当前房地产政策误区

当前房地产调控政策误区 

我国房地产当前已处于价格泡沫区，这已成为多数人的共识，特别是中心城市如北京、上海及热点地区如海南三亚。造成泡沫的条件与原因固然很多，各种分析也已汗牛充栋，但多数分析只不过是表层的现象罗列，没有触及到本质。由此所出台的调控政策也总是有隔靴骚痒的感觉。其实，任何价格泡沫从根本上来说都可归结到市场供求失衡。我们可从供求二方面对此作出分析：

供给方面，有二个重要的因素影响着房屋供给的数量：一是土地供给；二是城建规划（在相同土地供给情况下，不同的城建规划会有不同的房屋供给这一点常常被忽视），而这二方面都由政府垄断与控制。地方政府有计划的限量出让土地的方式和不合需要的城建规划，就可以适应任何需求端需求数量的变化而控制土地出让的价格。例如海南省这次宣布建立国际旅游岛后暂停供地（待国务院审批整体规划后），海南整个房价立即暴涨，尽管海南以山地丘林为主，并不缺房地产开发的土地（不占用农田）。而象北京、上海这样的核心城市，由于城区面积过大，因为工作上下班的距离问题，即使是郊区有地，也不可能无限地扩展。太远的上下班距离要计入生活成本，这也会使中心城区的住宅越显珍贵。

供给虽然还要受到投资与货币政策（银行贷款）的影响，但在当前我国供给趋紧的情况下，决定因素还是政府的土地与规划控制。正因为此，地方政府想卖出天价土地是很容易的。

需求方面。房地产有效需求由二个方面构成：住房需求与投机需求。

住房有效需求量的计算：在我国特定社会情况下，购房者的首付往往是集父母子女全家积集，首付往往是一个大家庭的存款。首付加按揭形成货币购买力，也就是社会有效的需求量：

有效需求货币量＝首付＋按揭贷款

假如社会能集到的首付款总量为3000亿，当按揭贷款比例为70%时：有效需求货币总量＝1万亿；当按揭贷款比例为80%时：有效需求货币总量＝1.5万亿。

当供不应求时，价格由最大有效需求的购买力决定；当供过于求时，价格由房地产的生产成本决定。现在因限量而产生供不应求，在排除投机需求情况下：

　房屋价格＝有效需求货币总量÷房屋供给数量

例如，假设因土地与规划限制，单位时间内房屋供给总量只有100万套房进入市场。在供给总量不变的情况下，不同的按揭比规定，就会产生不同的房价：

当按揭贷款比例为80%时，房屋价格＝1.5万亿÷100万套＝150万元每套

当按揭贷款比例为70%时，房屋价格＝1万亿÷100万套＝100万元每套

当按揭贷款比例为50%时，房屋价格＝0.6万亿÷100万套＝60万元每套

当按揭贷款比例为0时，房屋价格＝0.3万亿÷100万套＝30万元每套

当由购买力所形成的房价＜房屋成本价＋房产投资资本平均利润时，表明供过于求，房产投资资本会流出，因此最终房价＝房屋成本价＋房产投资资本平均利润。

从以上实例中可以看出，影响房价的二个主要因素是供求。在供不应求的市场条件下，房价与银行提供的按揭比例相关，如果供给不变，当按揭贷款比例为0时，房价只有30万元每套。银行提高按揭贷款比例时，房价成比例提高，当按揭贷款比例为80%时，房价也由30万元每套上涨到150万元每套。

当房屋市场供不应求时，就会产生投机需求，投机需求的增加会进一步造成供不应求，并且会产生正向自激，即投机需求造成供求更为紧张，价格进一步的上涨，而价格的进一步上涨又会促使投机需求进一步的增加，剌激价格更高地上涨，房价泡沫也就越来越严重。远离居民消费能力的房价之所以仍然有市场，主要与投机需求自激有关系。

在政府平衡供地或者弱平衡供地的情况下，虽说土地供给是平衡的，但供求紧张也是可以制造出来的。例如，开发商可通过拿地后不开发、推迟开发、捂盘的方式人为地制造供求紧张。一旦供求紧张成立，就为投机客制造了进场的机会，从而形成投机性自激市场。这些年来，地方政府以已经平衡供地为借口，将商品房的实际供给不平衡的责任推得一干二净。也不排除有的地方有意无意地与开发商、投机商联合制造供求紧张的情况。

这里有一个十分有趣的情况，购房人为了早日买到房屋，由此银行发明的按揭贷款。作为个体者来说，总是希望按揭越来越低，在政府限定土地供给的情况下，如果土地供给不随着按揭的比例作相应的调整，仅降低按揭而不相应提高土地供给，那么，恰恰是越来越低的按揭，却使购房者自已获得更高的房价，买不起房者仍然是买不起房，而买得起房者则反而变成房奴。其实，在这种情况下，降低房价的主要办法不是别的，而是降低按揭。如果提高按揭比，要想保持房价不变，就要相应地增加土地供应以等量提高市场最终房屋的供给量。

通过以上分析，我们就可以看清楚房产地价格泡沫形成的真正原因是什么。如果政府真正想治理房地产价格泡沫，只有如下一些措施才可能起作用：

1、            政府以平衡与弱平衡方式供地都是不行的，一旦有形成价格泡沫的趋向时，就应该宽供地。城建规划必须要考虑工作与居住的空间距离合理，特大城市空间距离太大，不仅仅是造成交通阻塞的因素，也是造成中心城区房价高涨的因素。因此，合理的城建规划也是解决房地产泡沫的重要因素。

2、            当市场实际供房不足造成房价上涨时，短期降低房价最有效的办法是降低按揭贷款比，以减少社会对房屋的有效需求量。如果提高按揭比，就要相应地增加市场房屋的供给量。

3、            住房是居民生活必需品和居民获得生存的基本权利，在城市中心城区土地供给日显瓶颈,而社会两极分化日益严重的情况下，巨大的投资货币的积集对住宅的投机已经影响到城市普通居民的基本生存权利，因此，应立法坚决制止对普通住宅的投机。现有的五年内卖出房屋征5%的营业税，二套房提供40%的按揭等情况，显然是远不足以抑制投机，浙江资金这次在海南炒房,全现金付款根本不用按揭,可见投机资金已强大到可脱离银行工具的使用。

4、            开征物业税以降房价的可能性不高。原因是，新房价中不包含土地税，新房价格中的这一块降价可能会因为当期的有效购买力并没有降低，由于前述的原因，房价又会由涨价来形成新的与当期购买力相适应的平衡。最终造成购房者既要支付物业税，又要支付涨起来的新房价。当然,这并不是反对物业税,只是说明涨价、降价的最根本因素还是供求关系，如果物业税并不直接影响供求关系，则可能与银行按揭贷款一样，本意是好的，但所起的作用相反。如果说仅以物业税来抑制投机购房则所付出的成本太高。不如直接以立法来制止投机购房简单直观。

5、      总量的货币政策虽然对房地产有些影响，但更多的是影响到宏观经济的的全局。此方面在《货币迷局》中，我已作了详尽的分析。因而单从调整房地产价格方面来说，总量的货币政策是不可取的，恰当的方式应是对房地产价格直接进行调控，也就是直接调控房地产的按揭贷款比例，或者是增加房屋的供给。有意思的是，中央可以调节货币政策或按揭贷款比例政策，但是不能控制房屋的供给数量，如果中央仅调控货币政策或按揭贷款比例，没有地方政府的房屋供给数量的调节配合，当中央通过政策控制减少社会总需求量时，地方政府也相应减少供给量，房价的向下调控也不会起作用。任何有效的调控必须是中央与地方相互配合。　

 《货币迷局》蔡定创 2010-2-15 

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