪之策，只有限制投资、占地才能刺激房价上涨。（18: 04）
曹建海：如果放开二套房、放开信贷，房价不一定是下降的。（18: 04）
牛凤瑞：你用语不准确，1到4月份是最近几个月吗？统计数据房价是上涨吗？（18: 04）
曹建海：三四月份的情况。（18: 04）
牛凤瑞：你看北京还是全国的？（18: 04）
曹建海：全国的。（18: 05）
牛凤瑞：全国咱们1到4月份房价是下降了1.4%，咱们不能用个别城市这个月涨了，这个月降了，证明全局是这样的。（18: 05）
曹建海：我们的房地产统计方法为什么是错误的？比如说我们去年开发的房子在三环，今年开发的是在四环，但是今年统计的是三环的，去年统计的是四环的。（18: 05）
牛凤瑞：统计局的数据是同地段的房子。（18: 05）
曹建海：那就不会出现08年房价是上涨的结论了。（18: 05）
牛凤瑞：你可以说统计局统计的不正确，你说不正确你拿出正确的道理来，不能凭感觉。（18: 05）
曹建海：我们可以找各个地方的例子，08年的房价到底是涨还是降。（18: 05）
牛凤瑞：哪个城市都可以找楼盘出来证明，可以找出同样的楼盘说明今年的价格比去年高，这个事并不难。（18: 06）
曹建海：应该多找一些例子。（18: 06）
牛凤瑞：还有一个是正确的统计方法，平均值就是平均值。（18: 06）
和讯网：这个不是很好争论的，我们下放一下这个话题。现在关于到底什么是合适的房价？房价收入比有人觉得不适合中国，有人觉得中国要比世界要求更低一点才合适，这个怎么看？（18: 06）
牛凤瑞：房价收入比是很多学者用的一个重要的参数证明中国房价高，他说世界平均水平、合理水平是4—6，我就要问这个4—6是哪国、哪个时代的房价收入比？好像到目前为止没有一个学者能给我一个准确的答复。第二、我们算房价收入比比如说算全国的，07年全国的城市人均收入是1.5万，三口之家就是4.5万，07年全国商品房平均价是3000多，我算了一下房价收入比，如果你买60平米是5.6%，买120平米就是11.2%，这就看你取什么参数。如果我买60平米的住房是在4—6之间，如果买120平米就上去了。实际上你内心的期望值是什么，这非常重要。（18: 06）
曹建海：三口之家90应该是标准。（18: 06）
牛凤瑞：90是标准，但是咱们国家标准是90、70，那我们就按照90平米算。（18: 06）
曹建海：北京的房子现在平均新房是1.4万，90平米是多少钱？北京的家庭收入不到7万，我算了一下是20倍的房价收入比。（18: 07）
牛凤瑞：所以要看你在哪买房，买多大的，买90平米在二环以内。（18: 07）
曹建海：就不是这个价格了，要看平均价格。（18: 07）
和讯网：平均工资、平均价格都要算，像西方国家社会保障体系比较健全，人们在自己的收入里面能拿出来购房的比例要高于中国，中国能拿出购房的部分更少，房价收入比更低才更合理。（18: 07）
曹建海：收入当中有多大百分比是用于购房的。（18: 07）
牛凤瑞：中国跟国外有很多不可比性。比如说收入，现在中国住房的支出仅仅占城镇家庭支出的百分之几，国外发达国家是占百分之二十几。买房是按照投资算的，如果把买房的从投资里面扣除，投资就下来了。（18: 07）
曹建海：炒房、倒房要扣除，其他的是消费。这个统计是不真实的，我们再次质疑国家统计局的数字。（18: 07）
牛凤瑞：同样的住房你的租金是多少，我计算你的家庭支出比例，这个也可以。（18: 08）
曹建海：住房支出不仅仅是包括租金、水暖电。（18: 08）
和讯网：我租金是占我收入的20%以上，而且住的不是很好。（18: 08）
牛凤瑞：一般是百分之二十几。（18: 08）
邹东涛：我觉得现在谈的非常细了，作为一个研究者、思考者来说要从整体上分析。（18: 08）
曹建海：要为国家的住房战略提供思路。（18: 08）
和讯网：保障性住房、经济适用房高低是该建还是不该建。（18: 08）
曹建海：茅于轼是为任志强说话的，因为任志强给他钱，茅于轼的房地产观点跟任志强是一模一样的，所以我有文章批评茅于轼是开发商真正的既得利益集团的走狗。（18: 08）
和讯网：从今天来看，到底如何来看经济适用房的问题？（18: 09）
曹建海：土地是公共土地，政府只是看门狗，他有什么理由把土地高价卖给老百姓钱自己拿走，这等于是税收上的附加，这跟侵略没有什么区别。（18: 09）
牛凤瑞：你的观点太偏激了。政府不应该成为主人，就应该成为老百姓的敌人吗？如果这样的话我们的政府就该打倒了。（18: 09）
曹建海：房地产制度就要打倒，官商一体垄断经营不许老百自建，我们房地产根本上错就错在这。（18: 09）
牛凤瑞：我们如果把政府打倒了重新组织一个政府行吗？（18: 09）
曹建海：房地产制度要推倒。（18: 09）
牛凤瑞：我们制度要完善这个可以。（18: 09）
曹建海：我认为公共土地应该是要划拨的，共有的土地凭什么再卖给老百姓一次？我们把土地当成挣钱的机器了，当成敛财的手段了，政府把土地卖给开发商，开发商卖给老百姓，政府和开发商共同获取暴利，这是否定了公有制、老百姓的权利，不允许自建房，我认为这是房地产制度最大的错误。我认为这个房地产制度注定既得利益集团掠夺公众财富的敛财模式，这个模式导致房价节节升高，所以中国的房价在全世界属于高位，但是我们的收入在全世界属于低位，这样的话我们的市场供需一定要考虑真正的需求者，不是简单的投机者、投资者。如果房价这样持续下去，最后不可能有好的结果，想保银行反而是保不住的，反而把银行拖累下去，会引起巨大的金融危机，这样下去是看得见的，我认为中国未来地方家才是唯一的选择，要控制好风险中国的内需才能拉动。从目前来看消费不能拉动中国经济增长是没有希望的，所以中国经济能不能回暖就要看房价，如果持续在高位而且持续上涨不要指望中国经济有什么回暖。现在我们的统计数据跟能源消耗都是有矛盾的，工信部甚至判断工业下半年要回暖、上升，我想如果在高房价下没有新的增长点，中国经济回暖根本就不可能。这样高房价下中国经济是没有希望的，经济是继续下行的。（18: 09）
邹东涛：经济适用房由政府出面关注弱势群体和低收入者。（18: 10）
牛凤瑞：经济适用房是作为住房保障体系的一个环节，任何一个政策都需要执行的条件和执行的成本，经济适用房也不例外。在这里边我认为应该把握几个统筹兼顾问题，第一、我们的经济适用房与廉租房的统筹兼顾、合理比例问题，因为面向的是不同群体，要有合理的比例关系。第二、我们的住房保障体系与其他的社会保障体系的统筹兼顾问题，因为我们除了住房保障以外我们的就业、养老、医疗，社会保障需要的太多了。第三、就是我们的社会保障体系与社会建设的统筹兼顾问题，我们的教育、卫生、环保等等。第四、我们的社会建设与其他建设的关系，比如说经济建设、文化建设、政治建设的统筹兼顾。我为什么讲这四个层次？这四个层次的建设都需要政府的公共财力的支持，没有这个都是画饼充饥。在一定的财政能力的约束条件下，先做什么、后做什么，哪个集中力量干、取得主动权，这里面有政府领导的智慧问题，不是一两句话能说清楚的。住房保障体系也是这样的，包括廉租房建设都需要政府拿钱的，刚才说政府不用拿钱，但是他少收土地开发税费，这就等于他拿钱了。政府拿钱以后再搞其他的保障体系建设，这是政府的基本职能。我们关注的是你财政增收了，你的钱怎么花的，花到哪了？（18: 10）
曹建海：财政主要是来自于税收，土地这个地方如果额外增加一笔收入。（18: 10）
牛凤瑞：土地是社会再分配的一个重要杠杆。（18: 10）
曹建海：这样分配是不合理的。（18: 10）
和讯网：西方国家在这方面是怎么做的？（18: 10）
牛凤瑞：不动产税，咱们现在没有。（18: 10）
曹建海：西方国家政府是不能卖地的。（18: 11）
牛凤瑞：他的土地所有制有的是公用地、有的是政府地，中国所有的土地是国家所有。（18: 11）
曹建海：实际上是全民所有的。（18: 11）
牛凤瑞：既然是全民所有为什么你占这一块地方就可以白占呢。（18: 11）
曹建海：但是13亿人总该占有这一块土地吧？（18: 11）
牛凤瑞：要具体到每一个使用者身上，你使用这一块土地你有使用权就应该交税，只有你交了税以后取得你的使用权，然后用那个税收来惠及全体人民，这是一个再分配的问题，所以说它是再分配的杠杆和重要的媒介。不是简单的说我也是人民，所以我用这一块地就可以白用。（18: 11）
曹建海：但是应该占到人民的份额，这个占比应该是免费提供的。（18: 12）
牛凤瑞：如果政府公共服务水平提高的受益是全民的。（18: 12）
邹东涛：我想学者、研究者，中国社科院的学者、研究者怎么样思考问题、怎么样关注人民问题。思考每个问题都要从全国的大局着眼，不是从某一个人、某一个层面，社会有很多阶层、很多东西都有存在的价值，怎么综合治理、综合配套、协调管理，要关注各个方面的利益，不能关注一面否定另一面，有问题要协调，要注重结果是否和谐。每一个阶层都是人民的一个组成部分。你说我们关注老百姓、关注弱收入阶层，实际上政府正在加强这方面的制度建设，还不完善，制度是一个国家最根本的东西还不完善要治理。但是我们的着眼点关注老百姓、关注穷人，我们要给国家出点子关注。但是我还要说反民粹主义思想，用民粹主义说话是危害老百姓。（18: 12）
曹建海：不能把绝大部分的老百姓说法说成是民粹主义。中央如果要托房价的话跟老百姓的呼声是相反的。（18: 12）
邹东涛：我赞同各种意见都要平等对待，不要说谁对、谁错，但是学者思考问题要全面考虑不要偏锋，现在偏锋思考虽然也存在，但是还要争取全面思考，而且思考国家问题立足点，不能我们的全是官商勾结、数据全是假的，这就没有讨论基础了。（18: 12）
曹建海：方法有问题，讨论就有问题。（18: 12）
邹东涛：这个问题是出版社的书引起的，我感谢小曹和各位对折对我们的关注。（18: 12）
和讯网：今天时间已经拉的很长了，这样的争论首先肯定是有益的，各种观点不同的碰撞，当然各种观点很难达成统一这也是很正常的，我们这次讨论只是想了解中国房价对中国到底意味着什么，到底高不高？其实最想知道的是中国经济发展这么多年，怎么才能让更多的老百姓享受到经济发展的成果，这才是我们根本的目的。非常感谢三位老师作客和讯网，也感谢各位网友关注和讯网！（18: 12）
牛凤瑞：我欢迎不同的意见。（18: 13）
和讯网：有意见跟我们联系也可以，跟三位老师联系也可以。（18: 13）
邹东涛：感谢网友们对我们出版社的关注。（18: 13）
和讯网：今天的访谈到此结束，谢谢大家！（18: 13）