如何跳出房地产高价的怪圈

如何跳出房地产高价的怪圈　　

              一，质疑土地使用权收费               　　

     现在（2010年），没有人再会说土地在高房价中不起作用了罢！一个在毛泽东时代（包括其惯性延伸时代）的福利分房，转变成广大人民无法负重的高价商品房仅用了十来年时间。追查原因，笫一应属土地使用权的高额收费。这种高收费既不符合法律，也不符合情理，而且还会造成许多不良后果。　　

     1，不符合革命目的　　

毛主席当年领导全国人民推翻了压在全国人民头上的“三座大山”，从蒋家王朝和封建地主手中夺回土地，建立了土地的全民所有制和农民集体所有制。目的是将土地供全民所用和使“耕者有其田”。而决不是让政府坐收高昂的土地使用费。试想：如果当年共产党打出要收城市土地使用费的旗号，结果会是怎样？革命还能成功吗？现在的政府不应违背革命先列的遗愿。　　

     2，不符合所有制的社会主义级别　　

我们知道，在多种所有制中，农民集体所有制是初级的，而全民所有制是高级的。而现在高级的反不如低级的。农民还有块宅基地，解决了生存居住的大问题，而市民却被剥夺了生存的土地。从平等角度讲，市民也应该有一块宅基地。　　

     3，不能满足城市人民生存的最起码条件　　

      既然我们是中华人民共和国公民，他自然就应该占有一块土地才能生存。对生存而言，土地是如同空气、阳光一样的，并且是第一位的。这是自然形成的，属于天赋人权，不必要讲多少理由的。再说个人占有一块地（或说国家给个人一块地），在上面造间房，不仅只是个人生存的需要，也是社会延续的需要。生小孩只是个人事吗？人民的休息（劳动力恢复）只是个人事吗？等等。应该说市民拥有一块土地，为的是在上面造间房子，这是人类生存最起码条件。政府理应努力保障每个人都享有这种权利，保障每个人的住宅都成为绝对安全的地方。而现在政府却要高昂收费，起到保护人民的责任了吗？                        　　

     4，“土地使用权”收费（注意不是收税）中国历朝历代是否有　　

      中国古代虽说是“普天之下，莫非王土”，但这毕竟只是文学语言。农民交地租给地主，地主再交土地税给衙门（政府），其数额应该有据可查。近代，《民国初年的宪法》、《井岗山土地法》、《1936年中华民国宪法草案》、《1954年毛泽东宪法》、《1982年邓小平宪法（原版）》基本都列出（文字略有不同）：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权（注：房屋包括其所属土地）；公民的住宅不受侵犯；等等。即使是《1982年宪法（经4次修改版—1988-4）》与原版比较，也仅仅是删除了城市土地不可“出租”两字，在末尾添加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”十六个字，就凭这十六个字就可搞土地“招拍挂”，哄抬租金高到封建地主都望尘莫及的程度，使政府成为中国仍至世界自古至今最大的地主。当年人大代表通过该修正案的时候，政府将此情况及后果向全国人大代表讲清楚了没有？　　

     5，土地使用权高额收费更加重了中国分配的混乱  　　

  我国现行的分配制度，根据《1982年宪法（4次修正版）》规定的是“坚持按劳分配为主体，多种分配方式并重的分配制度”，经过十余年的贯彻执行，国民收入一次分配中劳动性收入仅占42%以下，而且每况愈下；而资产性收入却节节高升，已经到了喧宾夺主的程度。现在又添加了土地这块虚的巨大资产，更加重了资产阶级的法码。如果长期保持资产性收入为主，那不就是资本主义了吗？因此怎样能使“坚持按劳分配为主体”得以实现，政府应该权衡土地使用权高额收费能起什么作用？　　

     6，土地使用权收费一收七十年是用了子孙的钱　　

     七十年土地使用权一次性收费这也是很难想象的。以前说穷人，或说无计划的人“寅吃卯粮”，也只不过是今年吃了明年的粮。就要被别人说话。而现在，收租人算他50岁，25年一代，他已有了孙子，70年还要有3代，是曾孙、灰孙、灰灰孙了。很难想象有人能想出这样的办法。不知道后辈会怎样看我们？　　

     7，政府收费不能等同于全民收费　　

      有些名词的概念（定义）要分分清，例如国家的概念：第一种，国家是指“某一地域和地域上的人”；第二种是指“国家是阶级统治的机关”。“我是中国人，《可爱的中国》，国家所有制”，这里的中国与国家显然是第一种概念。所以全民所有制与国家所有制是同一概念。而政府不能等同于国家，也不能等同于人民，不能讲政府所有制。大烈士方志铭所爱的中国决不是爱当时的政府。而有些人动不动就是代表国家代表人民代表党，你向他提些意见就是反对国家反对人民反对党。其实政府就是政府，公务员是人民的公仆。政府不是土地的主人，它无权向人民高额收费。本人好不容易在1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中找到了一句话 “全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。这样重要的话在任何一部宪法中都没有，在许多版本的《条例》中也都省略了这句话。可见底气并不很足。再说“行使所有权”可以理解为要好好为人民服务，不是说就可以向人民高收费。　　

     8，在城市拆迁中，政府既是土地拥有者，又是土地购买者，又是土地出售者。既是老板，又是中间商，又是买方。它可以任意控制“招拍挂”，与开发商（许多是央企）一起哄抬地价到最大化。政府中的某些人是土地买卖利益的最终最大获利者（包括正常和非正常收入）。难怪他们会出现罕见的拆迁冲动了。单单是为了GDP，为了政绩，恐怕不会这样起劲吧！　　

     9，由于土地买卖的利益实在太大，得来又实在容易，使地方政府拥有了太多的钱，于是就大发工资，今天造明天拆瞎折腾。例子很多。造成了严重的腐败与浪费。毛主席说“贪污与浪费是最大的犯罪”。以前对浪费也属犯罪感到有些莫名，现实所见是深有体会了。建议刑法上应具体落实浪费罪。　　

     10，近年来中国造了许多房子，原本是件好事，使中国开始实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，完全可以千古传为佳话，领袖史书彪名。但不知是那位仁兄出了“土地高收费”的馊主意，弄得全国人民好事多磨，不胜重负，反而怨声载道。政府也是声名狼籍，想想又是何必？　　

                  二，高价房带来的后果　　

    1，高地价让政府成了最大的地主　　

地方政府历年来通过“招拍挂”获得的土地使用权租金：　　

             全国出让与抵押“土地使用权”情况　　

以上数据的收集本人力不从心，请朋友们协助补充。　　

仅2009一年，政府从土地使用权出租就得到1.591万亿，相当于13亿人口，每人上交1200元，或相当于全国18亿亩农田每亩上交880元。此外与土地出租建房配套的各项收费大约还要一倍(有20余个政府部门搭乘该项收费)。而这样大的费用在毛泽东时代是基本不收取的（却被认为是“确实没有意识到土地合理开发的潜在价值”）。　　

     2，高地价高房价促使了物价飞涨和两极分化　　

  资源有些是值钱的，例如地下的矿藏，它们要经过人的劳动，开采提炼，才有价值。有些资源虽然重要，但是并不值钱，例如阳光空气土地。因为它们不需要人类劳动，人人都可以拿来用的，是天赋人权。动物界就充分享受着这些权利。而现在，政府通过权力（不是劳动）将天赋的土地变成了政府的金钱，十来年已变出了十几万亿，并且大部份都是国人付的。在流通领域这就是个大窟窿，需要印钞机来解决问题；在GDP中这又是个虚数，需要国人的劳动来拉平。政府首先收取了高昂的地租，高地价又促成了高房价，高房价又促成了高房租，羊毛出在羊身上，物价怎么会不涨？　　

人类生存，必需要有居住的房子（包括所占土地），这种居住房只能算为生活资料。而现在政府强行使居住房变作了商品房，商品房作为投资性房产，实际已成为生产资料。少数人可以利用商品房来强取豪夺，而大部份人根本就是“被投资”，白花钱，成为被强取的对象。所以高地价高房价更促进了中国的两极分化。　　

     3，高房价使国家GDP数据出现了泡沫　　

2010-1-19国家统计局公布2009年全国商品房成交量9.4亿平方米，均价4695元/平方米，销售额4.3995万亿元，这个数字是GDP的1/7。把一些原本不起眼的地皮,一经“招拍挂”立即变成了GDP。这种“增长点”谁寻得出来真是有办法，还美其名为“支柱产业”。如果毛泽东也采用了这种办法你还能说他发展慢吗？毛泽东也用了子孙的钱，现在你还能发财吗？目前高房价已成了社会严重的不稳定因素。要想降下来，GDP怎么办？简直一场祸！　　

     4，高房价使中国人民“被富裕”　　

   现在全国城镇居民6亿多，三口之家，约2亿户。每户建筑面积75平方米（全国城镇住房有150亿平方米），单价4695元（09年全国平均价），这样该户的房产价值就达35.2万元，平均每人11.74万。据说房产非但不会折旧，还会不断升值，简直是越住越新。如果你再买进卖出，还能谋利赚钱。不出数年你就是王大奎买鸡蛋的王老板了。　　

    5，高房价使购房人变成了房奴，拖住了国内消费　　

    一套房在沪浙苏目前价格约100万，首付30万，余70万30年按揭。基准月利率0.495%（复利）（基准年利率很行告诉你是0.495*12=5.94%，但实际应该是1.00495¹²-1=6.104415%——中国到处充满着欺骗），等额本息，先息后本，每月需还贷4167.8元，全年50013.6元，全部（30年）150.0408万元。如果你们夫妻俩每月收入8000元（不算少吧，白领阶层了），则需要把劳动得来的52.1%交给银行。另外你还得准备1—2%的物业税，这也不是小数目。房奴们如何再能进一步消费？这个房奴至少还要30年不天亮。因此，有人出主意说高房价能拉动内需，商品房是支柱产业。事实上高房价是两面刃，它拖住了中国消费的后腿。 　　

    6，高房价使年青一代成了啃老族　　

    这么许多钱买来的还是毛坏房，另外尚要装修15万，家电家俱15万，连同首付30万，总共60万。全得靠父母了。不过一代还一代，在计算生存成本时（本人认为的纳税起征点）这笔还是要算进去的。　　

    7，高房价引起的高拆迁冲击了中国人的道德底线　　

    城市里的拆迁最多“拆一还一”，吃亏占便宜都不会很大。但是市郊就不同了。因为这里有个土地所有制的改变：集体变政府，这就不太好办了。几乎所有地方政府都不愿看到拆迁引发群体事件，反正钱也不是我的，出手非常大方。杭州原郊区，集体农转非，每户房子底层150平方米（另加院子），一般假五层，还有假七层，自己住一层，4层可出租，每层6间，设计成单身间，每间都带厨房和卫生间，月租金400左右，水电汽上还要有些盘剥，每月闭着眼睛一万以上，自己完全不要劳动，搓搓麻将，开开汽车，好不幸福。上述仅是一般农民，最后一次得些实惠。还有村干部，保管着集体土地的征地款，一天到晚盼改制（私有化）。还有少量“拆迁富翁”，天上掉下个林妹妹，推也推不掉。凡此种种，使“劳动致富”成了一句谎言。真是辛勤劳动一辈子，不如祖宗留下的一间破房子。　　

8，高房价引发社会矛盾不断　　

人类生存无非是衣食住行，依赖的是阳光空气土地。这是天赋人权，人人都可享受的东西。但是自从有人“意识到土地合理开发的潜在价值”以后，政府垄断了土地，促成了高得出奇的高房价。一个物事，当它不值钱时，不会引起大家关注。房产就是这样，十余年前房产并不值钱，因此家庭和睦，大家谦让。而现今不同了，劳动一世，不及一间破房。当然会引起重视。为了房产，父子不和，兄弟反目，夫妻离异。奇奇怪怪的恶性案件层出不穷。上述仅是家庭矛盾，而社会矛盾更为严重，这十余年的变化，几乎可以成为中华五千年文明的转折点。　　

9，高房价使政府许多政策无法执行　　

  就讲房产税与地界税吧，此两税种自古至今一直有的。并且相当稳定，偷税漏税者几乎没有。我家还有两张税单，其一是房产税，等级5等，税额3元2角/半年；另一张是国有土地使用费（1984年是此名字），基地3等，0.3147亩（合210平方米）税款5元6角6分/半年。而现在呢？此两税种还是有的，但是政府根本无法执行，停了二十余年了。为什么不能执行？举个例子，我家现住的是“房改房”，近60平方米，当初（1994年）重置价是720元/平方，经过折旧、工令、朝向、层数、一次付款等调整，最终以8700元成交。据说现在己升值至至少54万元。你按哪个基数来收税？按现价54万的1%，5400元/年，我的退休工资是多少？要不要吃饭了？再举个笑话，我的朋友在好地段有些破房子，建筑面积200，占地也有200，按现在的拆迁政策至少值200万，问如何收税？多收吧他拿不出，少收吧他不愿意，真是两难！　　

10，高房价使银行的贷款风险大大增加　　

   土地拍卖场上，甲乙双方连裆哄抬，出现了一个个地王，动彻腰缠几个亿。那末开发商真的这么有钱吗？不见得，银行会找他们贷款的，只有猪头三才自己掏钱呢！据中央银行报告：2009年，全国共完成房地产开发投资3.6万亿元，全国房地产开发到位资金5.7万亿元，2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元。可见贷款为房地产开发最主要来源。银行将钱贷给开发商，开发商拿到贷款后要先付土地使用费给国土局（地方财政）。经过这一形式土地变成了政府的钱，变成了GDP，变成了公务员工资。而开发商现在已成债务人，他必须向银行还贷。而还贷任务的完成最早要到房屋预售后，最终需要“房奴”来买单。从上可见国土局、银行、开发商的利益链。所以商品房销售一旦发生困难，最着急的倒是政府，他会想方设法促进销售。开发商是空手套白狼并不着急。银行倒有风险，在于：一是开发商还不出贷款（房奴不买房，收不进首付）；二是“房奴”买了房但还不出按揭；三是30年按揭时间太长，现在借出的是货真价实的钞票，将来收回的可能是手纸一张。美国的次贷危机就是从还不出房贷开始的。最后引发成世界性的金融危机。　　

                三，  商品房问题是良心问题　　

1，是居住房还是商品房？　　

     在《质疑土地使用权收费》中已说过“对生存而言，土地是如同空气、阳光一样的，并且是第一位的”，“个人占有一块地（或说国家给个人一块地），不仅只是个人生存的需要，也是社会延续的需要”，“政府理应努力保障每个人都享有这种功能（指民事功能和政治功能—实际是天赋人权），保障每个人的住宅都成为绝对安全的地方”，“从平等角度讲，城市市民也应该有一块宅基地”。这就是说每个中华人民共和国公民都应拥有一些生存的房子，不管是自有的还是租赁的都一样。房子应是微利的，土地应是划拨的。　　

     居住房的意思很清楚，供生存用。本人有意避开保障房、廉租房的名字，是因为居住房是不管富人与穷人，大家都要给块地，富人造好房子，穷人造穷房子；而保障房、廉租房有些专给穷人的规定，富人要不服气。　　

     那末什么是商品房呢？老百姓认为在商品社会里（即使在毛泽东时代），自己化钱买来的东西就是商品。我们买的房子当然就是商品房了。这就大错特错上当了！根据法律上的定义，商品房是指“按法律法规及有关规定可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类房产。”也就是说，商品房是可以用作投资，可以借此谋利的一种产业。如同股票一样。因此商品房只能是少量，而大量的应该是供人们生存的居住房。商品房既然是少量，又与绝大多数人无关，又附带有投资生财的功能，价格高一些，造得特别高级些，供少数富人享用，也情有可愿。但是近期网上对商品房的解释可是五花百门，最普遍的忽悠是，“商品房是由具有资格的房地产公司开发建造的房子。”换句话说经济适用房就是没有资格的公司造的房子了。目的当然很清楚，就是为了混淆商品房与居住房的区分。混水摸鱼，典型的愚弄欺骗老百姓。　　

     但是朋友，你现在具备投资房地产的资本了吗？你仅有的一套住房，即使房价再高你能出售吗？你晚上住到哪里去呢？所以大部份人化巨资买来的其实只是用作生存的空间，大量钱财都买了些无用功能（所谓投资生财功能）。但是不买又住到哪里去呢，不能真的做露水夫妻吧，做爱也要有一块私密的地方呀！　　

2，    三十年的土地市场从得民心到失民心　　

        改革开放初期（自定义1978——1988），有外资企业蜂涌进关，出现了许多合资企业与独资企业。它们自然会占用许多土地。中国政府心想，土地给白用中国不合算，于是就出现了以土地入股、收取土地使用费、出让土地使用权等试验，例如对外前哨深圳，在87年底总结了十来年的经验教训起草了《深圳特区土地管理条例》。大家认为是对外商的，是为中国好，自然得民心。但是碍于《宪法》第十条第四款中的不得“出租”两字，成了城市土地有偿使用的法律禁区。好在中国的宪法容易修改，82年刚通过的宪法才用了6年，在88年就进行了修正，取消了不得“出租”两字，后面又加了16个字。因为是对付外国人，自然得到了全国人大代表的通过。　　

     从88年到98年，城市土地市埸（特区除外）基本还是以划拨为主，使用期限各不相同，对外商甚致于有短到一二十年的，但对居民住房却没有年限——大家也不知道有什么年限。同时除了大量“房改房”外，开始出现商品房。因为没有土地的“招拍挂”所以房价较便宜。90年代初，在农村出现了土地承包，期限70年不变。这可能是城市土地使用权70年的来历吧。　　

1999年1月杭州云裳丝织厂，这可能是内地最早招拍挂的地块，已统一换算成楼面价（土地成交价/面积/容积率）为2563元。以后，由于土地拍卖市场上甲乙双方的哄抬，地价变成了天价。再看几个数据：，2005年4月杭州中国计量学院原校址≥7000元，2007年8月上海南京东路东端66927元，2009年7月北京广渠路56311元，2009年7月上海青浦赵巷镇14500元，2009年8月苏州吴中区B14号地块7549元，2009年8月18日杭州浙江西子房产24295元，2009年11月苏州新市路原苏州技校地块＞20000元。面对如此高的地价，2009年6月23日国土资源部文件仍称全国平均地价仅占房价的23％（承认高的可达50％），这可能是对的，因为还有一倍属于配套费，有20余个部门搭乘这班车。土地、拆迁、配套、房屋、利润、灰色收入一起促成了高房价，房奴们需要劳动一辈子可能还还不清，这怎么能不失去人心呢？　　

3，    住房私有化一开始就是个错误的政策　　

       再拿我本人说例，80年代中起我住在南环新村，单位的房，砖混结构，套内建筑面积59.71平方米，第六层（共七层），二室一厅一厨一卫加阳台，每月租金3元6角2分，在工资内扣。单位会定期来检查维修。墙壁粉刷，窗框油漆，根本不用自己操心。这种砖混结构只要适当保养，100年不成问题。如果房子有什么大的问题，只要一只电话，马上来人。工作调动换了单位，距离远了感到不便，都可以申请退租，立马走人。重新换个地方照常生活。随着时代发展，房子也会发展、更新。这样的住房制度不知道有什么不好？非要把好好的制度推翻掉。　　

     现在倒好，化钱买下房子，反而买下一堆麻烦。住的还是这个房，还是这些面积，但事情增加许多。由于缺少维修，十几年来已经变成危房。最糟糕是人被房子套牢了，动弹不得，成了另一种意义的“房奴”。当时政府是怎么想的，反正不会是以人为本，不会是为人民服务。小的层面是既甩包袱又得房款；大的层面是搞私有化，家家都有了固定资产，人人都成了中产阶级，皆大欢喜。这种“被富裕”的忽悠，只能说是上当。　　

4，土地与房产混在一起就是想“浑水摸鱼”　　

      土地与房产很清禁的两样东西。土地归国家土地管理局管，住房归住房建设部管。完全可以做到桥归桥路归路。现在房价与地价混在一起统称为“房价”。这样整个水就被搅浑了。最受欢迎的一句话“房价可以升值”，想想真是奇怪。房子只会折旧，怎能变新？重置价升高是因为通货升高的原因，在这里你得不到什么利益。而在这十来年中，政府想方设法要使地皮变成地方财政，变成GDP，变成工资，想方设法渗进灰色收入，促成了极高的地价，又不想让人知道，最好大家稀里糊涂，于是地价与房价就混在一起了。其实是地价哄涨，却造成了房价升值的假象。　　

     5，土地使用权七十年收费是用了子孙的钱　　

  七十年土地使用权一次性收费这也是很难想象的。以前说穷人，或说无计划的人“寅吃卯粮”，也只不过是今年吃了明年的粮。就要被别人说话。而现在，收租人算他50岁，25年一代，他已有了孙子，70年还要有3代，是曾孙、灰孙、灰灰孙了。很难想象有人能想出这样的办法。不知道后辈会怎样看我们？用子孙的钱我总感到良心上过不去。　　

6，房地产是以房子为主还是以土地为主　　

      中国的房子以前是土木结构，保存时间不长，但是传世的有几百年的也有的是。现在新造的房子钢筋水泥框架结构，远比土木结构牢固。保存几百年应该不成问题。根据《54年毛泽东宪法》第十一条 国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权。根据《82年邓小平宪法（4次修正版）》 第十三条 公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。公民的房产（以前包括房子下的土地）属于公民的财产权，根据宪法，这种财产权应该得到优先保护。似乎房地产是以房子为主了。因此只要房子不倒（倒了还可重建），房主是可以安心睡觉的。　　

     但是《82年宪法（4次修正版）》第十三条还拖了一句：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。这句话原则上不错，但什么是公共利益就较难界定了。这将为以后的瞎折腾埋下了伏笔。而与《82年宪法（4次修正版）》配套的1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，据说规定了“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。这种话好象太霸道。于是本人近期在网上查阅了该《条例》（查不到原本本文件），未见此条款。但决不是有人造谣或空穴来风。以地为主的可能性极大极大。即使你70年后能保存地上建筑，按照法律，至少你或你的子孙还应该七十年一次地重复交纳土地使用权出让金，还必须满足“公共利益”的需要。中国还可能有百年建筑吗？　　　　

7，商品房成本为什么不敢公布　　

       2005年8月福建的一位记者发表了一篇调研报告《房价虚高的数目究竟有多大？》，透露了商品房开发商利润率约为50％（最低的约为20％，最高的超过90％）。同时该记者还公布了福州市一个较有代表性的中档楼盘的成本：每平方米建筑面积，地价683元，土建和安装875元，城市配套建设费486元，开发商的运行成本390元，以上合计2434元。该楼盘的销售价为3900元／平方米，于是可算出毛利润率为（3900／2434）－1＝60.23％。虽然数据明确表明地价已占总成本的28％（683／2434），即使以开发商计算的数据也达17.5％（683／3900），但该记者还是说：“地价在房价中的比例并不高，开发商所持的‘地价决定论’站不住脚”。表明了记者的立埸未犯错误。后来，政府规定，开发商执行将原来分列（代办）的配套建设费，拆迁安置费等等统统合并在地价里，弄得更加云里雾里。　　

该报道在当时及以后的社会上掀起悍然大波，发起了对开发商（实际上包括土地拍买方）的阵阵进攻，要求公布房地产成本的呼声四起。开发商胸有成竹，有恃无恐。有的甚致叫出“你们再要这样逼，我真的要公布成本了！”这句话表示了成本的秘密绝对不能公开。事隔五年，至今仍未见有一个开发商敢公布过全部成本细节。实在是很简单的事，只要把收到的钱是如何分掉的讲清楚就可以了。问题是谁敢？但是在这五年中大部份建筑商（开发商的兄弟）又在建筑工地树起了土建成本的牌牌，例如苏州南环路的鼎欣城，公示出框剪结构32层、建筑面积115000平方米、总造价17800万元等，折算成每平方米为1548元。2010年3月南园桥下环城河边的领秀江南小区工地公布：领秀江南酒店式公寓楼，框架-剪力墙，地下一层、地上14层，建筑面积11100平方米，工程造价1145.5万元，折算成每平方米仅1032元，施竣工日期2010-3—2011-6。为什么要示威性地公示这些数据？个中原因大部分人都能自明，就如今年全国人大期间，有人就说不愿再当政府的冤大头。　　

谁到过拍卖现埸谁都会感觉到甲乙双方相互哄抬的埸面。因为哄抬地价对甲乙双方都是有利的。哄抬越高，双方得利越大。  我们知道商品房的销售价格大体上包括：土地、拆迁、配套、捐款、房屋、利润和灰色收入等。开发商的合理利润应该只是［房屋成本*利润率］。而现在政府将土地、拆迁、配套、捐款全送给开发商列入成本，开发商就多得了［（土地+拆迁+配套+捐款）*利润率］这一块。90年代这一块的大部分是代办性质，开发商只有出力没有好处。现在进入成本，只要去举举牌子，哄抬地价翻十倍，政府从地皮的得利就可翻十倍，而开发商从地皮这一块的利润也就翻十倍。本人猜想这一块利润名义上是开发商的，而实际可能就是灰色收入的来源，而政府和开发商自己都未必能拿到。这也就是不能公布成本的原因，这也就是开发商一讲三跳的原因了。　　

          四，  如何跳出房地产高价怪圈的具体建议

具体建议应该满足以下几个方面：一是政府、人民、公务员、开发商都能接受；二是有可持续性，即以后可以逐步改进而不使后任为难；三是有可操作性，不是纸上谈兵，最后无法执行而不了了之；四是有群众性，大家都纳税大家都有话语权。五是光明正大经得起监督和时间考验。具体建议如下：                            　　

一，第一步给每个公民一份居住房并严格区分居住房和投资性房产　　

   只要是中华人民共和国公民（甚致包括需长期在华的外国人）都可以拥有适当数量的居住房和所占土地，居住房的数量与质量随着时代的进步同样进步。例如目前城市居民（可分省规定）每人可拥有＜70平方米住房，或每户可拥有＜200平方米住房（好象多了些，但要有些前瞻性），两个标准哪个有利选那个，在质量上也可有些规定。　　

除此以外的房产，例如商业用房（属生产资料），出租房、买进卖出房等可作为投资性房产。对这几种房产的政策可以大不相同。　　

（注意 上述行文并不严密，举例而已）　　

保障房、廉租房等是属于居住房，但是它明文规定是针对城市低收入又住房困难家庭的。现在是雷声大雨点小，能够住到这种房的人真是凤毛鳞角，再说实际还带有低质量、贫民窟的味道。保障房与商品房的比例最多是1比10吧。以往十年，全国造了约80亿平方米房子，卖掉了7000万套商品房住宅。城市1/3家庭住了商品房。难道这些人都是投资需要？房奴们为了生存不得己地化巨款买了这些商品房，他们能够心甘情愿？30年按揭银行能这么放心？不怕次贷危机？所以十来年实在是走错了路，应该倒过来，居住房与商品房的比例为10：1这才正确。　　

     二，第二步将房产与地产分开　　

       房产与地产在购房时是不分的，统统合在房价里，一笔糊涂帐。而在拆迁时是分得很清的，有房屋重置价（*折旧率），有房屋区位价，还有装修及附着物价等。明眼人一看就明白，重置价就是房价，而区位价就是地价。所以中国的公务员最是聪明人，这些工作一直是做的。只是要看需要，各个阶段说各个阶段的话，每阶段都要做到利益最大化。我只是建议在设置税收时两者一定要分开。再糊在一起将来肯定很难操作。如果能做到分开，这一步非常关键，将来就可进可退。　　

三，第三步将可以代办的项目从房产成本中分离出来　　

    例如可将土地、拆迁、配套（配套中有许多是带有捐助性质的）等收费从房产成本中分离出来，将来只能代办而不能谋利。之后，即使再搞“招拍挂“，我相信开发商也不会再去哄抬了，因为抬得越高，房价越高，房子越卖不出，对他们越不利，简直是搬起石头砸自己脚；二是拆迁与配套是一次性的支出，不必一直拖在房价里，使后来的税收造成困难（以前一直拖着，也是一个黑洞）；更重要的是少了［（土地+拆迁+配套）*利润率］这一块，房价就可降很大一块，同时断了灰色收入的来源，政府也可清廉不少。　　

    四，确定房产的现值并征收房产税　　

   经过上述“房产与地产的分开”、“代办费从房屋成本中的分离”、“一次性支出的划断”等措施，剩下的基本上只是房产的价值了。目今房产的价值各地政府都给出个参考数据，请见下表：　　

       苏州市城镇房屋基本重置价    城市商报登   2010-5-8　　

    从上表可见2010年高层住宅的重置价大约是1500元/平方，砖混结构一等才866.55元/平方，这与建房工地公布的数据相符合。现价只需算上折旧即可。自注：以前常用的折旧率是每年2%，50年折完。本人认为每年2%最好理解为复式（相当于银行的复利）：　　

    房屋现值=房屋重置价*0.98的N次方    N为离开建成的年数　　

例如某房（砖混结构一等）1984年建成,2010年的重置价是866.55元/平方，则现价是866.55*0.98²⁶=866.55*0.5914=512.47元/平方。　　

（折旧理解成复式的好处是房子到再老也会有残值，例如该房建成70年时（2054年），该房的残值是：当时重置价*0.98⁷⁰=重置价*0.2431。同时该种理解具有可持续性；而50年折完就没有可持续性，有些缺点。）     　　

对居住房征税税率应该从轻，例如年1%。这样我的住房每年应交房产税为512.47元/平方*66平方*1%=33823*1%=338.23元。如果半年一付的话，每次仅169元，我想群众完全可以接受。这种群众性的稳定税源全国每年可达338.23元/户*2亿户=676.5亿元。大家纳税，大家都有话语权。大家都有监督权。居住房的税收虽说少了些，但是堤内损失可以堤外补。　　

对经营性投资性房产税率应该从重：其本身的房产税率不再是1%，可以提高到3—30%；其房租收入还可实行累进制税率。例如收取房租的，3000元/月以内20%，3000-6000  30%，6000-10000  40%，10000以上  50%等。　　

对房屋买卖，从流程到收益都可分别设置重税。这样就可以缩小资产性收入的比例。　　

经过这样的税收处理后，商品房的需求将会大大缩小，而居住房的需求将会大大增加。真正解决全国人民的住房问题。　　

五，确定地产的现值并征收地界税　　

   近十年来房子下面地皮的价值非常混乱。同一地段的住房土地，有划拨的，有01年拍卖价，02年拍卖价……2010年拍卖价。就是同一年份同一地段但不同地块的拍卖价也肯定不同，实际上是每一次拍卖都是不同。就是同一幢房，楼上楼下所占土地价值己经出现不同。需不需要统一？由谁来统一？怎样统一？等等。　　

我们用房屋拆迁前对房屋的评估作个借鉴：　　

       拆迁房价值=区位价+重置价（*折旧）+装修。　　

那末区位价与新建房时的地价，与房屋保存时的地价是否相同？　　

如果新建房时的地价（拍卖成交价，或机构定价），分离了拆迁、城建配套等费用后应该是相似的。第一，因为地价本身就不是绝对的，本来属于天赋人权不要钱的，现在既收了钱，为什么非要70年一收，而不是10年或1年一收？不同的收法地价就不同。都是政府一句话，没有什么道理的。第二，考虑到房屋越建越高，高低层房屋实际所占地面差距越来越大，会造成新的不公平。于是用建筑面积来代替房屋实际所占面积，并称之为区位面积，这也是可以接受的。但是现在的天价区位价是哄抬出来的，要有所回归。因此区位面积、区位价可用定义法，规定：　　

             房屋区位面积=房屋建筑面积　　

            小区区位面积=小区面积*容积率　　

小区区位价=本小区折算楼面价（地价/面积/容积率）=建筑面积的地价　　

      地段（许多小区组成）区位价=许多小区（含综合因素）的综合价　　

            征收地产税（或称区位税）=区位价*税率　　

税率的决定可采用与房产相同的政策，即居住房从轻，投资房从重。　　

其实这种办法又给政府、富人占了便宜。政府占在容积率上，一个小区容积率是2，相当于地皮增加了一倍，地产税就可多一倍。而富人住房的容积率都很小，例如别墅，建筑面积很小但占地却很大，而区位面积只等于建筑面积，他交税只是交了个小头。　　

     所以在设计税收时建筑面积与实际占地面积都要考虑。富人老占穷人便宜总说不过去。　　

     我们再看看区位价的实际数据：　　

     2010年苏州市市区房屋区位价和房地产市场价格 　　

                                                              城市商报登6-24　　

            平江区P  金阊区J   沧浪区 C　　

      从上表可见，重置价已打了折旧，并且所有区位都一样（可能是举个例子，实际拆迁时会分别对待的）。地价最高可达房价的39300/420=93.57倍（P1砖混结构的商业用房），最低也达4900/420=11.67倍（J6地段砖混住宅）。这只是拆迁时的房价地价，购新房时最少还要翻一翻。这说明买房子已不是在买房子，而是在买地皮买地段了。观前地区（P1）租个店面开爿面馆，200平方米，卖价至少1600万，若是租，房租至少100万/年，每天得2800元，都是为房东做了。好在羊毛出在羊身上，最后都要吃客买单。地价带高了物价多少？　　

 以上关于重置价（对新房就是新建价）和区位价的概念完全可以搬到新建房来。事实上这些工作政府都已做过，住宅区位价（也就是通常所说的地价）可由政府通过专门机构与听证会来决定。对于居住房的房价应该实报实销，大致就是现在的重置价。对于居住房的地价，政府应该以划拨或低价处理。对于城市配套建设与拆迁费用应该从现在的地价中分出来，回归它的应有名份，也是实报实销，但只能作一次性处理。不能一直拖在房子里，还要上税，不合情理。“招拍挂”带有串通哄抬的劣迹，且价格混乱，不宜作为纳税基准。　　

居住房与投资房纳税基准相同（同一地区同一区位价）但税率不同。这种区位价非但用于拆迁，还可应用于新建房的成本中。　　

地价的征税也应实行居住房从轻投资房从重的政策。　　

     六，已建与在建的商品房怎么办？　　

      这是个难题，需要政府化大决心。一是将商品房按居住房（经适房）来处理，以前也有过这样的政策。各方利益再严格合算，只要能堵住灰色利益，合理利益完全能够得到保障，群众也能接受；二是将“招拍挂”中获得的土地的巨大利益回吐一些作为居住房价的补助，有些“接富济贫”的味道。总之要使居住房与商品房的比例控制在一合适的范围（例如10：1左右），注意居住房也可以是高质量的。　　

                      五，  结束语　　

      直到现在为止，我们从宏观上看：　　

     一，居住房（不管是自有还是公租）的刚性需求更加高涨，如何保障每年1000万农转城的住房和城市改善住房，政府不是无事可做。　　

     二，不管是造居住房还是高档商品房，照样要用钢铁、水泥、各种物材，照样会拉动上下游行业的发展。照样会解决许多人的就业。房地产作为支柱产业的地位并没有变化。不能因为降低了些房价，减少了些利润，少拿了些子孙钱，甚致只要是堵塞了灰色收入的来源，就认为是要不造房了，中国经济要去房地产化了，就要倒退了。　　

     三，那个白领家庭每月收入8000元，需要还没名堂的房贷4167.8元，其他消费只能捉襟见肘30年。还是回归本来面目，去掉那些病态成本，减少还贷，让他们有富裕的钱来购买其他产品，带动全面经济发展。哪种方法好？  　　

     我们再从微观上看；　　

     本人的建议，对哪一方也没有造成大的损失：政府照样拿国有土地使用费；配套部门照样拿配套费；开发商照样拿他的那块利润；拆迁户照样拿赔尝款；公务员照样拿工资。而恢复了房地产价格的本来面貌，恢复了（当然有改进）停了二十多年的房地产税源，这是一种群众性的、稳定的支柱税源，何乐不为？     　　

      本人害怕的是，我们的领导继续听取那些“王明式精英”的馊点子，继续不给城市群众居住房，继续土地的“招拍挂”，继续迫使群众买商品房。继续以商品房的高价为基准设计“物业税”，恢复高价的房地产税。  　　

     如果真的这样，那末中国无论是政治、经济、文化、道德都将走进死胡同了。　　

     社会问题归根到底是分配问题，目前高价的房地产在分配领域中已经占了大头，不得不引起大家的关注。　　

     另外，特别是社会问题不能引向极端，千万要防止物极必反，千万不要因房地产问题引发社会的不安。   2010-7-5　　

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